Professionista per consulenza locazioni

[freetimenow]

A me sembra tutto un po’ paranoico.

Io affitto esclusivamente a studenti o a giovani lavoratori che abbiano genitori con buste paga pubbliche o grandi aziende che firmano il contratto come garanti.
Un appartamento invece è per affitti breve e gestito da persona di assoluta fiducia.

Per il resto non affitto proprio. Figuriamoci se mi metto a chiedere il casellario giudiziario con un sotterfugio (che magari domani ti ci fanno causa) e robe simili.

Mi dispiace perché capitano brave persone che avrebbero bisogno e anche diritto di trovare una casa, ma…. Se la prendessero con chi governa.

Le cose sono molto più complicate per gli affitti commerciali. Purtroppo oggi in Italia chi apre un negozio è spesso un povero disgraziato che non ha arte né parte ne garanzie da offrire. Molti sono extracomunitari.
D’altra parte i negozi sfitti sono tanti e se ti metti a fare il difficile …. Il tuo negozio sarà quello che rimane sfitto.

La via maestra è quella di vendere e liberarsi dei problemi.

Imho.

 

[Lawyer2020]

ti sono grato di questa disamina. Il vantaggio del procedimento di lic. per f.lcocaz. rispetto all'altro è una tempistica più ristretta , quindi , ma normalmente di quanto si parla.

Quello che vorrei intendere è per quale motivo il primo è più veloce del secondo.

Figurati!

Per liberarti di un inquilino puoi:
1) sfrattarlo per finita locazione (il contratto è scaduto, l'inquilino non rilascia spontaneamente l'immobile e tu chiedi l'ordinanza di convalida dello sfratto)
2) sfrattarlo in caso di morosità (il contratto non è scaduto ma chiedi lo sfratto perchè l'inquilino non sta pagando);
3) o richiedere - prima della scadenza del contratto - una licenza per finita locazione, come detto precedentemente in questo caso il contratto non è scaduto, non c'è una morosità, ma vuoi soltanto essere sicuro che alla scadenza del contratto otterrai la restituzione dell'immobile senza grossi intoppi.

Nei primi due casi - a fronte dell'inadempimento dell'inquilino (mancato rilascio alla scadenza o mancato pagamento dei canoni) devi attivare un procedimento per ottenere il provvedimento di convalida dello sfratto (che può durare anche un anno) e poi con tale ordinanza puoi eseguire lo sfratto con l'ufficiale giudiziario. Nel frattempo l'inquilino resta in casa (e magari continua anche a non pagare) e non lo puoi mandare via neanche con la forza pubblica.

Nel terzo caso - come detto - tu non aspetti che il contratto scada o che l'inquilino non paghi, ma richiedi preventivamente un provvedimento (licenza di finita locazione) che è titolo esecutivo, ed alla scadenza del contratto ti consente di partire direttamente con l'esecuzione.
Risparmi un anno di tempo perchè alla scadenza del contratto parti direttamente con l'esecuzione. Ma ovviamente paghi il costo dell'avvocato, che resta a carico tuo in ogni caso.

Esempio: contratto in scadenza il 31.12.2024. Puoi:
a) attendere la scadenza e, il 31.12.2024 se l'inquilino non rilascia l'immobile tu devi chiedere sfratto per finita locazione. Dopo meno di un anno ottieni l'ordinanza di convalida dello sfratto e poi dopo inizierai l'esecuzione (ove concretamente l'ufficiale giudiziario ti libererà l'immobile).
b) non attendere la scadenza e chiedere licenza per finita locazione da subito. Così prima della scadenza sarai già in possesso del titolo esecutivo, ed al 31.12.2024 se l'inquilino non rilascia l'immobile spontaneamente, partirai direttamente con l'esecuzione con ufficiale giudiziario. Attiverai questo procedimento quando l'inquilino sta pagando correttamente ma tu vuoi soltanto premunirti del titolo per l'eventuale mancato rilascio dell'immobile.
c) se invece l'inquilino è moroso non attendi la scadenza e non chiedi la licenza per finita locazione ma chiedi direttamente lo sfratto per morosità dal momento in cui comincia la morosità.

Ovviamente in tutti e 3 i casi l'inquilino potrebbe anche decidere di opporsi perchè ritiene non fondata la tua richiesta. Quindi potrà dimostrare ad esempio che: a) in caso di sfratto per finita locazione: la locazione non è finita (perchè magari il proprietario non ha inviato regolare disdetta); b) in caso di licenza per finita locazione: che la data indicata nel procedimento per finita locazione non è corretta; c) in caso di sfratto per morosità: di non essere moroso;​

 

[lucio28]

Tutte queste indagini, prima del rilascio delle fideiussioni verranno effettuate dalla banca.

Il problema è sempre che: 1) la fideiussione costa, e molti inquilini pure con cash non vogliono spese ulteriori
2) la fideiussione è uno sbattimento.... e non la vogliono fare
spesso trovi pure quello che ti da (anche se proibito) fino a 12 mesi di cauzione (scritta su una scrittura privata a parte) ma la fideiussione non vuole farla

 

[persempresarò]

che ti da (anche se proibito) f

in base a quale norma è proibito pagare tutto subito o la prima annualita'?

non attendere la scadenza e chiedere licenza per finita locazione da subito

ma esattamente è un'istanza redatta da un avvocato ( o anche da un privato ma questo l'ho letto online ) indirizzata a quale figura istituzionale, sempre al giudice.

Il giudice la fa diventare un atto esescutivo e con quello si può subito chiedere all'ufficiale giudiziario di sgomberare l'immobile. Quindi, in questo caso il giudice non potra' concedere nessun termine di grazia.

 

[Serena1997]

ma esattamente è un'istanza redatta da un avvocato ( o anche da un privato ma questo l'ho letto online ) indirizzata a quale figura istituzionale, sempre al giudice.

Il giudice la fa diventare un atto esescutivo e con quello si può subito chiedere all'ufficiale giudiziario di sgomberare l'immobile. Quindi, in questo caso il giudice non potra' concedere nessun termine di grazia.

è un ricorso al giudice (657 cpc) che ti consente di ottenere oggi il titolo esecutivo che utilizzerai, in futuro, alla scadenza del contratto. Ti premunisci del titolo esecutivo.

 

[persempresarò]

è un ricorso al giudice (657 cpc) che ti consente di ottenere oggi il titolo esecutivo che utilizzerai, in futuro, alla scadenza del contratto. Ti premunisci del titolo esecutivo.

il ricorso e' indipendente dalle prove che il locatore deve fornire per giustificarlo; basta quindi il solo sospetto , da parte del locatore, che il conduttore non se ne andra' ed egli può ricorrere per ottere la licenza per finita locazione.

Per esempio, il giudice non chiedera' le prove della futura volonta' dell'inquilino di non sgomberare.

 

[Serena1997]

il ricorso e' indipendente dalle prove che il locatore deve fornire per giustificarlo; basta quindi il solo sospetto , da parte del locatore, che il conduttore non se ne andra' ed egli può ricorrere per ottere la licenza per finita locazione.

Per esempio, il giudice non chiedera' le prove della futura volonta' dell'inquilino di non sgomberare.

Al ricorso l'avvocato deve allegare il contratto. Stop.

Se hai un contratto che scade il 31.12.2025, ad esempio, con questo procedimento tu oggi chiedi al giudice di dichiarare che al 31.12.2025 il contratto sarà cessato.
Non si indaga sulla volontà futura dell'inquilino di rilasciare spontaneamente l'immobile.

Tu presenti il ricorso, il giudice si legge il contratto, verifica qual è la data di cessazione del contratto e dichiarerà che il contratto scadrà il 31.12.2025. Quel provvedimento è titolo esecutivo.

Non so come spiegartelo meglio.

 

[persempresarò]

Purtroppo oggi in Italia chi apre un negozio è spesso un povero disgraziato che non ha arte né parte ne garanzie da offrire. Molti sono extracomunitari.

vedi più rischio nell'affitto commerciale quindi

Al ricorso l'avvocato deve allegare il contratto. Stop.

Se hai un contratto che scade il 31.12.2025, ad esempio, con questo procedimento tu oggi chiedi al giudice di dichiarare che al 31.12.2025 il contratto sarà cessato.
Non si indaga sulla volontà futura dell'inquilino di rilasciare spontaneamente l'immobile.

Tu presenti il ricorso, il giudice si legge il contratto, verifica qual è la data di cessazione del contratto e dichiarerà che il contratto scadrà il 31.12.2025. Quel provvedimento è titolo esecutivo.

Non so come spiegartelo meglio.

Le tempistiche , stima conservativa , da quel momento in poi , visto che si salta tutta la parte del termine di grazia, quali potrebbero essere

 

[Serena1997]

vedi più rischio nell'affitto commerciale quindi

Le tempistiche , stima conservativa , da quel momento in poi , visto che si salta tutta la parte del termine di grazia, quali potrebbero essere

Salti la fase dello sfratto (un anno circa) e parti direttamente dall'esecuzione.. I tempi variano un pò da tribunale a tribunale.. ma entro pochi mesi si potrà recuperare l'immobile.

 

[lucio28]

Salti la fase dello sfratto (un anno circa) e parti direttamente dall'esecuzione.. I tempi variano un pò da tribunale a tribunale.. ma entro pochi mesi si potrà recuperare l'immobile.

a bergamo, anni fa (quando non mi affidavo al ragioniere di fiducia) dovetti fare uno sfratto notifiche a settembre udienza a metà ottobre ed esecuzione a dicembre il tutto in 4 mesi (primo accesso con carabinieri)

 

[persempresarò]

Salti la fase dello sfratto (un anno circa) e parti direttamente dall'esecuzione.. I tempi variano un pò da tribunale a tribunale.. ma entro pochi mesi si potrà recuperare l'immobile.

molto istruttivo; però in pochi sembrano utilizzarlo.
Ora, per il non legale, quando si parla di sfratti, vengono in mente le situazioni estreme, per esempio questa., dove ci si domanda il senso del contratto scritto bene.

Ladri di case, l'abusivo occupa e "fa la guerra" agli sfratti - Fuori dal coro Video | Mediaset Infinity
15 k , non paga da due anni, più convalida di sfratto, secondo accesso con l'ufficiale giudiziario, di fronte alla casa picchetti antisfratto
E' una situazione estrema, resa ancora di più dalla musica e dalle possibili provocazioni giornalistiche, ma in questo caso ci si chiede cosa abbia sbagliato il proprietario per farlo durare più di due anni.

 

[lucio28]

molto istruttivo; però in pochi sembrano utilizzarlo.
Ora, per il non legale, quando si parla di sfratti, vengono in mente le situazioni estreme, per esempio questa., dove ci si domanda il senso del contratto scritto bene.

Ladri di case, l'abusivo occupa e "fa la guerra" agli sfratti - Fuori dal coro Video | Mediaset Infinity
15 k , non paga da due anni, più convalida di sfratto, secondo accesso con l'ufficiale giudiziario, di fronte alla casa picchetti antisfratto
E' una situazione estrema, resa ancora di più dalla musica e dalle possibili provocazioni giornalistiche, ma in questo caso ci si chiede cosa abbia sbagliato il proprietario per farlo durare più di due anni.

non ho visto il servizio ma un conto è lo sfratto "classico" per morosità che è veloce (issimo 4/8 mesi al massimo) se l'avvocato ha "fame"
un altro conto sono gli altri sfratti per finita locazione ecc
ed un altro conto (la situazione peggiore) è la richiesta di ritornare in possesso di un immobile occupato abusivamente (causa civile di almeno 3 anni) se l'avvocato ha fame...

 

[persempresarò]

il tutto in 4 mesi

ed un altro conto (la situazione peggiore) è la richiesta di ritornare in possesso di un immobile occupato abusivamente (causa civile di almeno 3 anni) se l'avvocato ha fame...

non ho capito la parte in cui l'avvocato ha fame sia nel caso voglia fare lo sfratto breve, sia nel caso parte la causa per giudizio ordinario per occupazione abusiva.

 

[lucio28]

non ho capito la parte in cui l'avvocato ha fame sia nel caso voglia fare lo sfratto breve, sia nel caso parte la causa per giudizio ordinario per occupazione abusiva.

se l'avvocato ha fame ( e non è il "pasciuto" con centinaia di migliaia di reddito all'anno) corre e se muove a depositare gli atti, sente l'ufficiale giudiziario per chiedere al primo accesso la forza pubblica ecc.
Se invece non ha fame... se ne sbatte le 00 tanto da la colpa alla lentezza della giustizia....

 

[persempresarò]

il proprietario può , nella pratica contattare l'ufficiale giudiziario, per organizzare lo sfratto?

 

[lucio28]

il proprietario può , nella pratica contattare l'ufficiale giudiziario, per organizzare lo sfratto?

Credo che il proprietario non possa, deve essere il legale credo

 

[Serena1997]

se l'avvocato ha fame ( e non è il "pasciuto" con centinaia di migliaia di reddito all'anno) corre e se muove a depositare gli atti, sente l'ufficiale giudiziario per chiedere al primo accesso la forza pubblica ecc.
Se invece non ha fame... se ne sbatte le 00 tanto da la colpa alla lentezza della giustizia....

Queste sono le classiche sciocchezze da bar.

Un avvocato notifica lo sfratto, lo iscrive a ruolo e all'udienza lo sfratto viene convalidato (oppure vi è opposizione dell'inquilino e si apre un giudizio ordinario). Poi con l'ordinanza che convalida lo sfratto il giudice indica la data per il rilascio, e dopo quella data è possibile iniziare l'esecuzione.
Che il tuo avvocato abbia fame o non abbia fame i tempi quelli sono. Che poi ti viene a dire che lui è corso a parlare direttamente con l'ufficiale giudiziario, con la forza pubblica e con il presidente della repubblica.. quello lo fa per darti la soddisfazione che si sta occupando della tua vicenda perchè tu magari lo stressi perchè hai urgenza di recuperare l'immobile.
​

 

[Lawyer2020]

se l'avvocato ha fame ( e non è il "pasciuto" con centinaia di migliaia di reddito all'anno) corre e se muove a depositare gli atti, sente l'ufficiale giudiziario per chiedere al primo accesso la forza pubblica ecc.
Se invece non ha fame... se ne sbatte le 00 tanto da la colpa alla lentezza della giustizia....

Queste sono le classiche sciocchezze da bar.

Un avvocato notifica lo sfratto, lo iscrive a ruolo e all'udienza lo sfratto viene convalidato (oppure vi è opposizione dell'inquilino e si apre un giudizio ordinario). Poi con l'ordinanza che convalida lo sfratto il giudice indica la data per il rilascio, e dopo quella data è possibile iniziare l'esecuzione.
Che il tuo avvocato abbia fame o non abbia fame i tempi quelli sono. Che poi ti viene a dire che lui è corso a parlare direttamente con l'ufficiale giudiziario, con la forza pubblica e con il presidente della repubblica.. quello lo fa per darti la soddisfazione che si sta occupando della tua vicenda perchè tu magari lo stressi perchè hai urgenza di recuperare l'immobile.
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io questo mese ho esagerato con gli sfratti.. ho messo un paio di chili.

 

[lucio28]

Queste sono le classiche sciocchezze da bar.

Un avvocato notifica lo sfratto, lo iscrive a ruolo e all'udienza lo sfratto viene convalidato (oppure vi è opposizione dell'inquilino e si apre un giudizio ordinario). Poi con l'ordinanza che convalida lo sfratto il giudice indica la data per il rilascio, e dopo quella data è possibile iniziare l'esecuzione.
Che il tuo avvocato abbia fame o non abbia fame i tempi quelli sono. Che poi ti viene a dire che lui è corso a parlare direttamente con l'ufficiale giudiziario, con la forza pubblica e con il presidente della repubblica.. quello lo fa per darti la soddisfazione che si sta occupando della tua vicenda perchè tu magari lo stressi perchè hai urgenza di recuperare l'immobile.
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Con me caschi male, sono falegname ma non scem o... ed i miei polli (avvocati) ormai li conosco bene anzi benissimo: e credo chiunque abbia avuto a che fare con la "casta faraonica degli avvicati abbia imparato a conoscervi" casta molto molto peggio dei notai: almeno loro ti fanno un preventivo per una costituzione di società e finisce lì 2000 euro + imposte, un avvocato se fa il preventivo poi ci aggiunge le udienze, la fase decisionale la posizione archivio e le "balle" per far lievitare dai 2000 euro iniziali ai 6000 finali...
Le sciocchezze da bar le scrivi tu, un avvocato iscrive a ruolo: previa diffida (che dipende quando l'avvocato la scrive e quando va in posta a spedirla, c'è chi lo fa subito (stesso giorno e chi dopo 4/6 settimane) ecco un mese e mezzo nel WC.
Poi l'avvocato iscrive a ruolo e "decide" i tempi, calcolando i tempi di notifica, non solo l'avvocato deve notificare all'ultima residenza nota, se "ha fame" andrà subito a chiedere il certificato di residenza in anagrafe, se non ha fame lo farà dopo settimane (altre settimane perse)
Conta anche moltissimo se l'avvocato - in buoni rapporti con l'ufficiale giudiziario - chiede l'intervento al primo accesso della forza pubblica se no si perdono altri 3 mesi (II accesso) e te lo scrivo per esperienza.
Poi tu puoi " far sognare " chiunque sul forum ed i tuoi clienti, ma la realtà è questa la lungaggine della giustizia è dovuta almeno a 50% degli avvocati che (proprio perchè scem i non siete) la tirare lunga (come faccio io nel mio mestiere) per chiedere spese e relativi acconti.
Sappiamo bene che un modulo precompilato di sfratto impiegate 20 minuti a compilarlo (peraltro lo fate compilare allo scribacchino neo laureato in studio) non è mica una una causa da studiare ed imbastire! Non vi sono prove da presentare se non la diffida preventiva, dichiarare che l'inquilino non ha pagato da tal data e il certificato di residenza oltre al contratto.
Te l'ho detto con me caschi malissimo ed ora vai la bar a convivere il popolo delle lungaggini e relativi acconti.

 

[persempresarò]

Cercando di mantenere la discussione costruttiva

@Serena1997 , se dai un'occhiata alla clip di pochi minuti, tralasciando musica e tattiche shock dei giornalisti, chiedevo , a prima vista, dove potrebbe aver sbagliata il proprietario quando il conduttore evidenzia che è da 2 anni che non riesce ad ottenere il possesso dell'immobile.