proposta acquisto non rispettato!

[pepe963]

proposta di acquisto

Sto vendendo un appartamento e con la parte acquirente abbiamo sottoscritto una proposta di acquisto con cui questi prometteva di pagare una certa cifra e di stipulare il rogito entro il 28/2. Ha consegnato un assegno di caparra all'intermediario, che mi doveva venire consegnato nel momento in cui la banca avrebbe accettato la richiesta di mutuo.
La banca ha accettato, ma per una cifra inferiore a quella chiesta. Adesso il compratore non ce la fa più ad arrivare alla cifra pattuita e chiede uno sconto!!. Intanto io ho perso + di due mesi e non ho visto un centesimo.
Non dovrebbe pagare una penale all'agenzia in quanto la proposta era vincolata all'accettazione del mutuo che è stato accettato, ma da nessuna parte é scritto di quale valore esso doveva essere?E io posso chiedere l'assegno in caparra?

 

[Wile E. Coyote]

Sto vendendo un appartamento e con la parte acquirente abbiamo sottoscritto una proposta di acquisto con cui questi prometteva di pagare una certa cifra e di stipulare il rogito entro il 28/2. Ha consegnato un assegno di caparra all'intermediario, che mi doveva venire consegnato nel momento in cui la banca avrebbe accettato la richiesta di mutuo.
La banca ha accettato, ma per una cifra inferiore a quella chiesta. Adesso il compratore non ce la fa più ad arrivare alla cifra pattuita e chiede uno sconto!!. Intanto io ho perso + di due mesi e non ho visto un centesimo.
Non dovrebbe pagare una penale all'agenzia in quanto la proposta era vincolata all'accettazione del mutuo che è stato accettato, ma da nessuna parte é scritto di quale valore esso doveva essere?E io posso chiedere l'assegno in caparra?

All'agenzia non tocca pagare nessuna penale. Perche' mai?
Nel compromesso ci sara' la cifra da versare e che parte di essa derivera' da mutuo se concesso, con la clausola sospensiva in caso di non erogazione. Se non e' specificato da nessuna parte quale parte e' in contanti e quale coperta da mutuo (piuttosto insensato, ma il contratto l'hai in mano tu, penso tu l'abbia letto... e firmato... non c'e' proprio scritto nulla a parte importo della caparra e saldo?) il venditore ti deve dare l'intero prezzo e basta, se ha avuto meno dalla banca affari suoi, il mutuo e' stato concesso e se non c'era un limite minimo di importo per esso (dev'essere scritto chiaramente che se il mutuo non copre TOT allora si attiva la sospensiva... al che un contratto cosi' da venditore non lo fimerei neanche sotto minaccia) la sospensiva e' soddisfatta e si procede. Se non ce la fa e tu non vuoi fargli lo sconto, il contratto e' rescisso per responsabilita' dell'acquirente e deve pagare a te l'importo della caparra (oltre a quello che gli hai dato).
Questo e' quello che ti spetta.
Ma devi pagare anche l'agenzia, la sospensiva non si e' attivata (il mutuo E' stato concesso) e il contratto e' valido a tutti gli effetti.

A te valutare (solo tu sai la situazione) se vale la pena prendere la caparra dal compratore e pagare l'agenzia (vedi un po' quanto rimane... spero la caparra fosse almeno sufficiente per le spese di agenzia...) e poi vendere magari a un prezzo inferiore (causa mercato in calo) a quello odierno con lo sconto applicato.

 

[broken brick]

La caparra serve proprio a questo...hai perso due mesi, hai rinunciato ad altre offerte? Ti puoi rivalere sulla caparra.

 

[pepe963]

All'agenzia non tocca pagare nessuna penale. Perche' mai?
Nel compromesso ci sara' la cifra da versare e che parte di essa derivera' da mutuo se concesso, con la clausola sospensiva in caso di non erogazione. Se non e' specificato da nessuna parte quale parte e' in contanti e quale coperta da mutuo (piuttosto insensato, ma il contratto l'hai in mano tu, penso tu l'abbia letto... e firmato... non c'e' proprio scritto nulla a parte importo della caparra e saldo?) il venditore ti deve dare l'intero prezzo e basta, se ha avuto meno dalla banca affari suoi, il mutuo e' stato concesso e se non c'era un limite minimo di importo per esso (dev'essere scritto chiaramente che se il mutuo non copre TOT allora si attiva la sospensiva... al che un contratto cosi' da venditore non lo fimerei neanche sotto minaccia) la sospensiva e' soddisfatta e si procede. Se non ce la fa e tu non vuoi fargli lo sconto, il contratto e' rescisso per responsabilita' dell'acquirente e deve pagare a te l'importo della caparra (oltre a quello che gli hai dato).
Questo e' quello che ti spetta.
Ma devi pagare anche l'agenzia, la sospensiva non si e' attivata (il mutuo E' stato concesso) e il contratto e' valido a tutti gli effetti.

A te valutare (solo tu sai la situazione) se vale la pena prendere la caparra dal compratore e pagare l'agenzia (vedi un po' quanto rimane... spero la caparra fosse almeno sufficiente per le spese di agenzia...) e poi vendere magari a un prezzo inferiore (causa mercato in calo) a quello odierno con lo sconto applicato.

Ciao , grazie mille per la tua esaustiva risposta.Vorrei puntualizzare che la proposta d'acquisto recita che c'é una caparra e un saldo da versare al rogito. Il tutto è subordinato all'ottenimento del mutuo. Non dice per niente di quale cifra debba essere!
p.s. Il compratore , dopo la mia incazzatura, è ritornato a miti consigli e accetta di concludere l'affare come sopra.
Grazie ancora
Pepe

 

[buyer milan]

Ciao , grazie mille per la tua esaustiva risposta.Vorrei puntualizzare che la proposta d'acquisto recita che c'é una caparra e un saldo da versare al rogito. Il tutto è subordinato all'ottenimento del mutuo. Non dice per niente di quale cifra debba essere!
p.s. Il compratore , dopo la mia incazzatura, è ritornato a miti consigli e accetta di concludere l'affare come sopra.
Grazie ancora
Pepe

se sulla proposta che e' diventata un vero e proprio preliminare con effetti giuridici quando tu venditore hai accettato cìoe' se c'e' scritto che il saldo sara' di xxxx con assegno circolare significa che l'acquirente ha accettato di pagarti quella somma totale facendo magari un prefinanziamento per la somma mutuabile ma a te questo non deve interessare.
se non ce la facesse per motivi suoi, sarebbe inadempiente e quindi l'assegno a deposito che ha lasciato all'agenzia ti dovra' in ogni caso essere consegnato e tu con quello pagherai l'agenzia perche' la condizione del mutuo si e'
avverata.
sperando che la caparra ti basti per pagare la provvigione.
ciao

 

[farfa69]

Mancato rispetto del preliminare

Salve a tutti,
sono nuovo del forum ma ho avuto modo di apprezzare le interessanti discussioni presenti. Sicuramente la mia situazione non è delle più semplici ma proverò ad essere il più chiaro possibile.
A giugno 2011, tramite agente immobiliare, sottoscrivo 2 preliminari lo stesso giorno: uno per la vendita della mia attuale abitazione ad un privato ed uno per l'acquisto di una nuova abitazione in costruzione da una ditta costruttrice.
Per la vendita del mio percepisco una "caparra confirmatoria" di 20.000 euro e la stessa somma verso alla ditta costruttrice come "caparra confirmatoria" per l'acquisto. I lavori di costruzione procedono e intanto verso al costruttore 2 "acconti" di 20.000 l'uno per un totale di 60.000 euro (compresa la caparra).
Ad ottobre-novembre 2012 (a stato dei lavori molto avanzato) mi impegno con fornitori (mobiliere, fuori capitolato ecc) per altri 50.000 euro ed intanto chiedo per l'ennesima volta al mio futuro acquirente se tutto procede per il meglio riguardo la vendita del suo appartamento e la sua è stata una risposta positiva. A fine dicembre 2012 (a pochi mesi dalla consegna della nuova costruzione) convoco in agenzia il futuro acquirente del mio appartamento per fare il punto della situazione e solo in quest'occasione mi dice che non è più intenzionato a comprare il mio appartamento perchè non è riuscito a vendere il suo e la banca non gli da un mutuo per coprire interamente l'acquisto del mio. Al che mi sono rivolto ad un legale, il quale mi ha detto che riesco solo a ricavarci la caparra che mi è stata versata mentre nulla mi è dovuto per gli impegni presi sia con il costruttore che con altri fornitori anche se tutto è avvenuto con la consapevolezza di aver realizzato la vendita, che mai mi è stata comunicata la difficoltà da parte dell'acquirente del mio appartamento e quindi la possibilità che rinunciasse all'acquisto. Possibile che non posso chiedere i danni a tal soggetto che non si è mai preoccupato di preallertarmi sulla sua situazione e che anzi mi tranquillizzava ogniqualvolta glielo chiedessi, facendomi perdere soprattutto la possibilità di rimettere sul mercato il mio appartamento, magari in un momento meno tragico di questo!
Grazie a chiunque voglia fornire un parere\consiglio in merito.
Naturalmente in caso fosse necessario fornire altri dettagli per chiarire meglio la faccenda, disponibilità assoluta da parte mia.

 

[buyer milan]

Salve a tutti,
sono nuovo del forum ma ho avuto modo di apprezzare le interessanti discussioni presenti. Sicuramente la mia situazione non è delle più semplici ma proverò ad essere il più chiaro possibile.
A giugno 2011, tramite agente immobiliare, sottoscrivo 2 preliminari lo stesso giorno: uno per la vendita della mia attuale abitazione ad un privato ed uno per l'acquisto di una nuova abitazione in costruzione da una ditta costruttrice.
Per la vendita del mio percepisco una "caparra confirmatoria" di 20.000 euro e la stessa somma verso alla ditta costruttrice come "caparra confirmatoria" per l'acquisto. I lavori di costruzione procedono e intanto verso al costruttore 2 "acconti" di 20.000 l'uno per un totale di 60.000 euro (compresa la caparra).
Ad ottobre-novembre 2012 (a stato dei lavori molto avanzato) mi impegno con fornitori (mobiliere, fuori capitolato ecc) per altri 50.000 euro ed intanto chiedo per l'ennesima volta al mio futuro acquirente se tutto procede per il meglio riguardo la vendita del suo appartamento e la sua è stata una risposta positiva. A fine dicembre 2012 (a pochi mesi dalla consegna della nuova costruzione) convoco in agenzia il futuro acquirente del mio appartamento per fare il punto della situazione e solo in quest'occasione mi dice che non è più intenzionato a comprare il mio appartamento perchè non è riuscito a vendere il suo e la banca non gli da un mutuo per coprire interamente l'acquisto del mio. Al che mi sono rivolto ad un legale, il quale mi ha detto che riesco solo a ricavarci la caparra che mi è stata versata mentre nulla mi è dovuto per gli impegni presi sia con il costruttore che con altri fornitori anche se tutto è avvenuto con la consapevolezza di aver realizzato la vendita, che mai mi è stata comunicata la difficoltà da parte dell'acquirente del mio appartamento e quindi la possibilità che rinunciasse all'acquisto. Possibile che non posso chiedere i danni a tal soggetto che non si è mai preoccupato di preallertarmi sulla sua situazione e che anzi mi tranquillizzava ogniqualvolta glielo chiedessi, facendomi perdere soprattutto la possibilità di rimettere sul mercato il mio appartamento, magari in un momento meno tragico di questo!
Grazie a chiunque voglia fornire un parere\consiglio in merito.
Naturalmente in caso fosse necessario fornire altri dettagli per chiarire meglio la faccenda, disponibilità assoluta da parte mia.

strano che nessuno ti abbia risposto.
purtroppo vendere e comprare insieme e' un grosso rischio.
se non ho capito male tu hai una proposta con caparra confirmatoria in mano del tuo acquirente che e' diventato inadempiente.
puoi portarlo in causa e chiedergli i danni.
ma se non ha i soldi ....e poi la causa durerebbe anni.
meglio vendere casa, andare in affitto e poi comprare.

 

[Wile E. Coyote]

Salve a tutti,
sono nuovo del forum ma ho avuto modo di apprezzare le interessanti discussioni presenti. Sicuramente la mia situazione non è delle più semplici ma proverò ad essere il più chiaro possibile.
...
Grazie a chiunque voglia fornire un parere\consiglio in merito.
Naturalmente in caso fosse necessario fornire altri dettagli per chiarire meglio la faccenda, disponibilità assoluta da parte mia.

Tutto sta nell'uso corretto delle sospensive.
Bisogna essere sicuri che nel preliminare di vendita del tuo appartamento ci fosse scritto espressamente che il contratto era subordinato alla concessione del mutuo e/o alla vendita del suo immobile. Se e' cosi' (e la risposta del legale sembra confermarlo) ti tocca solo la caparra, NON PAGHI L'AI (se eventualmente c'e' stata mediazione) e non ti spetta nessun danno. Questo perche' una sospensiva sospende gli effetti del contratto fino all'avverarsi delle condizioni. Fino a quel momento non ci sono inadempienze.
Sei stato quindi troppo fiducioso (non ti voglio dare una colpa, era in perfetta buona fede) della riuscita del contratto e/o dell'eventuale percepimento della doppia caparra O risarcimento danni (non entrambi, ricordiamolo: se accetti la restituzione della caparra+penale pari ad un'altra caparra perdi il diritto di rivalerti del maggior danno).

Se invece (ma non sembra) nel preliminare non ci fosse stata menzione della subordinazione all'ottenimento del mutuo, allora avresti pieno diritto alla doppia caparra OPPURE chiedere i danni per la mancata vendita o al limite obbligare il promittente acquirente ad acquistare (e poi capperi suoi su dove trova i $$). Devi guardare molto bene cosa hai nei preliminari. Scommetto che nel tuo non ci sono sospensive subordinate alla vendita della tua casa... anche eprche' NESSUN costruttore avrebbe MAI accettato.

Di questi tempi molti AI (e tantomeno i venditori) non accettano di buon occhio proposte subordinate a mutui o doppie compravendite"sincronizzate". In un mercato ingessato e con il credit crunch e' un sicuro mezzo per perdere tempo e soldi. Nel periodo del boom era praticamente la normalita'.

Concordo con quanto detto da buyer. Prima vendere, poi e solo poi (e con il cash in mano) acquistare. La situazione non e' fluida.

 

[L'Emarginato]

Già, la situazione è ingessata, altrocchè!

Oggi sarei dovuto andare a trattare l'acquisto di una villetta a schiera in costruzione, ma avendo casa mia in vendità e dopo 4 visite concluse in NULLA, NADA, NIET, NIENTE, oggi semplicemente andrò a dire al costruttore che il mio "vivo e vibrante" interesse per la villetta è subordinato alla vendita di casa mia: obiettivo temporale fine anno.
Lui può fare quel che vuole, se mi permuta casa mia ad un prezzo equo, allora ne parliamo, altrimenti, ci risentiamo a novembre.

Purtroppo si deve essere pragmatici per non prenderlo in saccoccia, poi adesso è facile fare errori che paghi per tutta la vita ed oltre....

Ho capito queste cose leggendo qui, non è momento per fare salti nel buio ed uno degli errori più grossi è proprio "innamorarsi" dell'idea di comprare.

Questo innamoramento fa perdere di vista tutti i problemi, coem se fossero roba da poco, ma in realtà fanno al differenza sostanziale.

Ciao

 

[broken brick]

 

[lo zio pino]

in una proposta di acquisto risulta la scritta:

" Il venditore ha dichiarato all'agenzia che l'immobile è a posto dal punto di vista dell'abitabilità, del rispetto delle norme, della sanatoria, etc etc. In caso di difformità, il contratto sarà ritenuto nullo".

In questo caso, qualora il compratore firmi la proposta e poi saltasse fuori che, per esempio, non era stato sanato un abuso edilizio, oppure che c'erano delle difformità, l'Agenzia ha diritto alla provvigione o no?

Non sarebbe stato meglio scrivere: l'Agenzia dichiara al compratore che l'immobile è a posto dal punto di vista.........." ? In questo modo l'Agenzia si darebbe da fare prima di dichiarare che tutto è a posto.

 

[broken brick]

Ripeto, come diceva anche Seroli, che l'agenzia non ha titolo per fare la dichiarazione di conformità catastale, urbanistica etc. Deve essere il proprietario a garantire.
A volte sopravvalutiamo gli AI anche da un punto di vista tecnico, legale etc...certamente ne potete trovare alcuni molto competenti (altri meno )...ma l'AI stringi stringi è un mediatore, il suo compito è di fare incontrare una persona che vuole vendere con una che vuole comprare.
Non sostituiranno mai il notaio e il geom. di fiducia.

 

[Bu$]

Ripeto, come diceva anche Seroli, che l'agenzia non ha titolo per fare la dichiarazione di conformità catastale, urbanistica etc. Deve essere il proprietario a garantire.
A volte sopravvalutiamo gli AI anche da un punto di vista tecnico, legale etc...certamente ne potete trovare alcuni molto competenti (altri meno )...ma l'AI stringi stringi è un mediatore, il suo compito è di fare incontrare una persona che vuole vendere con una che vuole comprare.
Non sostituiranno mai il notaio e il geom. di fiducia.

Ciao Broken.

 

[broken brick]

Ciao Broken.

Ciao BU$, vogliamo chiedere a qualche gentile utente se ti cerca il 3d in cui Rosebud dava consigli sull'Ade, come registrare i contratti etc? Help!

 

[broken brick]

qui dice che "l'acquirente non può tirarsi indietro" comprare casa. cos'è e come funziona la proposta d'acquisto — idealista.it/news/

Si, è quello che stiamo ripetendo sul forum.....

 

[Red_Arrow]

Posto qui il quesito perché è il thread in cui si è parlato più a lungo di caparra penitenziale.

Devo sottoscrivere un preliminare come acquirente richiedente mutuo, e il venditore non vuole accettare la tipica clausola sospensiva "salvo buon fine mutuo".
Vabbè, allora ho chiesto che venga stabilita una caparra bassa (2k su 290k di prezzo di acquisto) più congruo acconto, e lui ci starebbe.

Orbene, poiché la validità della delibera di mutuo potrebbe non essere sufficiente a coprire il tempo necessario per il venditore ad espletare alcuni adempimenti amministrativi sull'immobile (non li cito per non dilungarmi, ma se necessario chiedete), per non rischiare di trovarmi io al rogito nella paradossale situazione di inadempienza senza averne colpa, vorrei imporre che detta caparra sia penitenziale e non confirmatoria.
Questo mi darebbe la possibilità di recedere prima del rogito ed eventualmente perdere la caparra, senza che il venditore possa avere pure la sfrontatezza di chiedermi i danni.

Le domande per voi gentili forumisti sono due:
1) è una buona mossa la caparra penitenziale in luogo della classica confirmatoria?
2) con la penitenziale, se recedo potrei riavere - come credo - i soldi dell'acconto?

Grazie a chi vorrà intervenire.