Quali rischi nella dilazione del rogito?

[bettacam]

Con le mie sorelle ho messo in vendita un immobile di famiglia di valore consistente. L'agente che lo ha preso in carico avrebbe trovato uno o due potenziali acquirenti, che però devono a loro volta liberarsi di alcune proprietà in loro possesso per poter saldare. Ci sarebbe quindi stata prospettata la possibilità di dilazionare il rogito subordinandolo alle vendite di queste proprietà, con limite di un anno, eventualmente rinnovabile ad un secondo anno. Piuttosto che abbassare il prezzo mi va benissimo incassare con qualche dilazione, ma ignoro quali siano le modalità e i rischi di un accordo del genere.
Il termine di un anno diventerebbe rigido oppure se gli acquirenti vendessero a loro volta in anticipo avrei il diritto di essere pagata subito? E, in tal caso, come farei ad esserne informata?
Cosa succederebbe se l'immobile dovesse subire dei danni che ne modificassero il valore in questo periodo? per esempio incendio, terremoto, effrazioni, ecc.?
Cosa succederebbe se chi ha firmato il compromesso (o uno dei firmatari) dovesse venire meno nel frattempo?
L'ulteriore proroga di un secondo anno che penale potrebbe comportare per gli acquirenti?
L'agente dice che la sua percentuale dovrebbe essere pagata in ogni caso al momento del compromesso. E' questa la prassi?
Dice che comunque sarebbe tenuto "per legge" a seguire la procedura fino al rogito, ma quale incentivo avrebbe in questo caso?
Insomma quali precauzioni dovrei prendere per tutelarmi?

 

[snapjibe]

Con le mie sorelle ho messo in vendita un immobile di famiglia di valore consistente. L'agente che lo ha preso in carico avrebbe trovato uno o due potenziali acquirenti, che però devono a loro volta liberarsi di alcune proprietà in loro possesso per poter saldare. Ci sarebbe quindi stata prospettata la possibilità di dilazionare il rogito subordinandolo alle vendite di queste proprietà, con limite di un anno, eventualmente rinnovabile ad un secondo anno. Piuttosto che abbassare il prezzo mi va benissimo incassare con qualche dilazione, ma ignoro quali siano le modalità e i rischi di un accordo del genere.
Il termine di un anno diventerebbe rigido oppure se gli acquirenti vendessero a loro volta in anticipo avrei il diritto di essere pagata subito? E, in tal caso, come farei ad esserne informata?
Cosa succederebbe se l'immobile dovesse subire dei danni che ne modificassero il valore in questo periodo? per esempio incendio, terremoto, effrazioni, ecc.?
Cosa succederebbe se chi ha firmato il compromesso (o uno dei firmatari) dovesse venire meno nel frattempo?
L'ulteriore proroga di un secondo anno che penale potrebbe comportare per gli acquirenti?
L'agente dice che la sua percentuale dovrebbe essere pagata in ogni caso al momento del compromesso. E' questa la prassi?
Dice che comunque sarebbe tenuto "per legge" a seguire la procedura fino al rogito, ma quale incentivo avrebbe in questo caso?
Insomma quali precauzioni dovrei prendere per tutelarmi?

Quello che racconti mi sembra:

1. Sei un troll e questa è una storia inventata
2. Ti stai davvero mettendo nei pasticci.

Per tutelarti l'unica precauzione è lasciar perdere questo acquirente.

Se una persona ha degli investimenti ed entro 3 mesi li sblocca e ti paga puoi a limite arrischiarti. Ma un anno è un po' troppo.

Quali rischi?
Un esempio:

Firmate il compromesso e poi l'acquirente dice che la casa ha dei vizi che non gli erano stati comunicati. Te la butta in causa e sei invischiata in qualche contenzioso legale e per uscirne ti chiederanno di ribassare il prezzo.

Tieni bene a mente che:
Gli affari si fanno con chi i soldi ce li ha oppure è in grado di andare in banca ed accendere un mutuo.

Mai fare accordi subordinati alla vendita da parte degli acquirenti di loro immobili: ti vuoi legare ai destini di emeriti sconosciuti ?

Personalmente sconsiglio i compromessi e vado sempre dritto al rogito, me lo ha insegnato un Notaio:

1 Verifiche ipocatastali ed urbanistiche dell'immobile anche se sono io a vendere perchè devo essere certo del fatto mio.

2. Dritti al rogito chiavi di casa in cambio di assegni circolari senza firmare compromessi o precontratti in agenzia.

Se c'è di mezzo un mutuo allora rogito e contratto di muto si firmano in successione come segue:

0. Assegni circolari dell'Acquirente e della Banca (per la parte coperta dal mutuo) sul tavolo del Notaio. Presenti le parti ed il funzionario di banca per il mutuo.

1. Venditore ed Acquirente firmano il rogito con clausola che sia valido solo se IMMEDIATAMENTE dopo di fronte allo stesso Notaio si firma il contratto di mutuo.

2. Acquirente e Funzionario di banca firmano il contratto di mutuo

3. Tu e le tue sorelle incassate i circolari dell'Acquirente e i circolari della Banca per la parte coperta dal mutuo.

4. L'agente incassa la sua provvigione.

Ti consiglio la lettura di:

G. Santarcangelo "La compravendita immobiliare" Ed Giuffré
Santarcangelo è un Notaio.

Ciao

 

[chantal_bbb]

Mah, non so sia un troll, ma non è così raro trovare un acquirente che voglia subordinare l'acquisto della casa alla vendita della propria : si fa, con le dovute cautele. Per chi ha posto il quesito, il suggerimento è di farsi assistere ovviamente dal proprio notaio di fiducia per stilare un contratto ad hoc.
Per quanto riguarda le paure paventate, si possono prevedere penali o polizze assicurative o una soluzione mista. Per quanto riguarda il timore di danni o rilevazione di difetti, stiamo forse parlando non solo di clausola condizionale di acquisto della casa subordinata alla vendita di altra ma anche di immissione in possesso prima del rogito? Suppongo di sì, ma sono due situazioni distinte e separate, non necessariamente interdipendenti. In quest'ultima ipotesi, la casa si acquista nello stato di diritto e di fatto in cui si trova, come vista e piaciuta. I danni sono indennizzabili prevedendo apposita clausola penale.
In ultima analisi, se proprio non si desidera attendere 1 anno, l'acquirente potrà stipulare un c.d. mutuo-ponte che gli consentirà di ottenere il denaro necessario per comprare casa. Una volta venduta la propria, potrà poi riscattare il mutuo a condizioni di vantaggio o convertirlo in mutuo ordinario.
Ovviamente, sarà da considerare l'aspetto fiscale del caso specifico (imposte 1 casa ancora applicabili oppure no).

 

[bettacam]

Molto utile!

No, non sono un troll (basta verificare la data della mia iscrizione per capirlo)
No, la proprietà verrebbe consegnata comunque solo al rogito
La nostra proprietà ha un valore considerevole (siamo partiti da 900k): difficile trovare qualcuno che può pagare sull'unghia.
Ma trovo molto utili le vostre risposte. In effetti stando così le cose mi meraviglio che l'agente abbia proposto la soluzione con tanta nonchalance. Nella migliore delle ipotesi era ingolosito dalla possibilità di vendere non solo la mia proprietà ma anche quelle dell'acquirente. Nella peggiore: possibile che stia meditando qualche trucco?
E che ne dite della sua pretesa di incassare la provvigione al compromesso?

Mi comprerò il libro al più presto.

 

[snapjibe]

Secondo me dovresti:

0. Tenere sempre a mente che gli affari si fanno con chi ha i sold liquidi pronti.

1. Dire "ciao ciao" all'AI e al loro cliente con gentilezza e fermezza.

2. Comprare il libro del Notaio Santarcangelo e leggerlo.

3. Come inizio leggerti questo thread simile ma con concetti generali applicabili al tuo caso

http://www.finanzaonline.com/forum/...le-mi-servirebbero-consigli.html#post45351612

Poi ci risentiamo su questo thread.

Ma al momento, perdona la franchezza, devi un po' autoistruirti altrimenti rischi grosso, anche di incrinare il rapporto con le tue sorelle comproprietarie causa scelte avventate. Sorelle che è bene si autoistruiscano pure loro.

Ciao

 

[chantal_bbb]

No, non sono un troll (basta verificare la data della mia iscrizione per capirlo)
No, la proprietà verrebbe consegnata comunque solo al rogito
La nostra proprietà ha un valore considerevole (siamo partiti da 900k): difficile trovare qualcuno che può pagare sull'unghia.
Ma trovo molto utili le vostre risposte. In effetti stando così le cose mi meraviglio che l'agente abbia proposto la soluzione con tanta nonchalance. Nella migliore delle ipotesi era ingolosito dalla possibilità di vendere non solo la mia proprietà ma anche quelle dell'acquirente. Nella peggiore: possibile che stia meditando qualche trucco?
E che ne dite della sua pretesa di incassare la provvigione al compromesso?

Mi comprerò il libro al più presto.

E' normale che l'AI voglia incassare al compromesso. Nulla vieta però di concordare diversamente, ad esempio di pagare la loro provvigione al rogito.

 

[snapjibe]

E' normale che l'AI voglia incassare al compromesso. Nulla vieta però di concordare diversamente, ad esempio di pagare la loro provvigione al rogito.

Ottima idea.

Ciao

 

[Eurodefault]

Devi andare da un avvocato e da un notaio e mettere in fila le cose

sicuramente abbiamo cio:

a prima di accettare qualsiasi proposta , rifai il contratto o integra il contratto con l AI
dove in primis convenite , e firmate in doppia sottoscrizione la clausola , che le commissioni vengono riconosciute e maturano al rogito, vista la particolare natura e qualita ( scarsa dell affare) . ( Io gli limerei anche la provvigione)
b sicuramente ci sara da stabilire una clausola essenziale e questa andra stilata per benino.

Io pero farei un altro pensiero , ovvero lascerei l immobile in vendita , e a questo acquirente farei un contratto pattuito, dove a fronte di una cauzione infruttifera , gli riconoscerei un diritto di prelazione e stop , appunto ti serve un Avvocato civilista che te la sa congegnare bene in tutto questo devi incastrare come sopra l AI.

Comunque , non sapendo nulla delel caratteristiche del immobile se non la cifra da te esposta , ma se e un immobile di prestigio , io proverei a cambiare AI e ad incaricare societa immobiliare che trattano queste categorie di Immobili , per individuarle basta che tagli in qualche zona di prestigio immobili sopra i 2 milioni e vedi a chi affidano noterai in tutta italia una ricorrenza di nomi ....che non vedi sotto piu o meno 700k o vedi di rardo

 

[Eurodefault]

No, non sono un troll (basta verificare la data della mia iscrizione per capirlo)
No, la proprietà verrebbe consegnata comunque solo al rogito
La nostra proprietà ha un valore considerevole (siamo partiti da 900k): difficile trovare qualcuno che può pagare sull'unghia.
Ma trovo molto utili le vostre risposte. In effetti stando così le cose mi meraviglio che l'agente abbia proposto la soluzione con tanta nonchalance. Nella migliore delle ipotesi era ingolosito dalla possibilità di vendere non solo la mia proprietà ma anche quelle dell'acquirente. Nella peggiore: possibile che stia meditando qualche trucco?
E che ne dite della sua pretesa di incassare la provvigione al compromesso?

Mi comprerò il libro al più presto.

aggiungo , documentarti con un testo va bene, ma questa non la puoi affrontare con un libro, ripeto ti serve un Avvocato civilista e pure bravino.

 

[snapjibe]

Ripesco il thread delle "Piccole Donne Vendono Grande Villa"....attenti ai lupi.


Ciao

 

[jan 80]

non credo ci sia qualcosa sotto.......ma se questo deve liberarsi di alcuni immobili non lo fa' dal oggi al domani.
In questo caso dovresti fidarti.......ma certamente e' complicato perche' il rischio e' un po' alto ......prova a chiedere i 6 mesi max.....eventualmente dopo nuova visita rinnovabili.....ma solo dopo passati i 6 mesi

 

[orifox]

Buongiorno, avrei una domanda, sto vendendo un terreno edificabile, sto aspettando che il notaio fissi il rogito. Chiedevo se quella faccenda del pagamento versato non al venditore ma al notaio che lo deposita su un conto dedicato per 30 giorni vale anche per i terreni o solo per le case. Grazie

 

[snapjibe]

Buongiorno, avrei una domanda, sto vendendo un terreno edificabile, sto aspettando che il notaio fissi il rogito. Chiedevo se quella faccenda del pagamento versato non al venditore ma al notaio che lo deposita su un conto dedicato per 30 giorni vale anche per i terreni o solo per le case. Grazie

Credo non ci sia più.
In ogni caso domandalo al Notaio.

Ciao

 

[broken brick]

Credo non ci sia più.
In ogni caso domandalo al Notaio.

Ciao

In realtà non c'è mai stata.
Mi è capitato (raramente) che, nel caso di mutuo qualche banca cercasse di fare un versamento non contestuale al rogito. Ma da venditore basta non accettarlo e si adeguano.

 

[snapjibe]

In realtà non c'è mai stata.
Mi è capitato (raramente) che, nel caso di mutuo qualche banca cercasse di fare un versamento non contestuale al rogito. Ma da venditore basta non accettarlo e si adeguano.

Nei fatti è come dici tu, però sempre meglio domandare.

Tra l'altro per come l'avevo capita io tutte queste somme in attesa avrebbero dovuto alimentare un conto con il quale fare dei prestiti alle piccole e medie imprese. E' stato uno degli ultimi arzigogoli del Governo Letta.

Ciao