Rendimenti immobiliari "mostruosi"

[oneone]

lungi da me essere pessimista o ipercritico ma quando leggo certi articoli non riesco mai a capire se ci credono veramente o lo fanno solo perchè tengono mutuo e famiglia... inoltre da possessore di immobili spero vivamente di non averci capito una fava su quello che sarà il futuro..

Puoi chiarire? Grazie

 

[Aga820000]

Mi riferisco ad es all articolo di idealista su rendimenti immobiliari o di articoli simili...

 

[simpho]

anche quelli sotto?


un aumento del 30% dell'immobile negli ultimi 10 anni? un trilocale a 600K?

No, sono dati veri di case vere.(una casa in questo caso di metri 115 in zona Buenos Aires/Loreto/Città Studi)
Cerca bei trilocali ristrutturati/ottime condizioni a milano dentro la circonvallazione esterna tra gli 90 e i 120 metri e vedi quanto costano.
Case belle che ci puoi entrare senza doverci fare praticamente niente a meno di 5000 euro al metro sono quasi fantascienza.

Ma comunque, a prescindere da questo, ti ho calcolato i rendimenti prendendo i prezzi di una decina di anni fa (nello specifico di questa casa ti ho preso il prezzo del 2009, 430k poi però spesa qualche anno dopo di 50k, recuperi in 10 anni la metà, quindi diciamo 450 abbondanti)

 

[lum]

un aumento del 30% dell'immobile negli ultimi 10 anni? un trilocale a 600K?

è il prezzo di un bel trilocale in semicentro a Milano che effettivamente si è rivalutato di circa il 30% negli ultimi 10 anni

 

[123abc]

No, sono dati veri di case vere.(una casa in questo caso di metri 115 in zona Buenos Aires/Loreto/Città Studi)
Cerca bei trilocali ristrutturati/ottime condizioni a milano dentro la circonvallazione esterna tra gli 90 e i 120 metri e vedi quanto costano.
Case belle che ci puoi entrare senza doverci fare praticamente niente a meno di 5000 euro al metro sono quasi fantascienza.

Ma comunque, a prescindere da questo, ti ho calcolato i rendimenti prendendo i prezzi di una decina di anni fa (nello specifico di questa casa ti ho preso il prezzo del 2009, 430k poi però spesa qualche anno dopo di 50k, recuperi in 10 anni la metà, quindi diciamo 450 abbondanti)

Infatti i rendimenti da locazione (escluse quelle brevi o a studenti) più interessanti si trovano nelle città di provincia, non a Milano. E, tra l'altro, nemmeno nel mercato dei trilocali, ma in quello dei bilocali.

 

[broken brick]

Comunque state attenti perchè le cose possono cambiare: con l'inflazione in teoria gli affitti crescono...ma anche gli interessi sui mutui e, ricordiamoci, molti degli acquisti prima casa avvengono proprio con i mutui.

 

[mistic investor]

Comunque state attenti perchè le cose possono cambiare: con l'inflazione in teoria gli affitti crescono...ma anche gli interessi sui mutui e, ricordiamoci, molti degli acquisti prima casa avvengono proprio con i mutui.

..ergo un ulteriore depressione del prezzo degli immobili?
...oppure una rivalutazione degli stessi almeno a livello nominale per via dell'inflazione?

 

[123abc]

..ergo un ulteriore depressione del prezzo degli immobili?
...oppure una rivalutazione degli stessi almeno a livello nominale per via dell'inflazione?

Quello che ha scritto broken brick è corretto sulla carta, ma da quello che si è visto negli ultimi anni in Italia i tassi bassi hanno favorito solo i mercati dove sono giunti "hot money", Milano su tutti. I prezzi da questi livelli improbabile che scendano ancora in modo rilevante e infatti lo sta rilevando anche l'Istat ormai da un paio di anni dopo aver rilevato un deciso calo della velocità della discesa dal 2016 (circa) in poi.

Paradossalmente, nonostante tutti i limiti strutturali del mercato evidenziati da altri (invecchiamento e dimininuzione della popolazione su tutti, ma anche deperimento fisico nel tempo degli immobili) se ripartisse per qualche anno l'inflazione OGGI potrebbe essere davvero un buon momento per convertire una parte del portafoglio obbligazionario in real estate con delle caratteristiche ben precise:
- immobile urbano ma in città di provincia o comunque in mercati non caldi che non hanno visto rialzi dei prezzi negli ultimi anni(quindi per esempio andrebbe bene anche Torino, Genova o Roma) e per il quale puntare ad affittare con cedolare secca (vantaggi fiscali di IRPEF e IMU);
- ottima location (punto importantissimo);
- taglio piccolo che sarà quello la cui domanda tirerà ancora nel prossimo ventennio-->quindi bilocale adatto a giovani single, anziani soli, coppie senza figli;
- immobile da ristrutturare in modo da portarsi a casa le detrazioni fiscali;
- se possibile, utilizzo della leva del debito (con grano salis).

Ecco ,con tutte queste caratteristiche io sono convinto che il 5% pulito si possa riuscire a portare a casa.

 

[sandalio]

E' chiaro che sono numeri di un portale che incrocia le richieste in affitto con le richieste di vendita. Idem si può fare su immobiliare.it. Poi si possono applicare dei correttivi, ma i prezzi sono quelli.
Poi è chiaro che la realtà è completamente un'altra. Anche da me si hanno rendimenti del 12-14% nel residenziale, TEORICI SULLA CARTA.

 

[reganam]

E' chiaro che sono numeri di un portale che incrocia le richieste in affitto con le richieste di vendita. Idem si può fare su immobiliare.it. Poi si possono applicare dei correttivi, ma i prezzi sono quelli.
Poi è chiaro che la realtà è completamente un'altra. Anche da me si hanno rendimenti del 12-14% nel residenziale, TEORICI SULLA CARTA.

No, per il commerciale sono sbagliati perché non scorporano la vendita delle attivitá da quelle dei muri.

 

[Aga820000]

Quello che ha scritto broken brick è corretto sulla carta, ma da quello che si è visto negli ultimi anni in Italia i tassi bassi hanno favorito solo i mercati dove sono giunti "hot money", Milano su tutti. I prezzi da questi livelli improbabile che scendano ancora in modo rilevante e infatti lo sta rilevando anche l'Istat ormai da un paio di anni dopo aver rilevato un deciso calo della velocità della discesa dal 2016 (circa) in poi.

Paradossalmente, nonostante tutti i limiti strutturali del mercato evidenziati da altri (invecchiamento e dimininuzione della popolazione su tutti, ma anche deperimento fisico nel tempo degli immobili) se ripartisse per qualche anno l'inflazione OGGI potrebbe essere davvero un buon momento per convertire una parte del portafoglio obbligazionario in real estate con delle caratteristiche ben precise:
- immobile urbano ma in città di provincia o comunque in mercati non caldi che non hanno visto rialzi dei prezzi negli ultimi anni(quindi per esempio andrebbe bene anche Torino, Genova o Roma) e per il quale puntare ad affittare con cedolare secca (vantaggi fiscali di IRPEF e IMU);
- ottima location (punto importantissimo);
- taglio piccolo che sarà quello la cui domanda tirerà ancora nel prossimo ventennio-->quindi bilocale adatto a giovani single, anziani soli, coppie senza figli;
- immobile da ristrutturare in modo da portarsi a casa le detrazioni fiscali;
- se possibile, utilizzo della leva del debito (con grano salis).

Ecco ,con tutte queste caratteristiche io sono convinto che il 5% pulito si possa riuscire a portare a casa.

prezzi sembra che non scendano più anche perchè tanti non hanno necessità e non vogliono svendere e quindi tanti immobili rimangono sul mercato o vengono tolti in attesa di tempi migliori dando l'apparenza di essere stati venduti.. inoltre fronte inflazione se salari non salgono di pari passo come succede in Italia la vedo difficile che le famiglie con meno soldi disponibili possano sostenere o addirittura far salire quotazioni..

 

[simpho]

Infatti i rendimenti da locazione (escluse quelle brevi o a studenti) più interessanti si trovano nelle città di provincia, non a Milano. E, tra l'altro, nemmeno nel mercato dei trilocali, ma in quello dei bilocali.

Concordo, direi soprattutto fuori Milano.
Anche qui ho un esempio.

Bel bilocale 55 metri, arredato, costruito 20 anni fa. Provincia di Monza, 25 minuti di treno da Milano.
Non ho modo di calcolare il prezzo di costruzione, ma diciamo che oggi si venderebbe a 100/110mila euro. Attualmente locato a 590 al mese. Per la qualità dell’immobile canone fin troppo onesto considerate le spese condominiali quasi inesistenti (meno di 30 euro).

Siamo al 7% di rendimento lordo.

A Milano la stessa casa costa almeno 300k e ad affittarla a più di 1000 euro stai compiendo un mezzo furto, considerando che l’inquilino deve metterci 100/150 euro di spese condominiali.
Ma diciamo pure che sei bravissimo e l’affitti a 1.100 euro. Siamo al 4,4% lordo di rendimento.

 

[mistic investor]

Praticamente gli scenari che si delineano in presenza di inflazione elevata possono essere di 2 tipi:

A) i tassi (fisiologicamente) salgono, le quotazioni immobiliari si deprimono ancora di più, assecondando il trend al ribasso e le scarse prospettive macroeconomiche e demografiche di buona parte dell'immobiliare italiano

B) il mattone come bene rifugio tradizionale delle famiglie in caso di inflazione sale perchè aumentano gli acquisti di chi compra cash per difendersi da questa. I prezzi hanno già quasi raggiunto, a parte Milano che è da sempre controtrend, il "pavimento" e non possono che, almeno finchè dura l'inflazione ripartire.

Sembrerebbero due scenari validi, ma uno dei due deve necessariamente essere più valido dell'altro

Voi che dite?

 

[BassaRendita]

Perdonatemi, ma mi sembra che 9 commentatori su 10 parlino senza portare numeri concreti alla discussione.
Ci provo io:
città capoluogo di provincia, lieve crescita demografica, rendita lorda annua dal 3 al 4 percento (in base a come si compra) nel residenziale. Nel dettaglio un bilocale si compra intorno a 120K e si affitta a massimo 400 euro al mese. Molte case sono sfitte, c'è molta richiesta ma il mercato funziona quasi sempre "per conoscenza". Ti affitto casa solo se ti conosco, o se comunque so che sei affidabile. I pacchi e gli sfratti per morosità sono tanti. Il rendimento netto dipende chiaramente dal regime fiscale, ma si arriva a poco più del 2, 2,5%.
Nel commerciale sono botte da orbi. Quasi un locale su 2 del centro è sfitto. In periferia siamo al 90 percento di locali sfitti. Dico sul serio. E comunque chi vende tenta il colpaccio, senza ovviamente riuscirci - visto che ormai nessuno ha l'anello al naso. Un locale piccolino centralissimo che 10 anni fa si sarebbe venduto a 200K, con affitto mensile a 1-1,3K, era in vendita a 54K. Il motivo è che l'affittuario attuale non paga, e comunque non si fitta a più di 300 euro, ormai. Ma in realtà quei 300 te li dànno per 6 mesi e poi son beghe legali. Poi mandi via i morosi, resta sfitto un anno, scendi a 250, e nuovo giro
Quello dei locali commerciali è un bel problema, in tutta Italia, vista la moria del commercio al dettaglio.
Mi chiedo cosa ce ne faremo di tutti questi immobili...
Tornando alla rendita immobiliare da locali commerciali, direi 0, visto che chi ha acquistato ai folli prezzi di 10 o 20 anni fa si ritrova con un valore di poco più di un quarto, e che non trova affittuari.

Mi piacerebbe leggere altre risposte con tanti numeri.
Grazie per aver letto.

 

[123abc]

Perdonatemi, ma mi sembra che 9 commentatori su 10 parlino senza portare numeri concreti alla discussione.
Ci provo io:
città capoluogo di provincia, lieve crescita demografica, rendita lorda annua dal 3 al 4 percento (in base a come si compra) nel residenziale. Nel dettaglio un bilocale si compra intorno a 120K e si affitta a massimo 400 euro al mese. Molte case sono sfitte, c'è molta richiesta ma il mercato funziona quasi sempre "per conoscenza". Ti affitto casa solo se ti conosco, o se comunque so che sei affidabile. I pacchi e gli sfratti per morosità sono tanti. Il rendimento netto dipende chiaramente dal regime fiscale, ma si arriva a poco più del 2, 2,5%.
Nel commerciale sono botte da orbi. Quasi un locale su 2 del centro è sfitto. In periferia siamo al 90 percento di locali sfitti. Dico sul serio. E comunque chi vende tenta il colpaccio, senza ovviamente riuscirci - visto che ormai nessuno ha l'anello al naso. Un locale piccolino centralissimo che 10 anni fa si sarebbe venduto a 200K, con affitto mensile a 1-1,3K, era in vendita a 54K. Il motivo è che l'affittuario attuale non paga, e comunque non si fitta a più di 300 euro, ormai. Ma in realtà quei 300 te li dànno per 6 mesi e poi son beghe legali. Poi mandi via i morosi, resta sfitto un anno, scendi a 250, e nuovo giro
Quello dei locali commerciali è un bel problema, in tutta Italia, vista la moria del commercio al dettaglio.
Mi chiedo cosa ce ne faremo di tutti questi immobili...
Tornando alla rendita immobiliare da locali commerciali, direi 0, visto che chi ha acquistato ai folli prezzi di 10 o 20 anni fa si ritrova con un valore di poco più di un quarto, e che non trova affittuari.

Mi piacerebbe leggere altre risposte con tanti numeri.
Grazie per aver letto.

Di che città si tratta? Mi pare che si affitti "male" 400 euro mensili per 120k di equivalente sull'acquisto è proprio un equilibrio bruttarello. Qui da me quello che affitti a 400 euro lo compri tranquillamente a 80k (bilocale in buono stato).

 

[Aga820000]

Praticamente gli scenari che si delineano in presenza di inflazione elevata possono essere di 2 tipi:

A) i tassi (fisiologicamente) salgono, le quotazioni immobiliari si deprimono ancora di più, assecondando il trend al ribasso e le scarse prospettive macroeconomiche e demografiche di buona parte dell'immobiliare italiano

B) il mattone come bene rifugio tradizionale delle famiglie in caso di inflazione sale perchè aumentano gli acquisti di chi compra cash per difendersi da questa. I prezzi hanno già quasi raggiunto, a parte Milano che è da sempre controtrend, il "pavimento" e non possono che, almeno finchè dura l'inflazione ripartire.

Sembrerebbero due scenari validi, ma uno dei due deve necessariamente essere più valido dell'altro

Voi che dite?

ma lo scenario 2 se si parla di provincia italiana mi sembra uno scenario anni 80 o 90.... pararsi dall'inflazione per comprare un bene con eccesso di offerta e carenza di domanda per via di paese con redditi calanti e demografia in declino non mi sembra proprio una scelta da buon padre di famiglia se si parla di investire su immobili normali da spendere poco tipo fino a 2kmq.... se si parla invece di patrimoni importanti e immobili nuovi e/o in zone di pregio allora ti seguo nel discorso....

 

[123abc]

ma lo scenario 2 se si parla di provincia italiana mi sembra uno scenario anni 80 o 90.... pararsi dall'inflazione per comprare un bene con eccesso di offerta e carenza di domanda per via di paese con redditi calanti e demografia in declino non mi sembra proprio una scelta da buon padre di famiglia se si parla di investire su immobili normali da spendere poco tipo fino a 2kmq.... se si parla invece di patrimoni importanti e immobili nuovi e/o in zone di pregio allora ti seguo nel discorso....

Acquistare immobili nuovi non mi pare un buon viatico per preservare il potere d'acquisto, sul nuovo c'è sempre un sovraprezzo poco giustificato dai fondamentali (e, siccome, dopo una decina d'anni, il nuovo diventa usato cominciando a degradarsi...).

Oggi non è sicuramente una grande idea acquistare immobili con l'idea che salgano nel tempo solo perchè si potrebbe verificare uno scenario inflazionistico, a parer mio sempre di più nel mercato immobiliare bisognerà adottare un approccio value-->sfruttando l'eccesso di offerta rispetto alla domanda stare alla larga dai mercati caldi, spendere "il giusto" e comprare "bene" appartamenti piccoli in ottime location (location non sta a significare ubicazioni geografiche, ma caratteristiche degli immobili ovvero realtà urbane, zone giuste delle città, palazzi "giusti", piani alti, buoni affacci, luce, rumore, presenza del box se in centro storico, etc.etc.) con l'obiettivo di avere una rendita più possibile stabile e con rischi non eccessivi. Ogni zona ha le sue buone opportunità.

 

[freetimenow]

Perdonatemi, ma mi sembra che 9 commentatori su 10 parlino senza portare numeri concreti alla discussione.
Ci provo io:
città capoluogo di provincia, lieve crescita demografica, rendita lorda annua dal 3 al 4 percento (in base a come si compra) nel residenziale. Nel dettaglio un bilocale si compra intorno a 120K e si affitta a massimo 400 euro al mese. Molte case sono sfitte, c'è molta richiesta ma il mercato funziona quasi sempre "per conoscenza". Ti affitto casa solo se ti conosco, o se comunque so che sei affidabile. I pacchi e gli sfratti per morosità sono tanti. Il rendimento netto dipende chiaramente dal regime fiscale, ma si arriva a poco più del 2, 2,5%.
Nel commerciale sono botte da orbi. Quasi un locale su 2 del centro è sfitto. In periferia siamo al 90 percento di locali sfitti. Dico sul serio. E comunque chi vende tenta il colpaccio, senza ovviamente riuscirci - visto che ormai nessuno ha l'anello al naso. Un locale piccolino centralissimo che 10 anni fa si sarebbe venduto a 200K, con affitto mensile a 1-1,3K, era in vendita a 54K. Il motivo è che l'affittuario attuale non paga, e comunque non si fitta a più di 300 euro, ormai. Ma in realtà quei 300 te li dànno per 6 mesi e poi son beghe legali. Poi mandi via i morosi, resta sfitto un anno, scendi a 250, e nuovo giro
Quello dei locali commerciali è un bel problema, in tutta Italia, vista la moria del commercio al dettaglio.
Mi chiedo cosa ce ne faremo di tutti questi immobili...
Tornando alla rendita immobiliare da locali commerciali, direi 0, visto che chi ha acquistato ai folli prezzi di 10 o 20 anni fa si ritrova con un valore di poco più di un quarto, e che non trova affittuari.

Mi piacerebbe leggere altre risposte con tanti numeri.
Grazie per aver letto.

Concordo in pieno.
A Roma il famoso bilocale in una media periferia lo compri a 240 e lo affitti a 800 rigorosamente "per conoscenza" se non sei sce.mo. Altrimenti ingrassi solo l'avvocato. Nei dintorni dell'universita' puoi realizzare qualcosina in piu' ma i costi di acquisto sono piu' alti. In centro ci sono gli affitti turistici che possono rendere di piu' ma e' un lavoro e non un investimento, e comunque e' un mercato completamente morto da due anni.

I rendimenti sono apparentemente piu' alti in provincia per il fatto che i prezzi di acquisto sono talmente bassi che il rapporto viene piu' favorevole. Peccato che quando affitti una casa a 300 euro al mese basta un qualunque contrattempo (morosita' manutenzioni straordinarie ecc.. ) per cui ti ci vogliono due anni di affitto per recuperare e quindi evidentemente non ha senso come investimento.

Per il commerciale e' esattamente come tu descrivi e pertanto il rensimento reale medio e' negativo, come avevo gia' scritto in un precedente post. Reggono solo le locazioni top in cui affitti a grandi aziende che ti rilasciano fidejussioni ecc.. Ma parliamo di casi particolari.
Mi posso sforzare di essere ottimista ma non vedo molte vie di uscita per il futuro.

 

[oneone]

ma lo scenario 2 se si parla di provincia italiana mi sembra uno scenario anni 80 o 90.... pararsi dall'inflazione per comprare un bene con eccesso di offerta e carenza di domanda per via di paese con redditi calanti e demografia in declino non mi sembra proprio una scelta da buon padre di famiglia se si parla di investire su immobili normali da spendere poco tipo fino a 2kmq.... se si parla invece di patrimoni importanti e immobili nuovi e/o in zone di pregio allora ti seguo nel discorso....

Si compra invece di andare in affitto perché
1 interessi ridicoli rispetto ai tempi normali e all'inflazione reale
2 tasse di acquisto prima casa bassissime e nulle sul possesso
3 detrazioni fiscali per ristrutturazione (pure i bonus mobili hanno messo)
4 incapacità di investire per l'italiano medio

Questi sono i motivi finanziari

Poi ci sono quelli sociali e oggettivi

5 opinione diffusa che se non compri sei un fallito/non ti resta nulla in mano
6 si riesce ad avere situazioni abitative migliori comprando: le case in affitto "sono brutte"

 

[0rigami]

I rendimenti sono apparentemente piu' alti in provincia per il fatto che i prezzi di acquisto sono talmente bassi che il rapporto viene piu' favorevole. Peccato che quando affitti una casa a 300 euro al mese basta un qualunque contrattempo (morosita' manutenzioni straordinarie ecc.. ) per cui ti ci vogliono due anni di affitto per recuperare e quindi evidentemente non ha senso come investimento.

Caspita, spero di no perchè io sto giusto investendo nell'immobiliare in provincia... capoluogo di provincia lombarda, a proposito. E in termini di rendimento non sembra affatto male, credo di veleggiare sul 5% netto. Acquisto a 74.3k TUTTO incluso (immobiliare, notaio, tasse) per una rendita di 450 al mese, con imposte al 10% perchè dovrebbe rientrare nel canone concordato. Tari ragionevole perchè è solo 45mq, anche se con posto auto e cantina a lato.
Personalmente, dopo aver provato l'ebrezza della borsa (guadagni anche buoni ma mi ero ridotto a vedere l'andamento anche 30volte al giorno dallo stress) l'immobiliare ora mi attira parecchio. E' pure un immobile nuovo, del 2007, quindi spero che non mi chiamino per facciate o menate varie prima di qualche decennio.

C'e da dire però che il prezzo basso non è dovuto solo all'essere in provincia. La venditrice questo immobile, a culmine bolla nel 2008, l'aveva pagato 91+iva. Non è molto contenta delle attuali quotazioni delle case, diciamo.