Ripartizione spese nudo proprietario-usufruttuario

[ataru33]

Buonpomeriggio a tutti, ho un quesito da porvi.
Sono nudo proprietario di un appartamento nel cui stabile sono stati deliberati dei lavori di "manutenzione straordinaria" relativi al rifacimento delle facciate (sistemazione e sopratutto intonacatura ecc.).
Nel computo metrico estimativo redatto da un ingegnere sono elencate le opere da effettuare (impalcatura, impianti per la sicurezza del cantiere, ripristini di parti in calcestruzzo ammalorato, rimozione rivestimenti e stipiti, ripristino dell'intonaco e tinteggiatura della facciata, trattamento impermeabilizzante dei balconi).
Nella richiesta di pagamento l'amministratore di condominio non ha effettuato alcuna ripartizione addebitando per intero la spesa a mio carino (è l'unico caso di nuda proprietà dello stabile). A mio avviso ciò non è corretto.
Volevo quindi capire in base agli art. 1004 e 1005 del codice civile e alla giurisprudenza o gli usi, come devono essere ripartite le spese tra me, nudo proprietario e l'usufruttuario ?

Grazie mille in anticipo per ogni suggerimento!

 

[broken brick]

Temo che le spese straordinarie competano interamente al nudo proprietario. Mi dicono che è un po' come tra locatore e locatario...

 

[ataru33]

Io sapevo che per la nuda proprietà ci sono articoli specifici quindi è diverso. Ho trovato una sentenza in cui ad esempio si dice che l'impermeabilizzazione del terrazzo compete all'usuffruttuario. Il codice civile parla poi di interventi "per la stabilità del fabbricato".

 

[broken brick]

Ora arriva qualche avvocato, io non sono un esperto in questo campo, ti riferivo "per sentito dire..." Speriamo..

 

[falco d'oro]

Buonpomeriggio a tutti, ho un quesito da porvi.
Sono nudo proprietario di un appartamento nel cui stabile sono stati deliberati dei lavori di "manutenzione straordinaria" relativi al rifacimento delle facciate (sistemazione e sopratutto intonacatura ecc.).
Nel computo metrico estimativo redatto da un ingegnere sono elencate le opere da effettuare (impalcatura, impianti per la sicurezza del cantiere, ripristini di parti in calcestruzzo ammalorato, rimozione rivestimenti e stipiti, ripristino dell'intonaco e tinteggiatura della facciata, trattamento impermeabilizzante dei balconi).
Nella richiesta di pagamento l'amministratore di condominio non ha effettuato alcuna ripartizione addebitando per intero la spesa a mio carino (è l'unico caso di nuda proprietà dello stabile). A mio avviso ciò non è corretto.
Volevo quindi capire in base agli art. 1004 e 1005 del codice civile e alla giurisprudenza o gli usi, come devono essere ripartite le spese tra me, nudo proprietario e l'usufruttuario ?

Grazie mille in anticipo per ogni suggerimento!

Le spese di manutenzione "ordinaria" sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle "straordinarie" sono di competenza del "nudo" proprietario. Tra queste ultime il codice civile indica quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.


Il nudo proprietario potrà richiedere all’usufruttuario, durante l'usufrutto, l'interesse legale applicato in quel momento sulle spese sostenute per effettuare le riparazioni straordinarie

 

[ataru33]

Visto che "raramente" il codice è così preciso come nell'art. 1005 mi sembra strano che possano rientrare dei lavori "incondizionatamente" nella categoria "manutenzione straordinaria"!
Esempio pratico: Nel computo metrico si parla di "Tinteggiatura", solitamente mi risulta che le questa categoria di lavori fanno parte di lavori di "ordinaria manutenzione"!

Ci vorrebbe qualcuno che c'e' già passato o esperto d'immobiliare !

 

[broken brick]

Una mano di bianco nella tua unità sarà ordinaria, ma se dopo 15 anni ridipingi tutte le facciate esterne..

 

[ataru33]

Una mano di bianco nella tua unità sarà ordinaria, ma se dopo 15 anni ridipingi tutte le facciate esterne..

Anche questo è giusto, però riflettendo a questo punto sono tutte manutenzioni straordinarie, anche un lavandino che perde può dipendere dalla "vetustà" dell'impianto ed essere una spesa straordinaria!
Leggendo qualche parere su internet ho comunque capito chiaramente che c'e' differenza tra ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario rispetto locatore e locatario! Solo che vedo una penuria di casi e quindi di sentenze a riguardo!

 

[ataru33]

I riferimenti che ho trovato al momento:

Tribunale civile di Cassino ord. 8 ottobre 2002
Le spese sostenute per l’impermeabilizzazione di un lastrico solare, posto alla sommità di un edificio in condominio, gravano sull’usufruttuario anziché sul nudo proprietario, trattandosi di spese relative alla manutenzione ordinaria della cosa.


Art. 3 del DPR 380/2001 -"interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

 

[ataru33]

Secondo un legale (però non esperto d'immobiliare per sua stessa ammissione) sarebbe percorribile al strada della suddivisione all'interno dello stesso capitolato di lavori tra quelle che sono da ritenersi spese di ristrutturazione straordinaria e quelle ordinarie.

Nessun legale esperto d'immobiliare o qualcuno che c'e' già passato che può darmi qualche chiarimento/rifermento??

 

[broken brick]

Sai come sono gli avvocati, tutti occupatissimi nel foro (!!!). Prova a guardare su internet, spese ord. e spese stra. io avevo trovato, tempo fa...

 

[ataru33]

Sai come sono gli avvocati, tutti occupatissimi nel foro (!!!). Prova a guardare su internet, spese ord. e spese stra. io avevo trovato, tempo fa...

comunque ho provato a cercare su internet ... ma la maggior parte delle discussioni riguarda i rapporti tra locatore e locatario. Ci sono pochi riferimenti su usufruttuario e nudo proprietario!

 

[ataru33]

Tribunale di cassino ord.8 ottobre 2002:
"Nel distinguere tra riparazioni straordinarie e quelle ordinarie, in materia di obblighi dell’usufruttuario e del proprietario, occorre prendere in considerazione tre profili: a) la normalità e/o prevedibilità dell’intervento; b) l’entità materiale; c) il costo in rapporto al reddito della cosa."

In base a questa "massima" la ristrutturazione in oggetto mi sembra : a) intervento prevedibile in quanto è ovvio che dopo un certo periodo di tempo gli intonaci e le parti esposte delle facciate si rovinano; b) il costo dell'intervento per l'intero stabile risultante dal computo è di circa 60.000€ quindi rapportato alla singola abitazione (circa 16 appartamenti) mi sembra non di grossa entità materiale; c) premesso che per reddito non essendo un'abitazione locata s'intenda quello "presunto", sicuramente nel mio caso il costo della cosa è inferiore al reddito annuo potenziale.