"Sismabonus acquisto" redux

[sand1975]

Il caso riportato sopra e' di chi puo avere un prestito o comprare cash.
Se qualcuno non potrebbe altrimenti comprare non avrebbe un vantaggio a comprare al 20% in piu ma scontando la detrazione in fattura?

Perché prestito o cash, basta farsi mutuare per il prezzo di rogito e incassare poi il bonus in banca o posta pagando la fee del 6% a quel punto decidere se estinguere parzialmente il mutuo o tenersi i soldi ad un tasso dell’1%. Cio che si è pagato in più è il 4% (iva) sul bonus. È chiaro che la banca mutua però solo il valore della casa non oltre.

 

[sand1975]

Certo, il vantaggio lo avrebbe.
Quel che dico è un'altra cosa, e uso come esempio le valutazioni grossolane che ho fatto io:
- abitazione nuova che non usufruisce di sismabonus: 250000 + 10000 di IVA = 260000
- abitazione nuova che usufruisce di sismabonus: 330000 + 13200 di IVA - (arrotondiamo) 100000 di bonus = 243000

Avrei un vantaggio di meno di 20000 euro acquistando la nuova abitazione che usufruisca del sismabonus.
Gli sltri 80000 di vantaggio li avrebbe il construttore, che incasserebbe esattamente questa somma in più rispetto al prezzo di mercato.

Ora, è legale che dei 100000 euro di vantaggio 80000 li abbia il construttore (che già vendendo a 250000 ha il suo onesto margine) metre chi dovrebbe essere il più avvantaggiato secondo le intenzioni (l'acquirente) ne abbia 20000? Sì. Può essere considerato da qualcuno, che non sia il costruttore stesso, corretto? Credo proprio di no.

Che poi, aggiungerei: devi trovarlo quello che perizia la casa 330000, visto che case identiche vanno via a 250000. E, come detto da Spert, c'è da considerare la questione ritardi (sia di consegna che di erogazione del credito maturato)

Basta lasciare quegli appartamenti all’impresa che non li venderà. Ho già visto ribassi su immobiliare.it di questi prezzi gonfiati. È evidente che non tutti hanno l’anello al naso.

Poi come già detto sopra: occhio a comprare a valore superiore al mercato in caso di bonus che se poi per qualsiasi motivo non dovesse esserci, pratiche errate, ritardi, vi rimane una casa strapagata senza bonus. Legate sempre proposta di acquisto e rogito al bonus e prevedete penali salate o l’annullamento della compravendita con danno in caso poi non dovesse andare in porta per colpa dell’impresa.

 

[sc83]

Basta lasciare quegli appartamenti all’impresa che non li venderà. Ho già visto ribassi su immobiliare.it di questi prezzi gonfiati. È evidente che non tutti hanno l’anello al naso.

Poi come già detto sopra: occhio a comprare a valore superiore al mercato in caso di bonus che se poi per qualsiasi motivo non dovesse esserci, pratiche errate, ritardi, vi rimane una casa strapagata senza bonus. Legate sempre proposta di acquisto e rogito al bonus e prevedete penali salate o l’annullamento della compravendita con danno in caso poi non dovesse andare in porta per colpa dell’impresa.

Sono assolutamente d'accordo con te su tutto, e grazie per ciò da cui metti in guardia e che consigli.

Quello che ho notato in questa zona almeno e per quello che ho visto è che tanti costruttori sembrano essersi allineati su questa posizione. E questo, non so se a corredo o come conseguenza del fatto che la domanda cresciuta a dismisura (interi palazzi già venduti sulla carta con lavori non ancora iniziati), sta facendo lievitare i prezzi: ho visto annunci rimossi e ripostati col 10% in più.

Personalmente, dieci giorni fa avevo preso informazioni per un appartamento ed avevo ricevuto un preventivo. Due giorni fa ho chiamato per sapere che appartamenti fossero rimasti, convinto di andare assegno alla mano a fare la mia proposta: il venditore mi ha detto che siccome avevano già venduto (sulla carta) degli appartamenti, il costruttore aveva deciso di ritoccare al rialzo i prezzi. E mi ha mandato mail con prezzi dichiaraumentati del 6%.

 

[enricomm]

Sono assolutamente d'accordo con te su tutto, e grazie per ciò da cui metti in guardia e che consigli.

Quello che ho notato in questa zona almeno e per quello che ho visto è che tanti costruttori sembrano essersi allineati su questa posizione. E questo, non so se a corredo o come conseguenza del fatto che la domanda cresciuta a dismisura (interi palazzi già venduti sulla carta con lavori non ancora iniziati), sta facendo lievitare i prezzi: ho visto annunci rimossi e ripostati col 10% in più.

Personalmente, dieci giorni fa avevo preso informazioni per un appartamento ed avevo ricevuto un preventivo. Due giorni fa ho chiamato per sapere che appartamenti fossero rimasti, convinto di andare assegno alla mano a fare la mia proposta: il venditore mi ha detto che siccome avevano già venduto (sulla carta) degli appartamenti, il costruttore aveva deciso di ritoccare al rialzo i prezzi. E mi ha mandato mail con prezzi dichiaraumentati del 6%.

Edilizia: l’aumento dei prezzi delle materie prime mette a rischio superbonus e lavori pubblici - La Stampa

 

[enricomm]

Certo, il vantaggio lo avrebbe.
Quel che dico è un'altra cosa, e uso come esempio le valutazioni grossolane che ho fatto io:
- abitazione nuova che non usufruisce di sismabonus: 250000 + 10000 di IVA = 260000
- abitazione nuova che usufruisce di sismabonus: 330000 + 13200 di IVA - (arrotondiamo) 100000 di bonus = 243000

Avrei un vantaggio di meno di 20000 euro acquistando la nuova abitazione che usufruisca del sismabonus.
Gli sltri 80000 di vantaggio li avrebbe il construttore, che incasserebbe esattamente questa somma in più rispetto al prezzo di mercato.

Ora, è legale che dei 100000 euro di vantaggio 80000 li abbia il construttore (che già vendendo a 250000 ha il suo onesto margine) metre chi dovrebbe essere il più avvantaggiato secondo le intenzioni (l'acquirente) ne abbia 20000? Sì. Può essere considerato da qualcuno, che non sia il costruttore stesso, corretto? Credo proprio di no.

Che poi, aggiungerei: devi trovarlo quello che perizia la casa 330000, visto che case identiche vanno via a 250000. E, come detto da Spert, c'è da considerare la questione ritardi (sia di consegna che di erogazione del credito maturato)

Ti rispondo io: dai venditori di vecchi ruderi rimasti invenduti per anni, oggi venduti con prezzi lievitati.

 

[sand1975]

Sono assolutamente d'accordo con te su tutto, e grazie per ciò da cui metti in guardia e che consigli.

Quello che ho notato in questa zona almeno e per quello che ho visto è che tanti costruttori sembrano essersi allineati su questa posizione. E questo, non so se a corredo o come conseguenza del fatto che la domanda cresciuta a dismisura (interi palazzi già venduti sulla carta con lavori non ancora iniziati), sta facendo lievitare i prezzi: ho visto annunci rimossi e ripostati col 10% in più.

Personalmente, dieci giorni fa avevo preso informazioni per un appartamento ed avevo ricevuto un preventivo. Due giorni fa ho chiamato per sapere che appartamenti fossero rimasti, convinto di andare assegno alla mano a fare la mia proposta: il venditore mi ha detto che siccome avevano già venduto (sulla carta) degli appartamenti, il costruttore aveva deciso di ritoccare al rialzo i prezzi. E mi ha mandato mail con prezzi dichiaraumentati del 6%.

che porcata...

 

[Liuk92]

Ciao Liuk.
Vorrei chiederti una cosa: hai trovato l'appartamento online, tramite agenzia fisica o in altra maniera?
Io cerco da un paio di mesi (più o meno nella stessa zona, intorno a Monza) e speravo di poter usufruire del bonus: gli unici tre appartamenti che (tramite ricerca online) ho trovato con sismabonus partivano da oltre 3000 al mq (prezzo assolutamente fuori mercato, dato che in queste zone per il nuovo si è sotto i 2500).

Sono d'accordo con Sand: ci sta che un costruttore parta da una base del 10% in più, ma se piazza a 330000 un 100 mq che altri piazzano a 250000 praticamente ci guadagna solo lui.
Ok, il mercato comanda, non sta facendo nulla di scorretto (dal punto di vista legale, per altri versi parliamone), quindi se vende bravo lui. Ma sta incassando 80000 euro (o giù di lì) in più che sono finanziati dalle tasse e che erano destinati anche ad altro (nella fattispecie a chi acquista)

Ciao, gli annunci li ho trovati tutti online e poi da li si prende appuntamento con agenzia o direttamente con il costruttore per discuterne.

Sul nuovo dovendo essere costretti ad acquistare prima, anche se il costruttore assicura che sarà pronto entro tale data, non si sa mai cosa può succedere di qui ad 1 anno... Nel preliminare viene indicato che la casa sarà pronta entro la data x e che sarà con il sismabonus, ma c'è sempre la postilla 'salvo imprevisti' che se succede un qualcosa di particolare che fa slittare i lavori, tu non ci puoi far nulla...

 

[sand1975]

Ciao, gli annunci li ho trovati tutti online e poi da li si prende appuntamento con agenzia o direttamente con il costruttore per discuterne.

Sul nuovo dovendo essere costretti ad acquistare prima, anche se il costruttore assicura che sarà pronto entro tale data, non si sa mai cosa può succedere di qui ad 1 anno... Nel preliminare viene indicato che la casa sarà pronta entro la data x e che sarà con il sismabonus, ma c'è sempre la postilla 'salvo imprevisti' che se succede un qualcosa di particolare che fa slittare i lavori, tu non ci puoi far nulla...

È chiaro che con il “salvo imprevisti” ci può andare dentro tutto. Io a questo punto, visto che l’oro si tutelano, farei scrivere la clausola che la proposta si ritiene conclusa ne caso per questioni burocratiche o temporali simperdesse il diritto al sismabonus, restituzione di acconti e caparre senza penali, soprattutto se poi ho pagato di più la casa. Come ho detto sopra immaginiamo se salta il bonus e sono costretto a pagare 50/70/100k in più la casa.

 

[sand1975]

Questo esempio è bellissimo:

Casa, 4 locali, 3 wc, 160m2, Curno - Trovit Case

499k 160 m2 curno.

Dunque anche ammettendo che sia nella migliore zona di curno siamo come prezzi a 2300 euro/m2. 160 m2 sono 368k e lui già ne chiede 499.

Poi però siccome è magnanimo ti concede 60k di sconto in fattura. Peccato che la detrazione sia 110% su 96k ovvero 105,6. Togliamo un 6% di fee per la cessione del credito e rimangono oltre 100k

 

[Spert]

Vero che se il termine per la consegna viene sforato il venditore si troverebbe a poter rispondere del danno causato, i costruttori di preservano sempre con salvo cause di forza maggiore, che può voler dire tutto e nulla.
A mio parere gli acquirenti avveduti se ne guarderanno bene, inoltre a quanto ho capito non prorogheranno al 2023 il bonus.
Per l'esempio di Curno a quanto mi risulta se sconta solo 60 la rimanente detrazione rimane in capo all'acquirente. Poi sulla congruità del prezzo non mi pronuncio, non conoscendo il mercato.

 

[sand1975]

Vero che se il termine per la consegna viene sforato il venditore si troverebbe a poter rispondere del danno causato, i costruttori di preservano sempre con salvo cause di forza maggiore, che può voler dire tutto e nulla.
A mio parere gli acquirenti avveduti se ne guarderanno bene, inoltre a quanto ho capito non prorogheranno al 2023 il bonus.
Per l'esempio di Curno a quanto mi risulta se sconta solo 60 la rimanente detrazione rimane in capo all'acquirente. Poi sulla congruità del prezzo non mi pronuncio, non conoscendo il mercato.

Conosci qualcuno che ha pagato i danni per ritardi? Io no. ad un mio amico dovevano consegnare casa ad inizio covid. Ha rogitato questo mese (ma ha ottenuto di abitarci da 3 mesi con allacciamenti ci cantiere)

Il prezzo l'ho preso da "listino prezzi degli immobili edizione 2020". Quotazione MASSIMA di curno. Ho visto che sul nuovo ricadono tutti su quei prezzi, almeno nelle mie zone.

In molti casi si fa un affare migliore a comprare senza sismabonus, mi sa. Ma non in tutti ovviamente, come evidenziato da alcuni utenti qui.


Io spero vivamente che eliminino tutti questi megabonus e passino direttamente al 75% su tutto anche mobili (con massimale) e rendendoli strutturali e senza scadenza.

In tal caso applicando le vecchie regole una casa ristrutturata beneficerebbe del 75% (dove ora è 50) su un forfait del 25 e 75% sul box (anziché 75) ma perlomeno si eviterebbero tutte queste distorsioni del mercato e approfittamenti dei prenditori.

75% con poche complicazioni, Cila o permesso di costruire, bonifici parlanti e via.

 

[Spert]

Conosci qualcuno che ha pagato i danni per ritardi? Io no. ad un mio amico dovevano consegnare casa ad inizio covid. Ha rogitato questo mese (ma ha ottenuto di abitarci da 3 mesi con allacciamenti ci cantiere)

Il prezzo l'ho preso da "listino prezzi degli immobili edizione 2020". Quotazione MASSIMA di curno. Ho visto che sul nuovo ricadono tutti su quei prezzi, almeno nelle mie zone.

In molti casi si fa un affare migliore a comprare senza sismabonus, mi sa. Ma non in tutti ovviamente, come evidenziato da alcuni utenti qui.


Io spero vivamente che eliminino tutti questi megabonus e passino direttamente al 75% su tutto anche mobili (con massimale) e rendendoli strutturali e senza scadenza.

In tal caso applicando le vecchie regole una casa ristrutturata beneficerebbe del 75% (dove ora è 50) su un forfait del 25 e 75% sul box (anziché 75) ma perlomeno si eviterebbero tutte queste distorsioni del mercato e approfittamenti dei prenditori.

75% con poche complicazioni, Cila o permesso di costruire, bonifici parlanti e via.

Personalmente non ho esperienze del genere, pessime esperienze con i tempi della giustizia si..ne deve valere la pena, il covid e la chiusura totale, certamente rientrano in una forza maggiore che ha oggettivamente impedito, credo a molti, di ottemperare ai propri impegni contrattuali, con buona pace dei danni emergenti o lucri cessanti del caso.
Certo se è un ritardo dovuto a problemi organizzativi dell'impresa e perdessi la possibilità di accesso al bonus, gli anni spesi in tribunali potrebbero essere un buon investimento.
Poi certamente non sono mai situazioni in cui farebbe piacere trovarsi e le variabili da considerare sono molte.
Sto pensando che bisogna stare attenti anche a chi potrebbe utilizzare il bonus come specchietto per le allodole.
Purtroppo le speculazioni stanno emergendo anche negli altri bonus e ci saranno anche con il 75, i preventivi lievitano e se è vero che devono rimanere in un range, di certo sì piazzano nella parte alta dello stesso.
Sta già avvenendo anche per gli altri bonus.

 

[sc83]

Mi allaccio a questa discussione per avere un parere (o meglio un consiglio su come comportarmi).
Ho firmato di recente il preliminare per l'acquisto di un appartamento in costruzione sito all'interno di un complesso edificato a seguito di demolizione di un vecchio fabbricato. Il prezzo è stato fissato e riportato nel preliminare.
Dopo un paio di settimane sono stato contattato dal costruttore che mi diceva che probabilmente avremmo avuto accesso al sismabonus (cosa che, in tutta onestà, sospettavo fosse possibile sin da quando ho visionato la casa per la prima volta. Possibile, ma non probabile, perché so bene che esistono svariati vincoli).
Adesso sono stato ricontattato e mi è stato detto che ci incontreremo a breve per definire le modalità di fruizione del bonus, in quanto a chi si è adoperato per l'ottenimento del bonus è giusto che spetti la propria parte, ergo credo che si proporrà aumento del prezzo concordato di vendita, così che dopo lo sconto in fattura al costruttore resti nel prezzo parte del bonus, oltre ai 10k che già guadagna dalla mia cessione del credito (in quanto cederei 105k di credito a fronte di 96k di sconto).
Quello che chiedo è: secondo voi, di quale sconto "effettivo" dovrei ragionevolmente accontentarmi, considerando che accedendo al bonus perderei le detrazioni sul box (ad occhio 10k in 10 anni) e andrei a pagare qualcosa in più di IVA?
Inoltre: se mi dicesse: "o aumentiamo il prezzo di vendita di 70k e poi ti sconto 96k oppure niente bonus", avrei qualche arma per trattare?

 

[er cash]

Inoltre: se mi dicesse: "o aumentiamo il prezzo di vendita di 70k e poi ti sconto 96k oppure niente bonus", avrei qualche arma per trattare?

Puoi pagare il dovuto, tenerti il bonus e cederlo in autonomia.

 

[sc83]

Grazie per la risposta. Quindi il costruttore (parlo ipoteticamente, eh, solo per arrivare preparato all'incontro che avrò settimana prossima) non ha il potere di dire "O fai come dico io o non produco o non ti fornisco la documentazione necessaria", corretto?

 

[er cash]

Grazie per la risposta. Quindi il costruttore (parlo ipoteticamente, eh, solo per arrivare preparato all'incontro che avrò settimana prossima) non ha il potere di dire "O fai come dico io o non produco o non ti fornisco la documentazione necessaria", corretto?

Assolutamente no. Puo proporre una soluzione che richiede minor liquidita da parte tua a scapito di un tasso di sconto piu penalizzante. Se tu pagassi o potessi pagare cash non avresti alcun interesse nella proposta.

 

[sc83]

Come non avrei interesse nella situazione in cui sono, cioè avendo già versato il 20% al preliminare ed avendo la predelibera per il restante 80% del mutuo. A questo punto, se non mi sembrasse conveniente la percentuale dei 96k dello sconto in fattura che intendesse "lasciarmi", potrei optare per l'andare a rogito a settembre alle condizioni del preliminare e cedere i 105k alla banca che mi concede il mutuo (105k ovviamente decurtati del costo dell'acquisizione del credito addebitatami dalla banca, scegliendo se lasciare questa cifra a parziale saldo del mutuo o se incassarla)?

Sia chiaro: se il costruttore mi dicesse che intende aumentare il prezzo in modo che, al netto dello sconto, ottenessi 70-80k di sconto non fiaterei. Diverso se alla fine del giro mi spettasse uno sconto reale di 40k

 

[sand1975]

Mi allaccio a questa discussione per avere un parere (o meglio un consiglio su come comportarmi).
Ho firmato di recente il preliminare per l'acquisto di un appartamento in costruzione sito all'interno di un complesso edificato a seguito di demolizione di un vecchio fabbricato. Il prezzo è stato fissato e riportato nel preliminare.
Dopo un paio di settimane sono stato contattato dal costruttore che mi diceva che probabilmente avremmo avuto accesso al sismabonus (cosa che, in tutta onestà, sospettavo fosse possibile sin da quando ho visionato la casa per la prima volta. Possibile, ma non probabile, perché so bene che esistono svariati vincoli).
Adesso sono stato ricontattato e mi è stato detto che ci incontreremo a breve per definire le modalità di fruizione del bonus, in quanto a chi si è adoperato per l'ottenimento del bonus è giusto che spetti la propria parte, ergo credo che si proporrà aumento del prezzo concordato di vendita, così che dopo lo sconto in fattura al costruttore resti nel prezzo parte del bonus, oltre ai 10k che già guadagna dalla mia cessione del credito (in quanto cederei 105k di credito a fronte di 96k di sconto).
Quello che chiedo è: secondo voi, di quale sconto "effettivo" dovrei ragionevolmente accontentarmi, considerando che accedendo al bonus perderei le detrazioni sul box (ad occhio 10k in 10 anni) e andrei a pagare qualcosa in più di IVA?
Inoltre: se mi dicesse: "o aumentiamo il prezzo di vendita di 70k e poi ti sconto 96k oppure niente bonus", avrei qualche arma per trattare?

1. Se hai firmato la proposta di acquisto hai definito anche il prezzo.

2. Aumentare il prezzo per avere qualcosa di diritto esclusivo dell’acquirente e su cui il venditore non dovrebbe (non dovrebbe ma sappiamo che non è così) lucrare è taglieggiamento.
3. Probabile che se aumentano il prezzo ti toccherà pagare l’IVA sul prezzo intero.
4 anche se non hai diritto al sisma bonus hai già diritto al 50% su un forfettario del 25% per aver acquistato casa ristrutturata da impresa.

Io non cambierei gli accordi accontentandomi della detrazione di cui sopra. Direi al costruttore che se si accontenta di un ulteriore 10/15% bene altrimenti può accontentarsi dello 0%

 

[sc83]

1. Se hai firmato la proposta di acquisto hai definito anche il prezzo.

2. Aumentare il prezzo per avere qualcosa di diritto esclusivo dell’acquirente e su cui il venditore non dovrebbe (non dovrebbe ma sappiamo che non è così) lucrare è taglieggiamento.
3. Probabile che se aumentano il prezzo ti toccherà pagare l’IVA sul prezzo intero.
4 anche se non hai diritto al sisma bonus hai già diritto al 50% su un forfettario del 25% per aver acquistato casa ristrutturata da impresa.

Io non cambierei gli accordi accontentandomi della detrazione di cui sopra. Direi al costruttore che se si accontenta di un ulteriore 10/15% bene altrimenti può accontentarsi dello 0%

Chiari tutti i punti che citi (e sì, ovviamente pagherei IVA su prezzo eventualmente aumentato).
So bene che se si chiama "sismabonus acquisti" il bonus dovrebbe andare interamente a me. Ma, come dici, spesso non è così.

Ora, quando vista la casa e visti alcuni documento ad essa relativi (si tratta di nuova costruzione dopo demolizione vecchio fabbricato), avevo il sentore che si potesse aver accesso al sismabonus. In tutta onestà il prezzo concordato mi stava bene, anche senza sismabonus.

Per questo dico che, se aumenta il prezzo del 10%, e quindi mi toccano 70k di sconto reale, sono già contento e mi sta bene se ci fa la cresta pure lui, dato che si sarà dovuto sbattere tra cavilli ed asseverazioni per arrivare all'ottenimento. Ovvio che se intende lasciarmi le briciole, voglio sapere che armi ho a disposizione.

 

[sand1975]

Chiari tutti i punti che citi (e sì, ovviamente pagherei IVA su prezzo eventualmente aumentato).
So bene che se si chiama "sismabonus acquisti" il bonus dovrebbe andare interamente a me. Ma, come dici, spesso non è così.

Ora, quando vista la casa e visti alcuni documento ad essa relativi (si tratta di nuova costruzione dopo demolizione vecchio fabbricato), avevo il sentore che si potesse aver accesso al sismabonus. In tutta onestà il prezzo concordato mi stava bene, anche senza sismabonus.

Per questo dico che, se aumenta il prezzo del 10%, e quindi mi toccano 70k di sconto reale, sono già contento e mi sta bene se ci fa la cresta pure lui, dato che si sarà dovuto sbattere tra cavilli ed asseverazioni per arrivare all'ottenimento. Ovvio che se intende lasciarmi le briciole, voglio sapere che armi ho a disposizione.

L’arma a disposizione immagino è che il prezzo sia già stato stabilito se hai firmato la proposta di acquisto altrimenti ciccia.

Se il prezzo ti stava bene e fa troppo l’ingrosso mordo digli che ti accontenterai del 50 su 25 (ma sicuri e senza casini, conosco gente che ha perso il
Fegato e dovuto rinviare il rogito di 6 mesi rischiando di perdere la detrazione pagando la casa con la maggiorazione perché i documenti non erano in regola).

Vedrai che prospettandosi per lui un guadagno zero si accontenterà del 10+ arbitraggio sulla cessione del credito e aumento iva.