Suggerimenti per mutuo di 160000€ per acquisto prima casa

[theone]

Ciao a tutti,

Un amico mi ha chiesto un consiglio su quale banca rivolgersi per ottenere un mutuo per l'acquisto della prima casa.
Il valore della casa è intorno ai 200 000 euro e avrebbe bisogno di un mutuo intorno all'80% del valore.
Per la durata l'ideale sarebbe 30 anni, ma anche 25 possono andare (ma non meno).

Ha 46 anni, e' un dipendente a tempo indeterminato con stipendio mensile di 1500 euro. Avrebbe comunque un garante per il mutuo.

Non ha preferenze per fisso o variabile, quindi mi affido alla vostra esperienza e conoscenza.

Cosa consigliate?

Grazie mille in anticipo a quanti mi vorranno dare una mano

 

[Wallawalla]

Ciao, prima di tutto DEVE avere una preferenza tra il tasso fisso (regolarità di pagamenti e nessuna sorpresa in futuro ma sicuramente al momento più dispendioso) o il variabile (attualmente un bel risparmio annuo ma futuro incerto), una volta stabilita questa differenza conviene sempre fare un giro in vari istituti di credito e sentire cosa offrono, a volte hanno delle proposte commerciali che durano poco.
Io come tasso variabile avevo trovato conveniente il mutuo della ING e come fisso quello INPDAP (solo dipendenti pubblici).
Al momento consiglierei il variabile quantomeno perchè il primo periodo tira un pò giù il capitale da rendere e paga meno interessi. In futuro si vedrà...

 

[Rebirth]

io per un 30anni tenderei a scegliere un fisso, ma come diceva Wallawalla bisognerebbe capire che tipo è il tuo amico......se vuole stare tranquillo o se al momento vuole risparmiare un bel po' e non si preoccupa dell'eventuale aumento dei tassi perchè può sopportare rate superiori.....

 

[theone]

Suppongo che dipenda piu' dalla differenza tra offerte a tasso fisso e a tasso variabile che dal resto.

Considerato lo stipendio e l'eta' non so quanto potra' sopportare rate MOLTO piu' pesanti e in 30 anni puo' succedere veramente di tutto, non per questo pero' credo voglia spendere sistematicamente (e enormemente) di piu' rispetto al variabile con scarse probabilita' di riequilibrare la bilancia con la variazione dei tassi...

Magari un variabile con CAP o con la possibilita' di passare al fisso a scadenze prestabilite.

L'ideale sarebbe confrontare le offerte migliori per variabile, fisso, con cap, offset...
Offerte di banche in particolare?
E delle poste che dite?

 

[Acurefan2]

Suppongo che dipenda piu' dalla differenza tra offerte a tasso fisso e a tasso variabile che dal resto.

Considerato lo stipendio e l'eta' non so quanto potra' sopportare rate MOLTO piu' pesanti e in 30 anni puo' succedere veramente di tutto, non per questo pero' credo voglia spendere sistematicamente (e enormemente) di piu' rispetto al variabile con scarse probabilita' di riequilibrare la bilancia con la variazione dei tassi...

Magari un variabile con CAP o con la possibilita' di passare al fisso a scadenze prestabilite.

L'ideale sarebbe confrontare le offerte migliori per variabile, fisso, con cap, offset...
Offerte di banche in particolare?
E delle poste che dite?

ma quale tasso fisso o variabile, qua l'unica cosa da consiglaire vivamente al tuo amico è di pensare ai 30 ANNI lui finirà di pagare a 76 anni se c'arriva s'indebita per tutta la vita ma c'ha pensato bene? perchè vorrei ricordare che lui non sarà mai proprietario della casa prima dei 76 anni ma sitamo scherzando uno si indebita con la banca per 30 anni

Il mutuo va fatto massimo per 15 anni e se non puoi permettertelo, resta in affitto per tutta la vita almeno risparmi le spese di ristrutturazione dell'appartamento o casa durante i 30 anni, perchè non mi verrai mica a dire che ogni 10 anni te la ridipinge la banca la tua casa o appartamento in mutuo? e se si rompe o c'è da cambiare la caldaia del riscaldamento non mi verrai mica a dire che la banca ti rimborsa il cambio di caldaia

ma ci pensate a ste cose? oppure firmate come balocchi e poi pinagete miseria?

15 anni è il tetto massimo specie perr chi ha 46 anni, per non parlare di spese impreviste che in 30 anni possono succedere come ad esempio una malattia che dopo i 65 anni non è un utopia.

pensate bene prima di inguaiare voi e i vostri figli

 

[Jolly0202]

ma quale tasso fisso o variabile, qua l'unica cosa da consiglaire vivamente al tuo amico è di pensare ai 30 ANNI lui finirà di pagare a 76 anni se c'arriva s'indebita per tutta la vita ma c'ha pensato bene? perchè vorrei ricordare che lui non sarà mai proprietario della casa prima dei 76 anni ma sitamo scherzando uno si indebita con la banca per 30 anni

Il mutuo va fatto massimo per 15 anni e se non puoi permettertelo, resta in affitto per tutta la vita almeno risparmi le spese di ristrutturazione dell'appartamento o casa durante i 30 anni, perchè non mi verrai mica a dire che ogni 10 anni te la ridipinge la banca la tua casa o appartamento in mutuo? e se si rompe o c'è da cambiare la caldaia del riscaldamento non mi verrai mica a dire che la banca ti rimborsa il cambio di caldaia

ma ci pensate a ste cose? oppure firmate come balocchi e poi pinagete miseria?

15 anni è il tetto massimo specie perr chi ha 46 anni, per non parlare di spese impreviste che in 30 anni possono succedere come ad esempio una malattia che dopo i 65 anni non è un utopia.

pensate bene prima di inguaiare voi e i vostri figli

In effetti nulla da dire.... un pò cinico ma molto realistico e concreto il tuo messaggio...
Io fortunatamente a 50 anni avrò terminato ma mi sembra una giusta riflessione

 

[Entalion]

ma quale tasso fisso o variabile, qua l'unica cosa da consiglaire vivamente al tuo amico è di pensare ai 30 ANNI lui finirà di pagare a 76 anni se c'arriva s'indebita per tutta la vita ma c'ha pensato bene? perchè vorrei ricordare che lui non sarà mai proprietario della casa prima dei 76 anni ma sitamo scherzando uno si indebita con la banca per 30 anni

Il mutuo va fatto massimo per 15 anni e se non puoi permettertelo, resta in affitto per tutta la vita almeno risparmi le spese di ristrutturazione dell'appartamento o casa durante i 30 anni, perchè non mi verrai mica a dire che ogni 10 anni te la ridipinge la banca la tua casa o appartamento in mutuo? e se si rompe o c'è da cambiare la caldaia del riscaldamento non mi verrai mica a dire che la banca ti rimborsa il cambio di caldaia

ma ci pensate a ste cose? oppure firmate come balocchi e poi pinagete miseria?

15 anni è il tetto massimo specie perr chi ha 46 anni, per non parlare di spese impreviste che in 30 anni possono succedere come ad esempio una malattia che dopo i 65 anni non è un utopia.

pensate bene prima di inguaiare voi e i vostri figli

E allora che si fa?

Conviene davvero buttare i soldi in affitto?? oppure considerare che bene o male, il posto dove vivi sarà tuo...

 

[Rebirth]

ma quale tasso fisso o variabile, qua l'unica cosa da consiglaire vivamente al tuo amico è di pensare ai 30 ANNI lui finirà di pagare a 76 anni se c'arriva s'indebita per tutta la vita ma c'ha pensato bene? perchè vorrei ricordare che lui non sarà mai proprietario della casa prima dei 76 anni ma sitamo scherzando uno si indebita con la banca per 30 anni

Il mutuo va fatto massimo per 15 anni e se non puoi permettertelo, resta in affitto per tutta la vita almeno risparmi le spese di ristrutturazione dell'appartamento o casa durante i 30 anni, perchè non mi verrai mica a dire che ogni 10 anni te la ridipinge la banca la tua casa o appartamento in mutuo? e se si rompe o c'è da cambiare la caldaia del riscaldamento non mi verrai mica a dire che la banca ti rimborsa il cambio di caldaia

ma ci pensate a ste cose? oppure firmate come balocchi e poi pinagete miseria?

15 anni è il tetto massimo specie perr chi ha 46 anni, per non parlare di spese impreviste che in 30 anni possono succedere come ad esempio una malattia che dopo i 65 anni non è un utopia.

pensate bene prima di inguaiare voi e i vostri figli

discorso condivisibile nel caso specifico....non in assoluto

 

[Andre_Sant]

E allora che si fa?

Conviene davvero buttare i soldi in affitto?? oppure considerare che bene o male, il posto dove vivi sarà tuo...

buttare è un parolone..
pensa a chi nel 2006 ha stipulato un mutuo
e poi pensa a chi invece a continuato a pagare un affitto

il secondo ha gainato nettamente.
un affitto va dietro ai prezzi di mercato,
se un domani la tua casa dimezza di valore, anche l'affitto dimezza di costo, il mutuo invece resta quello

io nn so dirti se il tuo investimento sarà valido o meno.
dico che cmq l'affitto presenta un tipo di rischio nullo, l'investimento con mutuo in immobili presenta un rischio alto (puo' cmq anche andare bene)

ciao

 

[theone]

Il mutuo sarebbe peggiore della locazione solo se gli interessi sul mutuo fossero superiori al canone di locazione.

Anche se uno non dovesse finire di pagare il mutuo comunque avrebbe ripagato parte del capitale e la banca ha diritto esclusivamente alla parte mancante.

Quindi anche dovesse essere venduta all'asta la casa, quindi non dovesse piu' essere tua, la differenza tra prezzo di vendita e debito verso la banca ti rimane in tasca (avendo restituito parte del capitale insieme agli interessi). Nel caso dell'affitto in tasca non ti rimane niente. Esattamente come se avessi pagato solo interessi sul mutuo senza rimborsare alcunche' del montante.
Certo, se paghi il mutuo per pochissimo tempo e/o il valore della casa diminuisce notevolmente la storia cambia...
Comunque queste sono piu' considerazioni su mutuo vs affitto generali.


Nel caso particolare c'e' qualche banca o prodotto conveniente?
Cioe' queli sono le migliori offerte per ciascuna categoria (fisso, variabile, cap, offset...)?

Grazie mille in anticipo

 

[himem66]

Anche io condivido alcune perplessità che sono state avanzate da altre persone lungo questo 3d.

Ho svolto una piccola implementazione grafica per determinare la rata mensile di un ipotetico mutuo a tasso fisso della durata di 30 anni e dell'importo di 160.000€ (che trovi sull'asse delle ordinate) in funzione del tasso di interesse accordato (che trovi sull'asse delle ascisse). Questo è il grafico che ne è risultato:



come puoi vedere un terzo dello stipendio del tuo amico (intorno ai 500€) sono necessari per pagare le rate di un mutuo 30ennale fisso con tassi di interesse del 1% annuo!

Ora... riguardo al fisso andiamo al 4% abbondanti nella migliore delle ipotesi (spannometricamente intorno agli 800€ mensili).

Per i mutui CAP, potrebbe essere interessante per non vedere troppo innalzata la rata il mutuo CAP IWBank (che essendo a quote ricalcolate al massimo può prevedere un tasso di interesse proprio del 5.5% - in questo periodo di promozione 5.4%) che prevede per un mutuo a 30 anni uno spread del 1.9 e dal grafico con la stessa valutazione spannometrica in caso di brusco rialzo dei tassi si andrebbe per la cifra erogata inziale ai 900€ circa.

Sui variabili puri so dirti meno: sicuramente gli spread si abbassano, ma c'è il rischio di un aumento indefinito della rata che per una persona con margini così stretti (per come tu stesso scrivi in un altro post) non so se sia il caso.

In sintesi: sei sicuro che per le finanze del tuo amico sia davvero sopportabile una rata così pesante, anche nelle migliori delle ipotesi di mutuo erogato?

 

[Andre_Sant]

x l'autore del topic:

di solito barclays ha le offerte migliori per i mutui.. sebbene siano lenti nella erogazione

detto questo ti ripeto:
il rischi tra mutuo e affitto è mooolto ma mooolto diverso

Il mutuo diventa un affare SOLO se azzecchi il timing di acquisto (e ora potrebbe essere giusto come non, dato che nn ho la sfera)

Tanto per farti un esempio: Se hai comprato / fatto mutuo nel 2006, hai solo fatto un bel loss.
Tutto il resto del tuo discorso (banca asta ecc) non c'entra niente
Inoltre trascuri che nel frattempo il capitale non investito (nel periodo che ancora paghi l'affitto) produce degli interessi


Fare un mutuo vuol dire solo scommettere sul settore immobilare, andarci a leva insomma.. ne' piu' ne' meno.
Non hai alcun risparmio sull'affitto. Pensi di averlo ma non è così (dato che se tu non lo abitassi lo potresti affittare a un altro l'immobile.. quindi il non percepire l'affitto che un immobile ti da equivale, di fatto, a pagarlo tale affitto)
ciao

 

[riccardo.]

Io farei un conto "spannometrico" del genere:

- supponendo che la casa sia nuova si possono stimare le spese per manutenzione pari a 2000€/y (certo i primi tempi saranno meno ma tra 20 anni forse di più... Insomma è una media).

- lui ha 40000€ che, sempre mediamente (cioè non solo adesso che i tassi sono bassi), potrebbero fruttare il 2,5% all'anno => 1000€/y

Totale 3000€/y ovvero 250€ mese.

Bene, fossi in lui io considererei il mutuo se e solo se mi costasse almeno 250€ in meno dell'affitto.

 

[riccardo.]

Anzi dovrei pure mettere nel conto il costo mensile per un'assicurazione.

Metti che ti si rompe un tubo dell'acqua, allaghi la casa sotto e ti chiedono 30000€ di danni, se sei il proprietario devi sganciarli...

 

[theone]

Grazie mille a tutti per le risposte molto interessanti.
Benche' l'idea del topic fosse di avere una visione piu' completa delle offerte di mutuo da parte delle differenti banche e simili ci sono molte cose che di certo non erano state considerate.

Dopo un'attenta ponderazione e' comunque rimasto dell'idea di cercare di passare da locazione a proprieta' (sebbene tramite mutuo) e considerando lo stipendio relativamente limitato non credo proprio possa permettersi un mutuo di 15-20 anni, da quello che mi ha detto la fascia sarebbe 25-30...


Essendo un dipendente delle poste ci sarebbe un'offerta all'apparenza molto vantaggiosa
Per i soli dipendenti le poste offrono un mutuo sul 75-80% del valore d’acquisto, a tasso variabile (con possibilita' di passare gratuitamente al fisso ogni due anni), spread 1%, tutte le operazioni gratis (pratica, incasso ratei ecc) e una spesa iniziale una tantum di circa € 800,00.
Da quello che ha capito il tasso iniziale, tutto compreso, è del 2,5%.

Essendo riservato ai dipendenti quindi si supporrebbe essere piu' conveniente rispetto alle normali condizioni di mercato...Lo e'?
Conoscete il prodotto e le poste come mutuante?

Barclays sembra invece meno conveniente proponendo uno spread dell' 1,40% per importi superiori al 60% del valore dell'immobile....

Che cosa consigliereste?

 

[dottorina]

Io concordo con chi ha detto che è praticamente un suicidio prendere 160000 per 30 anni, soprattutto con uno stipendio di 1500 euro;comunque per fare due conticini, con un tasso variabile il suo stipendio non lo tutela dall'eventuale aumento dei tassi perchè non gli consente di mettere via grossi risparmi ogni mese per rimborsare parte del capitale in caso di eccessivo aumento dei tassi (di modo da abbattere un pò l'aumento della rata).
Anche mutui che consentono il passaggio al fisso dopo 2 anni secondo me lo sottopongono al rischio di trovare in quel momento un fisso poco vantaggioso( e quindi di passare dalla padella alla brace..).
Quindi se proprio vuole fare questa cosa consiglierei al suo amico di trovarsi un bel fisso, vedere se quella rata per lui è sostenibile e basta.
Ad esempio ho visto su mutui online che il gruppo banco popolare fa un fisso con TAEG 4,24. A 30 anni sono 766,63 al mese, ne rimarrebbero poco più di 700 per vivere, ma almeno i conti sono chiari da subito e magari in futuro tra aumenti e inflazione (??) potrà sostenerla un pò meglio. Comunque come la giri la giri, la verità è che io lo dissuaderei, perchè in base al reddito che ha ci sta davvero troppo stretto in un mutuo di 160000 euro.Saluti.

 

[ragno680]

Lo spread di Barclays dell'1,40% immagino sia quello applicato al variabile con tetto massimo al 5,5%. Per il resto mi sembra che per il variabile con opzione di passaggio al fisso ogni 2-5-10 come anche per il fisso lo spread può scendere anche all'1%.

Per quanto riguarda i tempi a cui in un post precedente si faceva riferimento credo che mediamente occorrano, con qualsiasi banca, almeno 40/50 giorni per andare in atto!

 

[himem66]

.....
Per i soli dipendenti le poste offrono un mutuo sul 75-80% del valore d’acquisto, a tasso variabile (con possibilita' di passare gratuitamente al fisso ogni due anni), spread 1%, tutte le operazioni gratis (pratica, incasso ratei ecc) e una spesa iniziale una tantum di circa € 800,00.
Da quello che ha capito il tasso iniziale, tutto compreso, è del 2,5%.
.....

Di quale mutuo esattamente si tratta? Scritto così è abbastanza vago (manca ad esempio il parametro di riferimento da sommare allo spread)

Io concordo con chi ha detto che è praticamente un suicidio prendere 160000 per 30 anni, soprattutto con uno stipendio di 1500 euro;comunque per fare due conticini, con un tasso variabile il suo stipendio non lo tutela dall'eventuale aumento dei tassi perchè non gli consente di mettere via grossi risparmi ogni mese per rimborsare parte del capitale in caso di eccessivo aumento dei tassi (di modo da abbattere un pò l'aumento della rata).
Anche mutui che consentono il passaggio al fisso dopo 2 anni secondo me lo sottopongono al rischio di trovare in quel momento un fisso poco vantaggioso( e quindi di passare dalla padella alla brace..).
Quindi se proprio vuole fare questa cosa consiglierei al suo amico di trovarsi un bel fisso, vedere se quella rata per lui è sostenibile e basta.
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Concordo innanzitutto con l'analisi fatta: i mutui variabili con passaggio al fisso possono diventare una trappola. Questo perchè l'andamento dell'euribor e dell'EurIRS sono per buona parte del loro sviluppo storico correlati, per cui è difficile "beccare" periodi come questo di divergenza di andamento tra i due parametri e passare in modo fruttuoso da un tipo di mutuo all'altro.

Piuttosto gira al tuo amico il consiglio che è stato dato: attualmente è in atto una caduta dell'EurIRS per cui molti mutuatari stanno cercando di approfittarne per stipulare un mutuo a tasso fisso. Può chiedere al suo ente quale spread gli potrebbe venir concesso per un mutuo fisso a 30 anni

 

[fabme]

Io concordo con chi ha detto che è praticamente un suicidio prendere 160000 per 30 anni, soprattutto con uno stipendio di 1500 euro;comunque per fare due conticini, con un tasso variabile il suo stipendio non lo tutela dall'eventuale aumento dei tassi perchè non gli consente di mettere via grossi risparmi ogni mese per rimborsare parte del capitale in caso di eccessivo aumento dei tassi (di modo da abbattere un pò l'aumento della rata).
Anche mutui che consentono il passaggio al fisso dopo 2 anni secondo me lo sottopongono al rischio di trovare in quel momento un fisso poco vantaggioso( e quindi di passare dalla padella alla brace..).
Quindi se proprio vuole fare questa cosa consiglierei al suo amico di trovarsi un bel fisso, vedere se quella rata per lui è sostenibile e basta.
Ad esempio ho visto su mutui online che il gruppo banco popolare fa un fisso con TAEG 4,24. A 30 anni sono 766,63 al mese, ne rimarrebbero poco più di 700 per vivere, ma almeno i conti sono chiari da subito e magari in futuro tra aumenti e inflazione (??) potrà sostenerla un pò meglio. Comunque come la giri la giri, la verità è che io lo dissuaderei, perchè in base al reddito che ha ci sta davvero troppo stretto in un mutuo di 160000 euro.Saluti.

Concordo, credo che 160000 € con uno stipendio di 1500 è veramente troppo.... ad ogni modo sono sempre dell'idea di acquistare piuttosto che pagare l'affitto.... in un futuro la proprietà sarà comunque dei suoi figli e quindi è come se tutti i mesi la rata del mutuo la dai ai tuoi figli e non ad uno sconosciuto..poi è vero che si hanno spese di mantenimento della casa, ma l'affitto col tempo aumenta seguendo il mercato se adesso sono 400 euro, tra 15 anni potrebbero essere 700...mentre un mutuo a tasso fisso rimane lo stesso..e poi 400 euro tra 15 anni varranno molto meno che adesso...Io non ho mai visto case dimezzarsi di valore neanche nei periodi di crisi economica più nera...

 

[gabbry87]

Il discorso introdotto in questo fol, cioè mutuo vs affitto, tocca una tematica ampiamente dibattuta nella letteratura economica formatasi in epoche susseguenti lo scoppio delle bolle immobiliari. La domanda cardina che ci si pone, con un taglio prettamente economico-finanziario, è la seguente: avendo un individuo di età x un determinato reddito annuo y , considerate le sue aspettative di vita, e la sua propensione al rischio, nonchè la sua situazione patrimoniale , effettuando un'analisi costi/benefici qual'è la scelta finanziariamente più conveniente? contrarre un mutuo di euro xxx.000 ed indebitarsi per 20,30,40 anni ovvero stipulare un contratto di affitto, pagando xxx euro al mese per tutta la vita?
Non dimentichiamoci che anche il celebre ormai fu Enrico Cuccia , patron di Mediobanca, trascorse l'intera sua vita in lussuose case , non acquistate bensì prese in affitto.
La tematica deve essere necessariamente trattata senza pregiudizi, senza preconcetti, con elasticità mentale ed indubbiamente in un'ottica di capital budgeting.
La maggior parte delle persone, che qui chiameremo agenti economici, decide di contrarre un mutuo , non importa se trentennale, o quarantennale, o vita natural durante , per diventare ( non importa quando ) proprietari di un immobile ( almeno mi rimane la casa, è la frase che più spesso si sente dire) . Alla stregua di un siffatto ragionamento bisognerebbe pertanto considerare l'acquisto della casa tramite mutuo una normalissima forma di investimento. Non si mira cioè a soddisfare un'esigenza ( avere un appartamento dove vivere con i propri cari per un determinato periodo di tempo) bensì , almeno questo sembra di capire, ad affettuare un investimento che ci si aspetta abbia una determinata resa. Questa resa può essere considerata sotto due diversi aspetti, che sebbene possano risultare simili, sono molto diversi finanziariamente parlando.
1- arrivare all'età della pensione e vivere in un appartamento a costo 0 può rappresentare di per sè un rendimento ( nei termini del risparmio che si consegue non avendo uscite di cassa per affitto o mutuo);
2- arrivare ad essere proprietari di un immobile che, dall'inizio alla fine del periodo di ammortamento, si è notevolmente apprezzato, in termini di valore di mercato.

Affinchè quanto detto al punto 1- possa avere un senso, l'agente economico deve chiaramente poter sfruttare questo periodo di "comodato d'uso"; sarebbe cioè consigliabile che l'agente rimborsasse il proprio debito entro un termine anagrafico congruo ( in funzione dell'aspettativa di vita). La capacità di rimborso dipende chiaramente dalla situazione reddituale e patrimoniale dell'agente stesso.
Ergo, essere prorprietari di un immobile a 40 ,45,50 anni può avere un senso.....divenire proprietari a 70,75 anni non ha molto senso, salvo che si consideri la possibilità di lasciare l'immobile in eredità ai propri discendenti.
Tuttavia una serie innumerevole di variabili deve essere presa in considerazione;
sul conto economico del proprietario di un immobile gravano una serie di costi: le tasse di proprietà, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, le spese di assicurazione scoppio e incendio, le spese per eventuali ristrutturazioni dovute alla senescenza dell'immobile, le spese dovute agli adempimenti burocratico-amministrativi in caso di cessione dell'immobile ( non da ultime aggiornamento planimetrie e certificato energetico e di conformità degli impianti)....ecc ecc

Mi soffermerei piuttosto sull'altro punto quindi, il 2 - cioè l'immobile come investimento.
------------prosegue nel post seguente