Surroga mutuo da tasso fisso a ...????

[redditofisso]

Quello che voglio dire è che cosi facendo penso di garantirmi un buon fisso da un lato e dall'altro approfittare dell'euribor ai minimi. E' normale che tra qualche anno quando l'euribor arriverà al 2,6 la rata verrebbe cmq ricalcolata in base al capitale residuo (se non sbaglio) e quindi come dici tu avrei un tasso medio del 4,45% ma l'entità della rata dipenderà molto da quanto capitale ho abbattuto nel frattempo sulla metà della somma soggetta a tasso variabile. Scusa il discorso ingarbugliato ma spero tu mi abbia capito. Secondo te può essere valido come ragionamento?

Potendoselo permettere il tasso variabile è sempre da preferire. In generale tutti i prodotti che non siano tasso fisso puro o tasso variabile puro hanno dei costi intrinsechi maggiori. Comunque il tuo ragionamento mi pare sensato (euribor basso e tasso fix minore di quello che attualmente paghi). La vera domanda però è un'altra. Quanto ti puoi permettere di pagare come rata massima? Se il tuo stipendio è fisso? senza grosse opportunità di carriera? Capito il margine che hai troverai il prodotto giusto.
Altro tema è la casa. E' vero che i tassi potranno salire, ma se saliranno ciò sarà dovuto a : aumento dell'inflazione e/o miglioramento della situazione economica. Quindi è vero che aumenteranno le rate del mutuo ma verosimilmente aumenterà anche il valore della tua casa.

 

[the_one]

Potendoselo permettere il tasso variabile è sempre da preferire. In generale tutti i prodotti che non siano tasso fisso puro o tasso variabile puro hanno dei costi intrinsechi maggiori. Comunque il tuo ragionamento mi pare sensato (euribor basso e tasso fix minore di quello che attualmente paghi). La vera domanda però è un'altra. Quanto ti puoi permettere di pagare come rata massima? Se il tuo stipendio è fisso? senza grosse opportunità di carriera? Capito il margine che hai troverai il prodotto giusto.
Altro tema è la casa. E' vero che i tassi potranno salire, ma se saliranno ciò sarà dovuto a : aumento dell'inflazione e/o miglioramento della situazione economica. Quindi è vero che aumenteranno le rate del mutuo ma verosimilmente aumenterà anche il valore della tua casa.

Attualmente ho un reddito annuo che si aggira sui 26 mila e rotti. Quindi penso che la mia rata sostenibile in base ad un terzo del reddito dovrebbe essere poco piu di 600 euro. Carriera? Magari... Quindi facendo i calcoli piu risparmio e meglio è...
Per i costi intrinsechi al prodotto penso che non ce ne siano a parte le polizze facoltative ed eventuali costi irrisori di tenuta conto. Cmq settimana prossima saprò meglio visto che mi daranno il prospetto delle rate con relativi tassi e costi.

 

[the_one]

era più semplice del previsto..
la tua rata di 576 è la somma di due rate di mutuo ai due diversi tassi di importo 59.600 ognuno.. 316+260

ora..
la rata fissa è sempre 316 e quella variabile dipende dal tasso applicato mese per mese e da come vengono considerate le quote capitale se prefissate o ricalcolate.
il dubbio rimane.

Ciao Tanduri. Confermo che per il tasso variabile le quote di capitale sono ricalcolate. L'importo è giusto e costi nascosti o intrinsechi al prodotto non ce ne sono.

 

[redditofisso]

Per i costi intrinsechi al prodotto penso che non ce ne siano

mi pare che lo spread proposto sia superiore rispetto a quello degli analoghi mutui a tasso fisso o tasso variabile puri, o ho letto male?

 

[the_one]

2,25 spread sul variabile. Il fisso invece è un tasso finito del 4,05%. Sembrano in linea con gli altri istututi o addirittura meglio!

 

[the_one]

E' arrivato il momento di decidere e per questo chiedo le vostre opinioni in merito.
Ricapitolando: ho un mutuo a tasso fisso del 4,47% capitale residuo 119K e durata residua 25 anni e 8 mesi, rata 651 euro, stipendio fisso 1.800 euro.
Le due opzioni prese in considerazione sono di Banca Intesa.
1) Mutuo domus tasso fisso 3,95% scadenza 25 anni (quindi 8 rate in meno rispetto alla scadenza naturale del mutuo attuale), rata 624 euro;
2) Mutuo domus tasso bilanciato 50% tasso fisso e 50% tasso variabile scadenza sempre 25 anni (quindi 8 rate in meno rispetto alla scadenza naturale del mutuo attuale):
a) 59.000 al tasso fisso del 3,95% rata 309 euro;
b) 59.000 al tasso variabile 2,25% di spread + euribor 1 mese rata 258 euro;
totale rata (a+b) = 567 euro.
Quindi, valutando le due proposte mi ritroverei comunque con 8 mensilità risparmiate su entrambe le opzioni per un totale di 5.200 euro.
Inoltre sul mutuo domus fisso mi ritroverei un risparmio di 26 euro al mese per 300 rate per un totale di 7.800 euro.
Invece sul mutuo domus tasso bilanciato mi ritroverei un risparmio iniziale di 84 auro suscettibile di variazioni poichè la metà del capitale è investita con il tasso variabile.
Per contro pagherei in più rispetto ad adesso 2 euro al mese per la tenuta del conto corrente (comunque convenzionato con la mia azienda).
Il mio dubbio è: surrogare si oppure attendere sperando in altre promozioni future? E se devo surrogare quale opzione è la migliore?
P.S. Non prendo in considerazione il variabile puro perchè non mi sento pronto ad affrontare un rischio troppo elevato rispetto invece al bilanciato che mi esporrebbe al rischio in misura ridotta.
Un grazie a chi vorrà intervenire.

 

[danieleg]

Ciao,
per quello che ho letto ti converebbe provare a surrogare con IWBank fisso 25anni (IRS25 + 2,1% di spread) o BancaSella fisso (IRS25 + 2,3% di spread) se LTV <= 70%.

Altrimenti puoi provare UBI Banca che (esperienza diretta) sta offrendo un buon prodotto fisso (IRS25+2,5%spread) che ti garantisce un buon risparmio o CREDEM multiswitch (fai 1 mese al variabile Euribor 3m e poi switchi sul fisso) col quale potresti portarti a casa un 24anni con spread sul fisso tra 2,35-2,45 e IRS20 (non 25!).

Altra nota: se vuoi limare qualcosa sul tasso negozia anche la data in cui rilevi l'IRS di riferimento.

Buona surroga!

 

[tanduri]

forse è il momento di attendere se il qe di Draghi produce l'effetto secondario sperato di incentivare le banche a ridurre ulteriormente gli spread sui mutui.

 

[danieleg]

Ciao Tanduri, in effetti *potrebbe* aver senso attendere.

Oppure, parlare subito con più istituti contemporaneamente e trasparentemente, concordando con uno una prima surroga e con gli altri una surroga immediatamente successiva nel caso in cui le condizioni generali siano compatibili con una convenienza economica.

 

[tanduri]

una surroga immediatamente successiva è da tenere in relativa considerazione per una strategia realistica.. una ulteriore banca disposta a surrogare dopo pochissimi mesi è condizione molto aleatoria e magari non è tra quelle più convenienti che si potrebbe pescare al primo colpo tra direttamente tra qualche mese.
credo che nei prossimi 4-5 mesi si veda con certezza dove gli spread potranno andare a parare.
ovviamente sono considerazioni personali che lasciano il tempo che trovano..

...

 

[lallarmen]

ciao a tutti, ho un tasso fisso ventennale stipulato nel 2013 al 5,05% con Intesa per un importo di 65000 euro

ho chiesto la rinegoziazione all'istituto, che prima ha negato la possibilità, poi appena udita la parola "surroga" ha concesso un taglio dello 0,50%...

sono portato a salutare l'istituto, e sto valutando altre possibilità (BNL 3,45% con rata abbattuta di 60 euro, c'è di meglio? molti non surrogano per cifre così basse). la domanda che vi pongo è: i tassi scenderanno ancora? se sì, a quanto potrebbero verosimilmente arrivare (parlando sempre di tasso fisso)?

 

[tanduri]

intanto accetta il taglio per usufruirne fino all'eventuale surroga o per sempre se non surroghi più.
cosa intendi che molti non surrogano per cifre cosi basse?

 

[lallarmen]

intanto accetta il taglio per usufruirne fino all'eventuale surroga o per sempre se non surroghi più.
cosa intendi che molti non surrogano per cifre cosi basse?

sicuramente faccio la surroga, è solo da vedere quando, ma credo entro l'estate.

per quanto riguarda la cifra intendo che molti istituti per importi inferiori a TOT euro non prendono la surroga del mutuo.

nel mio caso il mutuo è di 65000 per un acquisto prima casa del valore di 170000, e cariparma ha già rifiutato di discuterne a causa dell'importo troppo basso.

 

[tanduri]

se sei appetibile troverai una banca che ti surroga anche così poco specie se gli sottoscrivi una bella polizza vita di qualche migliaio di euro collegata.

1. rinegozia domani stesso
2. dopodomani gira le banche per surrogare facendoti vedere ben disponibile ad una bella polizza vita collegata e.. ben recedibile.

 

[the_one]

Salve a tutti. Dopo tanto girovagare è arrivato il fatidico momento. Il 20 di questo mese dovremmo surrogare! Ho un dubbio su quello che mi ha detto la mia attuale banca (ancora per poco spero!) e cioè che comunque anche se surrogo il 20 mi toccherebbe pagare la rata del mutuo del mese di marzo addebitandomela sul mio c/c come previsto nella giornata del 27. Sono rimasto perplesso. A questo punto vi chiedo: è possibile questa cosa??? Cioè il 20 viene rimborsato il capitale residuo comprensivo del rateo di interessi ed il 27 mi tocca pagare a loro la rata di marzo????

 

[the_one]

Scusate ragazzi ma è vero che non si effettuano surroghe nei 5 giorni successivi al pagamento della rata del mutuo? A qualcuno di voi hanno confermato questa condizione? La Deutche B. mi ha detto ciò! Grazie

 

[the_one]

Finalmente questo mese ho surrogato con ISP. Tasso fisso 2,85% per 25 anni. C/C aperto con loro a condizioni agevolate perchè la mia azienda è convenzionata con ISP. Meglio di cosi.....

 

[pede82]

Complimenti pure io vorrei prendere il loro attuale 2.80% fisso sui 20A mi scoccia un po l'incasso rata e il CC che comunque chiuderò subito dopo.
Scusa dalla tua domanda di surroga (partenza iter burocratico) tempistiche per arrivare all'atto? ti hanno fatto problemi?

 

[the_one]

Tempistiche per arrivare all'atto: circa due mesi. Non mi hanno fatto problemi anche se mi avevano consigliato all'inizio dell'iter di stipulare una polizza facoltativa TCM ma io ho educatamente rifiutato il loro consiglio!

 

[pede82]

Però 2 mesi, in filiale mi hanno assicurato di fare tutto in 1 mese massimo, non mi cambia nulla essendo l'offerta valida per RICHIESTE fatte entro fine mese ma speravo di concludere la questione in meno tempo surrogando con ISP.

Secondo voi a oggi per un LTV del 68% capitale residuo 100000 e in 20A (forse 15A devo decidere ancora) è l'offerta migliore sul mercato? mi date un consiglio per cortesia.