urgono consigli su acquisto immobile.

daxy74

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Salve ragazzi, sono in procinto di acquistare una casa tramite agenzia immobiliare ed essendo inesperto vorrei chiedervi alcune cose. Avendo già visionato la casa (110k) e mi è piaciuta, lunedi vado in agenzia per una consulenza per vedere se ci sono le condizioni per richiedere il mutuo ma è giusto una formalità in quanto il grosso dell' importo (70k) l'ho disponibile ed il resto (40k euro) è da mutuare e tra l'altro farei il mutuo con la mia banca e non con loro. Poi l'agenzia mi farà fare un'offerta al venditore, e mi chiedevo in che consiste l'offerta, cioè è una proposta di acquisto? quindi devo rivolgermi già al notaio prima di firmare qualsiasi cosa in agenzia? come procedere? com'è la prassi? offerta, proposta e poi preliminare d'acquisto?
Inoltre...riguardo la documentazione della casa cosa bisogna verificare? visure, certificazioni varie, etc. Ma immagino che queste cose se ne occupi il notaio, giusto? insieme al fatto di verificare se ci sono pendenze o ipoteche da parte del venditore. Poi un dubbio...nel costo totale della parcella del notaio sono comprese tutte le spese? mi riferisco a imposte di registro, di trascrizione ed altro. Infine...l'agenzia chiede il 4% ma tale percentuale è trattabile? in che termini? perchè su 110k il 4% sarebbero 4400 euro, ma sono intenzionato ad offrire max 3000, che dite si puo' provare?
Vi auguro una buona giornata e spero in un vostro chiarimento.
 

numero0

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vedo che ne sai già abbastanza, magari ti può essere utile una visita con un geometra e contattare il notaio fin da subito cominciando l'iter con lui, a trattare non sono bravo, io pago quello che mi chiedono o lascio
 

daxy74

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ciao numero e grazie per la risposta, in verità non ne so molto, le mie domande erano giusto per capire come muovermi. Riguardo al geometra, me lo consigli per cosa? premetto che la casa in oggetto è stata ristrutturata un anno fà, quindi sta messa veramente bene, pavimentazione, infissi (interni ed esterni), condizionatori, tutto a nuovo e molto probabilmente il venditore me la lascia anche completamente arredata (mobili acquistati un anno fà e tenuti benissimo), cosa che mi aggraderebbe non poco in quanto risparmio di fare traslochi vari.
saluti.
 

broken brick

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Il geom. (o un tecnico di tua fiducia) serve per valutare lo stato di fatto dell'immobile: struttura, impianti etc. ma anche se è in regola da un punto di vista catastale e urbanistico. Sono cose che il notaio non verifica.
Invece un notaio di fiducia ti consiglia sul "compromesso" ovvero preliminare di vendita e verifica eventuali ipoteche etc.
Tutto è trattabile: la parcella dell'AI, il prezzo della casa etc.
PS se ti accordi per tenere alcuni mobili...fallo mettere per iscritto. C'è chi il giorno prima si è smontato il box doccia, gli split del condizionatore, perfino la maniglie delle porte! :eek:
 

daxy74

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ciao broken e grazie per la risposta, dimmi una cosa...io martedì vado in agenzia per verificare da parte loro se ci sono le credenziali per accendere un mutuo, dopodichè loro mi faranno presentare un'offerta e qui vorrei capire se andare con il geometra a rivedere la casa prima di presentare questa offerta e poi...l'offerta sarebbe la proposta di acquisto? quindi fatta con un assegno a garanzia? c'è bisogno già del notaio oppure subentra dopo? io la casa l'ho vista solo una volta e mi è piaciuta ma non vorrei correre rischi e andarci con i piedi di piombo e seguire tutta la prassi in modo regolare.
Scusami le tante domande ma è la prima volta che acquisto casa. saluti e a presto.
 

daxy74

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ah dimenticavo...quando mi dici di far mettere per iscritto la cessione dei mobili/arredamenti, intendi nella proposta di acquisto o nel preliminare di vendita (compromesso)?
 

broken brick

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Io farei una scrittura a parte, fra voi, un inventario, senza incasinare il compromesso e il rogito.
In fondo, per i mobili, il rischio è di rimetterci qualche 100naia di euro....mentre sui contratti parliamo di centinaia di migliaia di euro e a volte è già complicata la lettura.
State molto attenti quando il notaio o voi stessi li leggete, prima di firmare!
 

broken brick

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E la mattina stessa del rogito consiglio di fare un sopralluogo nella casa, per essere certi che sia libera da persone e cose...meno le cose che il venditore si è impegnato a lasciare.
 

broken brick

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ciao broken e grazie per la risposta, dimmi una cosa...io martedì vado in agenzia per verificare da parte loro se ci sono le credenziali per accendere un mutuo, dopodichè loro mi faranno presentare un'offerta e qui vorrei capire se andare con il geometra a rivedere la casa prima di presentare questa offerta e poi...l'offerta sarebbe la proposta di acquisto? quindi fatta con un assegno a garanzia? c'è bisogno già del notaio oppure subentra dopo? io la casa l'ho vista solo una volta e mi è piaciuta ma non vorrei correre rischi e andarci con i piedi di piombo e seguire tutta la prassi in modo regolare.
Scusami le tante domande ma è la prima volta che acquisto casa. saluti e a presto.

La proposta di acquisto, se viene firmata per accettazione dal venditore, è già un contratto!
Hai fatto verificare al geom. la conformità catastale e urbanistica? Prima di martedì leggiti un po' di roba...
Almeno quello che c'è in rilievo sulla proposta di acquisto.
 

daxy74

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La proposta di acquisto, se viene firmata per accettazione dal venditore, è già un contratto!
Hai fatto verificare al geom. la conformità catastale e urbanistica? Prima di martedì leggiti un po' di roba...
Almeno quello che c'è in rilievo sulla proposta di acquisto.

ok broken grazie, leggerò un pò di cose per avere le idee più chiare, ovviamente la proposta essendo vincolante e contrattuale la firmerò solo dopo aver fatto verificare dal geometra le varie conformità. Però a tal proposito ti chiedo due cose:

1) per le varie conformità, non è tenuta anche l'agenzia a verificarle? visto che sono postille che metterà sicuramente per iscritto nella proposta, oppure l'agenzia si fida di ciò che gli dice il venditore? anche perchè l'agenzia prende bei soldini. e cmq mi sembra di capire che le conformità da verificare sono urbanistiche, catastali ed energetiche?

2) il notaio subentra dal prossimo step, preliminare di compravendita, giusto? o devo interpellarlo già dalla proposta?
 

broken brick

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- Se ti serve il mutuo fai mettere la clausola di sospensione.
- L'AI non è il tuo tecnico di fiducia. Come ho scritto tante volte l'agente è lì solo per concludere la vendita tra le parti. E' così che guadagna la parcella. Occorre dimostrare che "Sapeva e ha volontariamente mentito" per fargli causa, se si dovesse scoprire che ha raccontato un sacco di frottole...e vagli a far causa in Italy.....ti può causare danni rilevanti.
- Si, risponde il venditore della conformità catastale e urbanistica ma meglio saperlo prima...se poi ti accorgi il giorno del rogito che c'è un abuso cosa fai? E forse gli hai già dato una bella caparra tipo 30k...20k....
-L'energetica è l'ultimo dei problemi se la casa non è a Courmayeur ....
 

daxy74

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è vero che la certificazione energetica può essere l'ultimo dei problemi ma so' che per ottenerla abbia un costo, giusto? e come ottenerla? quanto costa? mentre per la verifica del geometra sapresti dirmi + o - quanto mi verrebbe a costare? in ultimo, penso che una volta che l'AI mi mostra la proposta da firmare, sia più saggio rivolgermi già dal notaio e fargliela leggere, prima di firmarla, che ne pensi?
 

broken brick

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Si, tanto il notaio lo paghi comunque, tanto vale rivolgerti al più presto. Puoi fargli anche le domande che ritieni opportune...
La certificazione energetica è a carico di chi vende. (150 euro circa)
Per il tecnico, con cui farei il sopralluogo, ti consiglio di rivolgerti a un conoscente, a un parente, persona di tua fiducia ...della tua zona e che conosca le usanze del tuo Comune.
-L'assegno con cui accompagnerai la proposta, di solito 5k, va intestato al venditore: devi sapere con certezza chi è. (non all'AI )
-Attento che, se viene accettata, la proposta è già un preliminare di vendita. Dopo non si può modificare se non di comune accordo. Tutto ciò che ti viene promesso verbalmente conta zero.
 

daxy74

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ok era proprio questo che volevo capire....cioè nella proposta di acquisto si configura già un preliminare di vendita, quindi il passo successivo e direttamente il rogito? perchè mi sembrava di capire che i passi erano 3, cioè proposta, preliminare e rogito. perchè se i passaggi sono 2 (proposta e rogito) è indispensabile il notaio già alla proposta. Altrimenti non so se è possibile metter una clausola nella proposta che rimanda succevamente al preliminare facendo decadere la proposta. questa cosa non mi è tanto chiara, cioè fari 2 passaggi (proposta e rogito) o 3 passaggi (proposta, preliminare e rogito).
inoltre volevo chiederti una cosa, una curiosità più che altro...visto che devo chiamare un geometra per le opportune verifiche tecniche (urbanista, catastale e energetica) e successivamente il notaio per le verifiche documentali, mi sembra di capire che il ruolo dell'AI si riduce giusto a far incontrare venditore e acquirente prendendo il 4% (ma io tratterò per dargli max un 3%) e non ti nascondo che la cosa mi rode un pochino ma volendo giocare scorretto e precisamente andare dal venditore e chiedere quando scade il mandato e poi accordarci privatamente in un secondo momento si rischia qualcosa? premetto che quando sono andato a visionare la casa (una sola volta) l'AI non mi ha fatto firmare nulla, tipo quei moduli di presa visione, quindi ad ora sarei sconosciuto per loro. Capisco che è una cosa scorretta ma mi serve capire se incorro in qualcosa.
 

broken brick

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Sicuramente dimenticherò qualcosa di importante nelle mie risposte, perchè sto scrivendo, in poche pagine, tutto quello che si impara, in anni di fregature sugli immobili!
Allora...qui da me (Emilia Romagna) funziona così:
l'acquirente presenta una proposta di acquisto, a grandi linee, accompagnata da assegno di 5k. Molti non sanno che se viene accettata è già un compromesso a tutti gli effetti.
Secondo step: si va dal notaio a firmare il "compromesso"= preliminare di vendita; ma se non c'è pieno accordo sui vari punti fa fede quello che hai scritto nella proposta. Si firma il compromesso (che non trasferisce la proprietà) e si straccia la proposta che non avrà più nessun valore. Si paga una caparra cospicua tipo 20%.
Terzo step: si stipula il rogito con tutti gli oneri attivi e passivi..insomma da quel momento sei proprietario.
E da quel momento l'AI ha un anno di tempo per richiederti la parcella.
Mi spiego meglio: lui la maturerebbe già all'accettazione della proposta.
Se tu cerchi di bypassarlo ci sono due possibilità:
-ci riesci
-lui, entro un anno, ti può richiedere il pagamento. Poi, dopo un anno si prescrive.
 

edgar74

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Chiedo anche io un consiglio, riguardo al comportamento di un'agenzia immobiliare.

La scorsa estate visiono un'appartamento, mi sembra con un prezzo altino, mi dice che può essere ancora un pò trattabile. Lascio perdere perdere in quanto secondo me era interessante ma necessitava di qualche lavoro che lo rendeva caro.

Pochi giorni fa rivedo l'annuncio dell'immobile ribassato di oltre il 30% !! Li chiamo, e mi dicono che hanno il mandato in scadenza a fine anno e quindi possono chiudere a quel prezzo, altrimenti l'immobile se lo vende il proprietario privatamente a gennaio....

Cosa ne pensate ??
 

gianted

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Che sotto Natale sono tutti più buoni! La mia impressione è che, già sapendo di non vedersi rinnovato il mandato, l'agenzia abbia fatto il ribasso all'insaputa del venditore.
 

numero0

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Penso che questa storia sia una balla, sul mandato cui sarà un prezzo, no?
Inoltre se se la vende da solo e gli proponi un prezzo più basso ti dirà di no.