valore minimo rendimento per investire nel mattone

[Gdc84]

Buongiorno a tutti

Avendo 200k, in ottica di diversificazione rispetto a strumenti come Btp e depositi che già utilizzo...
Avrebbe senso considerare un appartamento con posto auto (in diritto di superfice però) in centro città di 50 mq già locato che darebbe a conti della serva fatti un 3,5/4% di rendimento?

O è meglio insistere su Btp e Depositi?

I depositi al momento sono al 5% lordo...senza considerare l'inflazione che di questo 5% si mangia anche lei una buona fetta no? (2% in media nel lungo periodo?)

(ps, odio il rischio quindi no azioni etf ecc)

 

[uilli99]

Il rendimento dell'immobile (3.5-4%) è netto o lordo?

Hai incluso tutte le spese connesse all'acquisto (notaio, agenzia, registro...)?

In he città si trova l'appartamento?

In che condizioni è? Quanto potresti dover spendere di manutenzione straordinaria?

E tante altre domande

 

[uilli99]

Odi il rischio, ma saresti disposto a prenderti il rischio di avere un inquilino moroso o di svalutazione del valore dell'immobile?

 

[Varrick]

Il rendimento dell'immobile (3.5-4%) è netto o lordo?

Hai incluso tutte le spese connesse all'acquisto (notaio, agenzia, registro...)?

In he città si trova l'appartamento?

In che condizioni è? Quanto potresti dover spendere di manutenzione straordinaria?

E tante altre domande

Quoto: per esperienza non è detto che un singolo immobile sia la soluzione migliore per dormire sonni tranquilli.
Tra l'altro, un bpt a 8 anni (ipotizzando che l'alternativa sia un contratto 4+4 di fitto) rende più del 3% netto e si compra con un click e pochi euro di commissione, non ha ulteriori costi e l'Italia onora regolarmente il suo debito da più di cento anni, per cui...

 

[Gdc84]

Il rendimento dell'immobile (3.5-4%) è netto o lordo?

Hai incluso tutte le spese connesse all'acquisto (notaio, agenzia, registro...)?

In he città si trova l'appartamento?

In che condizioni è? Quanto potresti dover spendere di manutenzione straordinaria?

E tante altre domande

netto arrotondando abbondantemente per difetto (non considerando le agevolazioni della cedolare secca)
sisi compreso di tutto notaio agenzia registro
Trieste
Condizioni: abitabile. Al momento è già locato con contratto per altri 2+4 anni

 

[Gdc84]

Quoto: per esperienza non è detto che un singolo immobile sia la soluzione migliore per dormire sonni tranquilli.
Tra l'altro, un bpt a 8 anni (ipotizzando che l'alternativa sia un contratto 4+4 di fitto) rende più del 3% netto e si compra con un click e pochi euro di commissione, non ha ulteriori costi e l'Italia onora regolarmente il suo debito da più di cento anni, per cui...

ma in questo confronto tieni conto di tutto tutto?
Per es. la semplice inflazione che fa diventare quei 200k --> 170k in 8 anni considerando il 2% e di contro il valore dell'appartamento volendo esser pessimisti rimanere sui 200k se non aumentare?

 

[*Bushido*]

personalmente farei una cosa simile solo a Milano, troppo illiquido e stagnante il mercato immobiliare Italiano

 

[uilli99]

ma in questo confronto tieni conto di tutto tutto?
Per es. la semplice inflazione che fa diventare quei 200k --> 170k in 8 anni considerando il 2% e di contro il valore dell'appartamento volendo esser pessimisti rimanere sui 200k se non aumentare?

Qui sul forum ci sono diverse discussioni in cui si è parlato di Trieste.
Trieste è una bellissima città dove si vive molto bene, ma i prezzi per acquistare casa sono aumentati di molto negli ultimi anni senza una vera motivazione (se non gli stranieri che si sono innamorati della città e hanno speso cifre che per loro sono ridicole).

Comunque, non è detto che il prezzo di una casa possa solo aumentare. Tu parli di 200k per 50m2, che per me è veramente tanto per Trieste (forse parli delle Rive?).
Hai provato più in periferia? Magari puoi trovare un prezzo sensibilmente più basso, con un affitto leggermente inferiore ma un rendimento più alto.

Io non investirei nel mattone per solo 3.5%.

 

[denisgsv]

Qui sul forum ci sono diverse discussioni in cui si è parlato di Trieste.
Trieste è una bellissima città dove si vive molto bene, ma i prezzi per acquistare casa sono aumentati di molto negli ultimi anni senza una vera motivazione (se non gli stranieri che si sono innamorati della città e hanno speso cifre che per loro sono ridicole).

Comunque, non è detto che il prezzo di una casa possa solo aumentare. Tu parli di 200k per 50m2, che per me è veramente tanto per Trieste (forse parli delle Rive?).
Hai provato più in periferia? Magari puoi trovare un prezzo sensibilmente più basso, con un affitto leggermente inferiore ma un rendimento più alto.

Io non investirei nel mattone per solo 3.5%.

Trieste è una bellissima città dove si vive molto bene, ma i prezzi per acquistare casa sono aumentati di molto negli ultimi anni senza una vera motivazione (se non gli stranieri che si sono innamorati della città e hanno speso cifre che per loro sono ridicole).


so che è ovvio ma secondo me hai scritto causa ed effetto nella stessa frase, se un posto è bello attira l'attenzione, aumenta di valore.

 

[BassaRendita]

Io penso che l'investimento immobiliare ha senso come parte di un portafogli che comprende anche strumenti finanziari.
Ma il mattone ha tanti contro:
- spese condominiali impreviste a carico del proprietario
- spese legate all'immobile (dalla caldaia ogni 10 anni, alle ringhiere da riverniciare ecc., per non parlare degli impianti da rifare ogni 20 anni)
- nessuna liquidità. anche svendendo ci vogliono mesi o anni, per vendere
- rendita rischiosa: c'è sempre l'inquilino che (magari per motivi anche validi) smette di pagare
- enormi spese in fase di acquisto

In più il mercato immobiliare ha le sue regole. Bisogna comprare al giusto prezzo, e nella giusta zona, della giusta città.
un Btp ti dà delle cedole certe, lo puoi rivendere a un prezzo "chiaro" (certo puoi perdere dei soldi) o comunque ti viene rimborsato a 100 a scadenza.
Il vantaggio dell'immobiliare è che in periodi di grande inflazione, tiene meglio di uno strumento finanziario (non indicizzato).

 

[Gdc84]

Qui sul forum ci sono diverse discussioni in cui si è parlato di Trieste.
Trieste è una bellissima città dove si vive molto bene, ma i prezzi per acquistare casa sono aumentati di molto negli ultimi anni senza una vera motivazione (se non gli stranieri che si sono innamorati della città e hanno speso cifre che per loro sono ridicole).

Comunque, non è detto che il prezzo di una casa possa solo aumentare. Tu parli di 200k per 50m2, che per me è veramente tanto per Trieste (forse parli delle Rive?).
Hai provato più in periferia? Magari puoi trovare un prezzo sensibilmente più basso, con un affitto leggermente inferiore ma un rendimento più alto.

Io non investirei nel mattone per solo 3.5%.

molto vicino alle rive si, molto centrale.
200 compreso di rogito registrazione agenzia e posto auto anch'esso in zona centralissima

 

[uilli99]

so che è ovvio ma secondo me hai scritto causa ed effetto nella stessa frase, se un posto è bello attira l'attenzione, aumenta di valore.

Hai pienamente ragione. Ma ciò che volevo evidenziare è che i prezzi sono aumentati perché molti stranieri hanno comprato, drogando il mercato. Le considerazioni da fare qui sono:

1. quanto a lungo gli stranieri potranno "drogare" il mercato di Trieste, facendone salore il valore di mercato?
2. cosa accadrebbe al mercato immobiliare di Trieste se gli stranieri dovessero decidere di andarsene da qualche altra parte?
3. i prezzi di acquisto sono aumentati, mentre gli affitti sono rimasti indietro.

Qualche mese fa ho preso in considerazione la possibilità d acquistare una seconda casa a Trieste, ma alla fine ho cambiato idea visti i costi e i possibili rendimenti.

 

[uilli99]

molto vicino alle rive si, molto centrale.
200 compreso di rogito registrazione agenzia e posto auto anch'esso in zona centralissima

Il posto auto è sicuramente un valore aggiunto.
Quanto può valere in centro a Trieste? 30K? 40K?

Chiedo perché non ne ho idea

 

[cirodam]

... darebbe a conti della serva fatti un 3,5/4% di rendimento?

Troppo poco sia per il rischio attuale di un inquilino che non paga e che per buttarlo fuori devi spendere,che per un rischio futuro di capitale, oggi paghi 200k, ma il valore non è detto che salga, potrebbe restare costante o addirittura scendere.

Prendi qualche altro BTP o obbligazioni estere, tipo Romania (ovviamente non 200k) e raccogli succose cedole e zero pensieri.

In piu' considera il tempo: se l'inquilino ha un problema tu devi esserci, si rompe la caldaia, devi investigare se l'ha rotta lui, mandare il tecnico, cambiarla, lui starà al freddo 2 giorni e ti rompe le p@lle, i figli si ammalano... Mettete a sistema sempre la situazione scomoda, non lo statale single che paga puntuale...

 

[Gdc84]

Il posto auto è sicuramente un valore aggiunto.
Quanto può valere in centro a Trieste? 30K? 40K?

Chiedo perché non ne ho idea

Diciamo che trovarlo a 30 è come vincere l'enalotto...
siamo piu verso i 40.000.
L'unico problema è in diritto di superficie e sto aspettando di capire come funziona nello specifico

 

[NordSudOvestEst]

Quoto: per esperienza non è detto che un singolo immobile sia la soluzione migliore per dormire sonni tranquilli.
Tra l'altro, un bpt a 8 anni (ipotizzando che l'alternativa sia un contratto 4+4 di fitto) rende più del 3% netto e si compra con un click e pochi euro di commissione, non ha ulteriori costi e l'Italia onora regolarmente il suo debito da più di cento anni, per cui...

È questo il punto...
Anche il cosiddetto "tacchino induttivista" si beava sul fatto di ricevere sempre un bel becchime, puntuale, ogni giorno da centinaia di giorni.
Finché, divenuto bello grasso, arrivò la vigilia della Festa del Ringraziamento...

 

[Gdc84]

Ma come ragionamento generale....
É corretto applicare alla rendita di un investimento in btp o ce un -2% ideale rappresentato dall'inflazione?
In modo da mettere sul piatto della bilancia proprio tutto?
Oppure é una forzatura?

 

[cirodam]

Oggi c'e' l'inflazione, per 10 anni prima del 2022-23 era prossima a 0... quindi è un valore assolutamente imprevedibile, come il valore degli immobili nel futuro.

L'unica certezza è sui BTP: verranno rimborsati a 100 e danno una certa % in cedole.

 

[Varrick]

È questo il punto...
Anche il cosiddetto "tacchino induttivista" si beava sul fatto di ricevere sempre un bel becchime, puntuale, ogni giorno da centinaia di giorni.
Finché, divenuto bello grasso, arrivò la vigilia della Festa del Ringraziamento...

Attenti a fraintendere Taleb o a tirarlo per la giacchetta.
A ragionare così ha ancora meno senso aspettarsi che un inquilino paghi il fitto.

 

[NordSudOvestEst]

Attenti a fraintendere Taleb o a tirarlo per la giacchetta.
A ragionare così ha ancora meno senso aspettarsi che un inquilino paghi il fitto.

Potra' non pagare il fitto, ma non è che può toglierti soldi che hai già in tasca.
Inoltre l'inquilino è una singola persona, a cui si possono fare le pulci, o col quale puoi almeno usare le armi del diritto;
lo Stato è un apparato che non puoi né conoscere né tantomeno combattere...le leggi le fa lui.