Vincolare acquisto a valore perizia

[juventinho]

Buongiorno vorrei acquistare casa ma avendo pochi fondi a disposizione che vorrei usare solo per le spese vorrei sapere se è possibile vincolare un offerta di acquisto ad un determinato valore di perizia.
Mi spiego meglio. Mi interessa un appartamento a 130k e vorrei ottenere un mutuo almeno di 115-120k

Posso vincolare l acquisto ad un valore di perizia pari almeno a 145 150k in modo tale che l 80% di valore di perizia mi consenta di ottenere i 120k che mi servirebbero?

Eventualmente come la formulo la proposta di acquisto per non rimanere fregati? Un mutuo ad un valore inferiore difficilmente potrei sostenerlo.

Grazie

 

[Rebirth]

è la banca che ti da il mutuo e la perizia la fanno loro. quindi tu puoi anche acquistare a 150, ma se il perito della banca valuta l'immobile 130K, loro di daranno il mutuo dell'80% su 130K.

p.s: ma poi scusa, tu pagheresti di più un immobile per ottenere un mutuo maggiore? oppure parli di finto valore? in quel caso chiederei informazioni all'ADE

 

[juventinho]

è la banca che ti da il mutuo e la perizia la fanno loro. quindi tu puoi anche acquistare a 150, ma se il perito della banca valuta l'immobile 130K, loro di daranno il mutuo dell'80% su 130K.

p.s: ma poi scusa, tu pagheresti di più un immobile per ottenere un mutuo maggiore? oppure parli di finto valore? in quel caso chiederei informazioni all'ADE

Forse mi sono espresso male.
Io faccio un offerta a 130k con questo preciso vincolo:
Se il perito valuta <145k vorrei essere libero di ritirare l offerta ed eventualmente pagare che so solo la perizia ad esempio.
In un periodo di prezzi vendita al ribasso credo sia possibile che il perito valuti l appartamento ad un valore maggiore rispetto al prezzo di acquisto per poi ottenere un 80% che in realtà sarebbe 90-95... O sbaglio?

È fattibile una cosa del genere?

 

[Dany_R]

Forse mi sono espresso male.
Io faccio un offerta a 130k con questo preciso vincolo:
Se il perito valuta <145k vorrei essere libero di ritirare l offerta ed eventualmente pagare che so solo la perizia ad esempio.
In un periodo di prezzi vendita al ribasso credo sia possibile che il perito valuti l appartamento ad un valore maggiore rispetto al prezzo di acquisto per poi ottenere un 80% che in realtà sarebbe 90-95... O sbaglio?

È fattibile una cosa del genere?

No non funziona cosi.
La banca ti da 80% del valore più basso tra la perizia e il prezzo di acquisto.

 

[memar]

Forse mi sono espresso male.
Io faccio un offerta a 130k con questo preciso vincolo:
Se il perito valuta <145k vorrei essere libero di ritirare l offerta ed eventualmente pagare che so solo la perizia ad esempio.
In un periodo di prezzi vendita al ribasso credo sia possibile che il perito valuti l appartamento ad un valore maggiore rispetto al prezzo di acquisto per poi ottenere un 80% che in realtà sarebbe 90-95... O sbaglio?

È fattibile una cosa del genere?

Non pui porre un vincolo del genere in una proposta, puoi solo inserire la clausola salvo approvazione mutuo, dove andrà specificato che approvazione mutuo si intenderà dopo la perizia tecnica della banca. Ovviamente dovrai informare il venditore che stai chiedendo un mutuo superiore all'80%. Non fai prima a chiedere un mutuo assistito da garanzia Consap, così ti elimini il problema di valutazione, fermo restando che il valore dell'immobile dovrà essere almeno pari all'importo del mutuo.

 

[Rebirth]

Premesso che come scrive Dany, mediamente la banca concede il mutuo sul minore dei due valori. Premesso altresì che alcune banche concedono il mutuo sulla perizia anche se maggiore del valore di compravendita (magari a determinati condizioni accessorie). Premesso che nel preliminare puoi scrivere tutte le clausole che vuoi (se giuridicamente consentite), ma dove lo trovi il pollastro venditore che sottostà a tale clausola?

 

[rrupoli]

Premesso che come scrive Dany, mediamente la banca concede il mutuo sul minore dei due valori. Premesso altresì che alcune banche concedono il mutuo sulla perizia anche se maggiore del valore di compravendita (magari a determinati condizioni accessorie). Premesso che nel preliminare puoi scrivere tutte le clausole che vuoi (se giuridicamente consentite), ma dove lo trovi il pollastro venditore che sottostà a tale clausola?

E' proprio questo il punto, il perito è pagato dall'acquirente, solo un venditore ingenuo potrebbe fidarsi di una perizia di parte.

Se il venditore ha da tanto tempo l'immobile sul mercato potrebbe comunque accettare una clausola sospensiva legata al valore periziato, se tale stima è sotto una certa cifra non se ne fa nulla, ti restituisce la caparra e amici come prima.

Ovviamente dovrai comunque pagare la parcella al perito.

 

[Rebirth]

il perito è pagato dall'acquirente

non è neanche quello il problema.
formalmente è pagato dall'acquirente, ma di fatto lo incarica comunque la banca ed è dunque terzo (perlomeno per i due soggetti della compravendita). di certo non perizierà a comando su quanto vuole l'acquirente.
Conviene chiedere un mutuo 100% come dice memar o cercare un altro immobile che ci si può permettere, o semplicemente trattare sul prezzo. Se l'immobile è in vendita da molto ci sono margini anche per quello .

 

[rrupoli]

non è neanche quello il problema.
formalmente è pagato dall'acquirente, ma di fatto lo incarica comunque la banca ed è dunque terzo (perlomeno per i due soggetti della compravendita). di certo non perizierà a comando su quanto vuole l'acquirente.

eh eh... no comment...

 

[juventinho]

Non pui porre un vincolo del genere in una proposta, puoi solo inserire la clausola salvo approvazione mutuo, dove andrà specificato che approvazione mutuo si intenderà dopo la perizia tecnica della banca. Ovviamente dovrai informare il venditore che stai chiedendo un mutuo superiore all'80%. Non fai prima a chiedere un mutuo assistito da garanzia Consap, così ti elimini il problema di valutazione, fermo restando che il valore dell'immobile dovrà essere almeno pari all'importo del mutuo.

Con garanzia consap posso chiedere più dell' 80%? Ho visto che ad oggi l alternativa praticabile è il mutuo di banca Intesa l' unico che può dare più dell' 80 ma a tassi di molto superiori e non so che garanzie chiederà....
Con consap posso avere più dell80% con tassi ragionevoli?

Ho 30 anni. Sposato da un anno. Una bimba in arrivo. Monoreddito Dipendente pubblico a tempo indeterminato da 2 anni con 1650 mese di stipendio.
Attualmente ho un piccolo prestito da 230 al mese per altri 7 8mesi circa che andrei a estinguere prima del rogito.

 

[Rebirth]

qui trovi l'elenco delle banche aderenti. si è possibile arrivare sino al 100%, ovviamente valutati tutti i tuoi parametri reddituali

https://www.consap.it/famiglia-e-giovani/fondo-di-garanzia-mutui-prima-casa/

 

[juventinho]

Secondo voi... Se chiedessi 15k in prestito prima di chiedere il mutuo.. con una rata da 200 euro mese..
Avrei problemi ad ottenere il mutuo? Che in questo caso sarebbe di 100-110 con una rata credo sui 400

 

[griphis]

Ti bruceresti il mutuo... Comunque mi sa tanto che non sai nulla dell'argomento e ti consiglio di leggerti qualche topic del forum.

Devi partire dal presupposto che:
-) La banca concede un mutuo in cui il cliente abbia una rata mensile sostenibile (rata <= {[(CUD/12)/100]*33}-altri finanziamenti).
-) La banca calcola LTV in base al valore minimo tra valore periziato e cifra d'acquisto.
-) Il valore di perizia lo sceglie il perito incaricato dalla banca, non il cliente (anche se a volte ci sono brogli).
-) Nel caso non si disponga del 20% del valore di compravendita, attualmente si può richiedere l'adesione al fondo di garanzia per avere il 100% del valore d'acquisto.
-) Escludi Intesa se richiedi il 100% i tassi sono elevatissimi, consigli Credit Agricole.
-) Calcola che la cifra che riceverai dal mutuo (anche se 100%) non coprirà tutto il valore d'acquisto, in quanto vi sono istruttorie e polizze da pagare.

Ti ripeto, leggi qualche topic sul forum per farti un'idea precisa.

 

[juventinho]

Ti bruceresti il mutuo... Comunque mi sa tanto che non sai nulla dell'argomento e ti consiglio di leggerti qualche topic del forum.

Devi partire dal presupposto che:
-) La banca concede un mutuo in cui il cliente abbia una rata mensile sostenibile (rata <= {[(CUD/12)/100]*33}-altri finanziamenti).
-) La banca calcola LTV in base al valore minimo tra valore periziato e cifra d'acquisto.
-) Il valore di perizia lo sceglie il perito incaricato dalla banca, non il cliente (anche se a volte ci sono brogli).
-) Nel caso non si disponga del 20% del valore di compravendita, attualmente si può richiedere l'adesione al fondo di garanzia per avere il 100% del valore d'acquisto.
-) Escludi Intesa se richiedi il 100% i tassi sono elevatissimi, consigli Credit Agricole.
-) Calcola che la cifra che riceverai dal mutuo (anche se 100%) non coprirà tutto il valore d'acquisto, in quanto vi sono istruttorie e polizze da pagare.

Ti ripeto, leggi qualche topic sul forum per farti un'idea precisa.

Ho letto un bel po' sul forum ma si fa più confusione per le risposte specifiche che cerco.

Il mio problema è uno.
Ho disponibili 25k che però intendo usarli solo per le spese accessorie e lasciarmi a disposizione comunque un po' di cash per gli imprevisti... dunque se non ottengo un mutuo quantomeno al 90% non posso proprio permettermi l acquisto.
Non ho ancora trovato l immobile è possibile capire a priori se sono mutuabile con il fondo garanzia ed avere un preventivo ipotizzando un mutuo 130k prima che sia troppo tardi e mi troverei con l impossibilità di pagare i rimanenti 20k?

 

[griphis]

Riepilogando:
-) Guadagno: 1650€ mensili (il CUD a quanto ammonta?).
-) Persone a carico: 2
-) Prestiti in corso: 230€
-) Liquidità: 25000€
-) Valore Ipotetico d'acquisto: 130000€
-) LTV Mutuo: 100%

Avendo due persone a carico il tuo stipendio verrà decurtato dalla banca, su per giù puoi puntare ad una rata massima di 450€ (considerando estinto il prestito).
Al fondo garanzia può far benissimo richiesta ed in tal caso la banca ti accorderà il 100% del valore d'acquisto.
Ti risconsiglio Intesa, ma valuta altre banche.
Per quanto riguarda la tua Liquidità, calcola che tra istruttoria, perizia, polizze, agenzie, allacci, tasse ecc. ci vogliono circa 17k€.

Secondo me la pratica sarà abbastanza delicata, ma qui ne abbiamo viste di cotte e di crude.
Spero di esserti stato d'aiuto.