Vorrei vendere la prima casa per comprarne un'altra ma ho già il mutuo. Come faccio?

[falcoreste]

Salve a tutti,
scusate la banalità della domanda ma non ho una grande esperienza su questo genere di cose.
Dunque, nel 2018 ho comprato casa e per farlo ho chiesto un mutuo di 25 anni (115K su 155K tot).

I 5 anni canonici per accedere alle agevolazioni sono trascorsi, nel frattempo il condominio è stato oggetto di 2 interventi importanti (è stato rifatto il tetto nel 2019 e quest anno abbiamo avuto accesso al bonus del 110 con sconto in fattura) e questo ha di fatto aumentato il valore dell'immobile.

Ergo sto valutando la possibilità di spostarmi in un appartamento un pelino più grande (ci basta una camera in più).

Prima di iniziare un lungo viaggio tra le varie filiali e le varie banche (in occasione del primo mutuo ho avuto a che fare con non so quanti soggetti "piuttosto particolari") vorrei capire, quanto meno, se esiste di fatto una prassi che mi consente di dire alla banca:

guarda, è vero che io ho già un mutuo, ma se tu accetti di farmene un secondo, io cambio casa, vendo quella su cui ho il primo mutuo, chiudo il primo mutuo e poi mi rimane da pagare solo il secondo mutuo.

Dite che si può fare o se mi presento in banca rischio di fare la figura del fesso?

 

[Long Player Special]

Salve a tutti,
scusate la banalità della domanda ma non ho una grande esperienza su questo genere di cose.
Dunque, nel 2018 ho comprato casa e per farlo ho chiesto un mutuo di 25 anni (115K su 155K tot).

I 5 anni canonici per accedere alle agevolazioni sono trascorsi, nel frattempo il condominio è stato oggetto di 2 interventi importanti (è stato rifatto il tetto nel 2019 e quest anno abbiamo avuto accesso al bonus del 110 con sconto in fattura) e questo ha di fatto aumentato il valore dell'immobile.

Ergo sto valutando la possibilità di spostarmi in un appartamento un pelino più grande (ci basta una camera in più).

Prima di iniziare un lungo viaggio tra le varie filiali e le varie banche (in occasione del primo mutuo ho avuto a che fare con non so quanti soggetti "piuttosto particolari") vorrei capire, quanto meno, se esiste di fatto una prassi che mi consente di dire alla banca:

guarda, è vero che io ho già un mutuo, ma se tu accetti di farmene un secondo, io cambio casa, vendo quella su cui ho il primo mutuo, chiudo il primo mutuo e poi mi rimane da pagare solo il secondo mutuo.

Dite che si può fare o se mi presento in banca rischio di fare la figura del fesso?

La prima cosa che dovresti fare è chiamare la banca dove tu attualmente hai il mutuo che sicuramente ha un tasso che ad oggi non riuscirari ad equivalere. Sulle altre opportunità online trovi una enormità di informazioni. Ho avuto due mutui, in entrambi i casi ho sempre fatto con il direttore di banca; tra l'altro il mutuo è piuttosto banale

 

[number56]

Mi trovo in una situazione simile e in intesa mi hanno dato due opzioni
1 estingui e fai altro mutuo ( se era ipotecario)
2 portaci dei soldi da gestire e vediamo se possiamo " ottenere una condizione in deroga" ....che mi puzza molto di supercazzola

Io dovrò aspettare almeno un annetto e vediamo di capire dove andremo coi tassi, ma la tentazione di estinguere, finanziare l'acquisto con la liquidità (ma non tutta) in parte da mettere su qualche bond AAA lungo e scommettere su un ribasso dei tassi, ce l'ho
Devo ancora pesare bene la convenienza/rischio

 

[falcoreste]

La prima cosa che dovresti fare è chiamare la banca dove tu attualmente hai il mutuo che sicuramente ha un tasso che ad oggi non riuscirari ad equivalere. Sulle altre opportunità online trovi una enormità di informazioni. Ho avuto due mutui, in entrambi i casi ho sempre fatto con il direttore di banca; tra l'altro il mutuo è piuttosto banale

purtroppo con la banca dove attualment eho il mutuo il rapporto è dei peggiori.
Io, in tutta onestà, avevo aperto il mutuo in un'altra filiale che è stata chiusa e il mutuo mi è stato trasferito d'ufficio nella filiale attuale.
Aggiungo che ai tempi comunque per il mutuo mi fu fatta una mossa scorretta (che non sto qui a spiegare perchè ci sono 18 mesi di email, telefonate e documenti da sviscerare e non mi sembra il caso) che mi ha impedito di fare una surroga quando i tassi erano al minimo storico. Pertanto, ahimè, escludo categoricamente l'idea di parlarne con il direttore di questa filiale.. manca proprio ogni minimo fondamento di fiducia..

 

[falcoreste]

Mi trovo in una situazione simile e in intesa mi hanno dato due opzioni
1 estingui e fai altro mutuo ( se era ipotecario)
2 portaci dei soldi da gestire e vediamo se possiamo " ottenere una condizione in deroga" ....che mi puzza molto di supercazzola

Io dovrò aspettare almeno un annetto e vediamo di capire dove andremo coi tassi, ma la tentazione di estinguere, finanziare l'acquisto con la liquidità (ma non tutta) in parte da mettere su qualche bond AAA lungo e scommettere su un ribasso dei tassi, ce l'ho
Devo ancora pesare bene la convenienza/rischio

beh se fossi nella condizione di poter estinguere l'attuale mutuo avrei molti meno problemi a comprare una nuova casa..
idem per i soldi da gestire: se i soldi li ho già, magari non sono in grado di gestirli al meglio, ma di certo non ho bisogno di chiederne in prestito..

 

[Napoli1986]

beh se fossi nella condizione di poter estinguere l'attuale mutuo avrei molti meno problemi a comprare una nuova casa..
idem per i soldi da gestire: se i soldi li ho già, magari non sono in grado di gestirli al meglio, ma di certo non ho bisogno di chiederne in prestito..

devi fare vendita e acquisto contestuali.

il venditore compra da te e paga la banca e tu estingui il mutuo, con il nuovo mutuo acquisti.
Prassi frequente, anche io quando ho comprato casa ho fatto così con il venditore (che doveva usare i miei soldi per estinguere il mutuo)

 

[falcoreste]

devi fare vendita e acquisto contestuali.

il venditore compra da te e paga la banca e tu estingui il mutuo, con il nuovo mutuo acquisti.
Prassi frequente, anche io quando ho comprato casa ho fatto così con il venditore (che doveva usare i miei soldi per estinguere il mutuo)

ottimo, questa diciamo che è la prassi per l'acquisto vero e proprio.. e mi sembra già un'ottima notizia!

io vorrei, però, sapere anche come gestire la primissima parte ossia: nel momento in cui faccio una proposta di acquisto per un immobile, io chiaramente la vincolo all'accettazione del mutuo da parte della banca.

A quel punto, con la proposta firmata, vado in banca e la banca dovrà eseguire le sue verifiche per decidere se accettare o meno la mia richiesta di mutuo.
in quel frangente lì dai controlli del CRIF chiaramente si vedrà che ho già un mutuo e quindi potrebbero semplicemente valutare che con quanto guadagno non mi posso permettere di pagare 2 mutui contemporaneamente, e quindi bocciare la mia richiesta.

Ecco, io vorrei capire se esiste una prassi per fare in modo che la banca valuti il fatto che, per comprare la casa nuova io vendo la vecchia e chiudo il mutuo residuo sulla vecchia

 

[steone88]

esiste una prassi per fare in modo che la banca valuti il fatto che, per comprare la casa nuova io vendo la vecchia e chiudo il mutuo residuo sulla vecchia

La banca vuole certezze!
Devi andare in banca quando hai già una proposta di acquisto accettata per casa tua che vincola l'acquirente ad acquistare ad una cifra Tot.
Praticamente DEVI PRIMA VENDERE (o avere proposta scritta/preliminare) E POI ACQUISTARE.

 

[falcoreste]

La banca vuole certezze!
Devi andare in banca quando hai già una proposta di acquisto accettata per casa tua che vincola l'acquirente ad acquistare ad una cifra Tot.
Praticamente DEVI PRIMA VENDERE (o avere proposta scritta/preliminare) E POI ACQUISTARE.

azz... capisco il tuo ragionamento e lo trovo assolutamente sensato, però questo mi espone al rischio che potrei trovarmi nella situazione di essere sicuro di aver venduto la mia ma non essere sicuro di riuscire a trovare la casa dove andare:

se ne volessi prenderne una in costruzione, i lavori potrebbero non essere finiti per la data in cui fisisamo il rogito della mia vendita (chiaramente anche l'acquirente una qualche certezza sulla data vorrebbe averla)
se ne volessi prendere una in vendita, potrei non riuscire ad accordarmi in tempo e resterei qualche mese scoperto

insomma, se questo è l'unico modo, ci devo r emolto bene.. è un bell'azzardo
A questo punto, forse, sarebbe meglio vendere ed andare in affitto per un tempo toto (6 mesi/ 1 anno) e in quel frangente cercare una casa con calma

 

[Dany_R]

Puoi anche prima acquistare la nuova casa (con agevolazioni prima casa) e poi vendere quella vecchia entro 1 anno.
Chiaramente devi avere la capacità economica di acquistare la nuova casa senza contare subito dei soldi della vecchia e devi avere redditto sufficiente per farti passare il secondo mutuo prima casa (se rientri nel rapporto reddito / rata non ci sono problemi ad avere due mutui).

 

[memar]

Nella tua situazione la prima cosa da fare è fare una proposta d'acquisto per l'immobile nuovo a prova di "bomba". Infatti dovrai far inserire una clausola sospensiva che di fatto darà vita ad una proposta d'acquisto condizionata al buon esito della vendita del tuo attuale immobile. Purtroppo i venditori non vedono di buon occhio di solito questa tipologia di proposte perchè allungano i tempi di vendita. Per il discorso mutuo non vedo problematiche la nuova banca potrebbe tranquillamente inserire la richiesta di mutuo la cui delibera sarà condizionata dalla vendita dell'immobile. In ogni caso dovrai fornire alla banca anche la proposta di vendita dell'immobile accettata oltre a quella dell'immobile da acquistare.

 

[Agent0]

Prima vendi e poi acquisti.

Come fare per 'guadagnare' un po' di tempo prima di acquistare, ma avere già i soldi in cassa (della vendita)?
Durante una eventuale proposto di acquisto (della tua casa che stai vendendo) metti in chiaro che preferiresti un rogito con 'consegna chiavi' posticipato (magari di 2-3 mesi, il tempo di far fluire i soldi sul tuo c/c, estinguere il mutuo, e far sbrigare l'iter sul nuovo mutuo alla banca che sceglierai in fase di tuo acquisto).
Ovviamente dovrai mettere in conto un paio di opzioni:
1) un po' di sconto al tuo acquirente
2) invece di consegna chiavi posticipata, potresti rogitare il mese 'x' e contestualmente pagare l'affitto, ad un canone concordato, nella tua (ormai ex casa) per i mesi 'x+n'. In modo da avere il tempo (e i soldi!!) necessari per fare la tua proposta di acquisto+iter mutuo sulla nuova casa.

Io ho dovuto far così (opzione 2): ho venduto rogitando (ed incassando) lo stesso mese nel quale avevo fatto la proposta di acquisto su un'altra casa. Ho pagato 4 mesi di affitto 'calmierato' nella mia (ex) casa, durante i quali siamo andati subito in banca ed in 35gg avevamo il mutuo concesso; poi sono entrato nella nuova casa.

 

[F1g4r0]

La mia opinione è la seguente:

Valuta il tasso al quale stai pagando il mutuo attualmente.

Se buono, io aspetterei a vendere e andrei in affitto.
Ricordo che l'acquisto di una casa è vincolante (quella è e te la tieni), ha dei costi a perdere (notaio, agenzia, tax, 1% circa di valore annuo su spese manutenzione immobile) e poi, finchè non finisci di pagare il mutuo è SEMPRE DELLA BANCA NON TUA.

Quindi non avere fretta a vendere o a comprare, la situazione del mercato immobiliare in italia se non in alcune città (Milano, Roma, Bologna) risulta un pò a rilento.


Ti suggerisco anche di valutare l'opzione (qualora avessi un urgenza estrema di sottoscrivere un altro contratto di compravendita) di fare un affitto con riscatto, trattasi di una formula che pagando una percentuale in più nel prezzo di affitto ad un determinato periodo ti permette di riscattare il montante pagato in affitto come parte del costo di acquisto dell'immobile (Es 2 anni in affito hai speso 20000 Euro la casa anzicché pagarla 300k la paghi 280k circa)



Ricorda che non sono un consulente immobiliare e questa risposta riguarda solo il mio modo di pensare, personalmente ho girato tanto all'estero e ho notato che il BIAS "Casa di prorietà x viverci" (paragonato con i paesi sviluppati) è solo nostro italiano.

 

[memar]

La mia opinione è la seguente:

Valuta il tasso al quale stai pagando il mutuo attualmente.

Se buono, io aspetterei a vendere e andrei in affitto.
Ricordo che l'acquisto di una casa è vincolante (quella è e te la tieni), ha dei costi a perdere (notaio, agenzia, tax, 1% circa di valore annuo su spese manutenzione immobile) e poi, finchè non finisci di pagare il mutuo è SEMPRE DELLA BANCA NON TUA.

Quindi non avere fretta a vendere o a comprare, la situazione del mercato immobiliare in italia se non in alcune città (Milano, Roma, Bologna) risulta un pò a rilento.


Ti suggerisco anche di valutare l'opzione (qualora avessi un urgenza estrema di sottoscrivere un altro contratto di compravendita) di fare un affitto con riscatto, trattasi di una formula che pagando una percentuale in più nel prezzo di affitto ad un determinato periodo ti permette di riscattare il montante pagato in affitto come parte del costo di acquisto dell'immobile (Es 2 anni in affito hai speso 20000 Euro la casa anzicché pagarla 300k la paghi 280k circa)



Ricorda che non sono un consulente immobiliare e questa risposta riguarda solo il mio modo di pensare, personalmente ho girato tanto all'estero e ho notato che il BIAS "Casa di prorietà x viverci" (paragonato con i paesi sviluppati) è solo nostro italiano.

- Assolutamente falso dopo il rogito la casa è di proprietà dell'acquirente con tutti gli annessi e connessi, ancora con la storia che finchè non finisci di pagare la casa è della banca? Ma sapete quanto tempo in caso di insolvenza ci mette una banca per esecutare un debitore insolvente: mediamente 7 anni!!! La casa come ogni bene si può vendere quindi non è vincolante per nulla.
- Affitto con riscatto? Formula non capita e poco utilizzata e quasi impossibile da ottenere da venditori privati se non in presenza di immobili poco appetibili.

 

[F1g4r0]

- Assolutamente falso dopo il rogito la casa è di proprietà dell'acquirente con tutti gli annessi e connessi, ancora con la storia che finchè non finisci di pagare la casa è della banca? Ma sapete quanto tempo in caso di insolvenza ci mette una banca per esecutare un debitore insolvente: mediamente 7 anni!!! La casa come ogni bene si può vendere quindi non è vincolante per nulla.

HAI RAGIONE!
La casa acquistata a seguito del rogito diventa di tua proprietà, anche se acquistata con mutuo!

concordo anche con la tua osservazione sulla banca, che conferma in pieno quello che intendevo con "finché non finisci di pagare..."

per quanto riguarda il "vincolante", essendo l'immobile un bene illiquido non può essere facilmente convertito in contanti, quindi si è vincolati alla casa, se per esempio devi trasferirti in poo tempo in altro stato/città per motivi lavorativi o perché i tuoi figli creano dei magnifici nipotini lontano da te o come per esempio è capitato a @falcoreste che per esigenze di spazio deve investire il suo tempo per cercare la casa giusta, trovare un venditore, valutare cosa fare con il suo mutuo ecc.

 

[casamia]

che

Puoi anche prima acquistare la nuova casa (con agevolazioni prima casa) e poi vendere quella vecchia entro 1 anno.
Chiaramente devi avere la capacità economica di acquistare la nuova casa senza contare subito dei soldi della vecchia e devi avere redditto sufficiente per farti passare il secondo mutuo prima casa (se rientri nel rapporto reddito / rata non ci sono problemi ad avere due mutui).

voi sappiate, è automatico il controllo , nel caso in cui non si venda la prima casa e si acquisti la seconda casa con i benefici della prima casa?

 

[memar]

che

voi sappiate, è automatico il controllo , nel caso in cui non si venda la prima casa e si acquisti la seconda casa con i benefici della prima casa?

Non si tratta di controlli o meno automatici ma di soldi che dovrai tenere "bloccati" dal notaio....infatti acquisterai la casa e pagherai le imposte "seconda casa" poi quando avrai venduto la vecchia casa recupererai la differenza di tasse pagate. Non c'è altra via.

 

[casamia]

Non si tratta di controlli o meno automatici ma di soldi che dovrai tenere "bloccati" dal notaio....infatti acquisterai la casa e pagherai le imposte "seconda casa" poi quando avrai venduto la vecchia casa recupererai la differenza di tasse pagate. Non c'è altra via.

nel caso in cui una persona si scordi di dire che ha una prima casa e acquisti la seconda casa come prima, anche di fronte al rogito, l'eventuale inosservanza dovra' essere verificata dall'ADE però ; ecco che mi chiedevo come i controlli venissero effettuati.

 

[Bering]

Salve a tutti, ho un mutuo su prima casa acquistata nel 2021, mutuo 30 anni, ottimo tasso fisso.
Se in futuro volessi vendere la casa, e nell’immediato (o cmq nel giro di qualche mese) comprarne un’altra, c’è modo di mantenere il mutuo attuale (ovviamente levando ipoteca alla casa che vendo mettendola su quella che compro) in questo modo il mutuo che ho in essere può continuare ad esistere? Grazie

 

[Dany_R]

Salve a tutti, ho un mutuo su prima casa acquistata nel 2021, mutuo 30 anni, ottimo tasso fisso.
Se in futuro volessi vendere la casa, e nell’immediato (o cmq nel giro di qualche mese) comprarne un’altra, c’è modo di mantenere il mutuo attuale (ovviamente levando ipoteca alla casa che vendo mettendola su quella che compro) in questo modo il mutuo che ho in essere può continuare ad esistere? Grazie

La risposta corretta è a livello teorico si.
Ma è un operazione cosi complessa che è quasi impossibile.
Dovresti acquistare e vendere nello stesso momento.
Inoltre la banca dove hai il mutuo dovrebbe essere d'accordo e disposta a farlo.
Considera pero' che la Banca non ha alcun obbligo a trasferire l'ipoteca.
Inoltre non avrebbe nessuna convenienza economica a fare questa operazione.
Anzi si assumerebbe un rischio durante il periodo di consolidamento dell'ipoteca e dovrebbe affrontare dei costi.