Acquisto box tramite agenzia: a cosa prestare attenzione

[nexus 7]

Vorrei acquistare un secondo box oltre a quello che già' possiedo, entrambi locati nello stesso comune (Roma); so già che su questo secondo box non potrò beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa, visto che sarebbe la seconda pertinenza nella categoria C6.
Il box e' di proprietà di un privato, e viene venduto tramite agenzia.
Lo comprerei cash.
E' sito al livello -2 di un parcheggio multi-piano che consta di 7 piani.
Sono andato a visionarlo e per quel poco che c'e' da vedere in un box, pare essere tutto apposto (non ci sono infiltrazioni o muffa su muri e soffitto, le dimensioni/consistenza corrispondono a quanto dichiarato in planimetria/visura, la bascula motorizzata appare in buono stato e funzionante, i telecomandi sono presenti, cosi come le chiavi per accedere tramite l'ingresso pedonale).
La cifra che ho offerto verbalmente, a detta dell'agenzia e' stata ritenuta "interessante", e quindi sono stato invitato ad andare in agenzia per formalizzarla tramite una proposta d'acquisto scritta.

- la caparra, di massima, che percentuale deve rappresentare, rispetto al prezzo d'acquisto da me offerto? un 8-10% può andar bene?
- c'e' qualcosa in particolare a cui e' bene prestare attenzione, prima di firmare la proposta stessa?
- varie&eventuali da considerare?

grazie

 

[enricomm]

Contatta l'amministratore di condominio prima per sentire se esiste qualche problematica

 

[Cioccapiatti]

non potrò beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa, visto che sarebbe la seconda pertinenza nella categoria C6

La sapevo diversa, fino a 300m(?±) puoi averne finché ne vuoi, guarda anche qui:

Pertinenza box ?

Caparra non andrei oltre i 5k

 

[beowulf56]

Contatta l'amministratore di condominio prima per sentire se esiste qualche problematica

Deve chiedere al venditore di presentare una liberatoria (rilasciata dall'amministratore) relativa alla situazione delle spese condominiali. Dovrebbe inoltre informarsi (le modalità dovrà sceglierle lui) se sono previste opere di manutenzione straordinarie di importo rilevante a breve.

 

[JacksonT]

La sapevo diversa, fino a 300m(?±) puoi averne finché ne vuoi, guarda anche qui:

La pertinenza C6 può essere una sola

 

[Cioccapiatti]

E la sapevo male... è pertinenziale ma comunque sul 2° si paga l'imu, sempre che il comune se ne accorga...
All'eredità risultò che il 2° box aveva saltato non 1 ma 2 passaggi di proprietà...
Ok, cenere sul capo, se ne impara sempre una nuova...

 

[nexus 7]

confermo che trattasi di seconda pertinenza nella stessa categoria (C6), pertanto non posso godere di agevolazioni fiscali.
preciso anche che il box non e' in un condominio, ma e' sito in un parcheggio multi-piano a se' stante, pertanto dubito esista un amministratore di condominio, nonostante siano previste spese mensili per luce, acqua e pulizie, cmq chiederò conferma.
Il complesso e' molto recente (inizo lavori circa 2 anni fa, e ultimato da poco).
Per la caparra, pensavo a 4k, quindi direi che non siamo lontani da quanto suggerito.
Per la proposta, darei 5 gg come lasso di tempo per la valutazione (non vorrei perdere troppo tempo visto che nello stesso edificio c'e' altro box in vendita).
altri aspetti a cui stare attenti, soprattutto in proposta?

 

[robimo]

Non so di dove sei, ma a Milano la maggior parte dei box multipiano, costruiti negli ultimi 20 anni, non prevedono il diritto di proprietà, ma il diritto di superficie per 99 anni.
Prova a verificare quello che devi comprare.

 

[persempresarò]

Dovrebbe inoltre informarsi (le modalità dovrà sceglierle lui) se sono previste opere di manutenzione straordinarie di importo rilevante a breve.

E' obbligatorio per l'amministratore e o il proprietario rispondere oppure potrebbe anche dire, " non ci sono spese " e poi invece ci sono. In questo spiacevole caso l'amm. e il propr. rischiano qualcosa?

Io verificherei com'è la gestione della corrente.

Si riesce a capire con la visita " ad occhio "oppure occorre che il proprietario o l'amm lo dica.

 

[Paul anca]

E' obbligatorio per l'amministratore e o il proprietario rispondere oppure potrebbe anche dire, " non ci sono spese " e poi invece ci sono. In questo spiacevole caso l'amm. e il propr. rischiano qualcosa?




Si riesce a capire con la visita " ad occhio "oppure occorre che il proprietario o l'amm lo dica.

non so per un box ma per un appartamento il notaio chiede all'amministratore che non ci siano pendenze

 

[persempresarò]

non so per un box ma per un appartamento il notaio chiede all'amministratore che non ci siano pendenze

e nel caso in ci siano e dicono che non ci sono , l'amm. e o il propr. rischiano il reato di falso in atto pubblico?

 

[Paul anca]

e nel caso in ci siano e dicono che non ci sono , l'amm. e o il propr. rischiano il reato di falso in atto pubblico?

non saprei, da ricerca online:

Come può l'acquirente evitare cattive sorprese?
In occasione di una compravendita immobiliare, il compratore può chiedere al venditore, la cosiddetta “liberatoria condominiale”, ossia un'attestazione dell'amministratore di condominio relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali, nonché eventuali liti in corso tra il venditore ed il condominio, o tra condominio e terzi soggetti. Con tale documento, l'acquirente è, quindi, messo al corrente della situazione debitoria e dei rischi riguardo eventuali future spese. E' prassi, quindi, allegare la liberatoria condominiale al contratto preliminare, e, in caso di rogito notarile, lo stesso notaio può richiederla al venditore.
Per l'importanza che assumono le informazioni relative al condominio di cui fa parte l'appartamento, l'amministratore non può rifiutarsi di redigere apposita liberatoria né ostacolare o ritardare la visione di tutta la documentazione attinenti alla gestione condominiale. Tali adempimenti ed obblighi gravanti sull'amministratore, espongono lo stesso, in caso di gravi omissioni alla revoca giudiziale, così come previsto dall’art. 1129, comma 12, n. 7 del Codice Civile.
Il soggetto legittimato a richiedere la liberatoria condominiale è, chiaramente, il condomino venditore, tuttavia, accade non raramente che l'agente immobiliare che si occupa della vendita richieda tutte le informazioni inerenti l'appartamento all'amministratore di condominio

Le spese condominiali nella compravendita: come tutelarsi?

 

[JacksonT]

Su autorizzazione del propietario, io ho addirittura ottenuto l'ultimo verbale di asseblea condominiale (che ricordo viene tenuta il luogo pubblico dove tutti posso assistere, anche estranei).

Copia del verbale sì, dietro richiesta.
Contatti diretti con l'amministratore per verificare problemi o altro non sono possibili, ha ragione Reganam

 

[JacksonT]

Si riesce a capire con la visita " ad occhio "oppure occorre che il proprietario o l'amm lo dica.

Come fai a capirlo ad occhio? Ma poi scusa come possiamo sapere noi se la situazione di cui parli tu è comprensibile "ad occhio"?

e nel caso in ci siano e dicono che non ci sono , l'amm. e o il propr. rischiano il reato di falso in atto pubblico?

Ma stiamo parlando sempre del box auto oggetto del topic?

 

[beowulf56]

E' obbligatorio per l'amministratore e o il proprietario rispondere oppure potrebbe anche dire, " non ci sono spese " e poi invece ci sono. In questo spiacevole caso l'amm. e il propr. rischiano qualcosa?




Si riesce a capire con la visita " ad occhio "oppure occorre che il proprietario o l'amm lo dica.

Art 1130 c.c:
"L'amministratore deve
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;"
Nel concetto di condomino rientrano i proprietari di qualsiasi bene immobile situato in un condominio e quindi appartamenti, box, ecc.
E' ovvio che la liberatoria la devi pretendere altrimenti vuol dire che c'è qualche problema.

 

[persempresarò]

Art 1130 c.c:
"L'amministratore deve
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;"

Chiaro ma se io sono il mero futuro acquirente, devo solo farmi consegnare la liberatoria. Ora la liberatoria è un atto privato quindi se il condomino dice il falso , non si tratta di falso in atto pubblico ma di falsita' in scrittura privata.
Normalmente la gente è onesta ma cosa rischia, veramente in concreto il proprietario che dichiara falsamente che non ci sono pendenze in una liberatoria ?

 

[beowulf56]

Chiaro ma se io sono il mero futuro acquirente, devo solo farmi consegnare la liberatoria. Ora la liberatoria è un atto privato quindi se il condomino dice il falso , non si tratta di falso in atto pubblico ma di falsita' in scrittura privata.
Normalmente la gente è onesta ma cosa rischia, veramente in concreto il proprietario che dichiara falsamente che non ci sono pendenze in una liberatoria ?

Ma hai letto la norma con attenzione? "L'amministratore DEVE". Quindi è un atto dell'amministratore e non del condomino. Perchè scrivi che è il proprietario che dichiara il falso? Se l'amministratore scrive falsità se ne assume la responsabilità.

 

[persempresarò]

Ma hai letto la norma con attenzione? "L'amministratore DEVE". Quindi è un atto dell'amministratore e non del condomino. Perchè scrivi che è il proprietario che dichiara il falso? Se l'amministratore scrive falsità se ne assume la responsabilità.

Riepilogo; se ( io potenziale acquirente quindi ancora NON proprietario ) chiedo la liberatoria al condomino e il condomino me la fornisce davanti al notaio attestando che non ci sono pendenze e le spese del box sono 100, ma in realta' ci sono pendenze e le spese sono 200, chi è il responsabile ?

 

[Cioccapiatti]

In preliminare e rogito il venditore dichiara di essere in regola con oneri condominiali e che eventuali lavori già approvati sono a suo carico.

 

[Camillo75]

Eh, ci sarebbero un po' di cose da verificare.
Come ti hanno già scritto, CPI e regolarità condominiale (anche se non penso siano comunque grandi cifre, trattandosi di box, e comunque l'attestazione la chiederà il notaio e quindi in sede di atto costringerà il venditore a sanare eventuali pendenze).
Aggiungo che c'è da capire se sia un PUP (piano urbano parcheggi) e quindi in proprietà superficiaria per 90 anni (e non 99) o in edilizia privata. Se sia un box Tognoli (da abbinare necessariamente ad un immobile) o meno. La parte urbanistica e che quindi sia in regola con i permessi edilizi.
Puoi renderlo pertinenziale ad un tuo immobile, ma ovviamente non potrai chiedere di nuovo l'agevolazione.