Analisi costo opportunità acquisto prima casa vs affitto

[bankomatto]

Se si ha un mutuo per legge l'incendio scoppio è obbligatoria. Solitamente te la propone la banca stessa oppure puoi farla con altra compagnia. Per chi ha una casa di proprietà con o senza mutuo non avere un'assicurazione che ti costa qualche centinaio di euro all'anno è da pazzi.

 

[PiVi1962]

Molte osservazioni sono già state fatte. In particolare condivido quelle di @lastlord84

Vorrei aggiungerne alcune altre:

• La scelta dell'orizzonte temporale può influire fortemente sulla convenienza di una soluzione rispetto ad un'altra.
• L'intervallo temporale è rilevante anche per considerare l'esposizione al rischio sia dell'eventuale investimento alternativo (un investimento decennale sull'indice da te indicato, effettuato nel dicembre 1998 sino a dicembre 2008, avrebbe dato un rendimento del -1.64%), sia dell'andamento del mercato immobiliare (non metto valori di mercato, perché le ipotesi alternative da considerare sono diverse da famiglia a famiglia: tra 10 anni potrei andare a lavorare all'estero? tento per fare un'ipotesi non banale).
• Se si adotta un approccio del tipo ciclo di vita della famiglia, occorre anche pensare che evoluzione potrà avere il numero dei conviventi (tanti figli? pochi figli? badante nel lunghissimo periodo?).
• Il mercato immobiliare potrebbe risentire nel futuro prossimo non solo delle scelte fiscali dello stato, ma anche della evoluzione tecnologica (case passive? domotica? possibilità di impianti di produzione energetica solare? falde acquifere per il raffreddamento estivo? ...).

Insomma, un modello di scelta molto probabilmente potrebbe portare a soluzioni subottimali perché le variabili che possono avere forte impatto sul risultato sono difficili da stimare.

 

[LuchiLucs]

Molte osservazioni sono già state fatte. In particolare condivido quelle di @lastlord84

Vorrei aggiungerne alcune altre:

• La scelta dell'orizzonte temporale può influire fortemente sulla convenienza di una soluzione rispetto ad un'altra.
• L'intervallo temporale è rilevante anche per considerare l'esposizione al rischio sia dell'eventuale investimento alternativo (un investimento decennale sull'indice da te indicato, effettuato nel dicembre 1998 sino a dicembre 2008, avrebbe dato un rendimento del -1.64%), sia dell'andamento del mercato immobiliare (non metto valori di mercato, perché le ipotesi alternative da considerare sono diverse da famiglia a famiglia: tra 10 anni potrei andare a lavorare all'estero? tento per fare un'ipotesi non banale).
• Se si adotta un approccio del tipo ciclo di vita della famiglia, occorre anche pensare che evoluzione potrà avere il numero dei conviventi (tanti figli? pochi figli? badante nel lunghissimo periodo?).
• Il mercato immobiliare potrebbe risentire nel futuro prossimo non solo delle scelte fiscali dello stato, ma anche della evoluzione tecnologica (case passive? domotica? possibilità di impianti di produzione energetica solare? falde acquifere per il raffreddamento estivo? ...).

Insomma, un modello di scelta molto probabilmente potrebbe portare a soluzioni subottimali perché le variabili che possono avere forte impatto sul risultato sono difficili da stimare.

Grazie per le considerazioni interessanti, ora ti rispondo:

• L'orizzonte temporale è quello della vita: è vero che l'analisi si sta facendo considerando due assets finanziari a confronto, leggasi due tipologie di investimento cioè casa (real estate) vs affitto (equity) ma quello che voglio tenere monitorato in termini stocastici è il networth e il cashflows di entrambe le soluzioni, che sono le variabili forse di più interesse: la prima per capire quanto patrimonio hai e quindi in linea di massima cosa conviene fare, la seconda per capire la sostenibilità di tale scelta rispetto al flusso di cassa anno per anno a seconda della situazione personale.
• Prendendo come riferimento il punto di cui sopra, l'eventuale networth si realizza solo quando si compravende: ma chi è che vende la casa in cui vive? Allo stesso modo chi vende l'equity dato dal costo opportunità della casa? Si vende solo se si ha necessità (leggasi ci si deve spostare, cambiare stato, cambiare lavoro, scelte personali) o se si ha bisogno di liquidità (quindi malgestito il fondo emergenza o il flusso di cassa per la sostenibilità) oppure se si vuole cambiare tipologia di investimento (in questo caso pagando per la casa essendo illiquida e non diversificata come detto precedentemente (costo elevato di spread bid-ask). Considerando che la casa è - normalmente per la maggior parte delle persone - il core del loro patrimonio/investimento paragonabile ad un asset finanziario hedge contro inflazione, quindi tipico da fase di deaccumulo/rendita, fa strano acquistare nella fase di accumulo e cambiare asset nella fase di deaccumulo: sarebbe più sensato fare il contrario. Per l'investimento alternativo equity invece questo problema non si pone potendo fare quello che si vuole (vendere o comprare o cambiare assets) ed essendo già equity nella fase di accumulo come dovrebbe essere da letteratura finanziaria.

Tutte le altre variabili si possono quantificare nella funzione di ottimizzazione, ad esempio lo stress causato dal comprare/vendere una casa di fretta può essere - numero a caso - paragonabile a 30K, e così via per tutte le variabili di interesse personale.

Ora, la cosa più importante ed anche impossibile è sapere come evolveranno da qui alla prossima vita il rendimento dell'equity, del real estate picking (casa), dell'inflazione italiana, etc.
Una volta però costruito il modello, si possono valutare quali sono le variabili più sensibili per far variare il risultato e quindi si può avere maggior consapevolezza a cosa stare attenti, oltre che - in una seconda fase - si potrebbero fare simulazioni montecarlo con vari metodologie di bootstrap per valutare la robustezza delle varie soluzioni. Una cosa alla volta insomma, per ora devo capire ancora tutti i costi di avere una casa

 

[PiVi1962]

Grazie per le considerazioni interessanti, ora ti rispondo:

• Prendendo come riferimento il punto di cui sopra, l'eventuale networth si realizza solo quando si compravende: ma chi è che vende la casa in cui vive? Allo stesso modo chi vende l'equity dato dal costo opportunità della casa? Si vende solo se si ha necessità (leggasi ci si deve spostare, cambiare stato, cambiare lavoro, scelte personali) o se si ha bisogno di liquidità (quindi malgestito il fondo emergenza o il flusso di cassa per la sostenibilità) oppure se si vuole cambiare tipologia di investimento (in questo caso pagando per la casa essendo illiquida e non diversificata come detto precedentemente (costo elevato di spread bid-ask).

Questa ipotesi è incompleta.
Negli anni scorsi, ad esempio, il mercato inglese (londinese in particolare) era talmente drogato verso la crescita continua che alcuni (soprattutto giovani) acquistavano casa, con mutuo che copriva i soli costi degli interessi, e poi la rivendevano per acquistarne una nuova grazie all'aumento che loro speravano (e si era realizzato) del loro reddito e del valore della casa.
Va infatti anche tenuto conto che la location può essere un fattore rilevante (meno ore di commuting, ad esempio), e che alcuni mercati sono saturi sia dal lato dell'offerta che della domanda; quindi un'occasione di acquisto/affitto può essere relativamente "scarsa".

 

[LuchiLucs]

Questa ipotesi è incompleta.
Negli anni scorsi, ad esempio, il mercato inglese (londinese in particolare) era talmente drogato verso la crescita continua che alcuni (soprattutto giovani) acquistavano casa, con mutuo che copriva i soli costi degli interessi, e poi la rivendevano per acquistarne una nuova grazie all'aumento che loro speravano (e si era realizzato) del loro reddito e del valore della casa.
Va infatti anche tenuto conto che la location può essere un fattore rilevante (meno ore di commuting, ad esempio), e che alcuni mercati sono saturi sia dal lato dell'offerta che della domanda; quindi un'occasione di acquisto/affitto può essere relativamente "scarsa".

Però anche questa tua ipotesi è supplementare rispetto a quelle prese ora in considerazione: si tratta di stare facendo un investimento a leva, tipo la smith manoeuvre, o ho capito male?. Si potrebbe fare la soluzione alternativa a investire a leva anche in equity o in qualsiasi altro portafoglio alternativo. A questo punto guardando il rendimento/rischio si potrebbe sfruttare la strategia risk-parity per incrementare il rischio fino a raggiungere uno equivalente a leva però penso sia fuori dalle ipotesi normo-tipiche della persona comune, infatti questo tipo di investimento non lo si deve guardare solo nell'ottica di "networth finale" ma in termini di networth e cashflows in modo congiunto per vedere la sostenibilità e, riuscendo, non guardando solo alla mediana del networth ma anche alla sua dispersione.

 

[LuchiLucs]

4. Devi considerare il costo del notaio. Col mutuo dovrà fare 2 atti distinti, la compravendita dell'immobile ed il contratto di mutuo con la banca (con iscrizione della relativa ipoteca)...saranno altri 3000 euro circa.

Esistono dei nomi tecnici per questi due costi del notaio? Volevo documentarmi meglio per capire quanto variano questi costi

 

[sallo]

contribuisco con i miei riferimenti dell'assicurazione per la casa (mutuo) stipulata nel 2019
importo assicurato 203.000€, franchigia 150€, durata mutuo 20 anni, importo assicurazione 681€

i costi del notaio sono quelli relativi alla stipula degli atti (compravendita e stipula mutuo), dipendono dal valore della casa, ma non ci sono tariffe fisse
poi ci sono le imposte ipotecarie e catastali, che sono diverse per prima e seconda casa, per acquisto dal costruttore, ecc...

 

[gallocedrone]

La incendio e scoppio protegge la banca, il buon senso richiede la stipula di una seconda polizza casa a tutela della famiglia

 

[LuchiLucs]

Sto valutando nelle simulazioni l'effetto dell'inflazione.

1. Che indice mi consigliate di guardare per la simulazione di acquisto vs affitto casa? FOI, FOIxT, quale sotto categorie di uno dei due indici? (ad esempio vedo che c'è la categoria "servizi casa").
2. Quali voi della simulazione saranno affette dall'inflazione? Per ora ho pensato a:
   1. Tutte i flussi di cassa in uscita annuali come bollette casa, affitto casa. Escluso i costi annuali fissi come le rate del mutuo (ammortamento francese). Quali sono i costi annuali che ricalcoleresti con l'inflazione?
   2. Esiste una statistica che dicano quanto l'immobiliare è cresciuto rispetto all'inflazione, in Italia? Tipo "real real estate compound annual growth rate"

Usando le serie storiche per il futuro:
A Gennaio 1996 l'indice FOIxT vale 102.4
Ad Aprile 2023 l'indice FOIxT vale 175.4 (ribasato vedendo le serie storiche)

Se volessi stimare l'inflazione media annua in regime di capitalizzazione composta dovrei fare:
(foixt_finale/foixt_iniziale) ** (numero_mesi_in_un_anno / numero_mesi_tra_fine_ed_inizio) - 1 = (175.4/102.4) ** (12 / 328) - 1 = 0.020328894180331902

Mi confermate?

Vorrei simulare come variano vari flussi di cassa in uscita rispetto l'inflazione, ad esempio simulando che le bollette costino 100 l'anno 0 per sapere quanto costeranno dopo 5 anni posso fare: 100 * (1 + 0.020328894180331902) ** 5 = 110.58619796837006

Mi confermate?

 

[LuchiLucs]

Esiste una statistica che dicano quanto l'immobiliare è cresciuto rispetto all'inflazione, in Italia? Tipo "real real estate compound annual growth rate"

Dalle FAQ dell'Istat (domanda #17): FAQ – Domande frequenti sui prezzi al consumo

Il motivo per cui attualmente l’acquisto della casa non viene considerato nel calcolo dell’inflazione è che, in base agli schemi classificatori del Sistema europeo dei conti nazionali e regionali (Sec 2010), l’acquisto della casa rappresenta una spesa per investimenti e non per consumi. Tuttavia, nel calcolo degli indici dei prezzi al consumo vengono considerate le spese legate all’abitazione: fornitura acqua, elettricità, combustibile (gas, gasolio per riscaldamento), spese per riparazione e manutenzione ordinaria della casa (elettricista, idraulico, compenso per operaio edile, piastrelle, rubinetteria ecc.) e spese condominiali.
Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, in conformità con i Regolamenti europei (il Regolamento (UE) n. 2016/792 del Parlamento europeo e del Consiglio dell’11 maggio 2016 relativo agli indici dei prezzi al consumo armonizzati e all’indice dei prezzi delle abitazioni e il Regolamento di Esecuzione (UE) n. 2020/1148 della Commissione del 31 luglio 2020), da ottobre 2012 l’Istat diffonde, con cadenza trimestrale, l’Indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalla famiglie sia per fini abitativi sia per fini d’investimento. Inoltre, sono prodotti e regolarmente trasmessi a Eurostat gli indici dei prezzi riferiti alle abitazioni acquistate dalle famiglie esclusivamente per fini abitativi (indici OOH, Owner Occupied Housing). Gli indici OOH sono attualmente diffusi sul sito di Eurostat ma non sono ancora integrati nell’IPCA, come ipotizzato nel Regolamento2016/792, in quanto non rispondenti in termini di frequenza e tempestività (come emerso dalla relazione della Commissione del 2018). Al momento si sta valutando la possibilità di calcolare indici OOH aggregati a livello europeo mentre prosegue il lavoro metodologico necessario per la loro integrazione nel calcolo dell’inflazione.

Praticamente c'è voluta l'EU a far sì che l'Italia iniziasse a raccogliere dati, dati che ad oggi non vengono ancora trasmessi nazionalmente perché non c'è una metodologia consistente di raccolta...
Su Eurostat (Overview - Housing price statistics - Eurostat) ho trovato questi indici:

• house price index (HPI), which measures the changes in the transaction prices of residential properties, both newly built and existing, purchased by households
• house sales (HS), which covers the changes in the total number and value of housing transactions purchased by households
• owner-occupied housing price index (OOHPI), which measures the changes in the transaction prices of dwellings purchased for own-use and the cost of all goods and services that households purchase in their role as owners-occupiers of dwellings.

Riassumendo, posso usare l'indice italiano IPAB (ma parte dal 2012 da quanto ho capito) oppure posso usare un indice proxy europeo, ma quale? Poi non ho capito se questi indici sono al netto dell'inflazione nazionale/europea.

 

[Altopiano_Gentile]

Siamo uno dei paesi con minore cultura finanziaria e assicurativa... Certo che avere magari la maggior parte del proprio patrimonio in immobili e non assicurarli è da pazzi

Almeno l'80%-90% del patrimonio immobiliare italiano è illiquido. Puoi evitare di spendere soldi per assicurare beni illiquidi.

 

[rating1]

La location se poi vuoi rivendere è fondamentale…
L affitto “x scelta” ti porta psicologicamente a spendere di più nella vita…
Il box di pertinenza nn può essere “affittato” con i canali ufficiali….

 

[Plutor]

Sto cercando di capire i costi relativi alla scelta tra acquisto casa vs affitto casa.

Reference informazioni:

1. L'Agenzia - L'acquisto con i benefici "prima casa" - L'acquisto con i benefici "prima casa" - Agenzia delle Entrate
2. TARI TARIFFE | Comune di brescia

Le prime considerazioni che mi vengono:

Valore casa: 300K
Spazio: 140mq
Numero inquilini: 2
Anticipo mutuo casa: 50K (20%)
Mutuo casa: 250K (80%)

Analisi dei costi annuali, considerando anche i non recuperabili (senza valore residuo):

1. Costo opportunità del capitale:
   1. Costo opportunità capitale equity (sull'anticipo del 20%, cioè 50K): pensando ad un ETF diversificato 100% stock come ad esempio l'indice MSCI ACWI:
      • MSCI ACWI: annual return rate 8.36%
      • Un ETF che investe nell'indice MSCI ACWI, come ad esempio iShares MSCI ACWI UCITS ETF (Acc): annual return rate 8.14% considerando 50K PIC e 5€ spese di compravendita una tantum (Directa ad esempio).
      • Al netto delle tasse sulla plusvalenza del 26% abbiamo un return rate del 6.47%
   2. Costo opportunità capitale debt (sul debito del 80%, cioè 250K): vedendo l'indice EURIRS sull'interest rate swap applicato come base per i mutui a tasso fisso abbiamo, ad esempio oggi considerando una maturità di 30 anni, 2.75% a cui applichiamo lo spread della banca che ci offre il mutuo (il loro margine), realisticamente lo assumo pari a 0.75% per un totale di base+spread di 3.5%
2. Costo relativo a depiremento immobile/deperimento zona immobile/manuntezione/ristrutturazione: pari a 1% del valore dell'immobile, annualmente.
3. Costo relativo a tasse sulla casa di proprietà:
   1. IMU: assente se prima casa
   2. TASI: assente se prima casa
   3. TARI: A Brescia (costo variabile in base a mq, costo fisso in base a numero inquilini, e tributo provinciale (TEFA)): (1.113*140 + 52.143)*1.05= 218.36€
   4. Imposta consorzio di bonifica: 0€
   5. Imposta catastale: 50€
   6. Imposta ipotecaria: 50€
   7. Imposta catastale: 2% sul valore catastale dell'immobile usando il meccanismo "prezzo-valore", dove il valore catastale è dato da: rendita catastale x 1.05 x 110 (da capire come trovare il valore di rendita catastale). Ad esempio, prendendo a caso il valore di rendita catastale di 1000€ si ha una imposta catastale pari a: 2% x 1000 x 1.05 x 110 = 2310€
4. Costo assicurazione casa: 300€ annuali, cioè 0.1% del costo immobile annuale

Se assumo un'inflazione del 2%, la simulazione sarebbe:

1. Real equity cost: (6.47-2)*0.2
2. Real debt cost: (3.5-2)*0.8
3. costo deperimento: 1

Avrei quindi:
4.47*0.2 + 1.5*0.8 + 1 + 0.1 = 3.194%

Quindi 300K* 3.194% / 12 mensilità sono circa 798.5€/mese di affito come punto di breakeven

Non so niente di mutui e case, sto recuperando informazioni in questi giorni, mi date spunti se la simulazione è errata?

TODO: applicare detrazioni mutuo a IRPEF
TODO: capire quanto sia comune e quanto sia l'imposta per consorzio di bonifica
TODO: applicare il bollo del 0.2% sul patrimonio annuo dato dal costo opportunità equity (da pensare come liquidità aggiuntiva da sottrarre senza intaccare la capitalizzazione composta).
TODO: recuperare una stima di rendita castale dell'immobile per stimare l'imposta di registro
TODO: applicare costo di assicurazione (esiste?)

Ciao, prova ad usare il sito orientacasa, in pratica ti fornisce i costi da affrontare per accollarsi un mutuo per l'acquisto di una casa.
Provo a fare una simulazione io, ovviamente dopo aggiustala tu:
variabili di input:
-valore immobile 300k
-importo richiesto 250k
-TAN 3%
- rendimento investimenti 6%
-tasso di rivalutazione casa: 0% (1%rivalutazione - 1%di deperimento = 0%)
-rendita catastale 1000€
-adeguamento ISTAT affitto 2%
ci sono altre variabili che puoi impostare, dai calcoli si hanno i seguenti valori:

Costi vivi per affrontare l'operazione immobiliare: 88k, di cui:
Agenzia Immobiliare: 9.000 €
Costi Accessori Mutuo: 2.745 €
Notaio: 2.700 €
Totale Imposte: 2.410 €
Volture e Allacci: 0 €
Anticipo per acquisto: 50.100 €
Mobilio: 15.000 €
Ristrutturazioni: 2.500 €
Trasloco: 0 €
Varie: 4.223 €

Costi Persi: 106k di cui:
Interessi Mutuo: +82.725 €
Agenzia Immobiliare: 9.000 €
Costi Accessori Mutuo: 2.745 €
Notaio: 2.700 €
Totale Imposte: 2.410 €
Volture e Allacci: 0 €
Ristrutturazioni: 2.500 €
Trasloco: 0 €
Varie: 4.223 €

Rata Mutuo: 1386€ mensili

Prova ad eseguire un paio di simulazioni e vedi cosa ne esce

 

[stefmas]

Ciao, prova ad usare il sito orientacasa, in pratica ti fornisce i costi da affrontare per accollarsi un mutuo per l'acquisto di una casa.
Provo a fare una simulazione io, ovviamente dopo aggiustala tu:
variabili di input:
-valore immobile 300k
-importo richiesto 250k
-TAN 3%
- rendimento investimenti 6%
-tasso di rivalutazione casa: 0% (1%rivalutazione - 1%di deperimento = 0%)
-rendita catastale 1000€
-adeguamento ISTAT affitto 2%
ci sono altre variabili che puoi impostare, dai calcoli si hanno i seguenti valori:

Costi vivi per affrontare l'operazione immobiliare: 88k, di cui:
Agenzia Immobiliare: 9.000 €
Costi Accessori Mutuo: 2.745 €
Notaio: 2.700 €
Totale Imposte: 2.410 €
Volture e Allacci: 0 €
Anticipo per acquisto: 50.100 €
Mobilio: 15.000 €
Ristrutturazioni: 2.500 €
Trasloco: 0 €
Varie: 4.223 €

Costi Persi: 106k di cui:
Interessi Mutuo: +82.725 €
Agenzia Immobiliare: 9.000 €
Costi Accessori Mutuo: 2.745 €
Notaio: 2.700 €
Totale Imposte: 2.410 €
Volture e Allacci: 0 €
Ristrutturazioni: 2.500 €
Trasloco: 0 €
Varie: 4.223 €

Rata Mutuo: 1386€ mensili

Prova ad eseguire un paio di simulazioni e vedi cosa ne esce

non so se li considera, ma negli interessi mutuo ci sarebbe da tener conto che se è prima casa si ha la detrazione del 19%

 

[LuchiLucs]

non so se li considera, ma negli interessi mutuo ci sarebbe da tener conto che se è prima casa si ha la detrazione del 19%

Io li ho appena finiti di considerare. In pratica ho calcolato la busta paga per vedere il redditto netto a fronte di fare un mutuo casa e l'ho sottratto al reddito netto nel caso di no acquisto casa, così da valutare in termini netti, annualmente, la differenza di liquidità. Queste casistiche le ho simulate nell'ipotesi di adesione anche a un Fondo Pensione Negoziale di categoria per un dipendente con il contributo minimo individuale per accedere a quello datoriale (CCNL metalmeccanico per la precisione). Essendo che la detrazione non ha fatto scendere di scaglioni od altro, sembra nella mia casistica (per la progressione di RAL immessa) il differenziale sia uguale all'interesse annuale pagato.

Questa la tabella del proprietario. Mancano molti costi per ora, è in work in progress.

 

[LuchiLucs]

Ciao, prova ad usare il sito orientacasa, in pratica ti fornisce i costi da affrontare per accollarsi un mutuo per l'acquisto di una casa.
Provo a fare una simulazione io, ovviamente dopo aggiustala tu:
variabili di input:
-valore immobile 300k
-importo richiesto 250k
-TAN 3%
- rendimento investimenti 6%
-tasso di rivalutazione casa: 0% (1%rivalutazione - 1%di deperimento = 0%)
-rendita catastale 1000€
-adeguamento ISTAT affitto 2%
ci sono altre variabili che puoi impostare, dai calcoli si hanno i seguenti valori:

Costi vivi per affrontare l'operazione immobiliare: 88k, di cui:
Agenzia Immobiliare: 9.000 €
Costi Accessori Mutuo: 2.745 €
Notaio: 2.700 €
Totale Imposte: 2.410 €
Volture e Allacci: 0 €
Anticipo per acquisto: 50.100 €
Mobilio: 15.000 €
Ristrutturazioni: 2.500 €
Trasloco: 0 €
Varie: 4.223 €

Costi Persi: 106k di cui:
Interessi Mutuo: +82.725 €
Agenzia Immobiliare: 9.000 €
Costi Accessori Mutuo: 2.745 €
Notaio: 2.700 €
Totale Imposte: 2.410 €
Volture e Allacci: 0 €
Ristrutturazioni: 2.500 €
Trasloco: 0 €
Varie: 4.223 €

Rata Mutuo: 1386€ mensili

Prova ad eseguire un paio di simulazioni e vedi cosa ne esce

Perfetto, io avevo calcolato:

• Costo notaio per atto compravendita e mutuo: 3000 (1500 a testa) vs il simulato di 2700. Ci siamo come ordine di grandezza.
• Costo agenzia immobialire: mi ero completamente dimenticato di quest'ultima. Sai cosa si prendono solitamente, se è una cifra assoluta questi 10k o sono relativi al valore casa, ad esempio 3%?
• Ristrutturazioni io ho stimato 1% quindi 3000 l'anno, va bene.
• Trasloco non considero il costo, ottimo
• Mobili: mi ero completamente dimenticato
• Varie: 4223 euro da capire cosa sono

Diciamo che ci sono dei costi in più l'anno zero che danno un boost all'opportunity cost equity, interessante.

Con i numeri a caso ancora da tarare per ora mi esce questa simulazione per il patrimonio:

E questa per il flusso di cassa:

A parte i numeri è evidente che:

• Chi decide di affittare ha l'obbligo di investire la differenza dei flussi di cassa per far maturare l'opportunity cost, pena chi acquista vince a mani basse. E' quindi vitale fare "forced savings" di queste cifre ed investirle. Dall'altra parte è vero anche il contrario, la rivalutazione dell'immobile è pari ad un investimento: ogni anno chi acquista ristruttura e tiene l'immobile come se fosse liquidito.
• Normalmente chi acquista sbaglia pensando che una volta finito di pagare il mutuo, chi affitta sta perdendo soldi e chi acquista ha invece la casa da vendere. Per la controparte di chi affitta, c'è l'investimento alternativo che nella casistica equity matura più velocemente.

 

[stefmas]

Perfetto, io avevo calcolato:

• Costo notaio per atto compravendita e mutuo: 3000 (1500 a testa) vs il simulato di 2700. Ci siamo come ordine di grandezza.
• Costo agenzia immobialire: mi ero completamente dimenticato di quest'ultima. Sai cosa si prendono solitamente, se è una cifra assoluta questi 10k o sono relativi al valore casa, ad esempio 3%?
• Ristrutturazioni io ho stimato 1% quindi 3000 l'anno, va bene.
• Trasloco non considero il costo, ottimo
• Mobili: mi ero completamente dimenticato
• Varie: 4223 euro da capire cosa sono

Diciamo che ci sono dei costi in più l'anno zero che danno un boost all'opportunity cost equity, interessante.

Con i numeri a caso ancora da tarare per ora mi esce questa simulazione per il patrimonio:
Vedi l'allegato 2908460
E questa per il flusso di cassa:
Vedi l'allegato 2908461
A parte i numeri è evidente che:

• Chi decide di affittare ha l'obbligo di investire la differenza dei flussi di cassa per far maturare l'opportunity cost, pena chi acquista vince a mani basse. E' quindi vitale fare "forced savings" di queste cifre ed investirle. Dall'altra parte è vero anche il contrario, la rivalutazione dell'immobile è pari ad un investimento: ogni anno chi acquista ristruttura e tiene l'immobile come se fosse liquidito.
• Normalmente chi acquista sbaglia pensando che una volta finito di pagare il mutuo, chi affitta sta perdendo soldi e chi acquista ha invece la casa da vendere. Per la controparte di chi affitta, c'è l'investimento alternativo che nella casistica equity matura più velocemente.

Quando ho comprato casa un po' di anno fa il costo di agenzia era percentuale, 3% del totale (o diversa percentuale in caso di accordo, ma sempre percentuale)

 

[Belisario]

Breve storia triste. Vorrei comprare casa, ma a 40 anni (ahimè) non una compagna, quindi non mi sento di accollarmi un mutuo (soprattutto con i tassi attuali). Vista la fine della mia convivenza, mi è toccato tornare a casa di mia madre. Unica fortuna (guarda te cosa mi tocca dire) non ho figli. Sto valutando (controvoglia) l'affitto, ma le poche abitazioni a disposizione hanno prezzi folli. Con uno stipendio medio (come il mio), tredicesima, quattordicesima e welfare aziendale, lo vedo come un suicidio economico fare un mutuo, che duri più di 15 anni. Mi trovo veramente nel guado in sto caso, non so cosa fare.

 

[LuchiLucs]

Quando ho comprato casa un po' di anno fa il costo di agenzia era percentuale, 3% del totale (o diversa percentuale in caso di accordo, ma sempre percentuale)

Perfetto grazie. Ho trovato anche io online la stima di 3-4% per questa spesa.

 

[LuchiLucs]

Breve storia triste. Vorrei comprare casa, ma a 40 anni (ahimè) non una compagna, quindi non mi sento di accollarmi un mutuo (soprattutto con i tassi attuali). Vista la fine della mia convivenza, mi è toccato tornare a casa di mia madre. Unica fortuna (guarda te cosa mi tocca dire) non ho figli. Sto valutando (controvoglia) l'affitto, ma le poche abitazioni a disposizione hanno prezzi folli. Con uno stipendio medio (come il mio), tredicesima, quattordicesima e welfare aziendale, lo vedo come un suicidio economico fare un mutuo, che duri più di 15 anni. Mi trovo veramente nel guado in sto caso, non so cosa fare.

La felicità e la stabilità mentale prima di tutto, io pagherei anche un affitto/mutuo medio-alto pur di vivere la mia vita in modo come voglio io, indipendente e felice.