Asta: nuova norma offerta ribassata 25% dal prezzo base

[Sa10]

Bisogna vedere a che titolo occupano l'immobile e se il titolo e' opponibile o meno alla procedura.

Se occupano senza alcun titolo (cioe' nessun contratto, trascrizione ecc precedente al pignoramento) lo sgombero prevede tempi rapidi, in genere qualche mese.

Nulla a che vedere con i tempi piu' dilatati di uno sfratto per morosita', tanto per chiarire.

Ciao 167-761, e grazie per le risposte, ne approfitto visto che sei online e anche mi sembri una persona preparata in materia (ho letto altri tuoi interventi precisi e comprensibili anche il altre discussioni)
Allora nella perizia c'è scritto che l'immobile è occupato a titolo gratuito da B e C ( figlio e nuora del creditore).
Sempre nella perizia c'è scritto formalità,vincoli e oneri che saranno cancellati o che cmq risulteranno non opponibili all'acquirente , e sono le due ipoteche di due banche , un'ipoteca giudiziale e un pignoramento immobiliare a favore di una delle due banche creditrici. Cioè io acquirente nn avrò rogne dai creditori giusto?
( lo sò che nn avrò rogne perchè l'italiano nn è soggetto ad interpretazioni, però me lo voglio sentire dire)

 

[alfista1]

Ciao 167-761, e grazie per le risposte, ne approfitto visto che sei online e anche mi sembri una persona preparata in materia (ho letto altri tuoi interventi precisi e comprensibili anche il altre discussioni)
Allora nella perizia c'è scritto che l'immobile è occupato a titolo gratuito da B e C ( figlio e nuora del creditore).
Sempre nella perizia c'è scritto formalità,vincoli e oneri che saranno cancellati o che cmq risulteranno non opponibili all'acquirente , e sono le due ipoteche di due banche , un'ipoteca giudiziale e un pignoramento immobiliare a favore di una delle due banche creditrici. Cioè io acquirente nn avrò rogne dai creditori giusto?
( lo sò che nn avrò rogne perchè l'italiano nn è soggetto ad interpretazioni, però me lo voglio sentire dire)

Vai tranquillo, tieni solo conto che la cancellazione è a tue spese; inoltre ti conviene fare la visura ipotecaria, a volte le perizie sono incomplete anche solo perchè datate, ma la legge non ammette ignoranza e in tribunale gli immobili vengono trasferiti nello "stato di fatto e diritto"

 

[167-761]

Vai tranquillo, tieni solo conto che la cancellazione è a tue spese; inoltre ti conviene fare la visura ipotecaria, a volte le perizie sono incomplete anche solo perchè datate, ma la legge non ammette ignoranza e in tribunale gli immobili vengono trasferiti nello "stato di fatto e diritto"

Confermo, la perizia non e' la bibbia.

(Certo, in caso di problemi puoi sempre fare causa al perito e tra una decina d'anni, forse, ti daranno ragione. )

 

[167-761]

Allora nella perizia c'è scritto che l'immobile è occupato a titolo gratuito da B e C ( figlio e nuora del creditore).

Sempre nella perizia c'è scritto formalità,vincoli e oneri che saranno cancellati o che cmq risulteranno non opponibili all'acquirente , e sono le due ipoteche di due banche , un'ipoteca giudiziale e un pignoramento immobiliare a favore di una delle due banche creditrici. Cioè io acquirente nn avrò rogne dai creditori giusto?
( lo sò che nn avrò rogne perchè l'italiano nn è soggetto ad interpretazioni, però me lo voglio sentire dire)

Allora come dicevo sopra la perizia non e' la bibbia ma e' comunque una buona base di partenza su cui fare le opportune verifiche.

Sicuramente, una volta trasferita la proprieta' con il decreto di trasferimento, nessun creditore puo' pretendere nulla da te. Infatti i gravami vengono cancellati, magari ti accollano le spese vive di cancellazione.

Attenzione che non vi siano invece altri problemi come per esempio contratti di locazione precedenti il pignoramento o diritto di abitazione (che non e' pignorabile). Tutte cose che la perizia dovrebbe riportare e sulle quali e' difficile (ma non impossibile) che sfuggano.


Lato abusi invece e' piu' facile trovare "sviste". Ho appena stralciato (comprato prima dell' asta) un appartamento dove il perito non ha visto il secondo bagno. Completamente abusivo.
(Lo sapevo da subito perche', appunto, non mi fido al 100% delle perizie)


Quindi meglio verificare la conformita' edilizia e catastale con un tuo tecnico di fiducia, magari in fase di sopralluogo al quale avrai preventivamente fatto leggere la perizia.


Poi dipende se l'immobile vuoi tenerlo per sempre o vuoi rivenderlo.

 

[Sa10]

Vai tranquillo, tieni solo conto che la cancellazione è a tue spese; inoltre ti conviene fare la visura ipotecaria, a volte le perizie sono incomplete anche solo perchè datate, ma la legge non ammette ignoranza e in tribunale gli immobili vengono trasferiti nello "stato di fatto e diritto"

Grazie 1000 alfista, ho imparato un'altra cosa , ieri sera ho dato un'occhiata sul web a questi costi di cancellazione, delle formalità , oneri ecc ecc, ma è vero che possono arrivare anche a 5-6k?!! nel mio caso i costi di cancellazione sarebbero di 4 ipoteche, però ripeto nn c'è cmq uno specchietto in cui si possa sapere prima il costo delle cancellazioni?

Attenzione che non vi siano invece altri problemi come per esempio contratti di locazione precedenti il pignoramento o diritto di abitazione (che non e' pignorabile). Tutte cose che la perizia dovrebbe riportare e sulle quali e' difficile (ma non impossibile) che sfuggano.
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Ciao 167-761 , puoi spiegarmi in modo + semplice questa parte in grassetto? (premetto che nella perizia nn c'è scritto niente di tutto ciò)

Lato abusi invece e' piu' facile trovare "sviste". Ho appena stralciato (comprato prima dell' asta) un appartamento dove il perito non ha visto il secondo bagno. Completamente abusivo.
(Lo sapevo da subito perche', appunto, non mi fido al 100% delle perizie)


Quindi meglio verificare la conformita' edilizia e catastale con un tuo tecnico di fiducia, magari in fase di sopralluogo al quale avrai preventivamente fatto leggere la perizia.


Poi dipende se l'immobile vuoi tenerlo per sempre o vuoi rivenderlo.

ok grazie per il consiglio , mi muoverò di conseguenza. Nella perizia c'è scritto che nn ci sono abusi edilizi ( ma nelle foto c'è il secondo bagno , potrebbe essere ok , ma vista la tua esperienza e "storia" meglio approfondire anche io,infatti chiederò le visure catastali)
Per fortuna ho un cugino avv. e mi stà dando una mano lui, gli farò leggere la perizia e vediamo...mi piaceva però prima informarmi/capire e imparare io...
Ahh l'immobile se dovessi aggiudicarmelo, come primo pensiero è ad uso investimento (affitto o rivendita) però sempre informandomi sul web leggo che cn i normali mutui nn è possibile per un tot di anni vendere o affittare...cmq questo è l'ultimissimo dei miei problemi posso anche tenerlo.

Buona giornata a tutti

 

[federico il duca]

con la nuova normativa per le cancellazioni a carico dell'aggiudicatario ci sono solo i bolli mentre gli onorari cancellazioni restano a carico della procedura

 

[167-761]

Ciao 167-761 , puoi spiegarmi in modo + semplice questa parte in grassetto? (premetto che nella perizia nn c'è scritto niente di tutto ciò)

Fai visura ipotecaria

ok grazie per il consiglio , mi muoverò di conseguenza. Nella perizia c'è scritto che nn ci sono abusi edilizi ( ma nelle foto c'è il secondo bagno , potrebbe essere ok , ma vista la tua esperienza e "storia" meglio approfondire anche io,infatti chiederò le visure catastali)

Come dicevo sopra, tuo tecnico (geometra, architetto o ingegnere)per verificare eventuali abusi. Legge la perizia, visita l'immobile, fa le dovute ricerche. Solo cosi' hai la certezza.

informandomi sul web leggo che cn i normali mutui nn è possibile per un tot di anni vendere o affittare...cmq questo è l'ultimissimo dei miei problemi posso anche tenerlo.

Puoi rivendere quando vuoi. Pagherai il 20% di tasse sul guadagno se vendi prima di 5 anni.

 

[pavel77]

Allora come dicevo sopra la perizia non e' la bibbia ma e' comunque una buona base di partenza su cui fare le opportune verifiche.

Lato abusi invece e' piu' facile trovare "sviste". Ho appena stralciato (comprato prima dell' asta) un appartamento dove il perito non ha visto il secondo bagno. Completamente abusivo.
(Lo sapevo da subito perche', appunto, non mi fido al 100% delle perizie)

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Domanda : Come fai a comprare a stralcio,cioè a venir a conoscenza quali creditori sono in sofferenza? Ti avvisa la banca?

 

[167-761]

Domanda : Come fai a comprare a stralcio,cioè a venir a conoscenza quali creditori sono in sofferenza? Ti avvisa la banca?

Aspe' chiarisco un concetto.
Comprare a stralcio prima dell'asta, vuol dire che raggiungi un accordo con tutti i creditori prima della data della prossima asta.

Non importa se siamo alla prima o alla 10° asta.
Se raggiungi un accordo prima della data stabilita per l'asta successiva, puoi chiudere a stralcio.

Quindi le trovi direttamente sui siti delle aste.

 

[Sa10]

Aspe' chiarisco un concetto.
Comprare a stralcio prima dell'asta, vuol dire che raggiungi un accordo con tutti i creditori prima della data della prossima asta.

Non importa se siamo alla prima o alla 10° asta.
Se raggiungi un accordo prima della data stabilita per l'asta successiva, puoi chiudere a stralcio.

Quindi le trovi direttamente sui siti delle aste.

interessante!!
quindi dopo che vedi le banche creditrici dell'immobile le contatti una per una telefonicamente e/o ti rivolgi in una delle filiali?
Posso chiederti la tua strategia?

 

[167-761]

interessante!!
quindi dopo che vedi le banche creditrici dell'immobile le contatti una per una telefonicamente e/o ti rivolgi in una delle filiali?
Posso chiederti la tua strategia?

- si valuta l'immobile se ne vale la pena, se conosco la zona

- si legge la perizia

- si contatta il debitore

- ci si fa autorizzare

ecc. ecc. ecc. ... la lista di cose da fare e' assai lunga!

Comunque niente filiali, a quel livello ormai il cliente e' in mano all'ufficio legale della banca, quello e' il tuo interlocutore lato banca, non certo il direttore di filiale.

 

[pavel77]

ok...

Il debitore lo contatti e gli proponi di risolvere tu la situazione. Ma i creditori li trovi sulla perizia? Mettiamo che siano il Monte dei Paschi(o una qualunque altra banca) ed equitalia...come ti comporti? Chi chiami nello specifico?

 

[fasolini6]

Ne parlavo ieri col notaio e con la curatrice fallimentare (contestualmente al rogito per l'appartamento preso all'asta) di questa nuova procedura e entrambe erano molto contente della nuova legge.
Oltre per il ribasso del 25% sopratutto per via del fatto che ora il perito che redige la perizia viene pagato solo alla vendita della casa all'asta e per il valore della vendita e non della perizia farlocca iniziale..

 

[167-761]

Il debitore lo contatti e gli proponi di risolvere tu la situazione. Ma i creditori li trovi sulla perizia? Mettiamo che siano il Monte dei Paschi(o una qualunque altra banca) ed equitalia...come ti comporti? Chi chiami nello specifico?

Lo stralcio lo puoi chiudere solo con l'accordo con la totalita' dei creditori.
Equitalia esclusa che va pagata per intero e senza sconti.

I creditori li trovi sul fascicolo in tribunale, la perizia e' solo un inizio e spesso (quella online) con i nomi dei creditori depennati.

 

[pavel77]

Lo stralcio lo puoi chiudere solo con l'accordo con la totalita' dei creditori.
Equitalia esclusa che va pagata per intero e senza sconti.

I creditori li trovi sul fascicolo in tribunale, la perizia e' solo un inizio e spesso (quella online) con i nomi dei creditori depennati.

Intanto grazie per le risposte,questo segmento immobiliare mi affascina e non poco. Altra domanda : poniamo che l'asta per l'immobile di tuo interesse va deserta al prezzo di 100k...tu contatti subito i creditori(poniamo che siano 3,Banca,equitalia e Condominio per spese insolute) e...quanto offri ad ognuno?

 

[167-761]

Intanto grazie per le risposte,questo segmento immobiliare mi affascina e non poco. Altra domanda : poniamo che l'asta per l'immobile di tuo interesse va deserta al prezzo di 100k...tu contatti subito i creditori(poniamo che siano 3,Banca,equitalia e Condominio per spese insolute) e...quanto offri ad ognuno?

Si, gli stralci sono, a mio modesto parere, la parte piu' nobile dell'immobiliare.
Hanno tutti da guadagnarci, a cominciare dagli esecutati. Spesso chi non e' del settore pensa invece il contrario.

Ogni caso e' a se'. Il condominio potrebbe non prendere nulla dalla procedura e si tende a offrire poco ... ma non tutti lo capiscono e magari si impuntano. La banca in genere e' "piu' forte" perche' spesso e' creditore privilegiato. Ma magari si accontentano di prendere meno ma subito. Equitalia ho scritto sopra.

Poi dipende da quanto vale l'immobile (lascia stare la perizia). Se hai 100k di Equitalia e sai che l'immobile vale 80k ... neanche cominci.

 

[gibO.o]

[..] ora il perito che redige la perizia viene pagato solo alla vendita della casa all'asta e per il valore della vendita e non della perizia farlocca iniziale..

Cos'è una provvigione?

Ah certo fantastico! Magari l'asta tarda ad arrivare per motivi burocratici, oppure l'immobile si trova in piccoli comuni in cui non c'è mercato o è in condizioni disastrose e anche mettendola all'asta a valori ridicoli non interessa a nessuno... il professionista lavora aggratis certo

Sapete quanti capannoni in condizioni pietose, fabbricati abbandonati sono all'asta?
Così facendo i periti prima di accettare l'incarico si faranno due conti... e secondo me per almeno il 60-70% degli immobili non ha senso accettare la perizia (l'asta andrà per le lunghe o deserta per sempre)

 

[pavel77]

Intanto grazie per le risposte,questo segmento immobiliare mi affascina e non poco. Altra domanda : poniamo che l'asta per l'immobile di tuo interesse va deserta al prezzo di 100k...tu contatti subito i creditori(poniamo che siano 3,Banca,equitalia e Condominio per spese insolute) e...quanto offri ad ognuno?

Si, gli stralci sono, a mio modesto parere, la parte piu' nobile dell'immobiliare.
Hanno tutti da guadagnarci, a cominciare dagli esecutati. Spesso chi non e' del settore pensa invece il contrario.

Ogni caso e' a se'. Il condominio potrebbe non prendere nulla dalla procedura e si tende a offrire poco ... ma non tutti lo capiscono e magari si impuntano. La banca in genere e' "piu' forte" perche' spesso e' creditore privilegiato. Ma magari si accontentano di prendere meno ma subito. Equitalia ho scritto sopra.

Poi dipende da quanto vale l'immobile (lascia stare la perizia). Se hai 100k di Equitalia e sai che l'immobile vale 80k ... neanche cominci.

Tutto più che chiaro,grazie! Ultime due domande : devi contattare anche gli esecutati per chieder loro il consenso o altro? E li contatti per primi? Dove trovi chi son i creditori?nella perizia?

 

[alcala]

Cos'è una provvigione?

Ah certo fantastico! Magari l'asta tarda ad arrivare per motivi burocratici, oppure l'immobile si trova in piccoli comuni in cui non c'è mercato o è in condizioni disastrose e anche mettendola all'asta a valori ridicoli non interessa a nessuno... il professionista lavora aggratis certo

Sapete quanti capannoni in condizioni pietose, fabbricati abbandonati sono all'asta?
Così facendo i periti prima di accettare l'incarico si faranno due conti... e secondo me per almeno il 60-70% degli immobili non ha senso accettare la perizia (l'asta andrà per le lunghe o deserta per sempre)

Si troveranno d'accordo anche su quello...magari sotto un tot faranno tariffa fissa.

 

[167-761]

Tutto più che chiaro,grazie! Ultime due domande : devi contattare anche gli esecutati per chieder loro il consenso o altro?

Si.

E li contatti per primi?

Si.

Dove trovi chi son i creditori?nella perizia?

I creditori li trovi sul fascicolo in tribunale, la perizia e' solo un inizio e spesso (quella online) con i nomi dei creditori depennati.