Asta: nuova norma offerta ribassata 25% dal prezzo base

[alcala]

Altra domanda: ma è difficile trattare con gli esecutati?
Insomma ci vogliono spiccate doti relazionali? Immagino che con le banche sia un mero discorso economico, invece con gli esecutati si parla di una trattativa che coinvolge i loro sentimenti...

 

[167-761]

Altra domanda: ma è difficile trattare con gli esecutati?
Insomma ci vogliono spiccate doti relazionali? Immagino che con le banche sia un mero discorso economico, invece con gli esecutati si parla di una trattativa che coinvolge i loro sentimenti...

In tutte i casi occorre relazionarsi correttamente per non bruciarsi, sia con gli esecutati, sia con i creditori, i tribunali, cancellieri, giudici ecc...

Anche con le banche non e' che dietro ci sono dei robot, parli con delle persone e quindi ...

 

[lafontaine]

Stop all'imposta di registro e tassa fissa da 200 euro per chi acquista immobili all'asta giudiziaria - Il Sole 24 ORE

Tolta l'imposta di registro per acquisti all'asta a condizione che si rivenda entro due anni

 

[glu]

Stop all'imposta di registro e tassa fissa da 200 euro per chi acquista immobili all'asta giudiziaria - Il Sole 24 ORE

Tolta l'imposta di registro per acquisti all'asta a condizione che si rivenda entro due anni

Qualcuno sa se la decorrenza è successiva alla pubblicazione o se si applica per tutto il 2016?

 

[totore8]

Cos'è una provvigione?
Ah certo fantastico! Magari l'asta tarda ad arrivare per motivi burocratici, oppure l'immobile si trova in piccoli comuni in cui non c'è mercato o è in condizioni disastrose e anche mettendola all'asta a valori ridicoli non interessa a nessuno... il professionista lavora aggratis certo
Sapete quanti capannoni in condizioni pietose, fabbricati abbandonati sono all'asta?
Così facendo i periti prima di accettare l'incarico si faranno due conti... e secondo me per almeno il 60-70% degli immobili non ha senso accettare la perizia (l'asta andrà per le lunghe o deserta per sempre)

Eh gia'.
Ma negli anni passati gli e' piaciato di valutare a peso d'oro delle ciofeche ed essere pagato in percentuale sul valore della sua perizia ?
La ruota gira.

il professionista lavora aggratis certo

Nella maggior parte dei casi professionista e' una parola grossa.
Un AI avrebbe fatto una stima piu' seria.

 

[Sa10]

E buona serata a tutti, seguo sempre il 3d, sempre molto utile alla causa.Però ancora di queste trattative a stralcio non ho ben chiaro il meccanismo, tengo a quotare un intervento del mitici 167-761 sempre molto gentile e preparato nelle sue risposte

Si, gli stralci sono, a mio modesto parere, la parte piu' nobile dell'immobiliare.
Hanno tutti da guadagnarci, a cominciare dagli esecutati. Spesso chi non e' del settore pensa invece il contrario.

Ogni caso e' a se'. Il condominio potrebbe non prendere nulla dalla procedura e si tende a offrire poco ... ma non tutti lo capiscono e magari si impuntano. La banca in genere e' "piu' forte" perche' spesso e' creditore privilegiato. Ma magari si accontentano di prendere meno ma subito. Equitalia ho scritto sopra.

Poi dipende da quanto vale l'immobile (lascia stare la perizia). Se hai 100k di Equitalia e sai che l'immobile vale 80k ... neanche cominci.

Le parti in grasseto che ho evidenziato, nn sono a casaccio, ma di proposito, perchè racchiudono i miei dubbi sulla trattativa a stralcio, che adesso cercherò di modulare facendovi un'esempio molto realistico, in quanto sono seriamente interessato ad un'immobile nella mia zona. Ergo :
Valore immobile 190k. Prima asta nulla di fatto. Scende il prezzo del 25%, siamo a 143k di prezzo base,quindi io potrei offrire anche 107k (143k-25%), nulla di fatto, ma l'asta non va deserta,c'è un'altro interessato e nn sono riusciti a mettersi d'accordo. Asta rinviata a Giugno 2016, presubilmente al prezzo di 107k. Vorrei "bruciare" l'avversario se cosi lo vogliamo definire, e provo la trattativa a stralcio.
Quindi vado dal debitore, "Salve sono il sig.Sempronio, ho visto il suo appartamento ....mi spiace..ecc..ecc." mi servirebbe la sua autorizzazzione per poter trovare un'accordo con la banca creditrice, se per lei vabene,qual'ora dovessi aggiudicarmela le prometto un "regalino".E vi riporto alla prima frase in grassetto "Hanno tutti da guadagnarci, a cominciare dagli esecutati" E' l'unica cosa che mi viene in mente, l'esecutato ormai è nelle mani della banca, non guadegnerà neanche 1€ se l'immobile venisse aggiudicato all'asta con o senza incanto. O sbaglio?

Continuiamo..l'esecutato dà l'ok per la trattativa, vado dalla banca creditrice,"Salve sono il sig.Sempronio, ho qui l'autorizzazzione scritta dell'esecutato per poter trovare un'accordo con voi prima dell'asta. Allora il prossimo prezzo sarà di 143k ma andando all'asta potreste avere qlcuno che in maniera regolare offra 107k , io ne offro 120k per non arrivare all'sta e chiudere subito la trattativa.Accettate? E qui l'altro dubbio, La banca magari si accontentano di prendere meno ma subito
perchè dovrebbero accettare meno se cmq sanno che all'asta potrebbero prenderne una cifra 107k? per evitare che anche quest'asta nn si concluda niente e il valore dell'immobile all'asta scenda ancora di 107k-25%?

Continuo..
La banca dice ok accetto la tua offerta, vado dal giudice :"Sig.Giudice sono Sempronio, ho qui con me sia la dichiarazione dell'esecutato a trovare un'accordo con il creditore, sia la dichiarazione del creditore che accetta la mia offerta , qui che succede nn ne ho la + pallida idea...anche il giudice mi presenterà il conto di spese legali-perizie-cancellerie ecc ecc, che dovrò pagare per intero o posso trattatare?

Spero di nn essere stato prolisso (lo so lo sono stato perdonatemi) però sarebbe la mia prima asta...

 

[Lu7ca]

da quel che so lo stralcio va fatto prima che l'immobile sia all'asta

 

[capcollar]

Stop all'imposta di registro e tassa fissa da 200 euro per chi acquista immobili all'asta giudiziaria - Il Sole 24 ORE

Tolta l'imposta di registro per acquisti all'asta a condizione che si rivenda entro due anni

Questo significa che mal che vada se non è prima casa l'imposta di registro la paghi 2 anni dopo ...corretto?

 

[gibO.o]

Eh gia'.
Ma negli anni passati gli e' piaciato di valutare a peso d'oro delle ciofeche ed essere pagato in percentuale sul valore della sua perizia?
La ruota gira.


Nella maggior parte dei casi professionista e' una parola grossa.
Un AI avrebbe fatto una stima piu' seria.

Intendevo Libero Professionista... ma lasciamo perdere i pareri personali sulle varie professioni (ce nè per tutti... idraulici, AI, avvocati, notai, giudici ecc)

Dico che sarà impossibile trovare qualcuno disposto a fare una perizia su immobili con scarsa commerciabilità/valore... e più in generale su tutti gli immobili visto che il pagamento sarà dopo 3-4 anni se va bene... Io non sono perito ma se lo fossi con queste condizioni cambierei business core (e penso che lo farebbe qualsiasi persona sana di mente)
Di conseguenza prevedo aste bloccate causa mancanza della perizia.

 

[alcala]

Intendevo Libero Professionista... ma lasciamo perdere i pareri personali sulle varie professioni (ce nè per tutti... idraulici, AI, avvocati, notai, giudici ecc)

Dico che sarà impossibile trovare qualcuno disposto a fare una perizia su immobili con scarsa commerciabilità/valore... e più in generale su tutti gli immobili visto che il pagamento sarà dopo 3-4 anni se va bene... Io non sono perito ma se lo fossi con queste condizioni cambierei business core (e penso che lo farebbe qualsiasi persona sana di mente)
Di conseguenza prevedo aste bloccate causa mancanza della perizia.

Secondo me con un minimo per tariffa il problema non si pone...anche perché se la quotazione è prudente, in quasi tutti i casi l'immobile va via velocemente. Solo in mezzo all'appennino non trovi chi compra anche a 0.

 

[167-761]

Dico che sarà impossibile trovare qualcuno disposto a fare una perizia su immobili con scarsa commerciabilità/valore... e più in generale su tutti gli immobili visto che il pagamento sarà dopo 3-4 anni se va bene...

Secondo me non ci saranno problemi a trovare i periti, magari non saranno gli stessi di prima ma ci saranno.

Se oggi si trovano tecnici disposti a fare un' APE per 50 euro li troveranno anche per le perizie.

(Comunque il pagamento del 50% e' previsto subito, e' il restante 50% che e' soggetto all'esito della vendita)

 

[skizzot]

Questa dello stralcio è un'opportunità molto interessante, probabilmente però occorre farsi aiutare da un avvocato che abbia tempo a disposizione per le trattative con le banche.

Ho un dubbio: lo stralcio di fatto interrompe la procedura, ma allora i piccoli vantaggi che l'acquirente all'asta avrebbe (ad esempio spese di cancellazione formalità a carico della procedura, sfratto esecutivo, decreto di trasferimento del giudice invece di atto notarile), con lo stralcio si perderebbero?
Mi viene in menete: se mi metto d'accordo con creditore e debitore per lo stralcio, la compravendita si farà davanti a un notaio come tra privati? O sarà sempre il giudice a concludere la procedura come se fossimo andati in asta?

Secondo dubbio: vorrei fare un'offerta, al primo esperimento con un'offerta minima contemplata nell'avviso già scontata del 25% dal prezzo base (nuova legge).
L'uccellino mi ha detto che nessun altro oltre a me ha chiesto di visitare l'immobile o ha chiesto informazioni, quindi avrei buone possibilità di essere l'unico offerente.
A questo punto, eviterei di presentare l'offerta, facendola andare deserta per poi considerare un ulteriore ribasso successivo, ma chiaramente se qualcuno ha offerto mi frega.

La domanda è: un minuto prima del termine della presentazine delle buste, il delegato mi può dire se qualcuno ha già consegnato una busta? O è un'informazione segreta?

Poi chiaramente qualcuno può aver presentato una busta senza offerta valida, ok, ma già sapere "nessuna busta presentata" mi sarebbe d'aiuto

 

[solidum90]

....

La domanda è: un minuto prima del termine della presentazine delle buste, il delegato mi può dire se qualcuno ha già consegnato una busta? O è un'informazione segreta?

Poi chiaramente qualcuno può aver presentato una busta senza offerta valida, ok, ma già sapere "nessuna busta presentata" mi sarebbe d'aiuto

Mi sa che questo "giochino" non funzionerebbe, perchè sulla busta non c'è scritto la procedura ma solo la data dell'asta
A meno che ***** vuole che quel giorno ci sia solo quell'asta

 

[167-761]

Però ancora di queste trattative a stralcio non ho ben chiaro il meccanismo,

Beh, io le cose le spiego volentieri ma, comprenderai, non e' che in un forum posso trasmettere l'arte dello stralcio che va imparata prima in teoria e poi sulla pratica che non e' mai uguale alla teoria ...

Valore immobile 190k.

1° regola devi conoscere il valore reale dell'immobile. Quindi o conosci di tuo molto bene la zona o tramite agenti immobiliari di fiducia.
Lascia perdere il valore in perizia se stai valutando l'acquisto.

Scende il prezzo del 25%, siamo a 143k di prezzo base,quindi io potrei offrire anche 107k (143k-25%), nulla di fatto, ma l'asta non va deserta,c'è un'altro interessato e nn sono riusciti a mettersi d'accordo.

Immagino che l'unico offerente ha offerto al di sotto del prezzo base (ma nei limiti del 25% previsto) e il creditore non ha accettato. E l'unico offerente non ha voluto rialzare.

Asta rinviata a Giugno 2016, presumibilmente al prezzo di 107k. Vorrei "bruciare" l'avversario se cosi lo vogliamo definire, e provo la trattativa a stralcio.
Quindi vado dal debitore, "Salve sono il sig. Sempronio, ho visto il suo appartamento ....mi spiace..ecc..ecc." mi servirebbe la sua autorizzazione per poter trovare un'accordo con la banca creditrice, se per lei va bene,qual'ora dovessi aggiudicarmela le prometto un "regalino". E vi riporto alla prima frase in grassetto "Hanno tutti da guadagnarci, a cominciare dagli esecutati" E' l'unica cosa che mi viene in mente, l'esecutato ormai è nelle mani della banca, non guadegnerà neanche 1€ se l'immobile venisse aggiudicato all'asta con o senza incanto. O sbaglio?

Per il debitore, quando l'immobile viene venduto all'asta, e' anche peggio di cosi'. Esempio semplice per rendere l'idea:

Debito: 100.000
Ricavato asta: 40.000
Debito residuo dopo l'asta: 60.000

Quindi, non solo perdi casa, rimani debitore e praticamente a vita:

- non puoi intestarti nulla
- non puoi lavorare se no ti pignorano lo stipendio
- non puoi prendere pensione se no ti pignorano anche quella
- lascerai ai tuoi figli solo debiti e dovranno rinunciare all'eredita'

E negli anni il debito di 60.000 aumenta sempre di piu' per spese, more e interessi.

Con lo stralcio invece CANCELLI tutto il debito.
Gia' solo questo mi sembra un enorme vantaggio, se poi i conti lo permettono e riesci a fornire liquidita' al debitore e' una bella soddisfazione, credimi.

Continuiamo..l'esecutato dà l'ok per la trattativa, vado dalla banca creditrice,"Salve sono il sig.Sempronio, ho qui l'autorizzazzione scritta dell'esecutato per poter trovare un'accordo con voi prima dell'asta. Allora il prossimo prezzo sarà di 143k ma andando all'asta potreste avere qlcuno che in maniera regolare offra 107k , io ne offro 120k per non arrivare all'asta e chiudere subito la trattativa. Accettate? E qui l'altro dubbio, La banca magari si accontentano di prendere meno ma subito
perchè dovrebbero accettare meno se cmq sanno che all'asta potrebbero prenderne una cifra 107k? per evitare che anche quest'asta nn si concluda niente e il valore dell'immobile all'asta scenda ancora di 107k-25%?

La differenza principale e' tra soldi certi e soldi incerti. Quello che offri tu sono soldi e tempi certi, la vendita all'asta no. Nel tuo caso pero' c'e' gia' stata un'offerta e la banca potrebbe voler strategicamente aspettare l'esito della prossima asta. Ogni caso va studiato nei dettagli, impossibile rispondere nel merito.

Continuo..
La banca dice ok accetto la tua offerta, vado dal giudice: "Sig.Giudice sono Sempronio, ho qui con me sia la dichiarazione dell' esecutato a trovare un accordo con il creditore, sia la dichiarazione del creditore che accetta la mia offerta , qui che succede non ne ho la + pallida idea...anche il giudice mi presenterà il conto di spese legali-perizie-cancellerie ecc ecc, che dovrò pagare per intero o posso trattare?

Spero di nn essere stato prolisso (lo so lo sono stato perdonatemi) però sarebbe la mia prima asta...

A grandi linee: il creditore, (o per meglio dire: tutti i creditori se sono piu' di uno), presenteranno istanza di rinuncia al giudice dell'esecuzione.
Poi scendiamo molto nel tecnico e tante sarebbero le cose da dire per fare le cose senza sorprese e ... perdonami, preferisco non dire altro se no devo scrivere un libro.

Il mio consiglio spassionato e' di non cimentarti nello stralcio se non hai la necessaria esperienza.

Gia' con le aste non e' privo di rischi come molti pensano.

Con gli stralci e' molto peggio, se non sai perfettamente cosa fare.
Rischi di rimanere con il cerino in mano, soldi spesi e immobile non tuo.

 

[167-761]

Questa dello stralcio è un'opportunità molto interessante, probabilmente però occorre farsi aiutare da un avvocato che abbia tempo a disposizione per le trattative con le banche.

Bravo. Il problema e' pensare che qualsiasi avvocato possa aiutarti e sappia cosa fare senza farti perdere tempo e soldi.

L'avvocato, per me, e' come il medico, un conto il generico, un conto lo specialista. Specialisti in stralci immobiliari sono rari.

Ho un dubbio: lo stralcio di fatto interrompe la procedura, ma allora i piccoli vantaggi che l'acquirente all'asta avrebbe (ad esempio spese di cancellazione formalità a carico della procedura, sfratto esecutivo, decreto di trasferimento del giudice invece di atto notarile), con lo stralcio si perderebbero?

Si, quei vantaggi li perdi ma spesso ne vale la pena.

Mi viene in mente: se mi metto d'accordo con creditore e debitore per lo stralcio, la compravendita si farà davanti a un notaio come tra privati? O sarà sempre il giudice a concludere la procedura come se fossimo andati in asta?

Diciamo che e' una "speciale" compravendita tra privati, serve il notaio e serve il giudice. Comunque alla fine c'e' il rogito non il decreto di trasferimento.

 

[167-761]

da quel che so lo stralcio va fatto prima che l'immobile sia all'asta

C'e' un equivoco di fondo quando si legge in giro "comprare a stralcio prima dell'asta". In realta' bisognerebbe dire "comprare a stralcio prima che sia aggiudicato all'asta".

Quindi l'immobile magari e' in asta da 3 anni e siamo all' ennesima asta: finche' non viene aggiudicato si puo' tentare lo stralcio senza problemi.

Ovviamente vi sono i tempi tecnici necessari e le banche non sono fulmini a dare risposte. Per questo non puoi iniziare oggi le trattative per un immobile che va in asta domani.

 

[Sa10]

Beh, io le cose le spiego volentieri ma, comprenderai, non e' che in un forum posso trasmettere l'arte dello stralcio che va imparata prima in teoria e poi sulla pratica che non e' mai uguale alla teoria ...


1° regola devi conoscere il valore reale dell'immobile. Quindi o conosci di tuo molto bene la zona o tramite agenti immobiliari di fiducia.
Lascia perdere il valore in perizia se stai valutando l'acquisto.



Immagino che l'unico offerente ha offerto al di sotto del prezzo base (ma nei limiti del 25% previsto) e il creditore non ha accettato. E l'unico offerente non ha voluto rialzare.





Per il debitore, quando l'immobile viene venduto all'asta, e' anche peggio di cosi'. Esempio semplice per rendere l'idea:

Debito: 100.000
Ricavato asta: 40.000
Debito residuo dopo l'asta: 60.000

Quindi, non solo perdi casa, rimani debitore e praticamente a vita:

- non puoi intestarti nulla
- non puoi lavorare se no ti pignorano lo stipendio
- non puoi prendere pensione se no ti pignorano anche quella
- lascerai ai tuoi figli solo debiti e dovranno rinunciare all'eredita'

E negli anni il debito di 60.000 aumenta sempre di piu' per spese, more e interessi.

Con lo stralcio invece CANCELLI tutto il debito.
Gia' solo questo mi sembra un enorme vantaggio, se poi i conti lo permettono e riesci a fornire liquidita' al debitore e' una bella soddisfazione, credimi.




La differenza principale e' tra soldi certi e soldi incerti. Quello che offri tu sono soldi e tempi certi, la vendita all'asta no. Nel tuo caso pero' c'e' gia' stata un'offerta e la banca potrebbe voler strategicamente aspettare l'esito della prossima asta. Ogni caso va studiato nei dettagli, impossibile rispondere nel merito.





A grandi linee: il creditore, (o per meglio dire: tutti i creditori se sono piu' di uno), presenteranno istanza di rinuncia al giudice dell'esecuzione.
Poi scendiamo molto nel tecnico e tante sarebbero le cose da dire per fare le cose senza sorprese e ... perdonami, preferisco non dire altro se no devo scrivere un libro.

Il mio consiglio spassionato e' di non cimentarti nello stralcio se non hai la necessaria esperienza.

Gia' con le aste non e' privo di rischi come molti pensano.

Con gli stralci e' molto peggio, se non sai perfettamente cosa fare.
Rischi di rimanere con il cerino in mano, soldi spesi e immobile non tuo.

semplicemente...

 

[federico il duca]

ho una certa esperienza di aste giudiziarie ma non ho mai comprato a stralcio e in questi giorni ho dato un mandato esplorativo a una agenzia di sondare i creditori, uno dei quali è in buoni rapporti con l'agenzia stessa mentre l'altro è una banca, l'immobile ha gia superato 2 aste senza offerenti e ho motivo di pensare che alla prossima potrebbe essere venduta con valori superiori alla base d'asta, il bando della prossima vendita non è ancora stato pubblicato ora ho scelto di incaricare un'agenzia perchè non ho molta confidenza con lo studio notarile che ha nelle mani la procedura per cui aspetto notizie secondo voi dovrei andare personalmente dall'avvocato dell'impresa e all'ufficio legale della banca con il numero della procedura?

 

[gianted]

Amministrazione giudiziaria

Salve, nei siti di aste vedo anche parecchi immobili abitativi in "amministrazione giudiziaria".

Se ho ben capito si tratta di una specie di limbo degli invenduti.
O meglio un girone infernale: dalle perizie vedo difformità e deformità edilizie/catastali mai sanate od insanabili, quote di comproprietà con mogli o amanti dell'esecutato, servitù di passaggio in soggiorno per i parenti ciccioni abitanti al piano di sopra, alloggi popolari con bagno in comune col vicino trans brasiliano, ruderi fatiscenti dal design Berlino 1945. I terreni non sono da meno, perlopiù fazzoletti di terra improduttiva di un regno fatato raggiungibile solo a piedi dopo tre giorni di marce forzate tra boschi e paludi.

Mi chiedevo: per queste case Cenerentole bisogna aspettare la carrozza incantata dell'Asta alla scadenza dei tre anni? oppure è possibile provare la scarpetta-offerta in qualsiasi momento? E in tal caso, poniamo che due anni fa l'ultimo prezzo base era stato 60mila, facendo un'offerta sotto i 45mila il piedino non entra e verrà rifiutata automaticamente?
Il principe azzurro acquirente ha le medesime garanzie di sparizione debiti per magia fornite dall'asta incantata?
Infine leggo che durante gli anni in amministrazione giudiziaria, il soggetto designato (può essere uno dei creditori) è tenuto ad un rendiconto trimestrale delle entrate/uscite della gestione. L'eventuale debito extra accumulato (immagino spese per manutenzione ordinaria, utenze e tasse varie) verrà poi scaricato sul principe-acquirente oppure sulle sorellastre-creditori?

 

[eifelland]

Altra domanda: ma è difficile trattare con gli esecutati?
Insomma ci vogliono spiccate doti relazionali? Immagino che con le banche sia un mero discorso economico, invece con gli esecutati si parla di una trattativa che coinvolge i loro sentimenti...

io non ho sempre risolto con una "mancia"...