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klaus_roma ha scritto:i costi di costruzione in Germania sono piu' alti: li' arriva a fare -20 di inverno.
Charlie ha scritto:Io non credo che i cicli immobiliari siano spiegabili con i cicli dei tassi di interesse.
Provate a sovrapporre i due grafici: avrete delle sorprese
In Italia parte della bolla è stato dovuto al changeover dell'euro: non hanno speculato (solo) le banche ma molte categorie, a partire dallo Stato con i servizi parastatali aumentati di brutto. Il cambio di fatto 1 euro = 1000 lire è dovuto alla speculazione, non alla massa monetaria che pure è aumentata dal 2002 in poi.
Gli immobili si sono semplicemente adeguati al nuovo valore della moneta.
Il problema è che le retribuzioni per i salariati fissi non si sono affatto adeguate mentre per chi poteva imporre a piacimento il proprio prezzo (commercianti, esercenti, liberi professionisti in monopolio, ecc...) sì
E visto il post-2000 delle borse, i capitali si sono riversati ancora di più sull'immobiliare.
I prezzi senza esagerazione, in alcune zone sono triplicati: un 100% dovuto all'euro, un altro 100% di crescita del mercato. Chiaramente troppo. Ecco perchè a mio parere è lecito attendersi un calo, spalmato in più anni, del 33% (1/3)
Charlie
Charlie ha scritto:Mah, la massa monetaria potrebbe anche dirigersi altrove. Perchè comprare improduttivi immobili, quando con il rialzo dei tassi rende di più un semplice CCT con minore rischio? E poi, chi comprerà tutte queste case? Io la domanda continuo a vederla in calo, ormai siamo diretti verso un nuovo punto di equilibrio tra domanda e offerta, che sarà necessariamente con prezzi più bassi.
Le dinamiche che hanno spinto il mercato in questi anni sono per lo più una tantum e quindi irripetibili. Essendo l'immobiliare un mercato poco efficiente e poco trasparente, ci vuole più tempo perchè ne prenda "coscienza".
Non siamo in borsa, dove i mercati in qualche giorno fanno -20%, l'immobiliare ha tempi lunghi. Un giorno ci risveglieremo e troveremo cali generalizzati. Ma non all'improvviso e non senza segnali, che ci sono a mio parere, eccome se ci sono.
Charlie
Visto che sei un costruttore la tua opinione è certamente rilevante. Non credi tuttavia che il circolante sia già in netta diminuzione? I tassi $ sono al 5,25%, € al 3,75%, £ al 5%, Boj al 0,50%...................cavalliere ha scritto:Secondo me invece non ci sarà un calo finchè non ci sarà una riduzione dell'offerta di circolante. E' questo il fattore determinante.
Freedom ha scritto:Visto che sei un costruttore la tua opinione è certamente rilevante. Non credi tuttavia che il circolante sia già in netta diminuzione? I tassi $ sono al 5,25%, € al 3,75%, £ al 5%, Boj al 0,50%...................
manx ha scritto:un fattore molto semplice , ma importante per gli acquirenti di case , che non sono persone sofisticate da un punto di vista finanziario, è che la percezione individuale dell'inflazione è stata completamente differente da quella propinata ufficialmente.
E lì non c'è tassi che tengano , se la gente avverte un'inflazione reale del 10% e i bot gli danno il 4 continua a prendere appartamenti .Che poi sia un'impressione sbagliata o giusta se ne può discutere , ma da 5 anni la gente diffida oltre che delle azioni anche dei titoli obbligazionari , è convinta che l'inflazione è alta e prende un mutuo al 5% perchè pensa che l'inflazione sia più alta del 5.
manx ha scritto:un fattore molto semplice , ma importante per gli acquirenti di case , che non sono persone sofisticate da un punto di vista finanziario, è che la percezione individuale dell'inflazione è stata completamente differente da quella propinata ufficialmente.
E lì non c'è tassi che tengano , se la gente avverte un'inflazione reale del 10% e i bot gli danno il 4 continua a prendere appartamenti .Che poi sia un'impressione sbagliata o giusta se ne può discutere , ma da 5 anni la gente diffida oltre che delle azioni anche dei titoli obbligazionari , è convinta che l'inflazione è alta e prende un mutuo al 5% perchè pensa che l'inflazione sia più alta del 5.
Vero.fever7 ha scritto:vero...io credo che la maggior parte delle persone non sappia neppure che le borse sono ormai vicine (le europee) ed oltre (il dow) ai livelli del crollo del 2000, senza contare i dividendi...
negli ultimi anni le borzse hanno da raddoppiato a oltre triplicato (il dax), ma son sicuro che quasi nessun privato ne abbia approfittato
tutti a guardare immobiuli carissimi e perdersi le vere occasioni...
A me risulterebbe in netto calo l'usato (15/20%) e stabile il nuovo. Stabile sui prezzi (il nuovo) ma, di fatto, in calo poichè si concedono modalità di pagamento più vantaggiose per l'acquirente (per esempio non si richiede più il pre-finanziamento ma si va a rogito, etc.)cavalliere ha scritto:Per questo la previsione di alloggi di pregio stabili e di alloggi medio bassi in possibile calo.
Freedom ha scritto:A me risulterebbe in netto calo l'usato (15/20%) e stabile il nuovo. Stabile sui prezzi (il nuovo) ma, di fatto, in calo poichè si concedono modalità di pagamento più vantaggiose per l'acquirente (per esempio non si richiede più il pre-finanziamento ma si va a rogito, etc.)
Ti risulta?
E qual'è la tua previsione per i prossimi 12/18 mesi?cavalliere ha scritto:Nella mia zona no, l'usato è stabile su livelli alti, il nuovo è stabile, e si continua a chiedere il prefinanziamento a meno che non si tratti di invenduto.
Freedom ha scritto:E qual'è la tua previsione per i prossimi 12/18 mesi?