questo per me è un caso limite e non ho capito come deve essere considerato
perizia dichiara l'immobile libero in quanto occupato senza titolo
stato di fatto descritto in perizia: ci risiede da sola la madre dell'esecutata, residente altrove
pensi " ci avrà fatto prendere la residenza alla madre per scoraggiare i vari ellegus della situazione .. ma è libera, la madre, anziana, se hai pelo sullo stomaco, la butti fuori"
poi vai dal notaio e leggi gli incartamenti allegati e scopri quello che mai avresti immaginato
storia
l'immobile è acquistato negli anni 60 dal marito della madre dell'esecutata in separazine dei beni
negli anni 90, moooolti anni prima del pignoramento, il proprietario muore e si apre la successione che vede eredi della proprietà moglie e figlie e la moglie con diritto di abitazione
la moglie con atto pubblico rinuncia all'eredità in favore delle figlie e continua a viverci (quindi ci vive e risiede ininterrottamente dagli anni 60)
le figlie ereditano
negli anni 2000 una delle figlie ipoteca la sua parte
non ricordo se poco prima dell'ipoteca o poco dopo una delle due sorelle muore, quella non esecutata, che lascia eredi marito e due figli della sua quota
è pignorato l'immobile per la parte ipotecata
viene fatta non so come si chiama .. il giudizio di divisione per cui va all'asta l'intera proprietà
ma .. sta madre che ci vive dagli anni 60 è davvero senza titolo?
perchè mi pare che pur con la rinuncia alla eredità non si rinunci al diritto di abitazione oltretutto esercitato senza soluzione di continuità ante e post ipoteca e pignoramento
chiedo al notaio e mi risponde che in effetti è controverso, che poteva fare opposizione (la madre intendo) ma che stranamente non l'ha fatta
fava? o può farla dopo l'aggiudicazione con buone probabilità di vincere?
grazie se vorrai rispondere ..
Approfitto dello spunto per rispondere a questo ed altri quesiti.
Non bisogna confondere la situazione di fatto con il diritto che, semmai, tutela una situazione di fatto.
La perizia di un immobile pignorato tiene conto del diritto di proprietà e degli altri diritti reali gravanti sull'immobile.
Se questi diritti sono stati trascritti al pignoramento sono opponibili ad esso.
Quindi, se un terzo, non debitore, vanta un diritto reale (ad es. usufrutto),trascritto anteriormente, il pignoramento si trascrive sulla nuda proprietà.
Ovviamente, qualora ci fosse una garanzia immobiliare iscritta anteriormente (ipoteca) il pignoramento si esegue per la piena proprietà, con un terzo (usufruttuario) esecutato.
Ugualmente vale per i diritti obbligatori, o di godimento, sull'immobile, come la locazione.
Qualora questa abbia una data certa anteriore alla trascrizione pignoratizia, il pignoramento non è opponibile al conduttore, che potrà godere del bene fino alla scadenza naturale del contratto, anche dopo l'asta.
Il proprietario esecutato, infine, si trova nella posizione di colui che occupa un immobile di proprietà altrui.
Non ha, pertanto, il diritto di abitare nella casa ma, ugualmente, esercita un potere sul bene, un potere di fatto, anch'esso tutelato dal diritto.
Questa tutela consiste nel diritto a non subire molestie da parte di altri, compreso il proprietario che non potrà, quindi, alterare lo stato di fatto usando la forza (ad es. cambiando la serratura della porta) poggiando sul suo buon diritto.
Questo, tecnicamente, sarebbe uno spoglio, con la conseguenza che lo spogliato - occupante ricorrerebbe in giudizio, paralizzando le azioni del proprietario.
La ragione di questa tutela, a prima vista ingiusta, risiede nel fatto che nessuno deve farsi giustizia da solo, poiché l'uso della forza, pena il massimo allarme sociale, è di esclusivo appannaggio dello stato.
Il proprietario, quindi, dovrà rivolgersi al magistarto, ottenere il provvedimento di rilascio e poi eseguirlo.
Questo è lo stato di fatto (occupazione senza titolo) tutelato dal diritto; non didritto di restarci, ma di essere allontanato secondo le procedure legali.
Prima delle aste, comunque, è facile oramai visitare gli immobili a mezzo dei custodi giudiziari e rendersi conto delle situazioni di fatto esistenti, quindi farlo presente al giudice dell'esecuzione, se ignorato in perizia magari molto anteriore, ed ottenere un provvedimento di rilascio insieme al decreto di trasferimento.
Infine procedere al rilascio coattivo.
Ho l'impressione che la signora rinunciante all'eredità non abbia alcun titolo per opporsi, se non avventurarsi in un improbabile causa costitutiva di usucapione che, però, dovrebbe prevedere in sentenza con effetti retroattivi ed anteriori alla trascrizione del pignoramento per avere una qualche efficacia.
Insomma, impresa quasi impossibile.
