Cessione gratuita quota immobili ereditati al genitore superstite

[max80]

Salve,
spero sia la sezione giusta...
Purtroppo un paio di settimane fa è venuta a mancare mia madre.
Assieme a mio padre, era comproprietaria al 50% dell'abitazione in cui entrambi risiedevano, oltre ad un garage di pertinenza dell'abitazione e ad un piccolo appezzamento di terreno agricolo (ubicato a fianco della casa)

La situazione è questa:
noi siamo 3 figli, di cui:
Figlio A: io, single, no figli, ho residenza presso appartamento in cui risiedo in affitto (non ho alcuna proprietà immobiliare)

Figlio B: convivenente, con 2 figli minorenni, proprietaria di quota dell'immobile in cui risiede

Figlio C: convivente, con 1 figlio minorenne, residenza presso abitazione intestata al convivente.


Visto che non siamo interessati ad accollarci le quote di immobili ereditate da nostra madre, e non volendo procedere con rinuncia dell'eredità, ci chiedevamo quale fosse l'iter più corretto (e magari anche una macro idea dei costi) da seguire per poter cedere le nostre quote a nostro padre.

Cercando in rete sembra sia possibile fare una cessione a titolo gratuito o a prezzo simbolico, senza alcun vincolo relativo al prezzo di mercato, ma non ho trovato indicazioni pratiche più dettagliate.

Grazie in anticipo a chiunque abbia voglia e tempo di dare qualche info.

 

[ido]

spero che rispondano anche altri perché non posso darti certezza di quello che sto scrivendo.
Riguardo la rinuncia dell'eredità, ok nel non farla, ma se non sbaglio in caso decidiate devono essere messi di mezzo anche i figli minorenni tramite una procedura del tribunale (ma potrei sbagliarmi)

Cessione di titolo gratuito: anche questa strada la sconsiglio

Visto che non c'è una divisione possibile a priori (tipo 3 appartamenti e 3 figli) il mio consiglio è di fare una successione normale, ogni figlio avrà la quota X e quando succederà altro si aggiorneranno le quote e poi deciderete tra voi le divisioni

 

[max80]

Riguardo la rinuncia dell'eredità, ok nel non farla, ma se non sbaglio in caso decidiate devono essere messi di mezzo anche i figli minorenni tramite una procedura del tribunale (ma potrei sbagliarmi)

Questa strada infatti abbiamo deciso di non percorrerla, appunto perchè ci sono figli di mezzo (oltre a fratelli e sorelle di mia madre che mi sembra di aver capito rientrerebbero in gioco). Quindi la nostra idea era di portare a termine la successione con le contestuali volture catastali, e poi noi figli cedere a nostro padre le varie proprietà. Questo ultimo passaggio è quello che ci rimaneva più nebuloso, nel senso che nella mia totale ignoranza speravo ci fosse un iter "agile" che non contemplasse dover redigere N atti di compravendita da un notario (con relativi costi).

 

[Laramie]

Questa strada infatti abbiamo deciso di non percorrerla, appunto perchè ci sono figli di mezzo (oltre a fratelli e sorelle di mia madre che mi sembra di aver capito rientrerebbero in gioco). Quindi la nostra idea era di portare a termine la successione con le contestuali volture catastali, e poi noi figli cedere a nostro padre le varie proprietà. Questo ultimo passaggio è quello che ci rimaneva più nebuloso, nel senso che nella mia totale ignoranza speravo ci fosse un iter "agile" che non contemplasse dover redigere N atti di compravendita da un notario (con relativi costi).

I passaggi sono quelli, altre vie semplici non ne conosco.

Cmq dicevi che non volete accollarvi le quote di immobili ereditate da vostra madre: per quanto riguarda la successione dovete necessariamente fare i necessari passaggi.

Dopo, vostro padre avrà il diritto di abitazione come coniuge superstite su tutto il 100% dell'abitazione e del garage di pertinenza quindi non ci saranno da pagare tasse in merito (IMU ed altro), da parte di voi fratelli.

Per l'appezzamento forse qualcosa ci sarà ma è da valutare come è accatastato.

 

[gianted]

Innanzitutto condoglianze.
Fatta la successione la casa ereditata sarà così intestata:
padre:
66,66% piena proprietà
33,33% diritto di abitazione

ciascun figlio:
11,11% nuda proprietà

Dopo dipende che cosa si vorrà fare della casa:
- se la si vende a terzi, un normale atto di compravendita
- se ci continua ad abitare il padre, sarà lui a pagare tutte le tasse (eccetto le manutenzioni straordinarie)
- se i figli cedono le quote al padre, poi quando questi morirà a loro ritornano indietro maggiorate (33,33% ciascuno) percui non sembra una grande idea.

 

[fever7]

Innanzitutto condoglianze.
Fatta la successione la casa ereditata sarà così intestata:
padre:
66,66% piena proprietà
33,33% diritto di abitazione

ciascun figlio:
11,11% nuda proprietà

Dopo dipende che cosa si vorrà fare della casa:
- se la si vende a terzi, un normale atto di compravendita
- se ci continua ad abitare il padre, sarà lui a pagare tutte le tasse (eccetto le manutenzioni straordinarie)
- se i figli cedono le quote al padre, poi quando questi morirà a loro ritornano indietro maggiorate (33,33% ciascuno) percui non sembra una grande idea.

Non capisco quello che hai scritto. Se fanno una normale successione senza fare niente altro il padre avrà i 2/3 di piena proprietà, i tre figli ne avranno 1/3 , sempre piena proprietà non certo nuda proprietà, però ammetto che non so se possano , davanti al notaio ,chiedere di avere la nuda proprietà e non la piena senza indicazioni del de cuius.
Mio suocero ( mancato 5 anni fa) aveva fatto un testamento olografo in cui dava alla moglie tutti i beni mobiliari e alle figlie la nuda proprietà della sua quota di casa coniugale più sempre la nuda di altri 2 appartamentini... testamento palesemente in violazione alla legittima ma è bastato accettarlo e fine, se le parti sono in accordo una soluzione si trova

 

[max80]

Da quello che ho trovato in rete, e che mi ha confermato la mia commercialista, noi 3 figli risulteremo nudi proprietari delle nostre quote, ma ns padre godrà del diritto di abitazione, che comporta che l'IMU resterà a suo carico (ovvero in questo caso continuerà a non pagarla essendo la prima e unica casa) e mi ha anche detto che solo lui dovrà indicarla in dichiarazione dei redditi (su questo ultimo punto mi riservo di verificare cosa uscirà il prossimo anno sul 730 precompilato). Mi ha anche confermato (come speravo) che queste quote per noi figli non andranno ad influire su agevolazioni prima casa (es. se domani io dovessi richiedere un mutuo)

 

[max80]

- se i figli cedono le quote al padre, poi quando questi morirà a loro ritornano indietro maggiorate (33,33% ciascuno) percui non sembra una grande idea.

Diciamo che era più una mia paranoia di non voler tenermi sul groppone quote di immobili e speravo che in un paese normale questa cosa si potesse fare in modo abbastanza agile senza eccessiva burocrazia o costi. Inoltre, non si sa mai come saranno i rapporti fra noi fratelli quando si presenterà l'occasione di vendere l'immobile.. Ma a questo punto, ci penseremo quando sarà il momento.

 

[gianted]

Non capisco quello che hai scritto. Se fanno una normale successione senza fare niente altro il padre avrà i 2/3 di piena proprietà, i tre figli ne avranno 1/3 , sempre piena proprietà non certo nuda proprietà

Sono io che non ti capisco. Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento su cosa altrui, perchè non dovrebbe comparire dentro una "normale" successione? Quando fai la dichiarazione lo devi indicare alla casella 29 se lo ometti sbagli e se in seguito devi vendere la casa qualche notaio che non lo trova indicato si incacchia pure.

Nelle istruzioni del campo 29 si legge:

Si ricorda che il diritto di abitazione spettante ex lege al coniuge superstite, indicato nel presente campo, viene riportato nella trascrizione del certificato di successione e volturato al pari degli altri diritti presenti nella sezione “devoluzione”.

Quindi non è che puoi fare come ti pare la successione. Risulta evidente che se si voltura il diritto di abitazione per il 33% della casa,
ai tre figli non potrà venire volturata la piena proprietà di quel 33% bensì la nuda proprietà. Il che è pure logico perchè la piena proprietà di una seconda casa prevede il versamento dell' IMU.

Ma c'è di più: prendendo alla lettera le istruzioni dell'AdE, il padre dovrebbe comparire due volte: una come erede e l'altra come legatario del diritto di abitazione. Cito:

Tipo soggetto
In questa casella indicare:
• il codice ‘1’ nel caso di Erede.
Bisogna indicare il codice 1 anche con riferimento al coniuge a cui spetta il diritto di abitazione (legato ex lege) e nei casi in cui il beneficiario è erede per “rappresentazione”. Nel caso in cui un erede è anche destinatario di un legato, occorre compilare due righi assegnando allo stesso soggetto il codice di riferimento (in un rigo il codice 1 quale erede ed in un altro il codice 2 quale legatario).

 

[fever7]

Sono io che non ti capisco. Il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento su cosa altrui, perchè non dovrebbe comparire dentro una "normale" successione? Quando fai la dichiarazione lo devi indicare alla casella 29 se lo ometti sbagli e se in seguito devi vendere la casa qualche notaio che non lo trova indicato si incacchia pure.

Vedi l'allegato 2964757

Nelle istruzioni del campo 29 si legge:



Quindi non è che puoi fare come ti pare la successione. Risulta evidente che se si voltura il diritto di abitazione per il 33% della casa,
ai tre figli non potrà venire volturata la piena proprietà di quel 33% bensì la nuda proprietà. Il che è pure logico perchè la piena proprietà di una seconda casa prevede il versamento dell' IMU.

Ma c'è di più: prendendo alla lettera le istruzioni dell'AdE, il padre dovrebbe comparire due volte: una come erede e l'altra come legatario del diritto di abitazione. Cito:

Penso sia meglio sentire un Caf ( esperto di successioni) o un notaio. Il padre il diritto di abitazione lo ha comunque, e gli deriva dal matrimonio con la moglie mancata e dalla residenza nella prima casa ( cosiddetta casa coniugale) non dalle quote del 50 % che va in successione. Il problema delle tasse di registro lo hanno i figli ( anche fosse nuda proprietà). Sicuramente è meglio chiarire bene sia l'aspetto di proprietà che di tassazione.
Personalmente ho fatto la successione di mio padre circa un anno fa e abbiamo fatto una doppia rinuncia, sia io sia mio figlio maggiore, la casa ( unico appartamento) è andato a mio figlio minore che era comunque maggiorenne per pochi mesi. Fatto con in notaio, è costato di più in bolli e altro che l'onorario del notaio per la rinuncia, per mio figlio era prima casa quindi 200+200 come tassazione altrimenti è il 3 % del catastale e anche qui notaio non troppo, sicuramente un Caf costa meno ma avevamo problemi di giorni e di orari

 

[Laramie]

Da quello che ho trovato in rete, e che mi ha confermato la mia commercialista, noi 3 figli risulteremo nudi proprietari delle nostre quote, ma ns padre godrà del diritto di abitazione, che comporta che l'IMU resterà a suo carico (ovvero in questo caso continuerà a non pagarla essendo la prima e unica casa) e mi ha anche detto che solo lui dovrà indicarla in dichiarazione dei redditi (su questo ultimo punto mi riservo di verificare cosa uscirà il prossimo anno sul 730 precompilato). Mi ha anche confermato (come speravo) che queste quote per noi figli non andranno ad influire su agevolazioni prima casa (es. se domani io dovessi richiedere un mutuo)

Te lo avevo scritto pure io Cessione gratuita quota immobili ereditati al genitore superstite

 

[max80]

Grazie a tutti delle risposte.
Fra una ventina di giorni ho appuntamento al CAF per la dichiarazione di successione. Nel frattempo ne ho compilata una in autonomia sul portale dell'ADE, curioso di vedere quanto sarà diversa da quella del CAF. (Fatta per curiosità/cultura personale, dopo essermi studiato le guide ADE).