Che cosa fareste con 200k e 2k di cashflow?

[dragstar]

Se "il rapporto costo affitto non e' male" vuol dire che ti stanno facendo "il servizio", non te ne sei ancora reso conto?

che cosa intendi? cmq io sto ragionando, per me affittare va bene, comprare vuole essere un investimento dove magari starci un tot e poi cambiare.

 

[cisiamoquasi]

scusa ma dove? mi sembra veramente poco...

se guardi su vimodrone, cologno monzese, tutti i comuni vicino, rapporto costo affitto non è male.

Centro a Milano. Affitto dal 2011/12 periodo in cui era pieno di immobili vuoti. Contrattato il prezzo.

 

[l'orso]

Centro a Milano. Affitto dal 2011/12 periodo in cui era pieno di immobili vuoti. Contrattato il prezzo.

Un affare per te, ma anche per il tuo locatore perché se oggi l'appartamento vale attorno ai 300ml nove anni fa a Milano lo stesso appartamento non valeva più di 250ml. Oltre a un rendimento di poco meno del 2% in nove anni ha avuto una rivalutazione del 20% ca. e se non ti ha ancora alzato il canone vuol dire che sei un inquilino affidabile a cui tiene.

 

[cisiamoquasi]

Un affare per te, ma anche per il tuo locatore perché se oggi l'appartamento vale attorno ai 300ml nove anni fa a Milano lo stesso appartamento non valeva più di 250ml. Oltre a un rendimento di poco meno del 2% in nove anni ha avuto una rivalutazione del 20% ca. e se non ti ha ancora alzato il canone vuol dire che sei un inquilino affidabile a cui tiene.

Me lo puo' alzare tra un anno circa quando mi scadono gli 8 anni. E infatti pre covid ero preoccupato, ma adesso lo sono un bel po' meno.

Cmq all'epoca feci proposta scontata di molto anche ad altri locatori, che rifiutarono e che negli anni dal 2011 al 2015 circa si sono ritrovati con l'inquilino che e' andato via diverse volte.

Poi post expo essendo emigrato li ho persi di vista ma immagino che siano andati alla grande con il boom che ha seguito.

Alla fine ha avuto meno patemi d'animo il mio padrone di casa ad affittare a molto meno a me che non ho dato mai problemi, che ritrovarsi a stipulare 3-4 contratti nella stessa fascia di tempo e con buchi di affitti. A conti fatti secondo me siamo li....

 

[dragstar]

torno alla carica per farvi una domanda.

attualmente pago 600 di affitto, e vorrei cambiare con qualcosa di + grosso.
Ho visto che ci sono apt della tipologia che cerco:
-600/750 affitto
-90k-120k vendita.

Attualmente ho prima casa libera, e sto valutando sempre investimenti ma nel mentre pensavo....

ho visto un apt da ristrutturare a 90k prezzo pre-corona..se facessi offerta a 60-65, 15k ristrutturazione, spese e tutto preso finito a 90k.
20k di anticipo e 70k di mutuo 10 anni a 600euro/mese.

secondo voi è una scelta sensata?Attualmente potrei avere un mutuo da circa 350-400k, facendone uno mi precluderei la leva per altre operazioni?
meglio farlo di + anni? o meglio cercare sempre qualcos'altro in affitto?

altre opinioni su questo?
stavo anche pensando che potrei intestarla come seconda casa, per avere possibilità di usufruire di la prima casa per trading immobiliare 1-2 apt all'anno

 

[marme]

Me lo puo' alzare tra un anno circa quando mi scadono gli 8 anni. E infatti pre covid ero preoccupato, ma adesso lo sono un bel po' meno.

Cmq all'epoca feci proposta scontata di molto anche ad altri locatori, che rifiutarono e che negli anni dal 2011 al 2015 circa si sono ritrovati con l'inquilino che e' andato via diverse volte.

Poi post expo essendo emigrato li ho persi di vista ma immagino che siano andati alla grande con il boom che ha seguito.

Alla fine ha avuto meno patemi d'animo il mio padrone di casa ad affittare a molto meno a me che non ho dato mai problemi, che ritrovarsi a stipulare 3-4 contratti nella stessa fascia di tempo e con buchi di affitti. A conti fatti secondo me siamo li....

sicuramente trovare un inquilino che paga e non fa casino è un plus che accetto volentieri di barattare con un canone più basso anche per lungo tempo. ogni volta che cambi inquilino qualcosa da rimettere a posto c'e' sempre, poi ci sono i periodi di buco e infine le commissioni di agenzia e il contratto (ma questo si può fare da soli registrandolo online e risparmiando così la commissione dell'agenzia o del commercialista).

 

[cisiamoquasi]

sicuramente trovare un inquilino che paga e non fa casino è un plus che accetto volentieri di barattare con un canone più basso anche per lungo tempo. ogni volta che cambi inquilino qualcosa da rimettere a posto c'e' sempre, poi ci sono i periodi di buco e infine le commissioni di agenzia e il contratto (ma questo si può fare da soli registrandolo online e risparmiando così la commissione dell'agenzia o del commercialista).

Vallo a spiegare a tanti proprietari, che quando gli proponi meno se la prendono personalmente come se gli avessi fatto un'onta al loro onore.

Io che ho la faccia come il c---o, xche' conosco bene il mercato di quello che cerco, ho sempre fatto proposte inferiori e 4 su 5 se la prendono a morte o ti guardano come un pezzente.

Io ho mia zia che e' cosi. Ha un grande appartamento e piuttosto di scendere di richiesta lo tiene vuoto mesi o anni. Non sa fare i conti, perche' gli sarebbe convenuto anni luce affittare subito a meno con molte probabilita' che inquilino rimane piu a lungo con affitto piu basso. Quando cerco di spiegarglielo si irrigidisce offesa e dice che la casa vale cosi come l'agenzia le ha detto....

 

[rickiconte]

Paghi tanto di affitto.

Io a milano x una casa da 300K, al netto delle spese pago 500 euro al mese.

Con questo rapporto affitto/valore vendita, conviene stare in affitto. Al triplo decisamente no.

Fare un'offerta al ribasso e' una scelta sensata, come e' sensato fare acquisto con l'affitto cosi alto (o il valore cosi basso).

In questo panorama incerto, acquistare a pesante leva puo' essere solo sconsigliato.

In molti tuoi post passati hai parlato di circa 750 euro di affitto (senza specificare se con o senza condominio) limitandoti a dire "in centro", casa di 100 anni fa, senza ascensore (piano 3° mi pare), 60 mq.

Con il nick Ualà mi ricordo invece che hai scritto 450 euro di affitto + 130 di condominio.

Insomma mettiti d'accordo, o paghi l'affitto in nero e il tuo padrone non capisce una sega, o sei stato l'unico miracolato di Milano "centro" ad avere ottenuto un prezzo "impossibile" oppure spari cifre a casaccio.

 

[dragstar]

Allora vi condivido i miei calcoli su questa eventuale operazione:

Annuncio 110,000.00
Valore reale 100,000.00
Offerta 90,000.00
Spese 10,000.00
% mutuo 0.90% 20 anni
Apprez/Deprez 0.00%
Affitto mensile risparmiato 650

Mi vengono ROI e ROE ottimi....sbaglio qualcosa? se no con questi numeri la convenienza è palese, con l'unico difetto di perdere parte della mutuabilità per un mutuo (questo eventuale) già in essere

 

[er cash]

torno alla carica per farvi una domanda.

attualmente pago 600 di affitto, e vorrei cambiare con qualcosa di + grosso.
Ho visto che ci sono apt della tipologia che cerco:
-600/750 affitto
-90k-120k vendita.

Attualmente ho prima casa libera, e sto valutando sempre investimenti ma nel mentre pensavo....

ho visto un apt da ristrutturare a 90k prezzo pre-corona..se facessi offerta a 60-65, 15k ristrutturazione, spese e tutto preso finito a 90k.
20k di anticipo e 70k di mutuo 10 anni a 600euro/mese.

secondo voi è una scelta sensata?Attualmente potrei avere un mutuo da circa 350-400k, facendone uno mi precluderei la leva per altre operazioni?
meglio farlo di + anni? o meglio cercare sempre qualcos'altro in affitto?

Troppi "se" in questo scenario che infatti non si può valutare.

1. Paghi affitto e quindi primo obiettivo e' azzerare quello con rendite passive
2. Hai possibilità di indebitamento e possibilità di acquistare con agevolazioni prima casa...

Quindi suggerimento: acquisita per ristrutturare e mettere a reddito un immobile indipendente da fare con detrazioni fiscali.
Il resto sono perdite di tempo.

Nel tuo caso punterei a un flusso di cassa che ti permetta di avere come minimo:
750 + spese + mutuo di 350k+ tasse al mese... = 2700 eur/mese di entrate lorde al mese
2700 x 12 = 32400 EUR/ANNO Lordi... che fanno un contro valore diciamo di 1.000.000/- EUR
400K di acquisizione e 600K di lavori possono generare 408K eur di detrazioni attualizzate.
Quindi avrai costi per 1000000 - 350 mutuo - 408 detrazioni attualizzate = 242 di costi totali che devi avere cash.
Quindi tu avrai 750 x 12 = 9000 EUR/anno netti, quindi un COCR (cash on cash return) di 37.1% annuo

Man mano che gli inquilini ti pagano il mutuo la tua quota di equity aumenta. In ogni caso avrai un LTV del 35% che puoi portare anche al 50% il che ti consentirebbe di recuperare un po della liquidità immessa all'inizio...

 

[er cash]

Accidenti una roba cosi che cade nel vuoto?

 

[dragstar]

Troppi "se" in questo scenario che infatti non si può valutare.

1. Paghi affitto e quindi primo obiettivo e' azzerare quello con rendite passive
2. Hai possibilità di indebitamento e possibilità di acquistare con agevolazioni prima casa...

Quindi suggerimento: acquisita per ristrutturare e mettere a reddito un immobile indipendente da fare con detrazioni fiscali.
Il resto sono perdite di tempo.

Nel tuo caso punterei a un flusso di cassa che ti permetta di avere come minimo:
750 + spese + mutuo di 350k+ tasse al mese... = 2700 eur/mese di entrate lorde al mese
2700 x 12 = 32400 EUR/ANNO Lordi... che fanno un contro valore diciamo di 1.000.000/- EUR
400K di acquisizione e 600K di lavori possono generare 408K eur di detrazioni attualizzate.
Quindi avrai costi per 1000000 - 350 mutuo - 408 detrazioni attualizzate = 242 di costi totali che devi avere cash.
Quindi tu avrai 750 x 12 = 9000 EUR/anno netti, quindi un COCR (cash on cash return) di 37.1% annuo

Man mano che gli inquilini ti pagano il mutuo la tua quota di equity aumenta. In ogni caso avrai un LTV del 35% che puoi portare anche al 50% il che ti consentirebbe di recuperare un po della liquidità immessa all'inizio...

1) fammi capire, tu parli di:

• proprietà da 1 milione: 400k acquisto + 600k lavori (408K eur di detrazioni attualizzate.)
• spese 32400lorde anno 2700euro al mese

2)ci sono varie cose che non mi tornano

• non ho 242 cash attualmente, e quindi il discorso muore subito. Voglio fare calcoli su cose reali, non su teorie ed ipotesi fantasmagoriche.
• 408K eur di detrazioni attualizzate.? Ma com'è possibile una % così alta, si poi tornano in 10 anni e bisogna avere un irpef mostruoso.
• Quindi tu avrai 750 x 12 = 9000 EUR/anno netti, quindi un COCR (cash on cash return) di 37.1% annuo. Quindi tu stai parlando di tutto questo giro, per avere l'affitto pagato? non ti seguo

Grazie, ciao

 

[dragstar]

Accidenti una roba cosi che cade nel vuoto?

er cash fai dei bei calcoli, ma è difficile seguirti.

 

[Pedal2metal]

Troppi "se" in questo scenario che infatti non si può valutare.

1. Paghi affitto e quindi primo obiettivo e' azzerare quello con rendite passive
2. Hai possibilità di indebitamento e possibilità di acquistare con agevolazioni prima casa...

Quindi suggerimento: acquisita per ristrutturare e mettere a reddito un immobile indipendente da fare con detrazioni fiscali.
Il resto sono perdite di tempo.

Nel tuo caso punterei a un flusso di cassa che ti permetta di avere come minimo:
750 + spese + mutuo di 350k+ tasse al mese... = 2700 eur/mese di entrate lorde al mese
2700 x 12 = 32400 EUR/ANNO Lordi... che fanno un contro valore diciamo di 1.000.000/- EUR
400K di acquisizione e 600K di lavori possono generare 408K eur di detrazioni attualizzate.
Quindi avrai costi per 1000000 - 350 mutuo - 408 detrazioni attualizzate = 242 di costi totali che devi avere cash.
Quindi tu avrai 750 x 12 = 9000 EUR/anno netti, quindi un COCR (cash on cash return) di 37.1% annuo

Man mano che gli inquilini ti pagano il mutuo la tua quota di equity aumenta. In ogni caso avrai un LTV del 35% che puoi portare anche al 50% il che ti consentirebbe di recuperare un po della liquidità immessa all'inizio...

Scusa ER CASH ma non capisco. Pur avendo capienza non posso fare un intervento unico che mi permette di ottenere così tante detrazioni fiscali ... il massimo (come persona fisica) non è 96k per ogni immobile ? Grazie e scusa se non capisco ma è davvero interessante come strategia ...