Comprare immobili senza avere soldi, o quasi!

[pacu83]

Forse mi sfugge qualcosa,ma perché una persona dovrebbe pagare 1000 euro di affitto,per un immobile che vale 180 k euro ?

scusa triple ma quanto dovrebbe rendere?

 

[Orissander]

Senza trovare improbabili affari provo a ragionare su un caso comune: pago una cosa 100k+10k di spese, mutuo diciamo 80 mi fa 500 e rotti di rata facciamo 6200 di rata all anno per 15 anni. La rendita è di 500 al mese 6000 anno meno cedolare 5000 meno spese imu e mesi sfitti/morosità facciamo un canone ciascuno cioè 1,8k fa 3200 netti all anno. Ogni anno ci rimetto 6200-3200 = 3000 euro, per 15 anni fa 45k più i 30 che ho messo all'inizio sono 75k , se l'immobile dopo 15 anni ha lostesso valore ho guadagnato 25 senza calcolare lavori straordinari. Non mi sembra un risultato entusiasmante, qualcuno è in grado di calcolare grossomodo quanto avrebbero reso quei soldi in obbligazioni-tds-cd-ecc. , alle condizioni odierne in 15 anni immobilizzando 30k all'inizio e aggiungendo ogni anno 2,4k, per poter paragonare le cose? Per il momento per semplicità lascerei fuori il discorso di inflazione, andamento dei mercati, andamento dei tassi ecc.,

che esempio fazioso...

non hai nemmeno considerato che al 16esimo anno avresti tutto di guadagno? e considerato anche il 17esimo avresti 6400 netti in soli 2 anni, poi non hai manco considerato l'inflazione cioe' tu fra 15 anni pensi di affittare allo stesso prezzo? ok il pessimismo ...

inoltre con 110k a milano puoi affittare a molto piu' di 500 spese comprese...


sicuramente con i tds guadagni meno

 

[alfista1]

che esempio fazioso...

non hai nemmeno considerato che al 16esimo anno avresti tutto di guadagno? e considerato anche il 17esimo avresti 6400 netti in soli 2 anni, poi non hai manco considerato l'inflazione cioe' tu fra 15 anni pensi di affittare allo stesso prezzo? ok il pessimismo ...

inoltre con 110k a milano puoi affittare a molto piu' di 500 spese comprese...


sicuramente con i tds guadagni meno

Certo, dal 16mo anno in poi non pago più il mutuo perchè è finito e quindi invece di doverne accantonare 3k ne incasso netti 3

Per quanto riguarda la bontà dell'investimento se è per questo ho pagato 75k qualcosa che vale 100k e li ho pure dilazionati in 15 anni

La casa nel mio esempio costa 100k, 10k se ne vanno per atto AI e qualche piccola manutenzione

L'affitto è di 500 più spese, quelle tenute in conto nell'esempio sono le spese di proprietà (naturalmente parliamo di condominio), quantificate in 1 affitto all'anno, non conosco Milano ma è un lordo del 5% annuo, penso sia in linea col mercato odierno di gran parte d'Italia

L'inflazione non l'ho considerata un po perchè al momento è bassissima un pò perchè ci sono anche molte altre variabili da considerare (riforma del catasto, eliminazione forse del regime di cedolare secca, patrimoniali varie, solo per cominciare). Visto che quello che vorrei capire è la differenza di risultati dopo una ventina d'anni tra un investimento immobiliare assolutamente medio (questo) e uno finanziario che impiega le stesse somme, e penso che nessuno sia in grado di prevedere gli andamenti finanziari nell'ordine di un paio di decenni, lascerei queste variabili da parte per ragionarci in un secondo momento.

Allora allunghiamo l'orizzonte a 5 anni dopo la fine del mutuo, siamo nel 2035, ho 30k fermi da 20 anni, 3 da 19 anni, 6 da 18, 9 da 17 e via dicendo, in tutto al netto delle entrate che l'immobile in questione mi ha procurato, ne ho investiti 75k di tasca mia provenienti da altre fonti nei primi 15 anni, ora mi ritrovo con un appartamento che vale 110k,18k liquidi (guadagno degli ultimi 5 anni da quando è finito il mutuo) e una rendita di 3,5k all'anno. (diciamo che c'è stata inflazione del 2 all'anno quindi affitto e valore si sono un po rivalutati, il valore un po meno perche intanto la casa ha perso l'1% anno per obsolescenza)

Se avessi impiegato diversamente quei soldi, cioè 30k all'inizio + 3/anno per 15 anni, magari affrontando qualche PICCOLO rischio (paragonerei un pochino di rischio a un pochino di seccature e tempo perso che comporta affittare l'appartamento), quanto potrei ragionevolmente avere dopo 20 anni? E quanto renderebbe questo capitale? Chiedo lumi a voi esperti di finanza

 

[Orissander]

Se scegli l'immobile giusto qualita'/prezzo, riesci a farti scontare bene il prezzo e lo affitti bene allora l'investimento conviene, per quanto riguarda il rendimento dei tds prendi il rendimento attuale e poi fai una sommatoria per 15 anni a spanne ci sei.


inoltre considera che quando non lo affitti puoi usarlo tu l'appartamento.


in altre discussioni ho linkato molti appartamenti presi da immobiliare.it dimostrando che ci sono occasioni ad alto rendimento, soprattutto i monolocali tenuti male internamente, perche' con un ritocco da 1000/2000 euro (pittura, mobili nuovi, piccoli rattoppi idraulici) li fai diventare dei gioiellini per studenti e lavoratori. e riesci anche a trattare meglio sul prezzo che invece appartamenti gia' tenuti molto bene.

non sono un fondamentalista dell'investimento immobiliare, anzi pero' se confrontato con i tds lo preferisco, se invece lo confrontiamo con le azioni americane, preferisco queste, perche' 30k investiti in appl, googl, ko, jnj, baba fra 15 anni potrebbero diventare 300k o piu'.

Sarebbe davvero strano fra 15 anni non avere piu' la coca cola, ne lo shampoo e neanche i cellulari o i motori di ricerca... per non parlare dell'e-commerce che e' il futuro.

 

[frensistock]

e twitter che non ha più utenti?

 

[Aleksander]

e twitter che non ha più utenti?

che intendi?

 

[Ipse dixit]

Ai miei tempi ero un povero ragazzo universitario …ultimo di sei figli con padre operaio e mamma casalinga …e non potevo permettermi una stanza a Padova per i prezzi proibitivi .Dovevo farmi ogni giorno 120 km di bus se volevo frequentare l'università .E sentire che ancora oggi ci sono persone che vogliono speculare su queste cose mi da un certo fastidio .

E così sei diventato vittima di quei perfidi speculatori della compagnia degli autobus che, approfittando del tuo stato di bisogno, ti hanno taglieggiato per anni con l'abbonamento settimanale o mensile, facendo soldi sulla tua pelle .

 

[Hyperfra]

E così sei diventato vittima di quei perfidi speculatori della compagnia degli autobus che, approfittando del tuo stato di bisogno, ti hanno taglieggiato per anni con l'abbonamento settimanale o mensile, facendo soldi sulla tua pelle .

Cos'è …stai cercando di sfott..e. Credi di far ridere ???

 

[ulpio]

ZAK
Quello che voglio portare in rilievo qui, non è la ricerca di questi immobili che hanno una rendita ottima rispetto al profitto che possono generare, o la bancabilità o meno della persona. ma la fattibilità di questa idea.

grazie

Insomma vuoi parlare del NULLA ...

vedo molte pagine... di risposte... delle 2 l'una : o ***** io a non aver capito ... o ***** quelli che ti hanno risposto...

 

[rickiconte]

Ai miei tempi ero un povero ragazzo universitario …ultimo di sei figli con padre operaio e mamma casalinga …e non potevo permettermi una stanza a Padova per i prezzi proibitivi .Dovevo farmi ogni giorno 120 km di bus se volevo frequentare l'università .E sentire che ancora oggi ci sono persone che vogliono speculare su queste cose mi da un certo fastidio .

60 ad andare e 60 a tornare spero.....o intendi 120 + 120?

 

[Hyperfra]

60 ad andare e 60 a tornare spero.....o intendi 120 + 120?

60 andata+60 ritorno .

 

[Apuleio2006]

che sono troppi?

Locale di 120mq + piccola cantina accessibile dal locale stesso 2 grandi vetrate nel lato principale ed una dietro il locale situato in strada principale di un paese di 30K abitanti,

Gli affitti vicini indicano questo prezzo.

auguri a farti pagare regolarmente...

non è tempo di investire in immobili questo,
con la ristrutturazione del settore commerciale in corso poi,
anzi rivoluzione...

rischi di caricarti di qualcosa che resta anni fermo lì a costare e stop

c'è pure il mercato delle aste fermo figuriamoci...