Con capitale disponibile, meglio mutuo 100% (e investimenti) o mutuo 80%?

[Mol.A.]

Ultimamente mi trovo a ragionare sulle varie opzioni per l'acquisto di una prima casa. Pensiamo come ipotesi ad un costo immobile di 200k€, tralasciando le altre spese canoniche sull'acquisto (notaio, agenzia, tasse varie, ..).

Opzione 1: mutuo 80%
- Esborso iniziale di 40k
- Rate sostenibili (diciamo 650€ mensili su 25 anni)
- Costo del mutuo, come interessi, diciamo di circa 70k

Opzione 2: mutuo 100%
- Esborso iniziale per l'immobile quasi nullo
- Rate molto alte (facciamo 1.000€ mensili su 30 anni)
- Costo del mutuo astronomico, con Intesa 160k, praticamente un'altra casa
- 40k risparmiati inizialmente investiti in altri strumenti

Alla luce di tutto questo, esiste secondo voi qualche strumento, con un livello di rischio sopportabile, che permetta di generare la differenza di costo del mutuo e magari qualcosina in più (diciamo 100k in 30 anni, quindi 275 euro netti mensili), investendo quei 40k invece che "sprecarli" nell'immobile? Questo permetterebbe anche di averli ben più liquidi in casi di necessità, rispetto all'averli sotto forma di mattoni.

Secondo me la rendita necessaria (se non ho sbagliato tutto siamo intorno all'8% netto annuo) rende l'operazione praticamente impraticabile anche solo con un rischio medio.

 

[agil]

Ti riporto una interessante discussione da un sito diverso da FOL:

Se fossi in te, andrei in banca, chiederei un preventivo per un mutuo al 60/70% e tratterei il tasso fino allo sfinimento (visti i tassi attuali, non disdegnerei un tasso fisso o un variabile cappato). Poi mi informerei sui fondi di investimento (preferibilmente obbligazionari) che la banca propone per vedere se ce n'è uno che abbia un ottimo rating ed un rendimento superiore al tasso di interesse del mutuo.

In questo modo, fintanto che i tassi di interesse sono bassi, benefici del differenziale fra tasso di interesse del mutuo e rendimento del fondo. Inoltre, puoi anche proporre alla banca di controgarantire integralmente il mutuo ed ottenere un tasso ancora più basso. Infine, se e qualora i tassi dovessero innalzarsi, puoi liquidare l'investimento e chiudere il mutuo.​

e si prosegue:

Vuol dire che metti a pegno i titoli (ad esempio € 150k di obbligazioni) a fronte di un mutuo dello stesso importo. In questa ipotesi la banca ha una garanzia migliore rispetto all'ipoteca in quanto i titoli sono più facilmente liquidabili (vendere dei titoli è questione di giorni, vendere all'asta un immobile richiede anni). Siccome ciò diminuisce drasticamente il rischio della banca, potresti ottenere un tasso di interesse sul mutuo veramente irrisorio, molto più basso del tasso di rendimento del fondo.

Facciamo un'ipotesi immaginando che la casa costi €1.000 e la banca di conceda un mutuo a 10 anni con un tasso pari a IRS + 2% = 2,28% (quindi un tasso fisso per tutta la durata del mutuo).

a) Pagamento in contati: hai la casa ma non hai più il denaro

b) Mutuo: tu metti € 300, la banca € 700 e ti rimangono € 700 per farci quel che vuoi.

Facendo un calcolo approssimativo, il primo anno paghi alla banca qualcosa come € 15 di interessi sui 700 che ti ha prestato sotto forma di mutuo che, nell'arco di dieci anni, diventano circa € 119 (senza contare alcun risparmio di tasse)

Nel frattempo, se investi i 700 che ti sono rimasti (ad esempio in obbligazioni quinquennali dell'ENI o dell'ENEL) puoi attenderti un rendimento netto di € 21 all'anno, ovvero € 210 in dieci anni, € 90 in più di quanto hai pagato alla banca.

Se, poi, questi titoli li metti a garanzia del mutuo, è anche possibile che la banca ti proponga un tasso di interesse ancora più basso del 2,28% proprio perché, di fatto, per la banca è un'operazione senza rischio.
​

 

[mmaattyy]

discussione molto interessante... La vera domanda diventa qiundi: a quanto pensi di essere capace di far lavorare i soldi ? Al 5% annuo ? Al 10% ? Sulla base di questo puoi ottenere la risposta che cerchi...
Diciamo che si parte dall'immobiliare ma si sfocia nella finanza

 

[Mol.A.]

b) Mutuo: tu metti € 300, la banca € 700 e ti rimangono € 700 per farci quel che vuoi.

...

Nel frattempo, se investi i 700 che ti sono rimasti (ad esempio in obbligazioni quinquennali dell'ENI o dell'ENEL) puoi attenderti un rendimento netto di € 21 all'anno, ovvero € 210 in dieci anni, € 90 in più di quanto hai pagato alla banca.

[/INDENT]

La risposta è molto interessante e merita uno studio, però il punto nella mia situazione (e immagino anche quella di molti altri che acquistano casa) è che la scelta non è tra pagare tutto o niente in cash, ma tra mutuo 80% o mutuo 100%. In pratica, la disponibilità a investire è del 20% (40k, ipotizzando sempre un appartamento da 200.000 euro).

 

[oneone]

Se leggi i tuoi numeri ti renderai conto che i soldi messi in quel 20% cash sono un ottimo investimento perché ti fanno guadagnare in termini di riduzione del tasso su un capitale a leva.

Praticamente se rigiri tutto in termini di investimento come ti fa guadagnare con la riduzione della spesa per interessi ti rendi conto che è la scelta migliore il mutuo 80%-. Tra l'altro se poi i tassi scendono puoi surrogare o rinegoziare mentre quando sei over80% finché non scendi ti dicono che non si surroga.
Sul sole 24 ore scrivevano che le banche cercano di piazzare mutui over80% proprio per aumentare i ricavi

Piuttosto fai il mutuo 80% lunghissimo a tasso fisso così accumuli in fretta il capitale per investimenti visto che le rate sono basse

 

[oneone]

Esempio
appartamento da 100k

Con mutuo 100% la banca ti propone il tasso fisso al 4% 20ennale quindi il primo anno paghi circa 4000 euro di interessi (4% di 100k)

Con mutuo 80% la banca ti propone il 1.5% tasso fisso sempre a 20 anni
paghi circa 1200 euro di interessi (1.5% di 80k)

Cioè con un investimento di 20k ottieni il primo anno 2500 euro di guadagno in termini di spesa per interessi risparmiati, a me sembra un ottimo rendimento essendo passivo e senza rischi.

Calcoli esemplificativi che non tengono conto di dettagli come detrazione fiscale per gli interessi prima casa e onorario mutuo

 

[allevamento]

Ma scusate se la percentuale di mutuo è al 50% per un mutuo di 10 anni ad un tasso Taeg del 1.13...

E quindi interessi minori ..

Non è la soluzione migliore?

 

[allevamento]

Al 50% x 10 anni non è la soluzione migliore?al momento si avrebbe un Taeg ad 1.13 no? O mi sto perdendo qualcosa?

 

[ex pito]

Alla luce di tutto questo, esiste secondo voi qualche strumento, con un livello di rischio sopportabile, che permetta di generare la differenza di costo del mutuo e magari qualcosina in più (diciamo 100k in 30 anni, quindi 275 euro netti mensili), investendo quei 40k invece che "sprecarli" nell'immobile? Questo permetterebbe anche di averli ben più liquidi in casi di necessità, rispetto all'averli sotto forma di mattoni.

Secondo me la rendita necessaria (se non ho sbagliato tutto siamo intorno all'8% netto annuo) rende l'operazione praticamente impraticabile anche solo con un rischio medio.

se esistesse un investimento del genere ci metterei 400k senza pensarci e farei una bella vita di rendita con 2750 euro netti al mese.
In più ipotecherei tutto il possibile, prenderei prestiti ecc. e lucrerei pure su quella differenza.
PS mi sa che ti sei già risposto da solo.

 

[oneone]

se esistesse un investimento del genere ci metterei 400k senza pensarci e farei una bella vita di rendita con 2750 euro netti al mese.
In più ipotecherei tutto il possibile, prenderei prestiti ecc. e lucrerei pure su quella differenza.
PS mi sa che ti sei già risposto da solo.

Con i tassi attuali "é facile" ottenere rendimenti che superino i costi degli interessi sul mutuo, niente di trascendentale