Conviene ancora investire nel mattone?

[Rebel.81]

quali sono queste eccezioni ( esclusi i comportamenti dei grandi fondi immobiliari o di @er cash)

lo dico in tono generalista... per me la risposta è NO, non coviene più investire nel mattone per la famiglia normale, meglio TDS, ETF, conti deposito ecc ecc... più tranquilli e sicuri.

Dopodichè credo sia sbagliato assolutizzare, c'è sempre la possibilità di fare un affare, magari anche per una botta di fortuna.

Un esempio che provo ad inventare di fantasia: un borgo di campagna che oggi vale niente, un immobile resta vuoto perchè gli anziani che ci vivevano sono venuti a mancare, gli eredi non hanno interesse e se ne vogliono liberare prima possibile tanto non vale niente. lo compri perchè ti piace l'idea di avere una casetta in campagna come seconda casa, tanto costa poco. Poi magari dopo 10 anni quel borgo per qualsivoglia motivo cresce, magari viene scoperto dal turismo, oppure qualcuno li vicino crea dei percorsi di mountain bike che attirano gli appassionati o cose così e di improvviso ti ritrovi un immobile affitabile a vacanze oppure rivendibile con una rivalutazione.
esempio 2: prendi un immobile in una zona periferica e complicata di una città, a poco, perchè non puoi permetterti di spendere di più per andare in centro. 10 anni dopo l'amministrazione riesce in qualche modo a riqualificare quella zona, ci sposta qualche sede universitaria, ci arriva la fermata della metropolitana e gli immobili acquisiscono valore...

intendo questo quando dico "eccezioni"

 

[er cash]

si ma nessuno di noi è un fondo immobiliare che può acquistare lotti da milioni di euro di case a sconto e poi fare grandi affari oppure fare operazioni immobiliare in grande stile...
quella è attività professionale.
il titolo della discussione è "conviene ancora investire nel mattone".

Ma secondo te (voi) chi fa quelle cose dove li prende i soldi? Da qualcuno che glieli da... di sicuro non usano i loro. I fondi immobiliari che soldi usano? Quelli degli investitori. Chiaro che in generale si parla comunque di cifre importanti anche per chi finanzia senza fare nulla ma a volte non cosi distanti rispetto a comprare un immobile in autonomia. immagino che con gia 100-150k si riesca trovare qualche quota, certo bisogna andarsele un po' a cercare queste opportunita e piu basso il taglio piu alto il rischio. Ma i rendimenti non sono comprabili con gli indici azionari.

 

[Rebel.81]

Ma secondo te (voi) chi fa quelle cose dove li prende i soldi? Da qualcuno che glieli da... di sicuro non usano i loro. I fondi immobiliari che soldi usano? Quelli degli investitori. Chiaro che in generale si parla comunque di cifre importanti anche per chi finanzia senza fare nulla ma a volte non cosi distanti rispetto a comprare un immobile in autonomia. immagino che con gia 100-150k si riesca trovare qualche quota, certo bisogna andarsele un po' a cercare queste opportunita e piu basso il taglio piu alto il rischio. Ma i rendimenti non sono comprabili con gli indici azionari.

e questa volta parli di Crowdfunding immobiliare, che è altra cosa ancora... è interessante e meriterebbe un discorso a parte, credo ci siano discussioni sul forum che ne parlano. Ma si tratta di uno strumento finanziario non di una casa.

qui si parla dell'italiano medio che si compra la casetta da investimento come negli anni 80'... almeno, così mi sembra di aver capito. A casa mia, da mio nonno in poi, "investire nel mattone" voleva dire comprasi una casa e metterla a reddito.
Mi limiterei a quello, altrimenti diventa dispersivo se si inizia a parlare di immobiliaristi di professione oppure di strumenti finanziari come il crowdfunding. Sono altri argomenti. Magari sbaglio, ma lo vedo come parlare di mele in una discussione di pere.

 

[london]

certo che io , personalmente, non ho mai conosciuto dal vivo un vero investitore immobiliare ( ce ne sono ovviamente )
Ho conosciuto chi ha ereditato case e chi ha acquistato casa nel posto X perché un amico lo aveva fatto e poi l'ha messa a reddito.
Sarebbe infatti interessante confrontarsi su chi ha fatto degli " affari immobiliari "

Non sono un professionista, ma nelio piccolo ho acquistato tre appartamenti all asta in capoluogo toscano
Uno nel 2017 a 52, ristrutturato per 25.
Affittato 6 anni a 550 euro media mese con cedolare secca e venduto a novembre a 125.

Un'altro preso a dicembre 20 per 48 Mila tuttora affittato a 350 mese

Il terzo a luglio 21 per 64 Milà, affittato fino a dicembre a 450.
Il vicino lo ha voluto fortemente e l'ho venduto per 90 Mila.

All asta ci sono stati ottimi affari..
Le ultime tre aste erano piene di gente e ho desistito.
Ne ho un altra a fine marzo zona mare

 

[persempresarò]

All asta ci sono stati ottimi affari..

eri l'unico presente o c'era poca gente.....il mio timore per le aste è che si instaura il meccanismo del prenderlo a tutti i costi ( tipo fomo ) e poi si finisce per sovraspendere

 

[london]

eri l'unico presente o c'era poca gente.....il mio timore per le aste è che si instaura il meccanismo del prenderlo a tutti i costi ( tipo fomo ) e poi si finisce per sovraspendere

Sempre unico presente..
Partecipo ma non alzo mai la posta, valuto se ottimi affare in base a dei miei parametri, punto all affare grosso non a prendere per forza la immobile, ci saranno sempre altre possibilità

 

[Lelao]

Qui si parla della media degli italiani, non di investitori professionali che fanno operazioni a 6 zeri. Qui a Roma vedo tantissime persone che stanno correndo (si, letteralmente) a ristrutturare immobili ereditati o acquistati per il Giubileo. Personalmente vedo troppo ottimismo, tra tasse, spese di gestione, utenze, percentuale alle piattaforme etc non vedo alcun eldorado, soprattutto se la fai gestire a terzi, in caso contrario diventa un secondo lavoro. Io affitto a studenti e sinora sempre pagamenti regolari, ma nonostante questo sto valutando se vendere alla scadenza del contratto. Perché? Perché preferisco investire in tds e non dovermi ricordare di imu, cedolare e lavori condominiali.

Si vero, però con affitti a studenti in teoria i soldi li prendi e mal che vada ci rimetti pochi mesi tra contratti annuali e mensilità anticipate;
Diversamente sei sicuro di non rimetterci?

 

[er cash]

e questa volta parli di Crowdfunding immobiliare, che è altra cosa ancora...

Il Crowdfunding e' una forma di "syndication" che nell'immobiliare e' comunque la norma... puo essere un piccolo gruppo di investitori amici/parenti, puo essere un club deal di qualche family office, puo essere crowdfunding, puo essere associazione in partecipazione... la sostanza non cambia... gli elementi sono sempre tre: l'opportunita, le persone e i soldi.

 

[er cash]

qui si parla dell'italiano medio che si compra la casetta da investimento come negli anni 80'...

eh ma non si puo dire che con l'immobiliare si guadagna meno che con gli indici azionari... "con le idiozie si guadagna meno che con gli indici azionari" e allora siamo d'accordo. Ma non parliamo di investimenti immobiliari, parliamo di spendere in appartamentini da 4 soldi...

 

[Antofer]

eh ma non si puo dire che con l'immobiliare si guadagna meno che con gli indici azionari... "con le idiozie si guadagna meno che con gli indici azionari" e allora siamo d'accordo. Ma non parliamo di investimenti immobiliare, parliamo di spendere soldi in appartamentini da 4 soldi...

Un esempio di immobiliare redditizio?

 

[pennyblack]

Io non credo affatto che oggi sia una buona idea quella di investire nel mattone, a meno che non sia un immobile a un prezzo molto conveniente. Purtroppo ci sono molti costi da sostenere, sia per la ristrutturazione che per gli eventuali lavori condominiali (facciata del palazzo, terrazzo etc). Per non parlare del rischio morosità in caso di affitto. Una volta era certamente redditizio, oggi è un punto interrogativo.

 

[Flavio Ezio]

Non sono un professionista, ma nelio piccolo ho acquistato tre appartamenti all asta in capoluogo toscano
Uno nel 2017 a 52, ristrutturato per 25.
Affittato 6 anni a 550 euro media mese con cedolare secca e venduto a novembre a 125.

Un'altro preso a dicembre 20 per 48 Mila tuttora affittato a 350 mese

Il terzo a luglio 21 per 64 Milà, affittato fino a dicembre a 450.
Il vicino lo ha voluto fortemente e l'ho venduto per 90 Mila.

All asta ci sono stati ottimi affari..
Le ultime tre aste erano piene di gente e ho desistito.
Ne ho un altra a fine marzo zona mare

Grazie della testimonianza, tra chiacchiere, taaaante chiacchiere qualcuno che racconta quello che succede nella realtà dell'investimento immobiliare da piccolo risparmiatore.

 

[er cash]

Un esempio di immobiliare redditizio?

Immobile da rifunzionalizzare
Sviluppo di un intervento di riqualificazione/riutilizzo
Finanziamento
esecuzione
vendita/messa reddito.
Un palazzo di 30 appartamenti che diventano 50 ad esempio.
i rendimenti sono tra il 60% e il 3x chi mette solo soldi puo fare tra il 10 e il 30

 

[uilli99]

Dopo mesi che seguo questa e altre discussioni simili, sono arrivato a concludere che sì, conviene investire nel mattone. Ma non è più semplice come fino a 30 annibfa quando acquistavi a prezzu decenti, ristrutturavi a prezzu decenti e affittavi facilmente e ad inquilini affidabili (e magari pure in nero).
Oggi l'immobiliare richiede studio (dove acquistare e a che prezzo), pazienza (attesa del prezzo giusto nel luogo giusto), fortuna (inquilino giusto) e spalle larghe (possibilità di non prendere soldi per mesi e pagare le spese giudiziarie in caso di inquilino moroso).

 

[paolodivi]

Non sono un professionista, ma nelio piccolo ho acquistato tre appartamenti all asta in capoluogo toscano
Uno nel 2017 a 52, ristrutturato per 25.
Affittato 6 anni a 550 euro media mese con cedolare secca e venduto a novembre a 125.

Un'altro preso a dicembre 20 per 48 Mila tuttora affittato a 350 mese

Il terzo a luglio 21 per 64 Milà, affittato fino a dicembre a 450.
Il vicino lo ha voluto fortemente e l'ho venduto per 90 Mila.

All asta ci sono stati ottimi affari..
Le ultime tre aste erano piene di gente e ho desistito.
Ne ho un altra a fine marzo zona mare

Ma dove le trovi sui portali ? Hai link anche pm , bella asta casa in zona mare buona fortuna.

 

[london]

Ma dove le trovi sui portali ? Hai link anche pm , bella asta casa in zona mare buona fortuna.

Asta legale.net tutto pubblico purtroppo ....

 

[paolodivi]

Asta legale.net tutto pubblico purtroppo ....

Grazie pare fatto bene.
Peccato che nn c’è il filtro per abitazioni NON OCCUPATE .

Devi spulciarle ma fa la differenza

 

[*Bushido*]

Dopo mesi che seguo questa e altre discussioni simili, sono arrivato a concludere che sì, conviene investire nel mattone. Ma non è più semplice come fino a 30 annibfa quando acquistavi a prezzu decenti, ristrutturavi a prezzu decenti e affittavi facilmente e ad inquilini affidabili (e magari pure in nero).
Oggi l'immobiliare richiede studio (dove acquistare e a che prezzo), pazienza (attesa del prezzo giusto nel luogo giusto), fortuna (inquilino giusto) e spalle larghe (possibilità di non prendere soldi per mesi e pagare le spese giudiziarie in caso di inquilino moroso).

basta guardare a "rendimento etico" il crowdfunding...enormi ritardi nei progetti, e loro hanno soldi facili e professionisti che studiano e seguono tutto, eppure anche loro sono in difficoltà.

 

[GMGE]

Immobile da rifunzionalizzare
Sviluppo di un intervento di riqualificazione/riutilizzo
Finanziamento
esecuzione
vendita/messa reddito.
Un palazzo di 30 appartamenti che diventano 50 ad esempio.
i rendimenti sono tra il 60% e il 3x chi mette solo soldi puo fare tra il 10 e il 30

Potresti farci un esempio della tua esperienza concreta di operazioni che hai condotto TIPO DI ATTIVITÀ/TEMPI /INVESTIMENTO (TUO E A LEVA) / RENDIMENTO così rimani nel vago con qualche anglismo e qualche asserzione tipo: comprate un palazzo / fate una società , ma non si capisce molto, almeno Caligola sarà anche un risparmiatore e non un investitore immobiliare come dici ma più chiaro di così: 25 appartamenti a basso prezzo 30-40, affittati al 3+2, = 8-10% l'anno.

 

[Antofer]

Dopo mesi che seguo questa e altre discussioni simili, sono arrivato a concludere che sì, conviene investire nel mattone. Ma non è più semplice come fino a 30 annibfa quando acquistavi a prezzu decenti, ristrutturavi a prezzu decenti e affittavi facilmente e ad inquilini affidabili (e magari pure in nero).
Oggi l'immobiliare richiede studio (dove acquistare e a che prezzo), pazienza (attesa del prezzo giusto nel luogo giusto), fortuna (inquilino giusto) e spalle larghe (possibilità di non prendere soldi per mesi e pagare le spese giudiziarie in caso di inquilino moroso).

Se richiede tutto questo sembra più un lavoro che un investimento.