Conviene investire nel mattone o in titoli di Stato?

[fedinca]

Io sto valutando di vendere il mio bilocale sui Navigli. Fino ad ora affittato sempre senza problemi, ma visto che tra poco l'inquilino se ne andrà ho iniziato a vedere i prezzi di vendita richiesti in zona... sinceramente mi sembrano cifre veramente alte! La superficie commerciale è di 40mq e negli annunci di bilocali con metrature simili chiedono tra i 250.000 e i 300.000 mah!

 

[11/11/11]

Io sto valutando di vendere il mio bilocale sui Navigli. Fino ad ora affittato sempre senza problemi, ma visto che tra poco l'inquilino se ne andrà ho iniziato a vedere i prezzi di vendita richiesti in zona... sinceramente mi sembrano cifre veramente alte! La superficie commerciale è di 40mq e negli annunci di bilocali con metrature simili chiedono tra i 250.000 e i 300.000 mah!

Quanto ricavi dall'affitto?
Alla fine devi considerare la redditività dell'investimento. Se ci prendi il 3/4% lordo ti conviene venderlo ed investire sui mercati...a meno che non pensi che i prezzi possano aumentare ancora molto.



In effetti Milano è il mercato urbano che tira di più in Italia, però sui mercati ora si compra a sconto del 20-25% dai massimi

 

[bettomane]

Io sto valutando di vendere il mio bilocale sui Navigli. Fino ad ora affittato sempre senza problemi, ma visto che tra poco l'inquilino se ne andrà ho iniziato a vedere i prezzi di vendita richiesti in zona... sinceramente mi sembrano cifre veramente alte! La superficie commerciale è di 40mq e negli annunci di bilocali con metrature simili chiedono tra i 250.000 e i 300.000 mah!

Se puoi realizzare una cifra del genere con 1 solo bilocale non ci penserei 2 volte a vendere oggi ...se poi quella liquidita' non ti serve investirei in diversi btp per il 2023 e probabilmente riuscirai a generare un rendimento vicino al 5% in maniera completamente passiva .

 

[fedinca]

Quanto ricavi dall'affitto?
Alla fine devi considerare la redditività dell'investimento. Se ci prendi il 3/4% lordo ti conviene venderlo ed investire sui mercati...a meno che non pensi che i prezzi possano aumentare ancora molto.



In effetti Milano è il mercato urbano che tira di più in Italia, però sui mercati ora si compra a sconto del 20-25% dai massimi

Al momento l'affitto è piuttosto basso considerata la zona. Siamo a 8400€ lordi di affitto all'anno e se l'appartamento lo valuto 250.000€ il rendimento lordo è del 3,36%. Al netto della cedolare secca, dell'imu e di qualche piccola riparazione che si rende necessaria il netto è di 6000€. Quindi il rendimento netto è del 2,4%.
Ora credo di poterlo affittare tranquillamente a 900€ al mese (anche qualcosa di più) ovvero 10800€ annui per un rendimento lordo del 4,32%. Rendimento netto circa 3,1%.
Se vendessi domani e investissi in BTP il rendimento sarebbe superiore e non dovrei preoccuparmi delle beghe che caratterizzano il dare in locazione il proprio immobile. Però per essere onesti in questi ultimi 10 anni (dal momento che l'ho ereditato, ristrutturato e dato in affitto) ho avuto la botte piena e la moglie ubriaca. Nel senso che ho avuto sia un buona rendita, in un periodo di tassi molto bassi, che la rivalutazione del capitale visto che i valori immobiliari sono aumentati non poco.
I valori a mq sono molto alti a mio avviso e non so davvero quanto margine di salita possa esserci ancora.
Da qui nasce il mio dilemma: scappare con il malloppo e avere subito la possibilità di reinvestirlo con altri strumenti o "accontentarsi" di un rendita soddisfacente senza pensare al valore di un vendita??

 

[fedinca]

Se puoi realizzare una cifra del genere con 1 solo bilocale non ci penserei 2 volte a vendere oggi ...se poi quella liquidita' non ti serve investirei in diversi btp per il 2023 e probabilmente riuscirai a generare un rendimento vicino al 5% in maniera completamente passiva .

È vero sono valori molto alti e l'alternativa ci sarebbe subito per avere un rendimento anche superiore.
Personalmente non comprerei mai e poi mai un bilocale a Milano per quella cifra! Con quei soldi prenderei un terreno (a 60/70km da Milano) su cui costruire una casa energeticamente indipendente. Niente bollette, spese condominiali, vicini da sopportare e con un ottimo comfort abitativo.
Forse mi sto dando le risposte da solo, ma vorrei condividere con voi questi miei pensieri. Grazie per i vostri contributi!

 

[bettomane]

È vero sono valori molto alti e l'alternativa ci sarebbe subito per avere un rendimento anche superiore.
Personalmente non comprerei mai e poi mai un bilocale a Milano per quella cifra! Con quei soldi prenderei un terreno (a 60/70km da Milano) su cui costruire una casa energeticamente indipendente. Niente bollette, spese condominiali, vicini da sopportare e con un ottimo comfort abitativo.
Forse mi sto dando le risposte da solo, ma vorrei condividere con voi questi miei pensieri. Grazie per i vostri contributi!

100% agree, NFA ma io venderei domani stesso se le cifre sono quelle di cui parli , senza rancore . Non so a quanto l'avevi comprato ma la rendita attuale anche aggiustando l'affitto è troppo bassa per tenere 1 sola proprieta' che virtualmente vale sui 250k . Con quella cifra qui giu' ne compri 5 e ci fai 2k al mese ma il concetto è che oggi davvero con btp hai maggiore rendita e 0 cose da fare .

 

[yumatu]

È vero sono valori molto alti e l'alternativa ci sarebbe subito per avere un rendimento anche superiore.
Personalmente non comprerei mai e poi mai un bilocale a Milano per quella cifra! Con quei soldi prenderei un terreno (a 60/70km da Milano) su cui costruire una casa energeticamente indipendente. Niente bollette, spese condominiali, vicini da sopportare e con un ottimo comfort abitativo.
Forse mi sto dando le risposte da solo, ma vorrei condividere con voi questi miei pensieri. Grazie per i vostri contributi!

è la giusta risposta per me,aggiungendo il fatto che non comprerei mai un terreno ma cercherei qualcosa da ristrutturare (leggi gli investimenti di @Bose per farti un idea) ,tanto ora finito il boom del superbonus i prezzi torneranno alla normalità...

100% agree, NFA ma io venderei domani stesso se le cifre sono quelle di cui parli , senza rancore . Non so a quanto l'avevi comprato

L'ha scritto nell'ultimo post che è in eredità, per me quindi la "plusvalenza" sarebbe ancora più alta...

 

[11/11/11]

Netto 2,4 8400 euro 250k

Si adesso ci prenderesti anche 900 euro al mese, ma per la precisione dei calcoli il netto mi sembra troppo ottimistico.

Non paghi commercialista, assicurazione, spese di manutenzione, qualche gabella regionale tipo la bonifica?

Ti basta che immobile rimanga sfitto qualche mese e la redditività cala oppure una spesa grossa in 10 anni

Per non parlare di eventuali inquilini con difficoltà a pagare, è come se avessi un bond che non paga la cedola!

Secondo me la redditività netta è un po' come il pesce pescato o i funghi trovati, bisogna fare un po' la tara. Siamo sempre troppo ottimisti quando abbiamo un immobile in affitto.


Cmq il tuo ragionamento è corretto, la redditività ad oggi non vale più come prima, venderei e investirei su un ptf diversificato tipo ls60 così copri tutti gli asset

 

[fedinca]

Si adesso ci prenderesti anche 900 euro al mese, ma per la precisione dei calcoli il netto mi sembra troppo ottimistico.

Non paghi commercialista, assicurazione, spese di manutenzione, qualche gabella regionale tipo la bonifica?

Ti basta che immobile rimanga sfitto qualche mese e la redditività cala oppure una spesa grossa in 10 anni

Per non parlare di eventuali inquilini con difficoltà a pagare, è come se avessi un bond che non paga la cedola!

Secondo me la redditività netta è un po' come il pesce pescato o i funghi trovati, bisogna fare un po' la tara. Siamo sempre troppo ottimisti quando abbiamo un immobile in affitto.


Cmq il tuo ragionamento è corretto, la redditività ad oggi non vale più come prima, venderei e investirei su un ptf diversificato tipo ls60 così copri tutti gli asset

Il commercialista incide molto poco per me sul totale, in effetti tra assicurazione e spese impreviste (ne ho preventivate per circa 200€) dovrei conteggiare altri 300€...senza considerare, come giustamente hai scritto, i periodi sfitti. Se l'inquilino è moroso poi è un disastro! Però ne so già qualcosa di bond che non pagano le cedole! indovinate...
Gabelle regionali tipo bonifica cosa intendi?

 

[11/11/11]

Il commercialista incide molto poco per me sul totale, in effetti tra assicurazione e spese impreviste (ne ho preventivate per circa 200€) dovrei conteggiare altri 300€...senza considerare, come giustamente hai scritto, i periodi sfitti. Se l'inquilino è moroso poi è un disastro! Per ne so già qualcosa di bond che non pagano le cedole!
Gabelle regionali tipo bonifica cosa intendi?

Vuotatura fosse biologiche, consorzi di bonifica o qualche tassa che c'è in regione e addebitano sulla casa.
Comunque ci siamo capiti che calcolare il netto, spesso è sempre un predire il "best case scenario".

Siccome sono in una situazione simile, anche io sto pensando di vendere immobile.

Io incasso 7200 lordi all'anno.
Togli cedolare secca 1512
Imu 650
Condominio 300 (calcolo solo la quota del proprietario)
Imprevisti 300 euro l'anno

Spese impreviste negli anni ci sono state.
Elettrodomestico da sostituire, piccole riparazioni in casa o nel condominio che azzoppano - anche se di poco, ma costantemente - la redditività. Calcolo a braccio 3000 euro ogni 10 anni

Cash flow finale di 4400-4500 euro l'anno.


All'orizzonte non sono previsti grandi lavori condominiali, la palazzina è molto gradevole, il contesto, l'appartamento si dovrebbe vendere velocemente. La valutazione è di 220/230000 (prezzo di realizzo)

Il rendimento è un 2% netto. Potrei aumentare di 100 euro affitto se cambiassi inquilino ma cambierebbe poco la reddittività, inoltre il pagamento è regolare e siamo in buoni rapporti.

Però sto pensando di mandare la disdetta al prossimo rinnovo, per venderlo sul mercato e aumentare cosi la redditività sui 220-230 che potrei incassare.

 

[havokiano]

Vuotatura fosse biologiche, consorzi di bonifica o qualche tassa che c'è in regione e addebitano sulla casa.
Comunque ci siamo capiti che calcolare il netto, spesso è sempre un predire il "best case scenario".

Siccome sono in una situazione simile, anche io sto pensando di vendere immobile.

Io incasso 7200 lordi all'anno.
Togli cedolare secca 1512
Imu 650
Condominio 300 (calcolo solo la quota del proprietario)
Imprevisti 300 euro l'anno

Spese impreviste negli anni ci sono state.
Elettrodomestico da sostituire, piccole riparazioni in casa o nel condominio che azzoppano - anche se di poco, ma costantemente - la redditività. Calcolo a braccio 3000 euro ogni 10 anni

Cash flow finale di 4400-4500 euro l'anno.


All'orizzonte non sono previsti grandi lavori condominiali, la palazzina è molto gradevole, il contesto, l'appartamento si dovrebbe vendere velocemente. La valutazione è di 220/230000 (prezzo di realizzo)

Il rendimento è un 2% netto. Potrei aumentare di 100 euro affitto se cambiassi inquilino ma cambierebbe poco la reddittività, inoltre il pagamento è regolare e siamo in buoni rapporti.

Però sto pensando di mandare la disdetta al prossimo rinnovo, per venderlo sul mercato e aumentare cosi la redditività sui 220-230 che potrei incassare.

attualmente i btp dovrebbero renderti un 4% (togliendo il 12,5 di imposta statale). Però vanno calcolate le spese di ingresso e mantenimento che ti chiede la banca. A 10anni si ammortizzano però diciamo che un altro 0,5% te lo mangiano quindi andresti ad oggi al 3.5 a spanne.

 

[Antonius Full Tilt]

Al momento l'affitto è piuttosto basso considerata la zona. Siamo a 8400€ lordi di affitto all'anno e se l'appartamento lo valuto 250.000€ il rendimento lordo è del 3,36%. Al netto della cedolare secca, dell'imu e di qualche piccola riparazione che si rende necessaria il netto è di 6000€. Quindi il rendimento netto è del 2,4%.
Ora credo di poterlo affittare tranquillamente a 900€ al mese (anche qualcosa di più) ovvero 10800€ annui per un rendimento lordo del 4,32%. Rendimento netto circa 3,1%.
Se vendessi domani e investissi in BTP il rendimento sarebbe superiore e non dovrei preoccuparmi delle beghe che caratterizzano il dare in locazione il proprio immobile. Però per essere onesti in questi ultimi 10 anni (dal momento che l'ho ereditato, ristrutturato e dato in affitto) ho avuto la botte piena e la moglie ubriaca. Nel senso che ho avuto sia un buona rendita, in un periodo di tassi molto bassi, che la rivalutazione del capitale visto che i valori immobiliari sono aumentati non poco.
I valori a mq sono molto alti a mio avviso e non so davvero quanto margine di salita possa esserci ancora.
Da qui nasce il mio dilemma: scappare con il malloppo e avere subito la possibilità di reinvestirlo con altri strumenti o "accontentarsi" di un rendita soddisfacente senza pensare al valore di un vendita??

Zona Navigli intendi dentro la circonvallazione? Tra Porta Genova, Romolo e la ricicleria AMSA per capirci. Se è in quella zona, 700 lordi al mese per un bilocale è completamente fuori mercato ormai da diversi anni, equivale a fare beneficenza all'inquilino. Sotto i 1000 euro al mese penso non si trovi praticamente niente.

 

[fedinca]

Zona Navigli intendi dentro la circonvallazione? Tra Porta Genova, Romolo e la ricicleria AMSA per capirci. Se è in quella zona, 700 lordi al mese per un bilocale è completamente fuori mercato ormai da diversi anni, equivale a fare beneficenza all'inquilino. Sotto i 1000 euro al mese penso non si trovi praticamente niente.

Dentro la circonvallazione, vista naviglio all'altezza di via Pavia per intenderci. Sì, mi rendo conto che 700€ è regalato. Infatti se decido di tenerlo (ammetto che c'è una componente affettiva e mi dispiacerebbe venderlo) lo proporrei a 1000€ al mese. Riscaldamento autonomo e spese condominiali molto basse.

 

[mariottide12]

Vuotatura fosse biologiche, consorzi di bonifica o qualche tassa che c'è in regione e addebitano sulla casa.
Comunque ci siamo capiti che calcolare il netto, spesso è sempre un predire il "best case scenario".

Siccome sono in una situazione simile, anche io sto pensando di vendere immobile.

Io incasso 7200 lordi all'anno.
Togli cedolare secca 1512
Imu 650
Condominio 300 (calcolo solo la quota del proprietario)
Imprevisti 300 euro l'anno

Spese impreviste negli anni ci sono state.
Elettrodomestico da sostituire, piccole riparazioni in casa o nel condominio che azzoppano - anche se di poco, ma costantemente - la redditività. Calcolo a braccio 3000 euro ogni 10 anni

Cash flow finale di 4400-4500 euro l'anno.


All'orizzonte non sono previsti grandi lavori condominiali, la palazzina è molto gradevole, il contesto, l'appartamento si dovrebbe vendere velocemente. La valutazione è di 220/230000 (prezzo di realizzo)

Il rendimento è un 2% netto. Potrei aumentare di 100 euro affitto se cambiassi inquilino ma cambierebbe poco la reddittività, inoltre il pagamento è regolare e siamo in buoni rapporti.

Però sto pensando di mandare la disdetta al prossimo rinnovo, per venderlo sul mercato e aumentare cosi la redditività sui 220-230 che potrei incassare.

rendimento molto basso, io ho comprato una nuova costruzione in calabria(Rende, zona universitaria) pagando 120k e incasso 7800 lordi annui, condominio a carico degli affittuari. Ho pagato qualcosa in più perchè non sono andato sull'usato altrimenti si riesce a strappare qualcosa di meglio.

 

[marcor437]

Vendere assolutamente.... io ci prendo 8400 anno per un commerciale in provincia che avrà si e no un valore di 60 o 70 K... anche se aumenti a 1000 mese hai meno sbatti e guadagni di più con anche btp

 

[vinkor]

Conviene investire nel mattone o in titoli di Stato? — idealista/news

E' meglio investire comprando una seconda casa e mettendola a reddito o acquistando titoli di Stato? Un dilemma che interessa molti piccoli e grandi investitori e che è stato oggetto di un'analisi dell'Ufficio Studi di Tecnocasa.

L'analisi parte da un investitore che ha a disposizione una somma di denaro pari a 236.593 euro (per cui non ha bisogno di far ricorso al mutuo).

Conviene acquistare una seconda casa
Abbiamo considerato un bilocale situato in una zona semicentrale di Milano. L'orizzonte temporale di riferimento per l'analisi di 15 anni. L'acquirente decide di affittarlo con un contratto di locazione libero con la cedolare secca al 21%. Dall'affitto incassa canoni mensili di 700 euro, su cui paga ogni anno la cedolare secca al 21% (1764 euro all'anno). Alla fine di ogni ano dai canoni lordi l'acquirente detrae le tasse, le spese di manutenzione straordinaria dell'immobile, l'Imu e la Tasi gli restano 5224 euro.

Acquisto immobile: 220mila euro

Spese per l'acquisto e locazione immobile: 16.593 euro

Affitto annuo lordo 8400 euro

Tasse sull'affitto (cedolare al 21%) 1764 euro

Spese di manutenzione straordinaria 600 euro

Imu e Tasi 812 euro

Affitto annuo 5224 euro

Per calcolare il valore futuro dell'immobile abbiamo considerato una rivalutazione annua pari alla media dell'indice Istat degli ultimi 10 anni. Alla fine del periodo di riferimento la situazione sarà la seguente:

Valore finale dell'immobile: 267.033 euro
Guadagno da locazione netto 78.360 euro
Valore totale 345.393 euro

Conviene investire in btp

Il punto di partenza dell'analisi è l'acquisto di un titolo di Stato a 15 anni con una somma iniziale pari a quella investita nell'immobile (236.593euro). Ipotizzando un rendimento netto dell'1,93%, la situazione sarebbe la seguente

Capitale iniziale 236.593 euro
Capitale finale: 315.160 euro

Confronto finale

Scelta acquisto immobile più locazione: 345393 euro

Scelta Btp: 315.160 euro

Surplus per chi ha acquistato casa: +30.233 euro

ragionamento che non tiene conto dell'inflazione e rivalutazione casa
il capitale investito in btp non recupera la perdita di valore di acquisto che adesso è del 12%, quindi perde circa il 10% annuo se l'inflazione continua con questi valori

per la casa dipende dalla location e stato casa, generalmente in periodi di alta inflazione come adesso si rivaluta perchè diventa un bene rifugio, se poi si trova in zone richieste ancora meglio
con la casa si perde solo se in zona poco richiesta e stato della casa pessimo
io non ho mai investito in btp neanche quando rendevano il 15%, con le case guadagno di più, in certi anni raddoppiavano il valore
poi magari restavano fermi per dieci anni e per miracolo dopo un anno raddoppiano ancora

 

[lorenzacase]

In effetti Milano è il mercato urbano che tira di più in Italia, però sui mercati ora si compra a sconto del 20-25% dai massimi

Si spera a sconto. .....ma la fonte della notizia del calo 20 \25% dei massimi sono i prezzi omi?

 

[maurj]

Ho letto i vostri post, sinceramente vedo parlare praticamente solo di Milano, ma Milano per me in questo momento è la peggior piazza dove investire, prezzi alti e affitti che sembrano alti ma in realtà rendono poco. Poi è chiaro che se uno abita a Milano per comodità investe a Milano ma vi assicuro che ci sono in Italia parecchie città con prezzi ampiamente sottovalutati e non parlo di sobborghi. Vi faccio un esempio di una cittadina che conosco bene anche se li non ho nulla perché investo nella mia città per comodità visto che ho rendite del 10% lordo. Prendete Rapallo!
Appartamento da 100k in ordine con affitto lordo da 600 mese 7200 annui.
Fra qualche anno molti milanesi che non possono comperare in centro la preferiranno alla periferia di Milano, stessi prezzi ma vuoi mettere clima e qualità della vita? Tra qualche anno entrerà in funzione il terzo valico e linea veloce percorrenza 45 minuti...... Cioè quanto più o meno ci si mette dalle città satellite ad arrivare al centro di Milano.
Se volete investire in immobili aprite gli orizzonti!

 

[er cash]

Ho letto i vostri post, sinceramente vedo parlare praticamente solo di Milano, ma Milano per me in questo momento è la peggior piazza dove investire, prezzi alti e affitti che sembrano alti ma in realtà rendono poco.

Perche secondo te i rendimenti a Milano sono bassi?
Perche e' un mercato maturo, consolidato e con forti probabilita di continuo apprezzamento futuro.
I mercati con rendimenti "migliori" hanno le caratteristiche opposte.
In real estate si guadagna significativamente solo aggiungendo valore altrimenti e' solo un gioco di tassi: 1. tasso di redditivita, 2. tasso di capitalizzazione e 3. tasso di interesse.
Se a Milano i rendimenti sono cosi bassi come mai tutti i piu importanti interventi di sviluppo immobiliari sono a Milano? Perche lo sviluppo immobiliare aggiunge il massimo del valore e crea il delta massimo tra situazione iniziale e finale.
Se fosse vero che zone ad alto rendimento hanno anche potenziale di apprezzamento il mercato se ne sarebbe accorto: si sarebbe innescato un processo di progressivo aumento dei valori e calo dei rendimenti (che nei casi estremi diventa gentrificazione), ma questo avviene solo con interventi trasformativi.
Per avere una visualizzazione di questi fenomeni basta ad esempio ricercare sui portali immobiliari le offerte di nuove costruzioni, di solito corrispondono a zone in cui queste trasformazioni sono in atto.

 

[maurj]

Bho contenti voi contenti tutti, anche a Genova ci sono le zone più belle a Levante che hanno tenuto botta alla discesa dei prezzi e non costano meno che a Milano, se volessi investirei li. Invece lavoro e investo cercando zone comode ma che hanno subito la discesa. Zone che prima o poi dovranno adeguare i valori agli affitti. Ci sono zone a 1000 1500 euro metro che rendono il 10% lordo . Comunque è strano perché purtroppo voi foresti Milanesi siete sempre più numerosi e rompete non poco le wallere quando c è da fare un offerta! spero che tu li abbia convinti Comunque io cercavo di dare consigli a piccoli investitori evitando Genova che è troppo complicata , per una zona con sicuro sviluppo futuro a 5/10 anni