Cosa succede in caso di vendita di casa con mutuo e acquisto con mutuo?

[Napoli1986]

Ciao a tutti, ieri mentre parlavo con un collega del piu' e del meno, quando lui mi ha manifestato l'interesse di cambiare casa, mi e' sorto un dubbio al quale lui non ha saputo rispondere.

La sua situazione e' questa. Ha acquistato un bilocale nel 2016 con un mutuo ventennale surrogato nel 2020 a cui mancano circa 12 anni e al momento ha trovato una casa piu' grande da acquistare con la moglie. Vorrebbe vendere la sua e comprare la nuova, possibilmente senza fare traslochi intermedi.

In caso di vendita e acquisto (caso abbastanza comune) come viene valutato il merito creditizio? Come viene considerato dalle banche il mutuo in essere che sara' estinto al momento della vendita? Come un finanziamento a tutti gli effetti in essere?

Al momento lui ha trovato un compratore per la sua casa e una casa potenzialmente da comprare. Dovrebbe fare il rogito di vendita il 15 dicembre (e restare un mese in casa) e rogito di acquisto il 15 gennaio.

Presumibilmente quando fara' richiesta di mutuo acquisto la casa ancora non l'avra' venduta, mentre invece al momento di apertura del mutuo si. Come si fa in questi casi? La banca nel valutare il merito creditizio della coppia tiene conto del mutuo in essere (che comunque sara' estinto)?

Grazie in anticipo

 

[beowulf56]

Ciao a tutti, ieri mentre parlavo con un collega del piu' e del meno, quando lui mi ha manifestato l'interesse di cambiare casa, mi e' sorto un dubbio al quale lui non ha saputo rispondere.

La sua situazione e' questa. Ha acquistato un bilocale nel 2016 con un mutuo ventennale surrogato nel 2020 a cui mancano circa 12 anni e al momento ha trovato una casa piu' grande da acquistare con la moglie. Vorrebbe vendere la sua e comprare la nuova, possibilmente senza fare traslochi intermedi.

In caso di vendita e acquisto (caso abbastanza comune) come viene valutato il merito creditizio? Come viene considerato dalle banche il mutuo in essere che sara' estinto al momento della vendita? Come un finanziamento a tutti gli effetti in essere?

Al momento lui ha trovato un compratore per la sua casa e una casa potenzialmente da comprare. Dovrebbe fare il rogito di vendita il 15 dicembre (e restare un mese in casa) e rogito di acquisto il 15 gennaio.

Presumibilmente quando fara' richiesta di mutuo acquisto la casa ancora non l'avra' venduta, mentre invece al momento di apertura del mutuo si. Come si fa in questi casi? La banca nel valutare il merito creditizio della coppia tiene conto del mutuo in essere (che comunque sara' estinto)?

Grazie in anticipo

Il suo acquisto è condizionato alla vendita della prima casa?

 

[Napoli1986]

Il suo acquisto è condizionato dalla vendita?

lui usera' caparra della vendita come parte della caparra dell'acquisto (poi aggiungono altri soldi lui e la moglie) e il resto dei soldi per estinguere il mutuo.

 

[beowulf56]

lui usera' caparra della vendita come parte della caparra dell'acquisto (poi aggiungono altri soldi lui e la moglie) e il resto dei soldi per estinguere il mutuo.

Ti sto scrivendo da ex organo deliberante di DG di una banca. La mia domanda tendeva a sapere se il secondo mutuo poteva essere deliberato contro estinzione del primo.

 

[Napoli1986]

Ti sto scrivendo da ex organo deliberante di DG di una banca. La mia domanda tendeva a sapere se il secondo mutuo poteva essere deliberato contro estinzione del primo.

non so cosa vuol dire, ma molto probabilmente dovra' fare questa procedura... Deve far presente questa cosa alla banca in sede preliminare e la banca in qualche modo ne terra' conto?

 

[beowulf56]

non so cosa vuol dire, ma molto probabilmente dovra' fare questa procedura... Deve far presente questa cosa alla banca in sede preliminare e la banca in qualche modo ne terra' conto?

Ovviamente deve far presente l'esistenza del mutuo in essere alla banca alla quale richiede il secondo mutuo in sede di domanda del mutuo stesso (il mendacio bancario è reato). Anche perché questa banca se ne accorgerebbe sia dalla CRIF che dalla C.R. Bankitalia (in quest’ultimo caso se l’importo del mutuo è superiore ai limiti minimi di censimento). Lo scenario peggiore per la banca concedente il secondo mutuo è che il tuo amico non riesca a vendere la casa ed è obbligato ad acquistare la seconda casa ritrovandosi a dover pagare sia il primo mutuo che il secondo. E’ chiaro che se il tuo amico ha un merito creditizio molto alto (importante reddito da lavoro dipendente che permette un rapporto reddito/rate molto basso, investimenti finanziari che non vuole liquidare, altri beni aggredibili che consentono alla banca concedente una “relativa” tranquillità ) la valutazione può essere diversa.

 

[Napoli1986]

Ovviamente deve far presente l'esistenza del mutuo in essere alla banca alla quale richiede il secondo mutuo in sede di domanda del mutuo stesso (il mendacio bancario è reato). Anche perché questa banca se ne accorgerebbe sia dalla CRIF che dalla C.R. Bankitalia (in quest’ultimo caso se l’importo del mutuo è superiore ai limiti minimi di censimento). Lo scenario peggiore per la banca concedente il secondo mutuo è che il tuo amico non riesca a vendere la casa ed è obbligato ad acquistare la seconda casa ritrovandosi a dover pagare sia il primo mutuo che il secondo. E’ chiaro che se il tuo amico ha un merito creditizio molto alto (importante reddito da lavoro dipendente che permette un rapporto reddito/rate molto basso, investimenti finanziari che non vuole liquidare, altri beni aggredibili che consentono alla banca concedente una “relativa” tranquillità ) la valutazione può essere diversa.

ah ok chiaro, tieni conto che per il nuovo mutuo il rapporto rata reddito (contando sia il suo, sia lo stipendio della moglie) e' minore del 30% anche se l'attuale mutuo resta in essere.

 

[beowulf56]

ah ok chiaro, tieni conto che per il nuovo mutuo il rapporto rata reddito (contando sia il suo, sia lo stipendio della moglie) e' minore del 30% anche se l'attuale mutuo resta in essere.

Ultima cosa: molto dipende dall'interlocutore che trova in banca. Qualche anno fa andava di moda un detto in banca: con un no ti spicci con un si ti impicci.

 

[Napoli1986]

Ti sto scrivendo da ex organo deliberante di DG di una banca. La mia domanda tendeva a sapere se il secondo mutuo poteva essere deliberato contro estinzione del primo.

diciamo che questo topic è stato premonitore, in quanto anche io nel giro di 6-12 mesi mi troverò in questa situazione e quindi sto iniziando ad informarmi.

mi spiegheresti meglio come funziona questa pratica di delibera mutuo contro estinzione del primo?

se ho capito bene dovrebbe andare così:

1) trovo casa da comprare e un compratore per la mia casa.
2) Faccio proposta di acquisto e ricevo una proposta di vendita.
3) Vado in banca a chiedere un nuovo mutuo dichiarando l'esistenza del mutuo in essere e dando evidenza della proposta di vendita del mio immobile
4a) se abbiamo capacità reddituali per sostenere i due mutui contemporaneamente, nessun problema (e dovrebbe essere questo il caso)
4b) se il 4a non si verifica la banca manda in delibera il mutuo contro estinzione del primo?

ho capito bene?

Grazie a chi vorrà intervenire.

 

[memar]

diciamo che questo topic è stato premonitore, in quanto anche io nel giro di 6-12 mesi mi troverò in questa situazione e quindi sto iniziando ad informarmi.

mi spiegheresti meglio come funziona questa pratica di delibera mutuo contro estinzione del primo?

se ho capito bene dovrebbe andare così:

1) trovo casa da comprare e un compratore per la mia casa.
2) Faccio proposta di acquisto e ricevo una proposta di vendita.
3) Vado in banca a chiedere un nuovo mutuo dichiarando l'esistenza del mutuo in essere e dando evidenza della proposta di vendita del mio immobile
4a) se abbiamo capacità reddituali per sostenere i due mutui contemporaneamente, nessun problema (e dovrebbe essere questo il caso)
4b) se il 4a non si verifica la banca manda in delibera il mutuo contro estinzione del primo?

ho capito bene?

Grazie a chi vorrà intervenire.

Sì viene posta una condizione alla delibera e cioè l'estinzione del mutuo vecchio. Non vedo difficoltà. Piuttosto prestare attenzione alla proposta di vendita ed acquisto, entrambe devono essere impostate con clausola condizionale legate all'acquisto ed alla vendita dell'immobile altrimenti ti potresti trovare nella spiacevole condizione di dover trovare una casa per il periodo intercorrente fra la vendita e l'acquisto. Oppure ti potrebbero accettare la proposta e nel frattempo non hai ancora venduto l'immobile in tuo possesso.

 

[Napoli1986]

Sì viene posta una condizione alla delibera e cioè l'estinzione del mutuo vecchio. Non vedo difficoltà. Piuttosto prestare attenzione alla proposta di vendita ed acquisto, entrambe devono essere impostate con clausola condizionale legate all'acquisto ed alla vendita dell'immobile altrimenti ti potresti trovare nella spiacevole condizione di dover trovare una casa per il periodo intercorrente fra la vendita e l'acquisto. Oppure ti potrebbero accettare la proposta e nel frattempo non hai ancora venduto l'immobile in tuo possesso.

grazie mille, era esattamente quello che mi interessava sapere.

 

[lansky]

Argomento interessante, anche io a breve potrei/dovrei trovarmi nella stessa situazione. Vendita dell'immobile in cui viviamo con mutuo residuo di 11 anni e acquisto di una nuova casa.