Costituzione società per affitto appartamenti

[Claudio1979]

vorrei acquistare appartamenti sfruttando il più possibile il finanziamento bancario a lungo termine per poi metterli a reddito (affitti).

mi consigliate di costituire una società?

se sì, quali vantaggi/svantaggi??

qualcuno ha già in piedi questo business??

vorrei info

saluti

 

[Tiger]

proprio terra terra

vantaggi:

- scarico dei costi
- maggiore leva finanziaria
- compensazione di eventuale iva

svantaggi:

- costi di costituzione e mantenimento società più onerosi.

dipende sempre dalle cifre e dal progetto che c'è in ballo.

 

[veezmo]

proprio terra terra

vantaggi:

- scarico dei costi
- maggiore leva finanziaria
- compensazione di eventuale iva

svantaggi:

- costi di costituzione e mantenimento società più onerosi.

dipende sempre dalle cifre e dal progetto che c'è in ballo.

Si ma la maggior leva finanziaria ha il suo bel risvolto della medaglia.

 

[Claudio1979]

proprio terra terra

vantaggi:

- scarico dei costi
- maggiore leva finanziaria
- compensazione di eventuale iva

svantaggi:

- costi di costituzione e mantenimento società più onerosi.

dipende sempre dalle cifre e dal progetto che c'è in ballo.

lo farei principalmente per scaricare dal reddito degli affitti gli oneri del mutuo.

l'iva (10%) sarebbe solo a credito visto che non venderei alcunchè... c'è modo di recuperarla??

vorrei iniziare con un paio di appartamenti ed aumentarli progressivamente;
dopo qualche anno rifinanzierei i mutui, magari riallungandoli ed adattandoli ai nuovi valori (spero più alti) delgi appartamenti per creare liquidità, fare nuova leva ed acquistare altri appartamenti..........

cosa ne pensi??

 

[matrix66]

okkio anche a rispettare i parametri sulle "società di comodo" se nò si perde la deducibilità del tutto

 

[1_fede_1]

Ma è tutto così semplice? Questo tipo di finanziamento costerebbe meno di un mutuo per un solo appartamento?

 

[Tiger]

Si ma la maggior leva finanziaria ha il suo bel risvolto della medaglia.

ovviamente, esistono anche i tassi fissi se uno lo desidera.

per claudio:

ho fatto l'esempio dell'iva (20%) se per esempio acquisti un ufficio da un costruttore, oppure su di una ristrutturazione.
Con una società puoi acquistare anche tramite leasing e se metti a redditto è più vantaggioso.
Si può sempre richiedere un rimborso iva ma gli accertamenti sono quasi assicurati.
Se affitti a privati non applichi l'iva.

Bisogna metter giù un piano nero su bianco e farci dei ragionamenti.

 

[1_fede_1]

che cosa si da a garanzia del prestito? gli immobili stessi...

 

[Claudio1979]

ovviamente, esistono anche i tassi fissi se uno lo desidera.

per claudio:

ho fatto l'esempio dell'iva (20%) se per esempio acquisti un ufficio da un costruttore, oppure su di una ristrutturazione.
Con una società puoi acquistare anche tramite leasing e se metti a redditto è più vantaggioso.
Si può sempre richiedere un rimborso iva ma gli accertamenti sono quasi assicurati.
Se affitti a privati non applichi l'iva.

Bisogna metter giù un piano nero su bianco e farci dei ragionamenti.

ciao Tiger,
non c'è il rischio che con il leasing vengano applicati maggiori tassi? il leasing è in seguito ristrutturabile (maggior importo di rata / scadenza a fronte di liquidità creata)
in più nn sarei proprietario dell'immobile sino al riscatto... ciò comporterebbe problemi?

 

[sprmnt21]

lo farei principalmente per scaricare dal reddito degli affitti gli oneri del mutuo.

l'iva (10%) sarebbe solo a credito visto che non venderei alcunchè... c'è modo di recuperarla??

vorrei iniziare con un paio di appartamenti ed aumentarli progressivamente;
dopo qualche anno rifinanzierei i mutui, magari riallungandoli ed adattandoli ai nuovi valori (spero più alti) delgi appartamenti per creare liquidità, fare nuova leva ed acquistare altri appartamenti..........

cosa ne pensi??

ma ce la fai a pagare le rate del mutuo con l'affitto?

come fai per i mesi che resti scoperto dall'affitto?

e se i valori fra qualche anno fossero piu' bassi, come ti comporteresti?

 

[1_fede_1]

Scusa Claudio, per vedere se ho capito:
costituisci una società da srl in su;
individui gli immobili da acquistare;
vai in banca con questo piano ed in base agli immobili ti fai finanziare;
affitti gli immobili e sconti il mutuo;
questo a grandissime linee ho capito male?
La mie domande sono..
1) si riesce a scontare tutto il finanziamento con l'affitto?
2) la banca accetta a garanzia solo gli immobili acquistati? O come ti siedi ti chiedono subito qualcos'altro?
3) Il finanziamento erogato sarebbe per il totale dell'importo che serve o buona parte debbono essere già tuoi?

ciao e grazie

 

[Tiger]

ciao Tiger,
non c'è il rischio che con il leasing vengano applicati maggiori tassi? il leasing è in seguito ristrutturabile (maggior importo di rata / scadenza a fronte di liquidità creata)
in più nn sarei proprietario dell'immobile sino al riscatto... ciò comporterebbe problemi?

si il leasing di norma è più caro ma:

- chiede meno garanzie perchè l'immobile è intestato a loro

- te lo scarichi in 15 anni invece con il mutuo in + di 30

- tutto è trattabile, ovviamente devi tararti un canone che sia uguale all'affitto

- non sei proprietario ma è come se lo fossi, se paghi non hai nessun problema

- costi notarili inferiori

Conta che il leasing paga tutto l'immobile e puoi per esempio dare l'anticipo del 10/20% e riscatto al 30% quindi la rata ti si abbassa e non di poco.
Se compri nuovo e c'è l'iva da pagare se fai un mutuo la devi tirare fuori tutta subito mentre con il leasing la paghi sui canoni.


Questo cosa vuol dire?
che ogni operazione deve essere valutata e bisogna vedere di volta in volta se è meglio un leasing o un mutuo, comunque sia un pò di dindi li devi avere, iniziare da zero e creare una società per affittare per me è impensabile.

Da zero solo bardolla (scusami la battuta) te lo insegna

 

[Claudio1979]

ma ce la fai a pagare le rate del mutuo con l'affitto?

come fai per i mesi che resti scoperto dall'affitto?

e se i valori fra qualche anno fossero piu' bassi, come ti comporteresti?

1) no, l'affitto, anche se il mutuo è diluito in molti anni... nn è sufficiente.
però mi indebiterei a tasso fisso ed invece l'affitto aumenterà in base al parametro inflazionistico. il tempo giocherebbe a mio favore.
nel frattempo ipotizzoche l'immobile si rivaluti

2) è ovvio che per i primi anni il business è in perdita come cash flow. ma punterei al rifinanziamento quando dopo x anni l'immobile varrà di più anche solo per l'effetto dell'inflazione.

3) tale caso è il rischio dell'operazione, ma credo sia remoto.

 

[Claudio1979]

Scusa Claudio, per vedere se ho capito:
costituisci una società da srl in su;
individui gli immobili da acquistare;
vai in banca con questo piano ed in base agli immobili ti fai finanziare;
affitti gli immobili e sconti il mutuo;
questo a grandissime linee ho capito male?
La mie domande sono..
1) si riesce a scontare tutto il finanziamento con l'affitto?
2) la banca accetta a garanzia solo gli immobili acquistati? O come ti siedi ti chiedono subito qualcos'altro?
3) Il finanziamento erogato sarebbe per il totale dell'importo che serve o buona parte debbono essere già tuoi?

ciao e grazie

ciao tiger
il tipo di società nn saprei ancora, mi dovrei informare su vantaggi/svantaggi

le domande
1) all'inizio no, ma poi l'affitto si rivaluta
2) garanzia immobile ma ovvio vi sarebbe anche cash mio....
3) punterei a finanziare il più possibile, dopo qualche anno a rifinanziamento per creare cash

 

[veezmo]

Per curiosità Claudio ma a chi ti rivolgi come banca?

La mia banca ad esempio NON finanzia piu' del 55% alle società se si sceglie di fare il mutuo.

Mentre il leasing lo fa anche del 100%

 

[1_fede_1]

Sicuramente dovrà essere una società ad autonomia patrimoniale perfetta.

 

[Tiger]

Io non sò ma da me (genova)

le banche finanziano sino al 60% ma possono arrivare anche all'80%

Il leasing è obbligato a finanziare tutto perchè è la società di leasing che possiede il bene

 

[Claudio1979]

Per curiosità Claudio ma a chi ti rivolgi come banca?

La mia banca ad esempio NON finanzia piu' del 55% alle società se si sceglie di fare il mutuo.

Mentre il leasing lo fa anche del 100%

devo ancora rivolgermi a banche, ma ti farò sapere se manterremo in contratto.

conosco molto bene un esperto di leasing, martedì gli chiedo lumi e se la discussione sarà ancora viva vi saprò dire

 

[Claudio1979]

Sicuramente dovrà essere una società ad autonomia patrimoniale perfetta.

uhm.... nn è certo esente da rischio ma nn mi sembra nemmeno un progetto così rischioso da doversi assicurare separatezza patrimoniale.

 

[1_fede_1]

Claudio quando ti imbarchi in un progetto così lungo..."non si sa mai"...come disse quello del banco dei pegni a Jerry Calà. La società potrebbe essere anche estera per non pagare il capital gain qualora il mercato rendesse conveniente il vendere un'immobile...
Comunque è un discorso molto interessante tienici aggiornati e in bocca al lupo