Dimostrazione matematica dei prezzi assurdi della case

[cavaliere bianco]

Storicamente il mercato azionario ha avuto migliori guadagni del mercato immobiliare (a meno che tu non sei Trump...). Si parla di una media del 13% l'anno col mercato azionario.

questo e' vero se si considera la rivalutazione di un immobile medio.....quindi diciamo una zona semicentrale di un centro medio (200mila abitanti)...

ti posso assicurare che la rivalutazione di un immobile in una zona centrale di una grande citta' altre che 13% annuo storicamente.....

 

[cavaliere bianco]

La domanda che piu' frequentemente ci si pone in fase di acquisto della casa, e' "quale sarebbe un prezzo corretto" ?

Con l'entrata in vigore dell'Euro, i prezzi delle case sono stati INGIUSTIFICATAMENTE raddoppiati nel corso di pochi mesi.

Il luogo comune dice che l'immobile e' l'investimento per eccellenza, che l'immobile non si svaluta mai, ecc...
Quanto sopra e' smentito dal mercato negli ultimi tempi, ma ammettiamo per un attimo che sia vero.

Supponiamo che nel 2001 un immobile valesse 200 milioni di lire.
Consideriamo poi che l'immobile costituisca un investimento il cui rendimento ANNUO sia ALMENO pari al tasso di sconto BCE (superiore quindi ai titoli di Stato a breve scadenza).

L'immobile avrebbe dovuto rivalutarsi ALMENO del:
2.75% nel 2002 (anno dell'entrata in circolazione dell'Euro).
2.00% nel 2003
2.00% nel 2004
2,25% nel 2005
3.50% nel 2006 (sono generoso visto che i tassi ad inizio anno erano al 2.25% e solo a fine anno al 3,5%)
4% nel 2007

Ne consegue che un appartamento che nel 2007 valeva 200 milioni di lire, adesso dovrebbe valere MINIMO 226.264.195 lire, pari a 116.855 Euro

Come sappiamo, invece, l'appartamento in questione varrebbe MINIMO 200 mila Euro, il che vuol dire che c'e' un +71% di rivalitazione che non si comprende da dove salti fuori.

Come ho detto chiaramente, 116.855 Euro e' la rivalutazione MINIMA che l'immobile avrebbe dovuto avere.
Posso essere daccordo con chi dice che pero' l'investimento nell'immobile deve rendere di piu' del titolo di stato a breve.

Benissimo...ma quanto di piu' deve rendere, o in quanto deve consistere la rivalutazione ?

Per giustificare il raddoppio del prezzo dal 2002 al 2008, la rivalutazione annua deve essere del 15% circa, ovvero un extra-rendimento annuo rispetto ai titoli di Stato a breve di oltre il 10%.
Francamente mi sembra troppo, anche perche' non mi risulta ci sia NULLA che sia cresciuto a tassi del 15% annuo nel periodo oggetto dell'osservazione....
Forse solo l'inflazione reale, ma noi siamo degli economisti seri, e per i nostri calcoli non teniamo conto del verbo dell'uomo della strada, ma solo dei dati ufficiali che parlano di inflazione sempre sotto al 3%.

Va infine notato che il prezzo degli immobili e' raddoppiato tra 2002 e 2003 ed e' rimasto stabile, per poi scendere a partire da fine 2006.

Attendo le vostre osservazioni.

ma come puoi essere cosi' bendato davanti all'evidenza...

oggi(2008) si e' pienamente compiuto il raddoppio di prezzi dal 2001..

gia' nel 2004 si parlava di raddoppio ma in realta' erano raddoppiati solo le cena fuori, le pizze, la birra al pub.....quindi il raddoppio era limitato al commercio alimentare...
oggi il raddoppio puo' dirsi completato con i recenti aumenti di benzina, luce, pane, pasta, latte...oramai non c'e' nulla che non sia raddoppiato tranne i prodotti elettronici che grazie al progresso tecnologico calano costantemente...

tutto cio' e' incontrovertibile.

ora mi chiedo ma se tutto e' raddoppiato forse che anche il raddoppio degli immobili sia giustificato???

 

[giemmeppi]

ma come puoi essere cosi' bendato davanti all'evidenza...

oggi(2008) si e' pienamente compiuto il raddoppio di prezzi dal 2001..

gia' nel 2004 si parlava di raddoppio ma in realta' erano raddoppiati solo le cena fuori, le pizze, la birra al pub.....quindi il raddoppio era limitato al commercio alimentare...
oggi il raddoppio puo' dirsi completato con i recenti aumenti di benzina, luce, pane, pasta, latte...oramai non c'e' nulla che non sia raddoppiato tranne i prodotti elettronici che grazie al progresso tecnologico calano costantemente...

tutto cio' e' incontrovertibile.

ora mi chiedo ma se tutto e' raddoppiato forse che anche il raddoppio degli immobili sia giustificato???

non è proprio cosi, gli aumenti sono stati a macchia di lepoardo, anche le automobili non sono raddoppiate ad esempio (fatti tuoi poi se ti prendi la mini clubman e pretendi che costi come negli anni 60 la bianchina).... o gli elettrodomestici "bianchi" e l'energia (pago meno ora che in lire pensa te la bolletta della corrente)...

e ricorda che i prezzi non sono aumentati grazie ai redditi ma per i prestiti... sempre bolla resta. l'economia è un pallottoliere non un'emozione... il dramma è stato non il 2x per l'euro, ma il /1.000... eravamo abituati a ragionare in migliaia e non ci siamo mai abituati a fare la divisione, così, 300.000 euro di mutuo son sembrate bazzecole a molti... troppi erano invece... "e tanto sò 1.500 al mese"... no, sono 3 milioni... ma poi in fondo è ancora oltre il problema, la bolla ha colpito anche popoli extra-euro, suvvia, sii global e capirai!

 

[cavaliere bianco]

non è proprio cosi, gli aumenti sono stati a macchia di lepoardo, anche le automobili non sono raddoppiate ad esempio (fatti tuoi poi se ti prendi la mini clubman e pretendi che costi come negli anni 60 la bianchina).... o gli elettrodomestici "bianchi" e l'energia (pago meno ora che in lire pensa te la bolletta della corrente)...

e ricorda che i prezzi non sono aumentati grazie ai redditi ma per i prestiti... sempre bolla resta. l'economia è un pallottoliere non un'emozione... il dramma è stato non il 2x per l'euro, ma il /1.000... eravamo abituati a ragionare in migliaia e non ci siamo mai abituati a fare la divisione, così, 300.000 euro di mutuo son sembrate bazzecole a molti... troppi erano invece... "e tanto sò 1.500 al mese"... no, sono 3 milioni... ma poi in fondo è ancora oltre il problema, la bolla ha colpito anche popoli extra-euro, suvvia, sii global e capirai!

dici che i prezzi sono aumentati per i prestiti.....

puo' essere anche vero ma non per l'italia che, pure se negli ultimi anni ha aumentato il ricorso all'indebitamento, rimane un dei popoli meno indebitati e piu' risparmiatori al mondo.....



e poi il mio raddoppio ufficiale e' una media: ci sono cose che sono aumentate poco e cose che sono triplicate...in media direi che il raddoppio come media e' stato raggiunto..

 

[romaforever]

La bolla immobiliare e' a livello mondiale (anche se con eccezioni).
I motivi principali secondo me sono i tassi bassissimi del 2001 in poi (FED) che hanno creato una marea di liquidita' ed accesso facile al credito. Poi ci si sono messe anche le banche senza scrupoli che hanno prestato (specie in America) il 120% del valore della casa "contando" su una sua rivalutazione...

A questo aggiungiamo il forte sviluppo di Cina che ha provocato un maggiore uso di petrolio ed un suo incremento di prezzo. L'incremento di prezzo del petrolio e' stato anche dovuto al forte deprezzamento del dollaro e non solo alla domanda accresciuta della Cina.
Il dollaro si e' deprezzato a causa d una politica interna allegra di Bush (tagli ai super ricchi). Ma anche a causa del forte deficit americano con l'estero, aggravato dal dissanguamento finanziario in irak (la guerra costa parecchi miliardi di dollari all'anno).

In questo scenario l'aumento delle case, bene che misura la VERA inflazione, e' "naturale".

Per quanto riguarda specificatamente l'Italia, i prezzi sono di fatto raddoppiati quasi tutti, come anche i guadagni degli artigiani e dei professionisti in proprio che a loro volta hanno raddoppiato le tariffe. Per loro, dunque, non c'e' nessuna bolla: gli immobili e i guadagni sono proceduti di pari passo. Per la classe media e operaia c'e' stato invece un forte impoverimento. Immobili che prima costavano 20 anni di stipendi ora costano 40 anni di stipendi. In sostanza, il livello di poverta' delle classi medio/povere si e' DI MOLTO aggravato.

Questo per me e' quelllo che c'e' dentro la bolla immobiliare: un impoverimento della classe "debole" che non va ai ristoranti. Per inciso questo spiega anche perche' i ristoranti e pizzerie sono sempre "pieni": per ora la forte erosione di potere di acquisto ha colpito principalmente coloro che gia' non potevano consumare molto. Ma se continua cosi' anche la classe medio/ medio alta puo' alla lunga essere coinvolta.

L'errore dell'Italia (ripetuto da me all'infinito) e' non aver investito in educazione, ricerca, tecnologia. Dunque, le varie riprese mondiali saranno sempre meno "riprese" dall'Italia e invece le recessioni saranno amplificate in Italia. Il mercato azionario ha avuto un crollo del 20% di recente. Se le cose vanno come purtroppo sembra fra SEI MESI l'effetto sull'Italia sara' una forte CRISI....

 

[cavaliere bianco]

e poi sta cosa che gli stipendi siano rimasti gli stessi e' una gran frottola....
gli stipendi degli impiegati...forse.....ma vai a vedere se il reddito di un ristoratore o di un albergatore se negli ultimi 7 anni e' rimasto lo stesso....


la ricchezza non e' scomparsa, si e' semplicemente trasferita.....


"Non è questione di bastare ragazzo. Il denaro c'è ma non si vede. Qualcuno vince, qualcuno perde. Il denaro di per sè non si fa né si perde. Semplicemente si trasferisce da un'intuizione ad un'altra, magicamente. Quel quadro li', lo comprai dieci anni fa per 60 mila dollari. Oggi potrei rivenderlo a 600 mila. L'illusione è diventata realtà. E più reale lei diventa, più accanitamente la desiderano".


e aggiungo che questo trasferimento probabilmente e' anche positivo per il l'intero paese...puo' sembrare una visione cinica...ma e' andato nelle mani di chi e' piu' abituato a gestirlo e farlo fruttare.....

 

[giemmeppi]

dici che i prezzi sono aumentati per i prestiti.....

puo' essere anche vero ma non per l'italia che, pure se negli ultimi anni ha aumentato il ricorso all'indebitamento, rimane un dei popoli meno indebitati e piu' risparmiatori al mondo.....

e poi il mio raddoppio ufficiale e' una media: ci sono cose che sono aumentate poco e cose che sono triplicate...in media direi che il raddoppio come media e' stato raggiunto..

vedi, avendo tu vissuto solo un lungo ciclo espansivo, non ri-conosci le crisi... non è frutta, è il conto, spero, cioe l'economia generale non affonderà modello anni '70, ma per il mattone romano gonfiato è finita... pace, andiamo avanti, c'è tutta una vita da vivere

gli italiani sono poco indebitati? è una costante storica del dopoguerra

una costante l'abbiamo persa, la capacita di risparmio, per noi equivale a raddoppiare la percentuale di "carenza", soprattutto se chiude la festa dei mutui al 110%

le medie ufficiali dei redditi tengono conto del lavoro nero e persino criminoso, oltre che autonomo. lascia perdere quegli straccioni dei lavoratori a reddito fisso, se la sono cavata negli anni '70 se la caveranno anche stavolta, pagando duramente piu dei ricchi. è questa la variabile rispetto agli anni 90, ti voglio rassicurare, comincio a persuadermi che stavolta il centro crollera meno e piu tardi rispetto alla periferia, sei contento? il mondo resta dei ricchi anche col mattone sgonfio, stai tranquillo...

 

[giemmeppi]

redditi

riassumo bankitalia se te la sei persa:

al netto dell'inflazione

2000-2006

dipendenti: 0%
autonomi: +13%

a roma, deinflazionate, le case sono aumentate tra il 180 e il 350%... te pare normale a te? a me no.

aggiungo il tuo famoso "bonus roma" e ti propongo un:

dipendenti: +10%
autonomi: +25%

contento?

giustificami il +180/350 e ti chiedo in sposo, come potrei convincere tuo padre, che tipo è? mi presento in giacca e cravatta?

 

[giemmeppi]

inflazione

uh scusa dimenticavo aumento redditi romani + inflazione!!!

dunque

dipendenti 30%
autonomi 45%
immobili (media) 250%

allora ciccio come la mettiamo?

 

[cavaliere bianco]

se sono aumentati in quel modo c'era una giustificazione economica...i prezzi salgono se ci sono compratori disposti a privarsi di una certa quantita' di moneta in cambio del godimento di un bene(in questo caso immobili)...e quella giustificazione non mi pare cambiata...nei piani alti dove si decidono i prezzi intendo....

 

[romaforever]

Roma ha l'aggravante che un numero molto elevato di stranieri ha come desiderio di trasferirsi. Come la Toscana. Sono zone che risentono molto di fattori internazionali.

C'e' da dire che l'euro molto forte potrebbe ridurre la domanda di case a Roma da parte di extracomunitari con la grana (tipo americani non ricchissimi ma che cercano la casa per la vecchiaia). Dunque questo dovrebbe calmare una porzione della domanda di case a Roma

 

[giemmeppi]

Roma ha l'aggravante che un numero molto elevato di stranieri ha come desiderio di trasferirsi. Come la Toscana. Sono zone che risentono molto di fattori internazionali.

C'e' da dire che l'euro molto forte potrebbe ridurre la domanda di case a Roma da parte di extracomunitari con la grana (tipo americani non ricchissimi ma che cercano la casa per la vecchiaia). Dunque questo dovrebbe calmare una porzione della domanda di case a Roma

pero anche questa è una costante, fino al 1975 c'erano pure le baracche al centro (dietro san giovanni) di gente povera che emigrava dal sud e persino dal nord d'italia, mica erano zingari come adesso... la pressione abitativa a roma è eterna, dal 1870 (e infatti prima bolla: 1890 circa...)

gli americani, sono indeboliti dal dollaro, conosco anche stranieri di classe media che sono andati in provincia, i prezzi romani restano i piu alti dopo londra in europa, e comunque riguarda solo il centro, non conosco stranieri se non a trastevere aventino flaminio parioli monti, san giovanni manco la considerano... certo c'è un po mafia russa, ma la camorra è molta di piu, il pregio terrà, ecco UBH:

LA TRAGEDIA E' PER I POVERI, questa è la sola variabile di questa crisi

 

[giemmeppi]

se sono aumentati in quel modo c'era una giustificazione economica...i prezzi salgono se ci sono compratori disposti a privarsi di una certa quantita' di moneta in cambio del godimento di un bene(in questo caso immobili)...e quella giustificazione non mi pare cambiata...nei piani alti dove si decidono i prezzi intendo....

il romano medio, lascia perdere i quartieri alti, non ha usato i suoi di soldi, li ha presi a prestito, e le banche non mandano i picciotti certo, ma gli ufficiali giudiziari...

i piani alti decideranno presto massicci aumenti di reddito generalizzato? non mi pare...

i piani alti decidono i prezzi delle brioches, il prezzo del pane lo fanno i fornai, tanto caltagirone vende senza rimetterci a meno della metà di adesso, sai ch gli frega di salvare i prezzi dei poveracci hihi

 

[giemmeppi]

wow crucchi contro vecchietti inermi!

http://www.agi.it/news/notizie/200801301447-cro-rt11126-art.html