La domanda che piu' frequentemente ci si pone in fase di acquisto della casa, e' "quale sarebbe un prezzo corretto" ?
Con l'entrata in vigore dell'Euro, i prezzi delle case sono stati INGIUSTIFICATAMENTE raddoppiati nel corso di pochi mesi.
Il luogo comune dice che l'immobile e' l'investimento per eccellenza, che l'immobile non si svaluta mai, ecc...
Quanto sopra e' smentito dal mercato negli ultimi tempi, ma ammettiamo per un attimo che sia vero.
Supponiamo che nel 2001 un immobile valesse 200 milioni di lire.
Consideriamo poi che l'immobile costituisca un investimento il cui rendimento ANNUO sia ALMENO pari al tasso di sconto BCE (superiore quindi ai titoli di Stato a breve scadenza).
L'immobile avrebbe dovuto rivalutarsi ALMENO del:
2.75% nel 2002 (anno dell'entrata in circolazione dell'Euro).
2.00% nel 2003
2.00% nel 2004
2,25% nel 2005
3.50% nel 2006 (sono generoso visto che i tassi ad inizio anno erano al 2.25% e solo a fine anno al 3,5%)
4% nel 2007
Ne consegue che un appartamento che nel 2007 valeva 200 milioni di lire, adesso dovrebbe valere MINIMO 226.264.195 lire, pari a 116.855 Euro
Come sappiamo, invece, l'appartamento in questione varrebbe MINIMO 200 mila Euro, il che vuol dire che c'e' un +71% di rivalitazione che non si comprende da dove salti fuori.
Come ho detto chiaramente, 116.855 Euro e' la rivalutazione MINIMA che l'immobile avrebbe dovuto avere.
Posso essere daccordo con chi dice che pero' l'investimento nell'immobile deve rendere di piu' del titolo di stato a breve.
Benissimo...ma quanto di piu' deve rendere, o in quanto deve consistere la rivalutazione ?
Per giustificare il raddoppio del prezzo dal 2002 al 2008, la rivalutazione annua deve essere del 15% circa, ovvero un extra-rendimento annuo rispetto ai titoli di Stato a breve di oltre il 10%.
Francamente mi sembra troppo, anche perche' non mi risulta ci sia NULLA che sia cresciuto a tassi del 15% annuo nel periodo oggetto dell'osservazione....
Forse solo l'inflazione reale, ma noi siamo degli economisti seri, e per i nostri calcoli non teniamo conto del verbo dell'uomo della strada, ma solo dei dati ufficiali che parlano di inflazione sempre sotto al 3%.
Va infine notato che il prezzo degli immobili e' raddoppiato tra 2002 e 2003 ed e' rimasto stabile, per poi scendere a partire da fine 2006.
Attendo le vostre osservazioni.