E' possibile impoverirsi con gli immobili ? Storie vere e spunti di riflessione.

[Misia]

Chiaro semplicemente si ragionava sul fatto che dal 2018 al 2019 i prezzi sono in media saliti notevolmente, quindi è probabile che ci avresti guadagnato e non rimesso, ma mica potevi avere la sfera di cristallo... alla fine la prima casa non va trattata al 100% come un investimento e se ti servivano più mq hai fatto bene. A maggior ragione se hai venduto per ricomprare nella stessa città.

Mai trattata come un investimento, quando la comprai ragionai in termini di capitale disponibile, rata sostenibile, spese accessorie, zona e condominio. A posteriori direi che feci un buon investimento e il marito me ne rende grazia

 

[Misia]

Sì, esatto.

Diciamo che fino ai 5 anni rivendi come appena ristrutturato, dopo rivendi con uno sconto che può essere tra il 5 e il 10% e sale più passa il tempo rispetto all'ultima ristrutturazione.

Le parti strutturali (infissi, impianti, porte interne, pavimenti, sanitari, termosifoni, caldaie, ...) comunque hanno una vita utile di decine di anni (da 20 per le cose che durano meno come una caldaia in su fino anche a 50 per certi elementi come le ceramiche e/o gli elementi radianti). Quindi non è che perdono completamente di valore passato il quinquennio, semplicemente non sono più venduti come "nuovi".

ti sei saputo esprimere meglio di me, il concetto è proprio quello

 

[TrueBond]

Sì, esatto.

Diciamo che fino ai 5 anni rivendi come appena ristrutturato, dopo rivendi con uno sconto che può essere tra il 5 e il 10% e sale più passa il tempo rispetto all'ultima ristrutturazione.

Le parti strutturali (infissi, impianti, porte interne, pavimenti, sanitari, termosifoni, caldaie, ...) comunque hanno una vita utile di decine di anni (da 20 per le cose che durano meno come una caldaia in su fino anche a 50 per certi elementi come le ceramiche e/o gli elementi radianti). Quindi non è che perdono completamente di valore passato il quinquennio, semplicemente non sono più venduti come "nuovi".

A questo punto entra in campo la regola non scritta per "non farsi del male"; in una casa da "investimento" occorre evitare le ristrutturazioni e\o i miglioramenti il più possibile a meno che per insicurezza fino alla vendita o forse non farli mai (tanto se la casa piace l'acquirente la ristruttura con il suo gusto )?

 

[Misia]

Ah ok, allora capisco il tuo punto di vista.
Ci sta il ragionamento, credo però che casa tua vista la zona sarebbe cresciuta a prescindere.
Se poi hai incrociato i tuoi lavori con i gusti dell'acquirente hai sicuramente guadagnato un plus, brava!

forse sì o forse no. Io ho venduto solo perché mi servivano più mq, la casa l'avevo sistemata per viverci. Poi una serie di elementi hanno fatto sì che fosse un buon investimento

 

[123abc]

A questo punto entra in campo la regola non scritta per "non farsi del male"; in una casa da "investimento" occorre evitare le ristrutturazioni e\o i miglioramenti il più possibile a meno che per insicurezza fino alla vendita o forse non farli mai (tanto se la casa piace l'acquirente la ristruttura con il suo gusto )?

Ragionandoci per lungo tempo e a più riprese negli anni sono arrivato a teorizzare (poi non è detto che abbia ragione) che i migliori immobili da investimento sono quelli che hanno una ventina d'anni ma sono in buono stato, quindi con impianti, infissi, pavimenti ed altri elementi sani. Li compri a poco più di quelli completamente da rifare, pochi lavori di ristrutturazione (al max rifare un bagno senza toccare impianti ma solo rivestimenti e ceramiche, sostituire una caldaia, raschiare i parquet) e generano un reddito poco inferiore al nuovo (che non conviene quasi mai da mettere a reddito).

 

[european1]

in ogni caso il senso generale degli interventi dà il senso di negatività che c'è ora sull'immobiliare. Ricordo che una delle regole dell'investimento in generale è quello di comprare quando pochi lo fanno, solo così si può davvero guadagnare. Io personalmente sono convinto che se il mercato scende ancora un pò (diciamo 10-15% in tre-cinque anni di tempo) l'investimento immobiliare potrà dare belle soddisfazioni.

 

[Trico]

A questo punto entra in campo la regola non scritta per "non farsi del male"; in una casa da "investimento" occorre evitare le ristrutturazioni e\o i miglioramenti il più possibile a meno che per insicurezza fino alla vendita o forse non farli mai (tanto se la casa piace l'acquirente la ristruttura con il suo gusto )?

E' tutto relativo, quanto sconto ti dà comprare un rudere? Quanti soldi servono per ristrutturare (ci prendi le detrazioni in percentuale)? Riesci a ridurre al minimo le spese di ristrutturazione (conoscenze ecc.)? Dopo quanto rivendi? Da "investimento" intendi capitalizzare o mettere a reddito con un inquilino che non sai come tratterà la casa? ecc....

 

[TrueBond]

Ragionandoci per lungo tempo e a più riprese negli anni sono arrivato a teorizzare (poi non è detto che abbia ragione) che i migliori immobili da investimento sono quelli che hanno una ventina d'anni ma sono in buono stato, quindi con impianti, infissi, pavimenti ed altri elementi sani. Li compri a poco più di quelli completamente da rifare, pochi lavori di ristrutturazione (al max rifare un bagno, sostituire una caldaia, raschiare i parquet) e generano un reddito poco inferiore al nuovo (che non conviene quasi mai da mettere a reddito).

Nel senso che qualsiasi tipologia di conduttori lo rovinerebbe (esclusi gli affitti turistici a brevissimo) rendendo inutile il plus del nuovo?
A questo punto uno (negli immobili da investimento ) non dovrebbe MAI effettuare ristrutturazioni (inteso se l'immobile tiene) escluse quelle veramente necessarie ed ogni tanto una pittata.

 

[Flavio Ezio]

fortunatamente oggi viviamo in un modo dove non occorre esser sposati per il sesso...

Lol. Oggi? La put*ana è il lavoro più vecchio del mondo. E prima era pure totalmente legalizzato, pensa un po'.
Se invece stai parlando delle 'vecchiette' over 40, bè, se la danno di più è solo perché ce ne sono più single rispetto a prima, ma per puro sesso è sempre stato facile trovare qualche vecchio o brutto roito eh.

 

[el grinta]

A questo punto entra in campo la regola non scritta per "non farsi del male"; in una casa da "investimento" occorre evitare le ristrutturazioni e\o i miglioramenti il più possibile a meno che per insicurezza fino alla vendita o forse non farli mai (tanto se la casa piace l'acquirente la ristruttura con il suo gusto )?

Ci sono 2 linee di pensiero principali... o si vende Completamente Ristrutturato (e arredato) "Chiavi in Mano" ....

O si vende "Visto e piaciuto" .... con ristrutturazioni a carico dell'acquirente.....

io ho optato per questa seconda opzione ... visto che sto vendendo case anni 60 che richiederebbero troppi interventi per renderle presentabili ...

 

[123abc]

Nel senso che qualsiasi tipologia di conduttori lo rovinerebbe (esclusi gli affitti turistici a brevissimo) rendendo inutile il plus del nuovo?
A questo punto uno (negli immobili da investimento ) non dovrebbe MAI effettuare ristrutturazioni (inteso se l'immobile tiene) escluse quelle veramente necessarie ed ogni tanto una pittata.

Nel senso che il canone aggiuntivo che puoi richiedere se è tutto nuovo non compensa i maggiori costi a tirare tutto a nuovo.

Le ristrutturazioni fini di solito si fanno per abitarci, per l'affitto si ristruttura la sostanza (impianti, infissi, pavimenti, ceramiche) ma guardando sempre al budget.

 

[TrueBond]

E' tutto relativo, quanto sconto ti dà comprare un rudere? Quanti soldi servono per ristrutturare (ci prendi le detrazioni in percentuale)? Riesci a ridurre al minimo le spese di ristrutturazione (conoscenze ecc.)? Dopo quanto rivendi? Da "investimento" intendi capitalizzare o mettere a reddito con un inquilino che non sai come tratterà la casa? ecc....

Esempio (sulla scorta degli interventi di questo thread)

bilo non ristrutturato, compri ora , affitti a studenti per 40 anni , quando hai (70 anni?) rivendi dopo aver fatto un paio di interventi cosmetici (infissi, qualche pavimento, ultima rimbiancatura) . Inutile pare fare ristrutturazioni ogni 10 \15 anni che limano il ROI .

 

[TrueBond]

Ci sono 2 linee di pensiero principali... o si vende Completamente Ristrutturato (e arredato) "Chiavi in Mano" ....

O si vende "Visto e piaciuto" .... con ristrutturazioni a carico dell'acquirente.....

io ho optato per questa seconda opzione ... visto che sto vendendo case anni 60 che richiederebbero troppi interventi per renderle presentabili ...

In questo caso fino a che % di sconti accetteresti, proposta dal compratore?

 

[123abc]

Ci sono 2 linee di pensiero principali... o si vende Completamente Ristrutturato (e arredato) "Chiavi in Mano" ....

O si vende "Visto e piaciuto" .... con ristrutturazioni a carico dell'acquirente.....

io ho optato per questa seconda opzione ... visto che sto vendendo case anni 60 che richiederebbero troppi interventi per renderle presentabili ...

Dalle mie parti stanno venendo fuori figure interessanti di professionisti (geometri, architetti, etc.) che lavorando all'interno delle agenzie immobiliari o a stretto contatto con esse supportano l'acquirente che compra da ristrutturare fornendogli anche una consulenza di ristrutturazione e accompagnandolo fino a fine lavori (usando ovviamente le indicazioni del cliente come finiture e qualità dei materiali).

 

[123abc]

In questo caso fino a che % di sconti accetteresti, proposta dal compratore?

Più che di % bisognerebbe parlare di euro/mq. Rispetto ad uno ristrutturato medio, da ristrutturare sta intorno ai 500 euro/mq in meno.

 

[el grinta]

In questo caso fino a che % di sconti accetteresti, proposta dal compratore?

Dipende sempre da dove si trova la casa....

l'ultima casa che sto vendendo ... sono sceso progressivamente partendo da 120 (ultimamente mi ero adattato a chiedere sui 100)... accettando 1 proposta di 90.....

quindi la percentuale di sconto varia da oltre il 30% al 10 in base al prezzo di vendita che consideriamo...

l'immobile si trova in salento in zona con piccoli paesi senza particolari attrattive.... anche se a 10 minuti dal mare...

Casa in vendita da 4 o 5 anni senza praticamente proposte decenti ... con le indecenti che si sono contate sulle dita di 1 mano ... in media 1 proposta all'ANNO... da 70 fino ad 80 (rifiutate da me) ...

Alla fine... o Cedi o l'immobile ti resta sul Groppone...

 

[Andrluke]

Ti chiedo se si tratta di immobile in capoluogo ed in zone ben connesse coi trasporti (treni, strade) o la "casa nei boschi" dove ci si arriva solo con l'auto. La domanda riguarda la fattibilita' di "riattare" i classici "casolari" dei monti in affitti turistici e se ci possa essere una potenziale domanda (nazionale e internazionale)

cittadina di 30k abitanti ma molto vicino a Venezia e al Friuli. Ben connessa con i trasporti, soprattutto via treno.

 

[TrueBond]

Scusa ho letto ora la risposta.

Per come la vedo io si, è un po di quieto vivere.
Molte persone si sono talmente abituate al "sistema italia" dove ogni cosa può andare male da un momento all'altro che se c'è un qualunque evento sicuro ci si attaccano a prescindere che abbia senso o no.

Non è nemmeno il primo caso simile che ho sentito. I miei genitori per esempio vivono in una piccola città (50.000 abitanti) e mi raccontano spesso degli amici che hanno locali commerciali affittati in centro.
A quanto pare più di una persona afferma che il proprio "inquilino" non paga tutti gli affitti perchè semplicemente gli affari vanno male, generalmente pagano 1 mese su 2, e che loro non fanno nulla e gli va bene cosi.

Perchè il ragionamento è che in questo modo hanno la certezza che un'entrata sicura fissa ci sia (con cui almeno pagare le tasse) mentre se provassero a mandarli via si ritroverebbero in una situazione dove:
-il tizio potrebbe smettere proprio di pagare anche quell'affitto su 2
-ci vorrebbe una quantità di tempo indefinito
-prorpio perchè i negozi in generale vanno male potrebbero volerci altri mesi per riaffittarlo.

Quindi morale della favola c'è un sacco di gente che attualmente si prende la metà degli affitti e gli va bene cosi perchè è terrorizzata che potrebbero volerci anni per riavere un'entrata fissa effettiva.

E la cosa assurda è che stiamo parlando di negozi nella via centrale della città. Chi ha comprato quei locali tempo fa mai avrebbe immaginato che un locale in pieno centro in futuro avrebbe dato quei problemi.

Analisi esplorativa da continuare sul "sistema italia" Ti chiedo se si tratta di un paese del nord , centro o sud o (isole) ben connesso o un poco isolato.

 

[freetimenow]

Il mio peggiore affare immobiliare

Do un contributo a questo Thread raccontando il peggiore affare immobiliare della mia vita.
Ho acquistato un appartamento di circa 60 mq in una zona centrale di Roma pagandolo 300K esattamente la settimana prima del fallimento di Lehman Brothers.
Ero convinto che stavo facendo un ottimo affare perche l'appartamento era stimato sui 350K e l'ho preso a quel prezzo perche il venditore si era incastrato nell'acquisto di un altro immobile e aveva bisogno di vendere e rogitare nel giro max di due settimane e non poteva aspettare nessun compratore di quelli classici con il mutuo … e quindi alla fine accetto i miei 300 sull'unghia.

Oggi penso che il valore commerciale sia qualcosa tra i 220 e 250 …. quindi una bella perdita.

Pero'.... faccio qualche ulteriore considerazione.

1. non ho nessuna intenzione di vendere, quindi la perdita e' "teorica" quanto perdero' quando vendero' effettivamente (forse i miei eredi) e' tutto da vedere.
2. l'appartamento e' affittato a 12K annui ad affittuario amico che ci gestisce un BB e che non mi da nessun problema. considerando tasse e un minimo di accantonamenti per future ristrutturazioni stimo un netto di 7,5K annui. Considerando un investimento complessivo di 320K (tasse) mi viene un rendimento di 2,34%. Una vera schifezza. Comunque oggi non esiste nessun investimento reddito fisso investment grade in euro che dia il 2,3 netto, e nemmeno ci avviciniamo.
3. Se non avessi fatto questo affare (comunque sbagliato) cosa avrei potuto fare con I miei 300K nell'autunno del 2008? Borsa Italiana (avrei perso quasi tutto) Borsa USA (avrei perso un 50% e oltre, poi avrei dovuto essere cosi bravo da tenere duro e recuperare negli anni successivi … non ne sono sicuro) Bond anche li perdite nell'immediato pesanti …. magari li penso che avrei tenuto duro …. comunque chissa… tenermeli sul conto e aspettare due o tre anni … la mossa giusta ma sfera di cristallo?

Insomma alla fine penso che tutto sommato non e' andata malissimo. Certo quelli bravi … e sopratutto quelli con la sfera di cristallo avrebbero fatto meglio… chissa.

 

[TrueBond]

Do un contributo a questo Thread raccontando il peggiore affare immobiliare della mia vita.
Ho acquistato un appartamento di circa 60 mq in una zona centrale di Roma pagandolo 300K esattamente la settimana prima del fallimento di Lehman Brothers.
Ero convinto che stavo facendo un ottimo affare perche l'appartamento era stimato sui 350K e l'ho preso a quel prezzo perche il venditore si era incastrato nell'acquisto di un altro immobile e aveva bisogno di vendere e rogitare nel giro max di due settimane e non poteva aspettare nessun compratore di quelli classici con il mutuo … e quindi alla fine accetto i miei 300 sull'unghia.

Oggi penso che il valore commerciale sia qualcosa tra i 220 e 250 …. quindi una bella perdita.

Pero'.... faccio qualche ulteriore considerazione.

1. non ho nessuna intenzione di vendere, quindi la perdita e' "teorica" quanto perdero' quando vendero' effettivamente (forse i miei eredi) e' tutto da vedere.
2. l'appartamento e' affittato a 12K annui ad affittuario amico che ci gestisce un BB e che non mi da nessun problema. considerando tasse e un minimo di accantonamenti per future ristrutturazioni stimo un netto di 7,5K annui. Considerando un investimento complessivo di 320K (tasse) mi viene un rendimento di 2,34%. Una vera schifezza. Comunque oggi non esiste nessun investimento reddito fisso investment grade in euro che dia il 2,3 netto, e nemmeno ci avviciniamo.
3. Se non avessi fatto questo affare (comunque sbagliato) cosa avrei potuto fare con I miei 300K nell'autunno del 2008? Borsa Italiana (avrei perso quasi tutto) Borsa USA (avrei perso un 50% e oltre, poi avrei dovuto essere cosi bravo da tenere duro e recuperare negli anni successivi … non ne sono sicuro) Bond anche li perdite nell'immediato pesanti …. magari li penso che avrei tenuto duro …. comunque chissa… tenermeli sul conto e aspettare due o tre anni … la mossa giusta ma sfera di cristallo?

Insomma alla fine penso che tutto sommato non e' andata malissimo. Certo quelli bravi … e sopratutto quelli con la sfera di cristallo avrebbero fatto meglio… chissa.

Leggendo con attenzione la tua storia; hai poi deciso di fare altri acquisti immobiliari per investimento e come sono andati?