Estinguere il mutuo o no ?

[Moxie]

Dipende dal % di tasso del mutuo quindi?

Il fatto di reinvestire quanto risparmiato con l'estinzione anticipata è interessato ma ancora non sono in grado di capire come calcolarlo

 

[albertinho]

considera anche che ci sono dei mutui che estinguendo parzialmente vai a ridurre la durata (e la rata diminuisce di poco) altri invece in cui la durata rimane la stessa e la rata dimunuisce più sensibilmente ... devi vedere che cosa prevede il tuo mutuo

 

[ricpast]

Contenti di aver chiuso il variabile eh?

 

[mcmlxxiv]

Scusate ho letto tutto il thread ma per sicurezza vorrei sottoporvi anche il mio caso.

Mutuo trentennale ipotecario a tasso fisso iniziato a novembre 2009
Capitale residuo: €127.000 circa (su €135.000 iniziale)
Tasso Annuo di Interesse: 4,574%

Mi pare di capire che un tasso come questo, relativamente alto, e il fatto che io sia relativamente agli inizi del mutuo, potendo farlo mi converrebbe estinguerlo completamente?

Grazie e scusate per l'eventuale ovvietà della domanda.

 

[tanduri]

nel senso che vorresti stinguere totalmente?
beh risparmieresti tutti gli interessi del mutuo a cui devi togliere le mancate detrazioni.

 

[mcmlxxiv]

Sì esatto vorrei estinguere totalmente.

Gli interessi totali legati a mio mutuo sono 113'400, di cui 20'000 circa già pagati e 93'400 ancora da pagare (su un capitale residuo di 127'000).

A me pare che la scelta di estinguere, non avendo particolari problemi di liquidità, sia chiara.

Ma se mi sfugge qualcosa...

 

[Luigi1979]

Salve a tutti, avrei bisogno di un chiarimento!!! La situazione è la seguente: nel 2007 i miei genitori stipulano un mutuo decennale su un c/c postale cointestato, dopo un paio di anni mio padre viene a mancare, su sciagurato consiglio del direttore dell'ufficio postale rimane tutto invariato sia l'intestazione del c/c e ovviamente il mutuo!!!! evidenzio inoltre che nel mutuo c'è un' ipoteca su una casa che era di proprietà di mio padre ma che ora è passata a mia madre e a noi due fratelli. Adesso vorremo estinguere il mutuo, potrebbe emergere qualche irregolarità ed incappare in qualche problema/ammenda ecc.? o sarebbe meglio che lasciassimo così ed aspettare la naturale scadenza? grazie a tutti...

 

[snapjibe]

Salve a tutti, avrei bisogno di un chiarimento!!! La situazione è la seguente: nel 2007 i miei genitori stipulano un mutuo decennale su un c/c postale cointestato, dopo un paio di anni mio padre viene a mancare, su sciagurato consiglio del direttore dell'ufficio postale rimane tutto invariato sia l'intestazione del c/c e ovviamente il mutuo!!!! evidenzio inoltre che nel mutuo c'è un' ipoteca su una casa che era di proprietà di mio padre ma che ora è passata a mia madre e a noi due fratelli. Adesso vorremo estinguere il mutuo, potrebbe emergere qualche irregolarità ed incappare in qualche problema/ammenda ecc.? o sarebbe meglio che lasciassimo così ed aspettare la naturale scadenza? grazie a tutti...

Al posto tuo andrei da un Notaio di fiducia (per esempio quello presso il quale hai stipulato il mutuo) e gli farei le domande che stai facendo qui.
Personalmente se hai i soldi ti consiglio di estinguere il mutuo, sono tempi un po' strani con le banche.
Di sicuro NON lascerei stare le cose come stanno.
Nel caso di estinzione del mutuo fatti seguire passo passo dal Notaio.
Ciao

 

[tanduri]

@ mcl..
Purtroppo la convenienza di avere estinto o, in alternativa, investito un certo capitale la si vedrebbe solamente a posteriori perchè, rispetto ad un mutuo variabile, nel tuo caso, essendo unmutuo a tasso fisso (certo), esiste la sola incognita del tasso di remunerazione dell'investimento alternativo che ci impedisce di predeterminare la convenienza o meno.
ti faccio un esempio di quello che ti voglio dire..
come giustamente dici il tuo fisso al 4,57% ti porterà a dover corrispondere ancora circa 94.000 euro in circa ancora 27 anni dei quali 15.600 ti ho calcolato che ti vengono rimborsati; quindi se estingui risparmi 78.400 euro "investencdo" per 27 anni 127.000 euro.
un CD per 27 anni al 1,79% ti renderebbe gli stessi interessi.
l'estinzione ti fa risparmiare sempre meno interessi nel tempo mentre il CD ti remunera ad interesse composto.
l'ulteriore vantaggio del NON esinguere è di tenersi a dsposizione la prorpia liquidità potenzialemnte utile per ogni emergenza famigliare eventuale; al contrario, il fattore pratico e psicologico di estinguere per sempre il debito non è da sottovalutare.

@ Luigi..
di quanto debito residuo si tratta?
che tipo di mutuo?...fisso?.. con che tasso?

 

[w_l_f]

Considerando che ho un mutuo variabile "agganciato" all'Euribor 1M + spread 1,10% -per un residuo di circa €111.000 per i prox 15 anni- e un CD rende 3,75% lordi (come ad esempio Rendimax Like) quale sarebbe il valore Euribor al quale mi converrebbe estinguere parzialmente?

Ringrazio anticipatamente chi mi aiuterá a calcolare il mio valore di "pareggio"!

 

[Phoenix_]

Considerando che ho un mutuo variabile "agganciato" all'Euribor 1M + spread 1,10% -per un residuo di circa €111.000 per i prox 15 anni- e un CD rende 3,75% lordi (come ad esempio Rendimax Like) quale sarebbe il valore Euribor al quale mi converrebbe estinguere parzialmente?

Ringrazio anticipatamente chi mi aiuterá a calcolare il mio valore di "pareggio"!

a occhio almeno il 3%

 

[snapjibe]

La durata residua è 10 anni per un capitale residuo di € 42.000 TASSO VARIABILE al momento 4,8% circa

che dite estinguo il mutuo ???

Secondo me si e anche rapidamente.

42.000 Euro se ce li hai sono il prezzo di una BMW Serie 3 nemmeno troppo accessoriata.
Per di più hai un tasso variabile.
Levati dai piedi le banche, l'ipoteca e tutti i cavilli che possono essere tirati fuori da banche con management e bilanci palesemente inadeguati.

Per me vale sempre la regola: "Chi non ha debiti è già un uomo ricco"

Ciao

 

[tanduri]

Secondo me si e anche rapidamente.

42.000 Euro se ce li hai sono il prezzo di una BMW Serie 3 nemmeno troppo accessoriata.
Per di più hai un tasso variabile.
Levati dai piedi le banche, l'ipoteca e tutti i cavilli che possono essere tirati fuori da banche con management e bilanci palesemente inadeguati.

Per me vale sempre la regola: "Chi non ha debiti è già un uomo ricco"

Ciao

beh, w_f_l ha la possibilità di estinguere ma economicamente gli conviene "investire" al 3,75% lordo visto che il tasso di ammortamento del mutuo è del 1,25% netto. Oltretutto i conti deposito remunerano ad interessi composti mentre l'estinzione parziale di un mutuo remunera ad interessi semplici.

A parte la sconvenienza economica di estinguere, non capisco la pressione psicologica di doverlo fare addirittura "rapidamente" come gli consigli; oltretutto parliamo di una estinzione parziale.

Generalmente consiglio il contrario: di questi tempi è meglio tenersi in tasca (nel conto deposito) la liquidità a disposizione anche se economicamente ci vado pari e patta. Una crisi economica famigliare deve essere sempre scongiurata ma anche considerata ammissibile.

Estinguere un mutuo dove ci rimetto economicamente per effetto di un tasso minore e anche di parziali mancate detrazioni in un momento molto critico come quello che stiamo vivendo togliendosi liquidità preziosa per una X emergenza potenziale futura, secondo me non è la migliore delle strategie, anzi.. la peggiore.

comunque..
ognuno è giusto che la pensi in modo diverso, ci mancherebbe.

 

[tanduri]

Considerando che ho un mutuo variabile "agganciato" all'Euribor 1M + spread 1,10% -per un residuo di circa €111.000 per i prox 15 anni- e un CD rende 3,75% lordi (come ad esempio Rendimax Like) quale sarebbe il valore Euribor al quale mi converrebbe estinguere parzialmente?

Ringrazio anticipatamente chi mi aiuterá a calcolare il mio valore di "pareggio"!

La tua domanda è apparentemente molto semplice ma la risposta è straricca di sfumature; siamo di fronte a 2 diverse variabili in gioco:
- tasso del mutuo incerto durante i 15 anni essendo un variabile
- tasso di remunerazione del CD incerto per i 15 anni a venire

andiamo con ordine e proviamo a semplificare e circoscrivere le variabili relegando i calcoli al solo primo anno.

tasso mutuo = circa 1,3% (eur + spread 1,1%)
tasso CD = circa 3% netto (?)

ammettiamo di estinguere 10mila euro:
con un tasso del 1,3% su 111mila euro pagherei 1.403€ di interessi mentre su 101mila ne pago 1.276; quindi se io estinguo 10mila euro su 111mila di residuo risparmio nel primo anno 127€.
Evitando di pagare 127€ però, evito anche di farmi rimborsare il 19% di interessi passivi e quindi in realtà la mia estinzione di 10.000 mi avrà fatto risparmiare solo 103€ (127 - 24€).

E' ovvio che un CD del 3% per un capitale investito di 10.000 mi rende 300€ e quindi l'investimento conviene.

Ora per rispondere alla tua domanda andiamo a calcolarci quale tasso di mutuo dovrei avere per uguagliare il rendimento dei 300€ del CD.

se immetto in una calcolatrice mutui un tasso del 3% è vero che l'estinzione mi fa risparmiare circa 300€ ma ai quali devo sottrarre 57€ del mancato parziale rimborso degli interessi passivi portati in detrazione annuale.
di conseguenza l'estinzione mi rende 243€ e non 300 come il CD.

il tasso che egualgia rendimento CD con risparmio interessi (al netto delle detrazioni) sarà quindi il 3,7% circa.

di conseguenza se hai uno spread del 1,1%..
l'euribor medio che deve verificarsi per rendere ugualmente conveniente l'estinzione e l'investimento sul CD al 3% è del 2,6%..MEDIO nell'arco dell'anno.

Ora aggiungiamo una variabile importante per capire l'effetto nel tempo di una estinzione, il tempo; ovvero che lo stesso fatto lo calcoliamo su una porzione di tempo più lunga di un solo primo anno.
Infatti una estinzione ha effetto per tutta la durata dell'ammortamento e non solo per il primo anno.

ammettiamo che tu possa investire per 3 anni al 3% nel CD..
è una ipotesi perchè non sappiamo se lo stesso tasso di remunerazione ti sarà contrattualizzato anche negli anni a venire ma fermiamo la boccia per 3 anni..
il rendimento di 10mila euro al 3% in 3 anni su un CD è di 927 euro..
che comporta un euribor "necessario" sul tuo mutuo ancora più alto: 2,9% (tasso 4%).

infine prova ad allungare l'ipotesi di confronto per tutta la durata dell'ammortamento 15 anni ipotizzando un tasso medio X del tuo mutuo variabile; facciamo finta che il tuo mutuo sia ad un tasso medio (o semplificando che sia a tasso fisso) del 5%..

i tuoi 10.000 usati per estinguere ti fanno risparmiare i 15 anni 4.208€ che diventano 3.805 euro al netto delle parziali mancate detrazioni annuali.
qual'è il tasso di remunerazione CD necessario per ottenere in 15 di investimento quei 3.800 euro?.... il 2,17%.
In teoria quindi se io avessi un fisso al 5% ed in altrenativa mi fosse offerto un CD ad un tasso anche di molto minore per tutta la durata... mi conviene investire.

quest'ultimo risultato significa che prima di estinguere evitando di investire in un buon CD bisogna pensarci bene e se guardi altre discussioni, ne abbiamo già parlato più volte.

in tutto questo marasma matematico utile a capire come sono le regole del gioco e come interfacciare gli investimenti (interessi composti) con le estizioni (interessi semplici), ognuno deve tagliare e conservare quello che serve a soddisfare e coltivare le proprie convinzioni; la pratica comune, cosa è meglio per ognuno di noi in base alla propria situazione deve tener conto solo parzialmente della pura matematica.

ciao.

 

[w_l_f]

La tua domanda è apparentemente molto semplice ma la risposta è straricca di sfumature; siamo di fronte a 2 diverse variabili in gioco:
- tasso del mutuo incerto durante i 15 anni essendo un variabile
- tasso di remunerazione del CD incerto per i 15 anni a venire

andiamo con ordine e proviamo a semplificare e circoscrivere le variabili relegando i calcoli al solo primo anno.

tasso mutuo = circa 1,3% (eur + spread 1,1%)
tasso CD = circa 3% netto (?)

ammettiamo di estinguere 10mila euro:
con un tasso del 1,3% su 111mila euro pagherei 1.403€ di interessi mentre su 101mila ne pago 1.276; quindi se io estinguo 10mila euro su 111mila di residuo risparmio nel primo anno 127€.
Evitando di pagare 127€ però, evito anche di farmi rimborsare il 19% di interessi passivi e quindi in realtà la mia estinzione di 10.000 mi avrà fatto risparmiare solo 103€ (127 - 24€).

E' ovvio che un CD del 3% per un capitale investito di 10.000 mi rende 300€ e quindi l'investimento conviene.

Ora per rispondere alla tua domanda andiamo a calcolarci quale tasso di mutuo dovrei avere per uguagliare il rendimento dei 300€ del CD.

se immetto in una calcolatrice mutui un tasso del 3% è vero che l'estinzione mi fa risparmiare circa 300€ ma ai quali devo sottrarre 57€ del mancato parziale rimborso degli interessi passivi portati in detrazione annuale.
di conseguenza l'estinzione mi rende 243€ e non 300 come il CD.

il tasso che egualgia rendimento CD con risparmio interessi (al netto delle detrazioni) sarà quindi il 3,7% circa.

di conseguenza se hai uno spread del 1,1%..
l'euribor medio che deve verificarsi per rendere ugualmente conveniente l'estinzione e l'investimento sul CD al 3% è del 2,6%..MEDIO nell'arco dell'anno.

Ora aggiungiamo una variabile importante per capire l'effetto nel tempo di una estinzione, il tempo; ovvero che lo stesso fatto lo calcoliamo su una porzione di tempo più lunga di un solo primo anno.
Infatti una estinzione ha effetto per tutta la durata dell'ammortamento e non solo per il primo anno.

ammettiamo che tu possa investire per 3 anni al 3% nel CD..
è una ipotesi perchè non sappiamo se lo stesso tasso di remunerazione ti sarà contrattualizzato anche negli anni a venire ma fermiamo la boccia per 3 anni..
il rendimento di 10mila euro al 3% in 3 anni su un CD è di 927 euro..
che comporta un euribor "necessario" sul tuo mutuo ancora più alto: 2,9% (tasso 4%).

infine prova ad allungare l'ipotesi di confronto per tutta la durata dell'ammortamento 15 anni ipotizzando un tasso medio X del tuo mutuo variabile; facciamo finta che il tuo mutuo sia ad un tasso medio (o semplificando che sia a tasso fisso) del 5%..

i tuoi 10.000 usati per estinguere ti fanno risparmiare i 15 anni 4.208€ che diventano 3.805 euro al netto delle parziali mancate detrazioni annuali.
qual'è il tasso di remunerazione CD necessario per ottenere in 15 di investimento quei 3.800 euro?.... il 2,17%.
In teoria quindi se io avessi un fisso al 5% ed in altrenativa mi fosse offerto un CD ad un tasso anche di molto minore per tutta la durata... mi conviene investire.

quest'ultimo risultato significa che prima di estinguere evitando di investire in un buon CD bisogna pensarci bene e se guardi altre discussioni, ne abbiamo già parlato più volte

in tutto questo marasma matematico utile a capire come sono le regole del gioco e come interfacciare gli investimenti (interessi composti) con le estizioni (interessi semplici), ognuno deve tagliare e conservare quello che serve a soddisfare e coltivare le proprie convinzioni; la pratica comune, cosa è meglio per ognuno di noi in base alla propria situazione deve tener conto solo parzialmente della pura matematica.

ciao.

Thanks tanduri!

Mi hai dato la lettura "scientifica" di ció che a "naso" immaginavo. Quindi finché l'Euribor 1m rimane sotto il 4% sicuramente non penseró ad un'estinzione!

Ottimo consiglio che dovrebbe far riflettere tutti i mutuati "tentati" ad estinguere!

Ciao e grazie ancora!

 

[tanduri]

ok, piacere mio..

 

[AntonioCr.]

Salve, vorrei sottoporre alla vostra attenzione la mia situazione.

Mutuo trentennale acceso nel 2012.
Tasso fisso al 6%
capitale residuo: euro 60.000
rata: 375 euro.

Sto valutando l'ipotesi di una surroga con tasso misto.
Potrei avere la possibilità di estinguerlo entro 3-4 anni.
Mi converrebbe?
Grazie