Estinzione anticipata di un mutuo ipotecario

[romaforever]

Se uno non ha la certezza di fare rendimenti superiori a quello di costo del mutuo, allora CONVIENE DARE QUANTO PIU' CAPITALE POSSIBILE ALLA BANCA IN MODO DA PAGARE MOLTO MENO INTERESSI.

Sul mutuo alla francese c'e' molta ignoranza e malafede. Da un punto di vista intuitivo, il mutuo alla francese si puo' spiegare cosi':

Supponiamo che il mutuo sia di 100000 euro. Supponiamo che il tasso equivalente mensile sia dello 0.2% (non lo facciamo variare per convenienza di discussione). Supponiamo anche che la rata mensile (costante, avendo assunto costante il tasso MA NON CONSTANTE L'AMMONTARE DELLA QUOTA INTERESSI E CAPITALE! SOLO LA LORO SOMMA E' COSTANTE!!!!) sia pari a 500 Euro.

Ecco come le rate cambaino SENZA ABBATTIMENTI DI CAPITALE

Rata # 1: quota interessi = debito residuo * tasso mensile /100 = 100000*0.2/100 = 200
quota capitale ad abbattere il debito = rata = quota interessi = 500 - 200 = 300
Debito residuo dopo la prima rata = 100000 - 300 = 99700

Rata # 2: quota interessi = debito residuo * tasso mensile /100 = 99700*0.2/100 = 199.40
quota capitale ad abbattere il debito = rata = quota interessi = 500 - 199.40 = 300.60

Debito residuo dopo la seconda rata = 99700 - 300.60 = 99399.40

Rata # 3: quota interessi = debito residuo * tasso mensile /100 = 99399.40*0.2/100 = 198.80
quota capitale ad abbattere il debito = rata = quota interessi = 500 - 198.80 = 301.20

Debito residuo dopo la terza rata = 99399.40 - 301.20 = 99098.2


Dopo 3 rate si sono pagati alla banca i seguenti interessi:
200 + 199.40 + 198.80 = 598.2

Cosa abbiamo imparato da questo esempio?

1) Anche assumendo il tasso costante, la quota interessi DIMINUISCE con il passare del tempo
2) La quota capitale rimborsata AUMENTA con il passare del tempo.
3) Non e' concettualmente corretto "sperare" o richiedere un ricalcolo degli interessi alla banca: per il periodo passato abbiamo usufruito di somme che non avevamo e il prestito doveva essere remunerato correttamente con gli interessi calcolati come sopra. Per inciso, come si calcola la rata dipende dal numero di anni ed ho postato la cosa altre volte nel forum.

Ecco come le rate cambaino CON ABBATTIMENTI DI CAPITALE

Supponiamo che ad ogni rata si abbia un abbattimento EXTRA di capitale per un importo di 10 euro. Ripetiamo dunque il conteggio:

Rata # 1: quota interessi = debito residuo * tasso mensile /100 = 100000*0.2/100 = 200
quota capitale ad abbattere il debito = rata = quota interessi = 500 - 200 = 300
Abbattimento extra di capitale = 10
Debito residuo dopo la prima rata = 100000 - 300 - 10= 99690

Rata # 2: quota interessi = debito residuo * tasso mensile /100 = 99690*0.2/100 = 199.38
quota capitale ad abbattere il debito = rata = quota interessi = 500 - 199.38 = 300.62

Debito residuo dopo la seconda rata = 99690 - 300.62 = 99389.38

Rata # 3: quota interessi = debito residuo * tasso mensile /100 = 99389.38*0.2/100 = 198.78
quota capitale ad abbattere il debito = rata = quota interessi = 500 - 198.78 = 301.22

Debito residuo dopo la terza rata = 99389.38- 301.22 = 99088.16


Dopo 3 rate si sono pagati alla banca i seguenti interessi:
200 + 199.38 + 198.78 = 598.16


Cosa abbiamo dunque imparato qui?
Abbattendo il capitale l'ammontare di interessi pagato alla banca DIMINUISCE.

Non e' difficile dimostrare che a meno che uno non sappia far fruttare i soldi con tassi piu' altri di quello del mutuo conviene ABBATTERE QUANTE QUOTE DI CAPITALE POSSIBILE IL PIU' PRESTO POSSIBILE. QUESTO DISCORSO VALE A PRESCINDERE DAL FATTO CHE SI E' ALL'INIZIO O ALLA FINE DEL MUTUO

 

[amartya78]

3) Non e' concettualmente corretto "sperare" o richiedere un ricalcolo degli interessi alla banca: per il periodo passato abbiamo usufruito di somme che non avevamo e il prestito doveva essere remunerato correttamente con gli interessi calcolati come sopra. Per inciso, come si calcola la rata dipende dal numero di anni ed ho postato la cosa altre volte nel forum.

Mi spiace ma su questo punto dissento, per due ordini di motivi:

1) Non c'è equivalenza matematica, quando non si opta per il ricalcolo del mutuo in caso di estinzione anticipata del mutuo, infatti gli interessi pagati sono calcolati e quindi funzione nel caso specifico non del quantum richiesto ma dal timing. Ciò che cambia nell'estinzione anticipata non è l'ammontare ma il tempo. Il venir meno dell'equivalenza matematica, sarebbe già sufficiente a smontare ogni pretesa teorica addotta dall'istituzione finanziaria.

2) Il tasso di interesse applicato dalla banca non è quello a cui si rifinanzia presso le banche centrali, ma è quello più uno spread, lo spread in termini teorici, pratici e tecnici prezza una ed una sola variabile il rischio. Il venir meno del rischio a seguito di estinzione anticipata del mutuo dovrebbe essere in linea teorica, propedeutico ad un abbattimento del prezzo al rischio sostenuto dal debitore anche ex post.


Da cui segue che se applicassimo il principio del fair value, non solo l'estinzione anticipata del mutuo indurrebbe in automatico il ricalcolo degli interessi su una duration minore, ma anche, sebbene ex post, il ricalcolo del prezzo al rischio sostenuto dal debitore.

D'altra parte in caso di posticipazione della rata da parte del debitore dovrebbe seguire un'aumento dello spread, poichè aumenta il rischio implicito, misura quest'ultima comunque prevista dalla banca attraverso la risoluzione del contratto di mutuo.

Ritornando al concetto iniziale, non ho dubbi che sia una pratica esercitata da una asimmetria dei rapporti di forza e da scarsa vigilinanza delle autorità competenti in materia di analisi degli strumenti finanziari.

Giocoforza se così stanno le cose, è evidente che il decreto Bersani in materia di estinzione anticipata dei mutui è assolutamente uno specchietto per le allodole, una autentica .............................-


Sono curioso di sapere cosa succede nel resto del mondo. Mi informerò e vi farò sapere

 

[romaforever]

Le tue discussioni sono in linea di principio condivisibili. Ma tu accetti il mutuo per una durata prefissata da contratto...

Le banche sono truffatrici: vedere mio post sul mio caso

 

[housecrash]

e figurati nel 2012-2015 cosa sarà

Chissà perchè non si presenta nessuno che dice di aver estinto il mutuo 2006-2031

 

[g_m_p]

Chissà perchè non si presenta nessuno che dice di aver estinto il mutuo 2006-2031

non si presenta nessuno oggi, o non si presenterà nessuno nel 2012-15? o tutte e due?

 

[tugurio]

non si presenta nessuno oggi, o non si presenterà nessuno nel 2012-15? o tutte e due?

effettivamente che non si presenti oggi non è strano - io stesso ho sulle spalle un bel mutuo ventennale acceso nel 2005 con quota residua di 230k e al momento non penso proprio di estinguerlo- perchè ai tassi correnti comprendo bene lo stare alla finestra... la rata di giugno era all'1.46, ed anche se sale di qualche punto lo scenario non cambia di molto.
Diverso ovviamente il discorso nel momento in cui i tassi dovessero cominciare a salire sul serio, e non di qualche frazione.

 

[housecrash]

effettivamente che non si presenti oggi non è strano - io stesso ho sulle spalle un bel mutuo ventennale acceso nel 2005 con quota residua di 230k e al momento non penso proprio di estinguerlo- perchè ai tassi correnti comprendo bene lo stare alla finestra... la rata di giugno era all'1.46, ed anche se sale di qualche punto lo scenario non cambia di molto.
Diverso ovviamente il discorso nel momento in cui i tassi dovessero cominciare a salire sul serio, e non di qualche frazione.

Bene, quindi prendiamo atto che tutti i mutuati 2005-2007 "stanno bene" e non hanno bisogno di altre moratorie

 

[tugurio]

Bene, quindi prendiamo atto che tutti i mutuati 2005-2007 "stanno bene" e non hanno bisogno di altre moratorie

calma
star bene è un'altra cosa.... se si è perso il lavoro si sta male a prescindere, mutuo o non mutuo.
dico che solo la scelta di estinguere un mutuo TV coi tassi all'1.50 (e con un costo netto ancora più basso per la deducibilità) non brilla per tempismo... ovvio che non dura all'infinito, e che questo non è un argomento per accendere mutui ADESSO.
però c'è un timing giusto per tutto.


.... questo discorso non ha nulla a che vedere con chi nel 2005-07 ha aperto mutui per il 120% del costo dell'abitazione, impegnando il 60% delle entrate... questi si troveranno in difficoltà sempre e comunque, qualunque sia il livello dei tassi correnti.