Un gap del 20% separa ancora domanda e offerta. Una riconferma, dunque, quella che emerge dall'Osservatorio nazionale Fiaip presentato in queste ore e che Il Sole 24 Ore è in grado di anticipare. Dall'analisi del mercato immobiliare di 14 citta' italiane emerge che nel 2011 il mattone ha vissuto una fase di decisa contrazione, e il divario tra valori di offerta e prezzi considerati equi dagli acquirenti e' ancora molto ampio.
Viene quindi sostanzialmente riconfermata la posizione dell'associazione già evidenziata un anno fa. La Fiaip e' stata una dei primi protagonisti del comparto a invocare un repricing per far ripartire un mercato già ingessato da parecchi mesi.
Oggi la stagnazione è a tutti i livelli, dal residenziale al commerciale. Questa è la parola che bolla la situazione di un mercato immobiliare italiano ormai asfittico.
A un 2011 di crisi seguira' un primo semestre 2012 che non si discostera' dall'attuale scenario.
Per le compravendite residenziali nel 2011 si e' registrato un andamento medio dei prezzi in calo del 6,98%, mentre il numero delle compravendite e' sceso del 5,94%. In cambio sono cresciuti gli affitti abitativi (quasi +4%), segno che si sceglie la locazione in mancanza del capitale per comprare e della disponibilità di mutui. Cali ancora più marcati nei prezzi dei negozi (-9%), degli uffici (-11% circa) e dei capannoni (-9,8%).
Sono ormai lontani i timidi segnali che nel secondo semestre 2010 hanno fatto sperare gli operatori in una mini-ripresa del settore. La situazione, invece, è andata via via deteriorandosi.
A pesare sul mercato immobiliare non e' stata una sola variabile ma una serie di incognite di grande rilievo. "Il mercato immobiliare nel 2011 ha senz'altro risentito dell'impennata dello spread tra titoli italiani e titoli tedeschi. Questo ha dato luogo a una tempesta finanziaria che ha prodotto il brusco innalzamento del costo del "funding" ponendo ancora gli istituti di credito in una posizione di difesa, e generando, nuovamente, una stretta creditizia - dichiara Mario Condò de Satriano, responsabile dell'ufficio studi Fiaip -, Ma il mercato immobiliare risente anche dei timori sulla tenuta della moneta unita, delle ridotte capacità di risparmio delle famiglie e, in special modo, è stato influenzato dall'elemento psicologico negativo acuitosi nel terzo trimestre del 2011 con l'introduzione dell'Imu e la paventata revisione del sistema catastale".
Tutti fattori che influenzano la tendenza ribassista.
A fare eccezione in un contesto di pesanti discese dei prezzi è stata solo Torino, dove le quotazioni nell'arco del 2011 sono salite del 3,75%. L'altra faccia della medaglia vede Bergamo maglia nera con valori in calo del 13,57%. I restanti cali spaziano tra il -3,75% di Siena e il -11,67% di Palermo, passando per il -5% di Cagliari, il -6% di Genova, -6,5% di Napoli, -7,13% di Bologna, -7,5% di Firenze, - 8% di Roma, -8,33% di Avellino, -8,75% di Salerno, e ancora il -10% di Milano e il –10,86% di Venezia. Un bollettino a tinte decisamente fosche.
Cosa accadrà nel 2012? Fiaip prevede un lieve miglioramento dell'andamento delle compravendite per gli immobili ad uso abitativo dall'estate, con particolare attenzione alle aree centrali e semicentrali delle città dove il mercato potrebbe mantenersi stazionario. Ma saliranno ancora i tempi di vendita degli immobili in tutte le zone, oggi gia' superiori ai nove mesi.
Meno nera la situazione del mercato delle locazioni che nel 2011 ha evidenziato una sostanziale stabilità e un'offerta in leggera diminuzione rispetto al 2010, sebbene vi sia una domanda di abitazioni da locare in costante aumento. Al tempo stesso gli affitti sono meno cari.
Poche quindi le speranze in una ripresa a breve. Permane un clima di sfiducia generalizzato da parte dei potenziali acquirenti che, in attesa della definizione di un coordinamento delle politiche economiche europee e di adeguati chiarimenti relativi all'imposizione fiscale introdotta del nuovo Governo, resteranno alla finestra.
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