Foglio excel per calcolo redditività Airbnb

[The Miracle]

Ciao The miracle, come riesci a fare una disintermediazione ottimale (contatti con newsletter vecchi clienti soddisfatti o crei un tuo sito con adsword) e nel caso di "nuovi" ospiti ottenuti grazie al passaparola come li selezioni per evitare "vengo per qualche giorno e mi stabilisco per sempre sfruttando le leggi italiane?)

Ho un sito, ed una pagina FB.. o più di uno/a se reputo differenziabile l'offerta. Le promozioni, e le interazioni successive o spontanee, creano naturale passaparola e/o ritorni. E' necessario capire che un piccolo budget Facebook o Google Adwords è necessario e ben speso.
Nel caso di alcuni siti, quali quelli che offrono servizi di dayuse con commissioni stellari, è quasi naturale disintermediarsi: la gente torna e ti chiama direttamente ( puoi agevolarli scontandogli qualcosa, chiaramente ).

Detesto gli ospiti non dayuse provenienti da zone limitrofe: posso accettare in bassa stagione gli operai trasfertisti, ma è ben chiaro da subito che non faccio affitti brevi ma casa vacanze..quindi NO a tutte le richieste di un mese, due mesi.. NO a "mi sono separato e mi serve quindici giorni".. NO a "ci siamo trasferiti per lavoro e cerchiamo casa".
L'eventualità che un turista milanese, francese o americano occupi una casa mi sembra abbastanza remota, ma nel caso non mi farei scrupoli ad agire in prima persona, ribaltando su di loro l'onere di denunciarmi per averli crepati di mazzate ( o averli fatti crepare di mazzate da chi sa darle bene ).

 

[P.A.T.]

Ciao P.A.T., come ricerchi il target di riferimento, personale referenziato , tramite A.I,m passaparola, annunci o ti servi di altre piattaforme?
Nella tua idea di redditivita' , quindi tu parli di un immobile il cui guadagno non è dato dall'affitto ma dal potenziale rialzo del prezzo dell'immobile quindi ( e per il fatto che Pantalone paghi le ristrutturazioni)?

Nel settore 4+4 ho avviato un'unica iniziativa, che ripeterei qualora si presentassero le opportunita'.

Il mio target e' costituito da coloro che lavorano tutto il giorno fuori e non tengono famiglia.
Ad esempio, a Trieste questo target e' costituito da dirigenti (quadri/funzionari, consulenti) Fincantieri, Allianz e Generali, che sono appetibilissimi perché mangiano sempre fuori (non mi importa dove, anche in mensa) quindi non sporcano l'appartamento, che utilizzano perlopiu' di sera e di notte.
Invece dove ho investito io il mio target principale - nel caso avessi bisogno di ricercare clienti - sarebbe costituito da personale ospedaliero ed aeroportuale. A quel punto credo possa essere sufficiente un semplice annuncio affisso all'ospedale o all'aereoporto. Ad esempio, affissione nelle bacheche sindacali.

Sulla seconda domanda, il guadagno e' costituito non certo dal potenziale rialzo del prezzo dell'immobile, che non mi attendo, ma da un mantenimento stabile delle quotazioni nel tempo.

Il guadagno e' costituito dall'equazione

Prezzo futuro = prezzo di mercato di oggi

Dove il prezzo di oggi deve essere maggiore del prezzo totale di acquisizione.

Il prezzo totale di acquisizione e' una somma algebrica.

Prezzo tot. acquis. = Costo d'acquisto + costo a mio carico delle ristrutturazioni al netto degli ingenti risparmi fiscali

Date le due equazioni sopra, la terza equazione che risolve la domanda e':

Guadagno totale = Prezzo oggi - prezzo tot. di acquisizione

Ciao

 

[-Volumista-]

Perché sono sul divano a cazzeggio con la mia piccola di 5 anni
Perché non sono sfavorevole: ne ho 8
Perché se guardi la mia data di iscrizione sono qui da 19 anni ( durante i quali ho imparato un milione di cose, e spero insegnato qualcuna, anche se quasi sempre in altre sezioni ) sempre col solito nick
Perché il senso di un forum è confrontarsi, non darsi ragione..

Continuo ?

e infatti non era rivolto a te ma al tizio col sigaro gekiano....

colgo l'occasione per farti i complimenti per ciò che scrivi....mi ci ritrovo un sacco, io praticamente sono cresciuto in questo settore e le cose da te dette sono cose familiare trite e ritrite. ciao

 

[P.A.T.]

Qualcuno mi sa dire le commissioni che chiedono siti che offrono servizi nella gestione degli appartamenti in affitto tipo CleanB&B?

Io te lo so dire, ma credo di aver capito dall'ultimo intervento apparso che ci siano degli interessi in questo 3D che non vengano divulgati questi dati sensibili, per cui mi astengo e lascio volentieri ad altri il compito di informarti.

 

[Chi Unque]

Grazie a tutti per i vostri interventi che ho trovato veramente utili.
Ho provato a costruire una bozza di file Excel, che trovate in allegato a questo post
Non sono soddisfatto, è molto rozza sia nella struttura che nella formattazione, e la condivido con voi nel caso qualcuno abbia suggerimenti o vuole usarla come base per costruire un file suo
Ho utilizzato come fonte proprio i dati contenuti in questa discussione e in particolare le indicazioni di The Miracle, molto precise e frutto dell'esperienza diretta, che sono i dati con cui ho pre-impostato il file per i primi test

 

[Chi Unque]

Ho anche trovato questo template in inglese che allego al presente post
Sembra fatto abbastanza bene (penso non sia contrario al regolamento caricarlo qui)

 

[P.A.T.]

Grazie a tutti per i vostri interventi che ho trovato veramente utili.
Ho provato a costruire una bozza di file Excel, che trovate in allegato a questo post
Non sono soddisfatto, è molto rozza sia nella struttura che nella formattazione, e la condivido con voi nel caso qualcuno abbia suggerimenti o vuole usarla come base per costruire un file suo
Ho utilizzato come fonte proprio i dati contenuti in questa discussione e in particolare le indicazioni di The Miracle, molto precise e frutto dell'esperienza diretta, che sono i dati con cui ho pre-impostato il file per i primi test

Occhio, che ben pochi, oramai, omaggiano la tassa di soggiorno.
Se non usi sistemi di apertura evoluti descritti da The Miracle con assenza di personale, se usi personale in check in e check out

1 conviene farsi dare la carta di credito a cauzione con la scusa di possibili danni
2 trattenere, a sorpresa, la tassa di soggiorno, alla fine del soggiorno, dicendo che con essa gli enti locali faranno cose mirabolanti per il territorio (asili, scuole, anziani, pulizia)
3 se il cliente protesta, maledici gli enti locali che la chiedono e salverai la faccia

Come diceva the Miracle i margini con la concorrenza spaventosa che c'e' sono ridottissimi. Conosco ben pochi che riescono a tirare avanti con Airbnb se si accollano addirittura anche la tassa di soggiorno. Gia' Airbnb e il fisco italiano ti spolpano fino al midollo, se ti fai spolpare persino anche dal Comune farai poca strada.

Se fossi in te, toglierei la tassa di soggiorno dal modulo Excel.

Che la paghino i turisti, e perdiana !

 

[Chi Unque]

Se fossi in te, toglierei la tassa di soggiorno dal modulo Excel.
Che la paghino i turisti, e perdiana !

Sono d'accordo, e penso che ovviamente comunque uno la gira e la rigira il proprietario la tassa la ricarica sempre sul turista. Non ho esperienza di come esattamente si procede in casi del genere, se si mette inizialmente già un prezzo aumentato in modo da includere la tassa di soggiorno (cosa che per certi versi è più corretta e trasparente verso il turista) o se invece come dici tu all'ultimo secondo al momento di pagare si scopre che esiste anche la tassa di soggiorno, operazione un po' scorretta (che a me come turista darebbe fastidio) ma probabilmente più facile da "vendere" in senso commerciale

 

[er cash]

I margini nell'immobiliare sono altrove. Fare affitti turistici e' un lavoro che se a qualcuno piace puo anche essere redditizio ma non sono investimenti. Ogni nuovo appartamento non incrementa la redditivita del portfolio, aggiunge lavoro e rischi...

Il turistico va fatto affittando camere, non appartamenti.

 

[StefanoBianchi]

Non me ne intendo ma mi ha sempre entusiasmato la vita di una mia amica che insieme ai genitori é proprietaria di un bagno al mare sulla riviera romagnola. Su faceva un mazzo incalcolabile durante la stagione e poi per sette mesi riportava.

Idem un mio amico contadino ai tempi d'oro, ora l'ho perso di vista.

Lavorava nei campi 12 ore al giorno d'estate, in inverno riposo e piccole manutenzioni, ritmi lentissimi.

Ecco mi ha sempre affascinato questa stagionalitá, lavorare secondo il ciclo delle stagioni, avere mesi di lavoro immane e poi mesi di relax davanti al camino mentre fuori nevica..

Bisogna anche esserci portati credo..

 

[StefanoBianchi]

Era solo per dire che anche con airbnb si potrebbe puntare a massimizzare i profitti d'estate magari con un agriturismo e poi godersi il malloppo in inverno. É quello che giá fanno quasi tutti, non é una brutta vita secondo me

 

[tora64]

Mini-stangata sulle vacanze: fino a 10 euro al giorno per citta d’arte e mete top - Il Sole 24 ORE

 

[The Miracle]

I margini nell'immobiliare sono altrove. Fare affitti turistici e' un lavoro che se a qualcuno piace puo anche essere redditizio ma non sono investimenti. Ogni nuovo appartamento non incrementa la redditivita del portfolio, aggiunge lavoro e rischi...

Il turistico va fatto affittando camere, non appartamenti.

Dissento.
La richiesta di camere si scontra :
-con la concorrenza degli hotel, che riescono a comprimere molto meglio i prezzi con ovvie economie di scala
-con le richieste di privacy e libertà di chi cerca le Cav
-spesso con le leggi che fissano limiti minimi e massimi di camere per le strutture, rendendo il business più difficilmente scalabile
-con l'impossibilità di "piano b" ovvero poter cedere un appartamento se necessario (o metterlo in affitto classico) : un immobile con una zona giorno e 5/6 camere con relativo bagno ha commerciabilità zero.

 

[asimpleplan]

Dissento.
La richiesta di camere si scontra :
-con la concorrenza degli hotel, che riescono a comprimere molto meglio i prezzi con ovvie economie di scala
-con le richieste di privacy e libertà di chi cerca le Cav
-spesso con le leggi che fissano limiti minimi e massimi di camere per le strutture, rendendo il business più difficilmente scalabile
-con l'impossibilità di "piano b" ovvero poter cedere un appartamento se necessario (o metterlo in affitto classico) : un immobile con una zona giorno e 5/6 camere con relativo bagno ha commerciabilità zero.

Scusa la mia ignoranza , cosa sono le CAV? (non riesco a trovarlo in rete?)

 

[The Miracle]

Scusa la mia ignoranza , cosa sono le CAV? (non riesco a trovarlo in rete?)

Bhe, sono le case vacanza

 

[Mariermi]

C'è tra l'altro un fenomeno di cui secondo me non si è parlato.

In italia come sappiamo la gente è piena di immobili. In città ad altissimo flusso come venezia o milano il problema ovviamente non si pone ma ci sono una marea di città dove tantissime persone usano airbnb solo come attappabuchi.

Mi spiego, gente che di base sta bene, ha appartamenti in più ereditati o comprati decenni prima (dove quindi il costo d'acquisto comunque non è nel calcolo della redditività) e magari sa che dopo qualche anno deve darlo ai figli.
A queste persone frega zero di tirarci fuori fino all'ultimo centesimo e alcuni di loro magari li tenevano affitati a prezzi bassissimi o addirittura vuoti.

E con airbnb adesso semplicemente li mettono li per farci 2 spicci con cui riprendere le spese e fine.
E cosi facendo distruggono il mercato per chi da quegli immobili dovrebbe guadagnarci qualcosa.

Io purtroppo l'ho notato nella città dove sono nato. Località di mare quindi turistica d'estate. Ci sono una marea di appartamenti interi vicinissimi al mare e al centro a 20/30 euro a notte in pieno agosto.

Io mi feci i calcoli e da un'appartamento medio in zone simile avrei dovuto metterli almeno al doppio anche solo per sperare di andarci in pari.

Concordo in pieno,vorrei trasferirmi al mare in sardegna, al momento i prezzi di locazione sono redditizi,ma tra pochi anni quando sempre più chi vive lì erediterà immobili (ed è molto diverso rispetto a noi in italia dove la gente si sposta per lavoro,qualcuno viene anche dall'estero ecc quindi anche se poco si compensa il calo demografico,inoltre in sardegna sono molto più anziani) li piazzerá sul mercato a pochi euro al giorno oppure addirittura li venderà direttamente facendo crollare i prezzi,che fino ad ora non hanno risentito molto del calo...

 

[P.A.T.]

C'è tra l'altro un fenomeno di cui secondo me non si è parlato.

In italia come sappiamo la gente è piena di immobili. In città ad altissimo flusso come venezia o milano il problema ovviamente non si pone ma ci sono una marea di città dove tantissime persone usano airbnb solo come attappabuchi.

Mi spiego, gente che di base sta bene, ha appartamenti in più ereditati o comprati decenni prima (dove quindi il costo d'acquisto comunque non è nel calcolo della redditività) e magari sa che dopo qualche anno deve darlo ai figli.
A queste persone frega zero di tirarci fuori fino all'ultimo centesimo e alcuni di loro magari li tenevano affitati a prezzi bassissimi o addirittura vuoti.

E con airbnb adesso semplicemente li mettono li per farci 2 spicci con cui riprendere le spese e fine.
E cosi facendo distruggono il mercato per chi da quegli immobili dovrebbe guadagnarci qualcosa.

Io purtroppo l'ho notato nella città dove sono nato. Località di mare quindi turistica d'estate. Ci sono una marea di appartamenti interi vicinissimi al mare e al centro a 20/30 euro a notte in pieno agosto.

Io mi feci i calcoli e da un'appartamento medio in zone simile avrei dovuto metterli almeno al doppio anche solo per sperare di andarci in pari.

Verissimo, questo l'ho notato anch'io.

Nelle località balneari in più esiste la gestione turistica a livello familiare delle agenzie immobiliari che lavorano con il passaparola e le inserzioni pubblicitarie dirette verso i paesi dell'Est, le quali spesso non manifestano la dovuta trasparenza nella rendicontazione verso il proprietario delle presenze effettive.

I 20-30 Euro a notte sono conseguenza di tali comportamenti. Spesso il proprietario nemmeno e' informato della presenza effettiva di ospiti, e se fisicamente il proprietario e' lontano dal luogo turistico non lo puo' nemmeno verificare di persona dall'esterno, attraverso il tradizionale valore segnaletico che giunge della presenza di luci accese.

 

[The Miracle]

Motivo in più per fornire un servizio professionale e turistico..la differenza con la casa della nonna verrà fuori. Gente che sta bene economicamente e èpotrà permettersi di regalare appartamenti comunque ne vedo sempre meno, se non parliamo appunto di roba vecchia di decenni.
Fermo restando che il legislatore cercherà comunque di impedire sempre più questo fenomeno ( vedasi Sole 24 ore di ieri ).

 

[er cash]

Motivo in più per fornire un servizio professionale e turistico..la differenza con la casa della nonna verrà fuori. Gente che sta bene economicamente e èpotrà permettersi di regalare appartamenti comunque ne vedo sempre meno, se non parliamo appunto di roba vecchia di decenni.
Fermo restando che il legislatore cercherà comunque di impedire sempre più questo fenomeno ( vedasi Sole 24 ore di ieri ).

Il servizio professionale turistico non lo puoi fare con gli appartamenti.
Molti airbnb vanno ai prezzi di un doppia, il vantaggio e' solo del cliente. Il proprietario non imprenditore ragiona come descritto prima: 70 euri a notte se faccio 80% occupancy sono comunque un 1000 euro al mese puliti. Se hai gia uno stipendio va benissimo. C'e' chi fa ste robe col subaffitto dove devi avere una montagna di appartamenti per ragranellare 1000 euro e devi dedicarci la vita. Dico mille euro per dire una cifra bassa... anche fossero 5000 non varrebbe la pena con il tempo perso dietro i tiramenti di ogni singolo ospite.

Fai un business plan di 6 appartamenti o di un affittacamere di 6 camere, magari in uno stabile intero e non un appartamento in condominio, e poi mi dici cosa rende di piu a parita di location, finiture etc. Il business o il "servizio professionale" si fa facendo business, no airbnb con gli appartamenti qua e la' o ancora peggio con quelli degli altri. Credo che qualunque hotelier possa confermartelo, ma ripeto, basta fare un business plan e si capisce chiaramente. Una camera in un boutique hotel in capoluogo di provincia NON citta d'arte ricava 70/75 eur/mq al mese al 60% di occupazione.

Che poi qualcuno faccia airbnb, o gestione airbnb, e sia soddisfatto dei suoi risultati ci puo' anche stare, tutto e' relativo.

 

[TrueBond]

Motivo in più per fornire un servizio professionale e turistico..la differenza con la casa della nonna verrà fuori. Gente che sta bene economicamente e èpotrà permettersi di regalare appartamenti comunque ne vedo sempre meno, se non parliamo appunto di roba vecchia di decenni.
Fermo restando che il legislatore cercherà comunque di impedire sempre più questo fenomeno ( vedasi Sole 24 ore di ieri ).

Ciao The MIracle; nel caso uno volesse disintermediare i day use, con annunci per day use in normali siti , che rischi "concreti" potrebbe incontrare e che tipo di target normalmente sono i day users?