fondi immobiliari 6

[AvaAdore]

Il calendario è questo :

- lunedì 10 e martedì 11 audizioni categorie interessate

- da mercoledì 12 , Commissione Bilancio

- lunedì 17 ultimo giorno per presentare emendamenti

- giovedì 20 o venerdì 21 in aula

- varo entro venerdì 28

A occhio , l' incertezza dovrebbe durare fino a lunedì 17 .


La soluzione migliore sarebbe lasciare i fondi immobiliari in regime IVA ... ma in questo modo i fondi non avrebbero di fatto più concorrenti ... troppa grazia

La soluzione intermedia potrebbe salvare l' IVA per le operazioni già concluse e poi tutti si passa al registro . Rispetto alle immobiliari , rimarrebbe il vantaggio della tassazione agevolata degli utili e dei conferimenti .

La soluzione peggiore è che lascino le cose come stanno ... ma tenderei ad escluderla .


P.S.
Mi è tornato in mente che quando si voleva introdurre il regime delle SIIC da noi ... le immobiliari quotate non volevano perchè l' exit tax sarebbe stata troppo alta . Dalla carota al bastone .

 

[Bred Barron]

mi sembra ovvio che devono cambiare qualcosa , almeno per chi fa' trading e i fondi (o titoli futuri simili reits,siic..).
se non cambiano le varie societa' ritornano a fare i proprietari affittando gli immobili e spremeranno gli inquilini , con il risultato che salgono gli affitti e
lo stato incassa zero sulla nuova tassa.
se finisce la convenienza a fare fondi , allora chiuderanno prima perche' tutto il meccanismo di gestione non risulta piu' conveniente


i conti sulla mia tabella rimangono sempre quelli , in quanto nei calcoli non ho considerato le vendita a prezzi superiori al nav , e penso proprio che in media
la tassa si mangi quasi tutta quella cifra.

tutto questo mi ricorda la tassa sul tubo che volevano mettere a snamretegas

 

[Rosencranz]

Mi sembra che i partecipanti a questo thread siano più o meno interessati all'argomento poichè possiedono quote di fondi nei loro portafogli.
Vorrei porvi alcuni quesiti.
Cosa ne avete fatto delle vostre quote?
Avete sottopesato il comparto?
E che prospettive ritenete possa avere questo strumento finanziario all'indomani della ratifica del decreto?
Ipotizzando che questo non venga modificato che peso assegnereste (nel vostro portafoglio) allo strumento fondo immobiliare chiuso?

 

[maurj]

genovese e di ForzaItalia

i difetti ce li hai proprio tutti

Non ho votato per Berlusconi
questo non vuol dire che l'*********tà non vada denunciata

 

[AvaAdore]

Mi sembra che i partecipanti a questo thread siano più o meno interessati all'argomento poichè possiedono quote di fondi nei loro portafogli.
Vorrei porvi alcuni quesiti.
Cosa ne avete fatto delle vostre quote?
Avete sottopesato il comparto?
E che prospettive ritenete possa avere questo strumento finanziario all'indomani della ratifica del decreto?
Ipotizzando che questo non venga modificato che peso assegnereste (nel vostro portafoglio) allo strumento fondo immobiliare chiuso?

Le quote che avevo le ho tenute , altre le ho aggiunte in questi giorni di maretta .
Però io sono uno che media al ribasso

Se si decide di investire nell' immobiliare , i fondi erano e rimangono sempre lo strumento fiscalmente più efficiente : il cambio di regime riguarda tutti . Il discorso sarebbe stato logicamente diverso se avessero modificato solo il regime dei fondi o solo il regime delle immobiliari .

Il peso nel portafoglio rimane tra il 10% e il 15%

Prospettive future : attualmente la situazione può solo migliorare

 

[Weaver]

1 Cosa ne avete fatto delle vostre quote?
2 Avete sottopesato il comparto?
3 E che prospettive ritenete possa avere questo strumento finanziario all'indomani della ratifica del decreto?
4 Ipotizzando che questo non venga modificato che peso assegnereste (nel vostro portafoglio) allo strumento fondo immobiliare chiuso?

1 le mantengo
2 all'inizio (2003) ho accumulato destinando il 20% e riinvestendo le cedole
pero' il buon andamento azionario (trading ) ha aumentato il valore del rimanente 80% , quindi al momento sono intorno al 15%
3 rimane sempre il piu' semplice e conveniente rispetto all'investimento diretto
4 zero , non ci si puo' piu' fidare

p.s.
adesso vogliono togliere il famoso cuneo fiscale 5 punti , chi garantisce che tra qualche anno lo rivolgono indietro ?
gia' che aumenteranno la tassa sul capital gain/cedola perche' non farla retroattiva ..... mavaff....

 

[balabiott]

su Repubblica di oggi e' stata pubblicata la tabellina riassuntiva di una simulazione -effettuata da Scenari Immobiliari sui bilanci 2005 dell'industria dei fondi immobiliari - diretta a quantificare l'impatto del ddl

l'incidenza dei costi aggiuntivi sugli utili netti sarebbe intorno al 30%, dicono loro

 

[Rosencranz]

1 le mantengo
2 all'inizio (2003) ho accumulato destinando il 20% e riinvestendo le cedole
pero' il buon andamento azionario (trading ) ha aumentato il valore del rimanente 80% , quindi al momento sono intorno al 15%
3 rimane sempre il piu' semplice e conveniente rispetto all'investimento diretto
4 zero , non ci si puo' piu' fidare

p.s.
adesso vogliono togliere il famoso cuneo fiscale 5 punti , chi garantisce che tra qualche anno lo rivolgono indietro ?
gia' che aumenteranno la tassa sul capital gain/cedola perche' non farla retroattiva ..... mavaff....

Devo ammettere che la tua ultima risposta mi disorienta.
Se un profondo conoscitore dello strumento finanziario in questione come te afferma che lo stesso non può più avere posto in una diversificata asset allocation,io mi trovo nel panico.
Nel mio portafoglio i fondi immobiliari chiusi rappresentano il 15% e sono l'unico strumento finanziario che uso per essere investito nell'immobiliare.
Con cosa lo dovrei sostituire,dato che un investimento finanziario nel real estate è imprescindibile per una efficiente allocazione della ricchezza?

 

[hal]

Devo ammettere che la tua ultima risposta mi disorienta.
Se un profondo conoscitore dello strumento finanziario in questione come te afferma che lo stesso non può più avere posto in una diversificata asset allocation,io mi trovo nel panico.

purtroppo questa è la situazione, una riforma nei termini delineati sarebbe devastante per la credibilità del sistema finanziario in campo immobiliare.
teniamo conto che già gli investitori esteri erano già restii ad investire nei nostri fondi per i problemi legati alla scarsa liquidità ed alla governance inesistente.
ed oltretutto sarebbe indecente che lo stato, dopo avere utilizzato questi fondi per piazzare una cospicua parte del suo patrimonio immobiliare, li andasse a penalizzare in questo modo!

 

[vik1930]

Devo ammettere che la tua ultima risposta mi disorienta.
Se un profondo conoscitore dello strumento finanziario in questione come te afferma che lo stesso non può più avere posto in una diversificata asset allocation,io mi trovo nel panico.
Nel mio portafoglio i fondi immobiliari chiusi rappresentano il 15% e sono l'unico strumento finanziario che uso per essere investito nell'immobiliare.
Con cosa lo dovrei sostituire,dato che un investimento finanziario nel real estate è imprescindibile per una efficiente allocazione della ricchezza?

premesso che allo stato attuale siamo rimasti tutti con il cerino in mano
grazie al vampiro visco di turno, (il problema e' che siamo all'inizio......)
cmq l'alternativa in futuro, ma non si puo' mai dire visto che chi manovra puo' fare tranquillamente il bello e il cattivo tempo su qualsiasi strumento finanziario, puo' essere rappresentata dai fondi comuni che investo sulle societa' immobiliari in tutto il mondo..............
chi avesse avuto quote dei property della morgan stanley ad esempio europei
sarebbe stato solo sfiorato dalla manovra italiana in quanto appunto italiana.
il problema di fondo e'che l'attuale classe politica ha un solo obbiettivo togliere a chi ha di piu'....... dove pero' chi ha di piu' deve essere inteso a chi ha qualcosa in piu' rispetto alllo zero assoluto.
pensate solamente a chi avesse comprato tecla anche solo per 5000 euro qulache mese fa, si trova di fatto a pagare le imposte relative a chi gli ha venduto le quote..................

 

[Yoghi]

capisco che forse non è il miglior thread, per fare questa domanda, in quanto avete preferito dei fondi, anzichè titoli, per investire nell'immobiliare.

Ma alla luce dei prezzi di alcuni titoli immobiliare, che hanno una capitalizzazione inferiore al loro patrimonio netto (valutato mediamente 3 volte il prezzo di libro), non vi sembra che lo storno anti decreto, abbia già anticipato di gran lunga quello che doveva succedere?

Vi chiedo cioè, se i prezzi ante metà giugno, non tenevano già conto del peggio....

 

[andrea64]

Complimenti a chi ha votato questo governo.I vari Prodi,Visco e Bersani avevano detto che non avrebbero aumentato le tasse ma con questa manovra sull'IVA hanno colpito 200000 piccoli risparmiatori che avevano creduto nei fondi immobiliari.Personalmente con le mie 4 quote di Unicredito imm e di Polis ho già una perdita secca di 800 euro sui 10000 euro investiti e alle prossime elezioni sperando che cada presto questo governo non mi farò piu' fregare dalle promesse di questa sinistra.

 

[vik1930]

su Repubblica di oggi e' stata pubblicata la tabellina riassuntiva di una simulazione -effettuata da Scenari Immobiliari sui bilanci 2005 dell'industria dei fondi immobiliari - diretta a quantificare l'impatto del ddl

l'incidenza dei costi aggiuntivi sugli utili netti sarebbe intorno al 30%, dicono loro

il 30%?? ma perche' l'applicazione dell'imposta di registro al posto dell'iva
vale anche per gli affitti??
e' dagli affitti che viene generato l'utile annuale dei fondi
da quanto ho capito i vari tonfi dei fondi quotati rappresentano quanto credito iva gli stessi fondi dovranno rimborsare al fisco in quanto da ora non piu' consentito.......
puoi postare l'articolo di repubblica???

 

[AvaAdore]

il 30%?? ma perche' l'applicazione dell'imposta di registro al posto dell'iva
vale anche per gli affitti??
e' dagli affitti che viene generato l'utile annuale dei fondi
da quanto ho capito i vari tonfi dei fondi quotati rappresentano quanto credito iva gli stessi fondi dovranno rimborsare al fisco in quanto da ora non piu' consentito.......
puoi postare l'articolo di repubblica???

L' imposta di registro sugli affitti è il 2% sul canone annuo , di solito divisa 50/50 tra locatario e locatore . Se paghi subito per tutti gli anni del contratto , ti fanno uno sconticino .

Si tratta quindi di meno di un 1% del canone .

 

[AvaAdore]

Complimenti a chi ha votato questo governo.I vari Prodi,Visco e Bersani avevano detto che non avrebbero aumentato le tasse ma con questa manovra sull'IVA hanno colpito 200000 piccoli risparmiatori che avevano creduto nei fondi immobiliari.

I fondi magari poi li salvano ... sono quotati , ci son di mezzo le banche , si tratta di pubblico risparmio , contribuiscono all' ammodernamento del sistema , sono controllati da Consob e Bankitalia , etc etc ...

Il grosso problema è di tutti quei privati che avevano fatto società immobiliari per metterci gli immobili strumentali delle loro imprese .

Questi non li salva nessuno .

Se ascolti bene , riesci a sentire le loro urla di dolore

 

[AvaAdore]

grazie al vampiro visco di turno, (il problema e' che siamo all'inizio......)

Il problema è che sono incompetenti .

Passando da IVA a Registro il risultato sarà che le imprese prima dichiaravano (quasi) tutto il prezzo di compravendita o il canone di locazione ... adesso anche a loro converrà evadere .

Contenti loro ...

 

[balabiott]

il 30%?? ma perche' l'applicazione dell'imposta di registro al posto dell'iva
vale anche per gli affitti??
e' dagli affitti che viene generato l'utile annuale dei fondi
da quanto ho capito i vari tonfi dei fondi quotati rappresentano quanto credito iva gli stessi fondi dovranno rimborsare al fisco in quanto da ora non piu' consentito.......
puoi postare l'articolo di repubblica???

mi spiace, ma non riesco a postarlo, comunque il 30% nasce da costi stimati in 388 mln (raffrontati con di utili 2005 "reali" di 1241 mln), di cui:
- 149 mln rappresentano l'iva al 20% sugli affitti che non potra' piu' essere portata a credito
- 7 mln l'imposta di registro dell'1% sugli affitti
- 22 mln l'iva sulle commissioni di gestione delle sgr
- 46 mln l'iva sui costi di manutenzione e gestione
- 162 mln l'iva sulle plusvalenze

ciao

 

[maurj]

Il problema è che sono incompetenti .

Passando da IVA a Registro il risultato sarà che le imprese prima dichiaravano (quasi) tutto il prezzo di compravendita o il canone di locazione ... adesso anche a loro converrà evadere .

Contenti loro ...

Incompetenti la parola esatta

Comunque i piccoli faranno presto ad adeguarsi, che credono!!!!!!

Il problema sarà per le grande imprese di costruzione in special modo quelle che basavano il loro lavoro sull'acquisto di stabili da ristrutturare o riconvertire
Mi piacerebbe sapere quanti posti di lavoro andranno persi, vi assicuro non pochi.
Senza contare che aumentando i costi aumenteranno di conseguenza anche i costi degli appalti pubblici quindi avranno in realtà un ritorno fiscale limitato nel tempo.

 

[stefanopelloni]

A mio avviso, molti son diventati matti. Investimenti con rendimenti immediati del 7/8 % e con sconti sul Nav ormai dell'ordine del 35/40%, vengono letteralmente buttati. Io, sono sottopesato nei fondi immobiliari -circa il 7 % del portafoglio- oggi, ho acquistato qualche quota di Unicredit Immobiliare1 e di Tecla. Se prosegue la lettera, non escludo nei prox giorni di arrotondare, naturalmente sensa fretta. Sto pensando ad Alpha ed a BNL Portafoglio Crescita. Che ne dite? I consigli sono naturalmente graditissimi.

 

[hal]

A mio avviso, molti son diventati matti. Investimenti con rendimenti immediati del 7/8 % e con sconti sul Nav ormai dell'ordine del 35/40%, vengono letteralmente buttati.

in borsa, si sa, le situazioni di incertezza sono quelle che fanno più male al mercato e questo è proprio uno di quei casi.
visto che il loro provvedimento incide sul pubblico risparmio che proprio lo stato dovrebbe tutelare, logica vorrebbe che si affrettassero a chiarirne i termini e gli effetti sui fondi immobiliari.