Fondi Immobiliari Chiusi 64° Si chiude la stagione delle OPA

[teddy63]

scusate, non sono di Bressanone ma ugualmente vorrei un parere degli esperti. Un asset pur essendo composto da valori tangibili come beni immobili, viene gestito dagli amministratori in modo maldestro per diversi anni accumulando un debito che si mangia quasi interamente il valore dell'asset stesso. I proprietari dell'asset cosa fanno allora? Nei loro bilanci indicano l'asset a valore zero ... cioè azzerano la partecipazione . Ora quello che non capisco è perchè se il valore è zero si pensa di poter ottenere da quel bene un valore superiore ?? Diciamo che si può pensare di fare del Da Vinci quello che di solito si fa con Alitalia... cioè creare una bad company a cui rifilare i debiti (pagati dallo stato cioè noi) e assegnare i beni risanati agli amici ? Io non riesco bene a capire...

 

[Aiolos Sagitter]

qualcuno si ricorda perchè quel preliminare sia sfumato?
roba da far causa alla sgr...

Lo hanno rinviato più volte, l'acquirente non ha trovato i soldi-

Dovevano fare una riqualificazione completa

Il Piano Casa debutta a Roma
con un immobile del fondo Beta

È di proprietà di Beta, fondo retail di Idea Fimit, il primo
immobile che nella Capitale usufruisce dei benefici del
cosiddetto Piano Casa, ovvero la legge regionale 21/2009
su misure straordinarie per il settore edilizio e interventi
per l`edilizia residenziale sociale. L`immobile di
oltre 8.000 metri quadri e sette piani fuori terra, ricade
in prossiniità del Villaggio Azzurro, nuovo quartiere
residenziale alla periferia sud di Roma, poco oltre il
Grande Raccordo Anulare, tra le vie Cristoforo Colombo
e Pontina. In base alle disposizioni del Piano Casa, l`immobile
potrà usufruire di un cambio di destinazione
d`uso da terziario a residenziale, con la realizzazione di
circa 100 nuove unità immobiliari tra i 50 e i 70 metri
quadri e un aumento del 30% delle cubature esistenti.
Tutto ciò a patto che il 25% delle nuove residenze venga
destinato alla locazione a canone concordato

 

[Aiolos Sagitter]

scusate, non sono di Bressanone ma ugualmente vorrei un parere degli esperti. Un asset pur essendo composto da valori tangibili come beni immobili, viene gestito dagli amministratori in modo maldestro per diversi anni accumulando un debito che si mangia quasi interamente il valore dell'asset stesso. I proprietari dell'asset cosa fanno allora? Nei loro bilanci indicano l'asset a valore zero ... cioè azzerano la partecipazione . Ora quello che non capisco è perchè se il valore è zero si pensa di poter ottenere da quel bene un valore superiore ?? Diciamo che si può pensare di fare del Da Vinci quello che di solito si fa con Alitalia... cioè creare una bad company a cui rifilare i debiti (pagati dallo stato cioè noi) e assegnare i beni risanati agli amici ? Io non riesco bene a capire...

Tra i creditori della società c'è anche il fondo. La partecipazione verrà ceduta a zero ma il fondo cederà anche i crediti che adesso sono nel suo attivo

 

[teddy63]

Tra i creditori della società c'è anche il fondo. La partecipazione verrà ceduta a zero ma il fondo cederà anche i crediti che adesso sono nel suo attivo

Si ricordo bene i famosi crediti... il punto è se questi NPL che a bilancio di Beta sono 11 milioni o giù di li valgono 11 milioni o valgono molto di meno ??
Mi sembra che la SGR Idiot Summit vada periodicamente a svalutare i crediti iscrivendoli a bilancio come perdita, e il motivo è semplice: Da Vinci è una macchina agguerrita da perdite e quindi a oggi non è in grado di onorare i suoi debiti.

 

[sissidog]

sabato il sole24oreplus, dava per scontato che l'offerta sui cinema di DELTA, proveniva dagli opatori..

 

[pellizzari]

sabato il sole24oreplus, dava per scontato che l'offerta sui cinema di DELTA, proveniva dagli opatori..

Scusa, l'ho perso. Puoi allegare l'articolo? Grazie

 

[pellizzari]

Vecchia analisi di Atlantic 1

Per gli amici dell'analisi fondamentale dei Fondi quotati, riposto qui la mia vecchia analisi di Atlantic 1 e poi posto una nuova con alcune modifiche.

Ricordo che Atlantic 1 e' controllato al 40% da Blackstone che completo' la sua opa a 335 euro per quota nell'aprile del 2004.
La scadenza del fondo e' Dicembre 2019, ma c'e' possibilita' di grazia.
Quindi il termine ultimo puo' essere il 2022, ma, se Blackstone e' un animale razionale, cerchera' di chiudere il primo possibile. Visto l'impegno che stanno mettendo nel marketing degli asset, assumo il 2019 come data di liquidazione probabile.

Nella semestrale, la SGR ha comunicato che:

1. vendera' l'immobile di viale Calamandrei a Napoli a 49,8 milioni di euro. Con un canone di 4,7m e un costo storico di 76m, considero questo prezzo davvero molto basso. L'unica spiegazione plausibile e' che si tratta di una vendita forzata dalla necessita' immediata di ridurre il leverage. Sara' interessante sapere chi sia l'acquirente e se esistano correlazioni di qualche natura con Idea Fimit o Blackstone.

2. ha rinegoziato e allungato i contratti con Saipem relativi ai Palazzi 3 e 4 di San Donato. Nonostante una riduzione dei canoni fino al primo semestre del 2019, considero questo un fatto positivo.

3. ha sottoscritto un accordo ponte (fino a Febbraio 2017) di finanziamento a un tasso di interesse maggiorato (in precedenza il Fondo pagava un tasso magnifico!) di 260 basis points. Essendo l'Euribor negativo, cio' si traduce in un tasso effettivo del 2,3%. Grazie Mario Draghi.

Nella mia analisi assumo che la vendita di Napoli venga perfezionata e che il rifinanziamento futuro del debito avverra' a questo tasso, aumentando i costi di finanziamento a oltre 6 milioni l'anno. I proventi della cessione verranno in buona parte utilizzati per la riduzione del debito che passera' da 303m a 260m.

VALUTAZIONE DEGLI ASSET

La mia valutazione e' conservativa, forse troppo. Ma preferisco sbagliare al ribasso che fare assunzioni ottimistiche che finiscono in lacrime.

*** Palazzo di via Cavour a Milano: un asset trofeo. Per chi non conosce Milano, siamo a 800 metri dalla Scala e a 500 metri dalle vie del lusso. Costo storico e' 103. Dovrebbe produrre presto circa 6 milioni di canoni. Ipotizzo un valore di 85 milioni. Se avessi tanti denari, a questo prezzo lo comprerei io!

*** 13 supermercati. Costo storico: 63 milioni. Canoni: 5m. Ipotizzo un valore di realizzo di 40m con un rendimento del 12,5% per l'acquirente.

*** Altri immobili (Castelletto, Fossano, Saluzzo, gli ultimi due sfitti). Costo storico 14. Sappiamo che Castelletto probabilmente verra' affittato meglio in futuro, ma non abbiamo dati precisi. Valore di realizzo 7.

*** Gli uffici e mensa di Saipem. Sono il grosso del fondo. Il costo storico e' di 276.
Dopo la recente rinegoziazione, il valore degli affitti a regime e' di 24 milioni l'anno.
Penso che un rendimento del 10% (con i tassi decennali all'1,16%) ci dovrebbe coprire da sorprese negative. Valore stimato: 240 milioni.

*** Palazzo di Cristoforo Colombo a Roma. Sara' sfitto dal 30 novembre 2016. Costo storico 80 m.
Stimo un valore di realizzo di 55m (ricordo che il canone era di 7,5m l'anno).
In realta' penso che prenderanno ben di piu', ma metto in conto anche il fatto che questo immobile ha bisogno di interventi di ammodernamento.

Il nuovo stato patrimoniale MOLTO CAUTO, prendendo la vendita di Napoli come fatta, il debito ridotto e svalutati gli asset, si presenta cosi:

Asset 427 milioni
Liquidita' 12 milioni
Altri asset 12

Debito con le banche 260
Altri debiti 15

NAV 176 milioni
NAV per quota 337 euro a fine giugno 2016

GENERAZIONE DI CASSA

La cosa interessante di Atlantic 1, a differenza di molti altri fondi, inclusi alcuni di quelli opati, e' che produce cashflow. Prendendo solo in considerazione i canoni abbastanza sicuri e non considerando la possibilita' di nuovi contratti, per es. a via Cristoforo Colombo, il fondo ricevera' affitti per 29, 33 e 34 milioni nel 2017, 18 e 19.
Assumendo costi di gestione, tasse, ecc. di poco ridotti dall'uscita di Via Calamandrei e costo degli interessi aumentato, penso che il fondo dovrebbe produrre circa 46 milioni di free cashflow da qui al 2019.

CONCLUSIONE

Sulla base delle assunzioni conservative che ho fatto, a fine 2019 il NAV del Fondo Atlantic 1 puo' aggirarsi almeno attorno ai 222m, che equivale a un NAV per quota di 426 euro.

 

[pellizzari]

Nuova analisi di Atlantic 1

Rispetto alla precedente analisi, tengo conto di:
- termini restrittivi del contratto di rifinanziamento;
- la pressione da deleveraging riduce la forza negoziale della SGR nella vendita degli assets, anche se i nuovi termini inducono la SGR, con l'aiuto anche degli advisor di Blackstone, a darsi da fare;
- potenziale estensione della liquidazione del fondo a dopo il 2019. Termine ultimo in ogni caso, integrando il periodo di grazia, e' il 2022.

NB: questi non sono "i valori" degli assets, ma valutazioni credo molto conservative, quasi negative, che tengono conto di un mercato immobiliare italiano difficile, soprattutto per assets non-prime.
Al tempo stesso va ricordato che il rendimento dei decennali italiani e' del 2%. Nella mia analisi faccio valutazioni che incorporano rendimenti dell'11 o 12%!

VALUTAZIONE ASSETS

Piazza Cavour: e' l'asset numero 1 del fondo. Un immobiliarista di Milano mi ha dato una valutazione tra i 120 e i 160 milioni. Ipotizzo 110.

13 supermercati che fanno 4,2 milioni di canoni l'anno piu' incentivi con affitti bloccati. Precedenti tentativi di vendita sono andati a vuoto. Ipotizzo una vendita a prezzi stracciati a 30 M.

Ipotizzo vendita stracciata per Fossano e Saluzzo a 1 M.

Per Castelletto Ticino 5 M.

Palazzi Saipem a San Donato (i contratti sono stati in larga misura rivisti e vanno a regime tra 2018 e 2019):

Via Fabiani 45M
via Bonarelli 14M
Terzo Palazzo 82M (il canone annuo e' 9M!)
Mensa 4M
Quarto Palazzo 66M (il canone annuo e' 8M)

Via C. Colombo (sfitto) 50M (il costo storico e' 80)

Totale assets = 407

I canoni annuali di questi immobili a regime sono di 34,6 M l'anno, includendo gli immobili sfitti.

Questa valutazione implica uno sconto del 20% rispetto al valore di 511M a bilancio 2016 e conduce il NAV a scendere da 267 M a 163 M: il che equivale a 313 EURO per quota.

Ma il punto rilevante rispetto a molti altri fondi e' che Atlantic 1 genera cassa.
Ho messo insieme il valore di tutti i contratti "fissi" senza considerare nuovi affitti (il solo Cristoforo Colombo ora sfitto generava 7,5 milioni l'anno!) e il fondo produrra', dopo il pagamento di tutti gli oneri e tasse, almeno 10 M nel 2017, 14 nel 2018 e 15 nel 2019 e 2020. Questo senza considerare possibili riduzioni di costi, ma anche senza considerare possibili cessioni.

In questo scenario il NAV per quota passa da 313 a fine 2016 a:

332 (2017)
359 (2018)
387 (2019)
418 (2020)

Per queste ragioni, al prezzo attuale di 211 euro, trovo Atlantic 1 il fondo piu' interessante.

Come al solito, posto in questo Forum per chiarire a me stesso le mie idee e anche per ricevere feedback positivi o negativi. Commenti specifici, specialmente da persone che conoscono direttamente gli immobili in questione, sono particolarmente graditi.

 

[stellasolitaria]

grazie per l'analisi completa

ti confermo che anche a me hanno detto che via Cavour si potrebbe vendere a 125mln senza troppa difficoltà, poi nei fatti vedremo

in merito a sandonato, credo che gli immobili di via fabiani e Bonarelli (denti e trasformatore) scadano nel 2020 e non siano stati rinnovati o quantomeno ci sia il rischio che vengano liberati dopo il 2020 e questo li rende poco appetibili, da qui una valutazione molto più bassa della tua. si era letto di rinegoziazione con contratti a salire, ma non darei per certo che riguardi tutto il parco immobili di sandonato
ovviamnete sarei ben lieto di sbagliarmi su questo punto

la banca è molto tutelata e questa volta sono gli investitori che si prendono il rischio pieno della vendita

sembra che a 210/220 abbia trovato la sua tranquillità, ma lo pensavo anche a 260

 

[rivetto]

Fondo delta

offerta per otto immobili (multisala) prezzo in linea con le ultime rilevazioni...comunicato stampa IDeAFimit sgr

 

[stellasolitaria]

 

[rivetto]

su nav o su prezzo?

Comunicato stampa
Proposta di acquisto per un portafoglio di otto immobili di Fondo Delta
Roma, 12 giugno 2017
Si comunica che Fondo Delta, fondo di investimento alternativo immobiliare di tipo chiuso, gestito da IDeA FIMIT sgr e quotato sul segmento MIV di Borsa Italiana, ha ricevuto una proposta irrevocabile di acquisto per un portafoglio immobiliare composto da otto immobili a destinazione multisala cinematografica.
Il prezzo proposto è sostanzialmente in linea con i valori iscritti nell’ultima Relazione di gestione del Fondo al 31 dicembre 2016.
Il portafoglio oggetto dell’offerta è situato nelle seguenti località:
1. Via Antonio Bandiera - Salerno;
2. Viale Europa, 5 - Bologna;
3. Largo Sergio Leone - Parma;
4. S. Michelangelo Garove, 24 - Torino;
5. Via Bacchelli - Livorno;
6. Via Brescia, 13 - Torri di Quartesolo, Vicenza;
7. Via Sile 8 - Silea, Treviso;
8. Via Breda, 15 - Limena, Padova.
Entro la fine del corrente mese, ai fini di un’eventuale accettazione, l’offerta sarà sottoposta a valutazione da parte degli organi della SGR e del Fondo, previo espletamento delle necessarie verifiche di legge e procedurali.
Si ricorda che la scadenza del Fondo è prevista per il 31 dicembre 2017.
Sarà cura della SGR comunicare tempestivamente al mercato l’attuazione delle fasi successive nonché ogni evoluzione significativa della compravendita in oggetto.
Comunicato svolto ai sensi dell’art. 17 del Regolamento (UE) n. 596/2014.

 

[sissidog]

Comunicato stampa
Proposta di acquisto per un portafoglio di otto immobili di Fondo Delta
Roma, 12 giugno 2017
Si comunica che Fondo Delta, fondo di investimento alternativo immobiliare di tipo chiuso, gestito da IDeA FIMIT sgr e quotato sul segmento MIV di Borsa Italiana, ha ricevuto una proposta irrevocabile di acquisto per un portafoglio immobiliare composto da otto immobili a destinazione multisala cinematografica.
Il prezzo proposto è sostanzialmente in linea con i valori iscritti nell’ultima Relazione di gestione del Fondo al 31 dicembre 2016.
Il portafoglio oggetto dell’offerta è situato nelle seguenti località:
1. Via Antonio Bandiera - Salerno;
2. Viale Europa, 5 - Bologna;
3. Largo Sergio Leone - Parma;
4. S. Michelangelo Garove, 24 - Torino;
5. Via Bacchelli - Livorno;
6. Via Brescia, 13 - Torri di Quartesolo, Vicenza;
7. Via Sile 8 - Silea, Treviso;
8. Via Breda, 15 - Limena, Padova.
Entro la fine del corrente mese, ai fini di un’eventuale accettazione, l’offerta sarà sottoposta a valutazione da parte degli organi della SGR e del Fondo, previo espletamento delle necessarie verifiche di legge e procedurali.
Si ricorda che la scadenza del Fondo è prevista per il 31 dicembre 2017.
Sarà cura della SGR comunicare tempestivamente al mercato l’attuazione delle fasi successive nonché ogni evoluzione significativa della compravendita in oggetto.
Comunicato svolto ai sensi dell’art. 17 del Regolamento (UE) n. 596/2014.

molto bene il sole24ore era ben informato

 

[pellizzari]

grazie per l'analisi completa

ti confermo che anche a me hanno detto che via Cavour si potrebbe vendere a 125mln senza troppa difficoltà, poi nei fatti vedremo

in merito a sandonato, credo che gli immobili di via fabiani e Bonarelli (denti e trasformatore) scadano nel 2020 e non siano stati rinnovati o quantomeno ci sia il rischio che vengano liberati dopo il 2020 e questo li rende poco appetibili, da qui una valutazione molto più bassa della tua. si era letto di rinegoziazione con contratti a salire, ma non darei per certo che riguardi tutto il parco immobili di sandonato
ovviamnete sarei ben lieto di sbagliarmi su questo punto

la banca è molto tutelata e questa volta sono gli investitori che si prendono il rischio pieno della vendita

sembra che a 210/220 abbia trovato la sua tranquillità, ma lo pensavo anche a 260

Ciao Stella,

grazie di una ulteriore conferma su Piazza Cavour.

Su San Donato, una parte rilevante (ma non tutti) degli immobili e' stata rinegoziata con contratti lunghi, relativamente blindati e a regime nel 2018-19. Trovi tutte le informazioni nei rendiconti anche se bisogna fare un po' di lavoro analitico e per alcune parti minoritarie del portafoglio bisogna fare delle ipotesi.

Il prezzo di mercato e' ovviamente importante, ma ti ricordo che molti forumisti, quando ad es. Delta era a 30 euro, speculavano sulla morte del cinema e sul fatto che anche un rendimento dell'11% delle sale non era sufficiente. Quindi e' importante non farsi guidare dal prezzo. (A mio modestissimo parere).

 

[CiProvoAnchio]

Ragazzi, sono ancora a chiedervi un consiglio,
devo creare minus e con i fondi immobiliari....purtroppo posso:

cosa vendereste tra Alpha, Amundi Europa e VIG?

Oppure questi gioiellini è meglio tenerli stretti e pagare le tasse sulle plusvalenze?

 

[cheguevara74]

Ragazzi, sono ancora a chiedervi un consiglio,
devo creare minus e con i fondi immobiliari....purtroppo posso:

cosa vendereste tra Alpha, Amundi Europa e VIG?

Oppure questi gioiellini è meglio tenerli stretti e pagare le tasse sulle plusvalenze?

Io ho venduto pochi giorni fa tutte le EI1 e qualche mese fa le VIG. Ho comprato con il ricavato Alpha e non ho intenzione di venderlo.

 

[teddy63]

Ragazzi, sono ancora a chiedervi un consiglio,
devo creare minus e con i fondi immobiliari....purtroppo posso:

cosa vendereste tra Alpha, Amundi Europa e VIG?

Oppure questi gioiellini è meglio tenerli stretti e pagare le tasse sulle plusvalenze?

E' una bella lotta. Io cederei VIG perchè mi sembra che oramai non abbia più tanti margini di salita , d'altro canto è anche il meno volatile dei tre...

 

[teddy63]

a mezzogiorno c'era un muretto di 500 pezzi di Delta in vendita a 64,90 e per tutta mattina non ha fatto prezzo.... i soliti giochetti di chi sa e cerca di raccattare sotto i 64,90 .....

 

[vik1930]

Ragazzi, sono ancora a chiedervi un consiglio,
devo creare minus e con i fondi immobiliari....purtroppo posso:

cosa vendereste tra Alpha, Amundi Europa e VIG?

Oppure questi gioiellini è meglio tenerli stretti e pagare le tasse sulle plusvalenze?

vendi realizzi minus e poi il giorno dopo ricompri
cosi' non avrai sensi di colpa se vendi quello sbagliato

 

[benhur-1976]

grazie per l'analisi completa

ti confermo che anche a me hanno detto che via Cavour si potrebbe vendere a 125mln senza troppa difficoltà, poi nei fatti vedremo

in merito a sandonato, credo che gli immobili di via fabiani e Bonarelli (denti e trasformatore) scadano nel 2020 e non siano stati rinnovati o quantomeno ci sia il rischio che vengano liberati dopo il 2020 e questo li rende poco appetibili, da qui una valutazione molto più bassa della tua. si era letto di rinegoziazione con contratti a salire, ma non darei per certo che riguardi tutto il parco immobili di sandonato
ovviamnete sarei ben lieto di sbagliarmi su questo punto

la banca è molto tutelata e questa volta sono gli investitori che si prendono il rischio pieno della vendita

sembra che a 210/220 abbia trovato la sua tranquillità, ma lo pensavo anche a 260

Come fate a essere convinti di una liquidazione superiore a 100mln di via Cavour?se produce affitti per 6 mln dovrebbe valere meno di 60.
O ha dello sfitto o altre info che mi mancano?