Gruppo d'acquisto per casa a berlino
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sub_ comandante
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vediamo che combinano questi di ML e poi ci regoliamo
cmq teniamoci aggiornati qui
ciao
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ciao
enrick71
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Occhio che i governi stranieri non sono come quello italiano, di fronte alla speculazione potrebbero reagire tassando pesantemente le case dei proprietari non residenti in germania, tipo quelli in discussione in Francia
rambotre
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infatti proprio questo fa parte esattamente nel disclaimer... e qui non so...
ma in Francia giusto per sapere che si sta pensando? stavo leggendo di una pesantissima tassa sulle plusvalenze ma si parlava solo di residenti effettivi...
Spandau
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Visto che mi han bollinato mi tocca darmi da fare 
Allora, senza nessuna pretesa di essere esustivo, farei un elenco delle principali differenze con il sistema italiano. Vado a braccio e spero di non dimenticare nulla di importante. Se dico delle fesserie, dato che altri nel fol hanno dato prova di saperne, vi prego di correggermi.
A) PROCEDURA DI ACQUISTO
non esistono contratti vincolanti pre notaio (compromessi etc), il che ha importanti conseguenze
- chiunque si può ritirare fino alla firma davanti al notaio
- non si può quindi "fermare" l'affare
- non si devono tirare fuori soldi prima dell'acquisto
- l'agenzia (se c'è) viene pagata al rogito
anche il contratto di acquisto davanti al notaio è un preliminare
-con le firme non avviene il trasferimento ma ci si impegna alla compravendita
-con le firme non avviene passaggio di denaro
-il notaio controlla che sia tutto a posto
-poi autorizza il compratore a versare quanto dovuto su un suo conto corrente
-poi iscrive il trasferimento della proprietà immobiliare sui registri
B) SPESE COMPRAVENDITA
-Non esiste distinzione tra prima e seconda casa, le spese per l'acquisto sono quantificabili in un 3,5% circa + le provvigioni dell'agenzia che variano da 0 al 7% (più spesso il 7% che aliquote più basse)(per chi si chiedesse se il venditore paga commissioni penso di no, in particolare nei casi in cui l'acquirente paga il 7%)
-per i privati le plusvalenze non si pagano in caso di vendita oltre i 10 anni o se l immobile è usato per sè o parenti stretti negli ultimi 3 anni. L'aliquota con cui è tassata la plusvalenza è la propria aliquota irpef (ergo dipende da caso a caso)
C) SPESE DI MANTENIMENTO
- esiste una specie di ICI (grundsteuer) calcolata a partire da un valore assegnato dal ministero delle finanze a seconda dell'immobile e da un'aliquota locale. Non ho ancora capito bene come si calcola ma, dedotta da un paio di annunci, dovrebbe essere nell'ordine dei 5€/mq/anno.
171,07€/36,42mq 1 Zimmer Etagenwohnung zum Kauf in Berlin - Reinickendorf mit 36,42 qm (ScoutId 62153373)
302,4€/55,73mq 2 Zimmer Eigentumswohnung zum Kauf in Berlin mit 55,73 qm (ScoutId 62582789)
- esistono poi le spese condominiali che generalmente non sono basse. Comprendono tutto, in particolare anche riscaldamento, acqua, rifiuti e anticipi sulle spese di manutenzione future (qui costituiscono un fondo in anticipo). I riscaldamenti autonomi sono praticamente inesistenti, anzi molte case non hanno nemmeno un riscaldamento proprio, nel senso che sono allacciate al sistema di teleriscaldamento cittadino che trasporta acqua calda prodotta nei vari impianti intorno alla città. Tuttavia di solito ci sono i contatori per il riscaldamento e l'acqua all'ingresso di ogni appartamento e se questo è vuoto suppongo si paghi solo una frazione del costo.
D) TASSAZIONE
Per i privati le tasse sono più basse (almeno ai miei livelli lol). Fino a 12k€/anno si è in esenzione totale.
Il reddito imponibile da affitto è decurtato di tutte le spese documentate che a seconda dei casi possono essere di competenza del singlolo anno o di più anni nel qual caso vanno in ammortamento. La spesa stessa di acquisto dell'immobile va in ammortamento (40 o 50 anni a seconda che il palazzo sia alt o neubau (ante o post 1924))
E) CONTRATTI DI AFFITTO
DURATA
Non hanno scadenza precisa, o meglio si può anche indicare una scadenza ma deve essere motivata da bisogni concreti del proprietario (necessità di utilizzo in proprio, ristrutturazione programmata). Il che comporta anche il non poter ridiscuere il canone alla scadenza del contratto che appunto non c'è.
CANONE
I canoni di locazione al netto delle spese condominiali e dell'ici di cui sopra possono in teoria essere decisi a piacere tra le parti ma in realtà non è proprio così nel senso che esiste uno strumento detto mietspiegel (specchio degli affitti Berliner Mietspiegel - Onlineabfrage / Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin) che stabilisce via per via, numero civico per numero civico, sulla base dei rilevamenti dei canoni di affitto esistenti un valore comparativo al mq che fissa il limite oltre il quale l'inquilino, quandanche abbia firmato per un canone superiore, ha il diritto di chiedere una riduzione. Questo limite è pari al 20% in più del valore comparativo.
Tanto per capirsi se nella tal via al tal numero civico il mietspiegel mi dice che gli altri affittano a 5€/mq io posso anche chiedere quello che voglio ma il mio inquilino se vuole ha cmq diritto a vedersi riconosciuto un canone max di 6€/mq.
In realtà questo valore comparativo di riferimento, oltre a dove è ubicato l immobile, dipende anche da tutta una serie di caratteristiche qualitative dell'immobile stesso che determinano una ulteriore variazione in +/- di detto valore
AUMENTI DEL CANONE
I contratti possono essere adeguati all'inflazione oppure in base al mitspiegel non ad entrambi. Nel caso si sia scelto l'adeguamento all'inflazione non sarà possibile aumentare in base all'evoluzione dei prezzi locali. Viceversa se si sceglie l'adeguamento con il mietspiegel non c'e' l'adeguamento all'inflazione.
Se il canone risulta essere basso cmq l'aumento non può superare il 20% in un triennio
Da quanto detto sopra risulta abbastanza chiaro che l'inerzia del mercato degli affitti è notevole, i canoni si muovono per effetto dei nuovi contratti stipulati che determinano aumenti dei valori medi di mercato. Quandanche un quartiere dovesse rivalutarsi nel breve periodo (speculazione) l'impatto sugli affitti vecchi e nuovi è cmq diluito nel tempo.
DOVERI DEL PROPRIETARIO
L'appartamento deve essere in ordine e abitabile, non esiste il visto e piaciuto. Se ci sono difetti rilevanti (muffa, perdite, impianti da rifare) il proprietario se vuole l'affitto deve provvedere.
F) LA CITTA'
Berlino conta 3,5 milioni di abitanti.
Essendo stata chiusa per anni non ha una industria sviluppata e quindi non è la classica città produttiva come Milano.
E' sede del governo e di 3 università
Diversamente dalle città italiane non si è sviluppata in senso radiale, ovvero dal centro alla periferia, con tutte le conseguenze urbanistiche che ciò comporta. E' invece il risultato della unificazione di una moltitutine di villaggi che via via sono stati amministrativamente inglobati e che oggi corrispondono ai diversi quartieri della città.
Questo aspetto unito, alla capillarità dei trasporti urbani (BVG.de - Fahrplanauskunft), è particolarmente importante perchè altrimenti non si capisce quanto bene si possa vivere anche in quartieri apparentemente lontani dal centro.
Berlino ha molti centri. Il vechio centro di B. ovest, il vecchio centro di B. est il nuovo centro dove prima c'erano il muro e i campi minati, più tutti i centri dei singoli quartieri.
La presenza del muro ha inciso profondamente sullo sviluppo della città, le zone chic non sono esattamente dove uno si aspetterebbe di trovarle. Se guardate la piantina del mietspiegel sono segnate in giallo arancio rosso le aree della città con affitti crescenti.
Il che significa che non è detto che immobili in quello che oggi è il centro garantiscano affitti più elevati. Proprio grazie, o a causa (dipende dai punti di vista), del mietspiegel e dell'inerzia di cui si parlava sopra gli immobili residenziali in centro hanno oggi prezzi più elevati se rapportati alla rendita attuale.
Faccio notare che le zone bianche sono zone prive di case ovvero di verde pubblico
Questa era una prima panoramica tanto per descrivere lo scenario. Alla prossima
Allora, senza nessuna pretesa di essere esustivo, farei un elenco delle principali differenze con il sistema italiano. Vado a braccio e spero di non dimenticare nulla di importante. Se dico delle fesserie, dato che altri nel fol hanno dato prova di saperne, vi prego di correggermi.
A) PROCEDURA DI ACQUISTO
non esistono contratti vincolanti pre notaio (compromessi etc), il che ha importanti conseguenze
- chiunque si può ritirare fino alla firma davanti al notaio
- non si può quindi "fermare" l'affare
- non si devono tirare fuori soldi prima dell'acquisto
- l'agenzia (se c'è) viene pagata al rogito
anche il contratto di acquisto davanti al notaio è un preliminare
-con le firme non avviene il trasferimento ma ci si impegna alla compravendita
-con le firme non avviene passaggio di denaro
-il notaio controlla che sia tutto a posto
-poi autorizza il compratore a versare quanto dovuto su un suo conto corrente
-poi iscrive il trasferimento della proprietà immobiliare sui registri
B) SPESE COMPRAVENDITA
-Non esiste distinzione tra prima e seconda casa, le spese per l'acquisto sono quantificabili in un 3,5% circa + le provvigioni dell'agenzia che variano da 0 al 7% (più spesso il 7% che aliquote più basse)(per chi si chiedesse se il venditore paga commissioni penso di no, in particolare nei casi in cui l'acquirente paga il 7%)
-per i privati le plusvalenze non si pagano in caso di vendita oltre i 10 anni o se l immobile è usato per sè o parenti stretti negli ultimi 3 anni. L'aliquota con cui è tassata la plusvalenza è la propria aliquota irpef (ergo dipende da caso a caso)
C) SPESE DI MANTENIMENTO
- esiste una specie di ICI (grundsteuer) calcolata a partire da un valore assegnato dal ministero delle finanze a seconda dell'immobile e da un'aliquota locale. Non ho ancora capito bene come si calcola ma, dedotta da un paio di annunci, dovrebbe essere nell'ordine dei 5€/mq/anno.
171,07€/36,42mq 1 Zimmer Etagenwohnung zum Kauf in Berlin - Reinickendorf mit 36,42 qm (ScoutId 62153373)
302,4€/55,73mq 2 Zimmer Eigentumswohnung zum Kauf in Berlin mit 55,73 qm (ScoutId 62582789)
- esistono poi le spese condominiali che generalmente non sono basse. Comprendono tutto, in particolare anche riscaldamento, acqua, rifiuti e anticipi sulle spese di manutenzione future (qui costituiscono un fondo in anticipo). I riscaldamenti autonomi sono praticamente inesistenti, anzi molte case non hanno nemmeno un riscaldamento proprio, nel senso che sono allacciate al sistema di teleriscaldamento cittadino che trasporta acqua calda prodotta nei vari impianti intorno alla città. Tuttavia di solito ci sono i contatori per il riscaldamento e l'acqua all'ingresso di ogni appartamento e se questo è vuoto suppongo si paghi solo una frazione del costo.
D) TASSAZIONE
Per i privati le tasse sono più basse (almeno ai miei livelli lol). Fino a 12k€/anno si è in esenzione totale.
Il reddito imponibile da affitto è decurtato di tutte le spese documentate che a seconda dei casi possono essere di competenza del singlolo anno o di più anni nel qual caso vanno in ammortamento. La spesa stessa di acquisto dell'immobile va in ammortamento (40 o 50 anni a seconda che il palazzo sia alt o neubau (ante o post 1924))
E) CONTRATTI DI AFFITTO
DURATA
Non hanno scadenza precisa, o meglio si può anche indicare una scadenza ma deve essere motivata da bisogni concreti del proprietario (necessità di utilizzo in proprio, ristrutturazione programmata). Il che comporta anche il non poter ridiscuere il canone alla scadenza del contratto che appunto non c'è.
CANONE
I canoni di locazione al netto delle spese condominiali e dell'ici di cui sopra possono in teoria essere decisi a piacere tra le parti ma in realtà non è proprio così nel senso che esiste uno strumento detto mietspiegel (specchio degli affitti Berliner Mietspiegel - Onlineabfrage / Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin) che stabilisce via per via, numero civico per numero civico, sulla base dei rilevamenti dei canoni di affitto esistenti un valore comparativo al mq che fissa il limite oltre il quale l'inquilino, quandanche abbia firmato per un canone superiore, ha il diritto di chiedere una riduzione. Questo limite è pari al 20% in più del valore comparativo.
Tanto per capirsi se nella tal via al tal numero civico il mietspiegel mi dice che gli altri affittano a 5€/mq io posso anche chiedere quello che voglio ma il mio inquilino se vuole ha cmq diritto a vedersi riconosciuto un canone max di 6€/mq.
In realtà questo valore comparativo di riferimento, oltre a dove è ubicato l immobile, dipende anche da tutta una serie di caratteristiche qualitative dell'immobile stesso che determinano una ulteriore variazione in +/- di detto valore
AUMENTI DEL CANONE
I contratti possono essere adeguati all'inflazione oppure in base al mitspiegel non ad entrambi. Nel caso si sia scelto l'adeguamento all'inflazione non sarà possibile aumentare in base all'evoluzione dei prezzi locali. Viceversa se si sceglie l'adeguamento con il mietspiegel non c'e' l'adeguamento all'inflazione.
Se il canone risulta essere basso cmq l'aumento non può superare il 20% in un triennio
Da quanto detto sopra risulta abbastanza chiaro che l'inerzia del mercato degli affitti è notevole, i canoni si muovono per effetto dei nuovi contratti stipulati che determinano aumenti dei valori medi di mercato. Quandanche un quartiere dovesse rivalutarsi nel breve periodo (speculazione) l'impatto sugli affitti vecchi e nuovi è cmq diluito nel tempo.
DOVERI DEL PROPRIETARIO
L'appartamento deve essere in ordine e abitabile, non esiste il visto e piaciuto. Se ci sono difetti rilevanti (muffa, perdite, impianti da rifare) il proprietario se vuole l'affitto deve provvedere.
F) LA CITTA'
Berlino conta 3,5 milioni di abitanti.
Essendo stata chiusa per anni non ha una industria sviluppata e quindi non è la classica città produttiva come Milano.
E' sede del governo e di 3 università
Diversamente dalle città italiane non si è sviluppata in senso radiale, ovvero dal centro alla periferia, con tutte le conseguenze urbanistiche che ciò comporta. E' invece il risultato della unificazione di una moltitutine di villaggi che via via sono stati amministrativamente inglobati e che oggi corrispondono ai diversi quartieri della città.
Questo aspetto unito, alla capillarità dei trasporti urbani (BVG.de - Fahrplanauskunft), è particolarmente importante perchè altrimenti non si capisce quanto bene si possa vivere anche in quartieri apparentemente lontani dal centro.
Berlino ha molti centri. Il vechio centro di B. ovest, il vecchio centro di B. est il nuovo centro dove prima c'erano il muro e i campi minati, più tutti i centri dei singoli quartieri.
La presenza del muro ha inciso profondamente sullo sviluppo della città, le zone chic non sono esattamente dove uno si aspetterebbe di trovarle. Se guardate la piantina del mietspiegel sono segnate in giallo arancio rosso le aree della città con affitti crescenti.
Il che significa che non è detto che immobili in quello che oggi è il centro garantiscano affitti più elevati. Proprio grazie, o a causa (dipende dai punti di vista), del mietspiegel e dell'inerzia di cui si parlava sopra gli immobili residenziali in centro hanno oggi prezzi più elevati se rapportati alla rendita attuale.
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fever7
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Visto che mi han bollinato mi tocca darmi da fare
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B) SPESE COMPRAVENDITA
-Non esiste distinzione tra prima e seconda casa, le spese per l'acquisto sono quantificabili in un 3,5% circa + le provvigioni dell'agenzia che variano da 0 al 7% (più spesso il 7% che aliquote più basse)(per chi si chiedesse se il venditore paga commissioni penso di no, in particolare nei casi in cui l'acquirente paga il 7%)
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- esistono poi le spese condominiali che generalmente non sono basse. Comprendono tutto, in particolare anche riscaldamento, acqua, rifiuti e anticipi sulle spese di manutenzione future (qui costituiscono un fondo in anticipo). I riscaldamenti autonomi sono praticamente inesistenti, anzi molte case non hanno nemmeno un riscaldamento proprio, nel senso che sono allacciate al sistema di teleriscaldamento cittadino che trasporta acqua calda prodotta nei vari impianti intorno alla città. Tuttavia di solito ci sono i contatori per il riscaldamento e l'acqua all'ingresso di ogni appartamento e se questo è vuoto suppongo si paghi solo una frazione del costo.
D) TASSAZIONE
Per i privati le tasse sono più basse (almeno ai miei livelli lol). Fino a 12k€/anno si è in esenzione totale.
Il reddito imponibile da affitto è decurtato di tutte le spese documentate che a seconda dei casi possono essere di competenza del singlolo anno o di più anni nel qual caso vanno in ammortamento. La spesa stessa di acquisto dell'immobile va in ammortamento (40 o 50 anni a seconda che il palazzo sia alt o neubau (ante o post 1924))
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Non hanno scadenza precisa, o meglio si può anche indicare una scadenza ma deve essere motivata da bisogni concreti del proprietario (necessità di utilizzo in proprio, ristrutturazione programmata). Il che comporta anche il non poter ridiscuere il canone alla scadenza del contratto che appunto non c'è.
CANONE
I canoni di locazione al netto delle spese condominiali e dell'ici di cui sopra possono in teoria essere decisi a piacere tra le parti ma in realtà non è proprio così nel senso che esiste uno strumento detto mietspiegel (specchio degli affitti Berliner Mietspiegel - Onlineabfrage / Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin) che stabilisce via per via, numero civico per numero civico, sulla base dei rilevamenti dei canoni di affitto esistenti un valore comparativo al mq che fissa il limite oltre il quale l'inquilino, quandanche abbia firmato per un canone superiore, ha il diritto di chiedere una riduzione. Questo limite è pari al 20% in più del valore comparativo.
Tanto per capirsi se nella tal via al tal numero civico il mietspiegel mi dice che gli altri affittano a 5€/mq io posso anche chiedere quello che voglio ma il mio inquilino se vuole ha cmq diritto a vedersi riconosciuto un canone max di 6€/mq.
In realtà questo valore comparativo di riferimento, oltre a dove è ubicato l immobile, dipende anche da tutta una serie di caratteristiche qualitative dell'immobile stesso che determinano una ulteriore variazione in +/- di detto valore
AUMENTI DEL CANONE
I contratti possono essere adeguati all'inflazione oppure in base al mitspiegel non ad entrambi. Nel caso si sia scelto l'adeguamento all'inflazione non sarà possibile aumentare in base all'evoluzione dei prezzi locali. Viceversa se si sceglie l'adeguamento con il mietspiegel non c'e' l'adeguamento all'inflazione.
Se il canone risulta essere basso cmq l'aumento non può superare il 20% in un triennio
Da quanto detto sopra risulta abbastanza chiaro che l'inerzia del mercato degli affitti è notevole, i canoni si muovono per effetto dei nuovi contratti stipulati che determinano aumenti dei valori medi di mercato. Quandanche un quartiere dovesse rivalutarsi nel breve periodo (speculazione) l'impatto sugli affitti vecchi e nuovi è cmq diluito nel tempo.
DOVERI DEL PROPRIETARIO
L'appartamento deve essere in ordine e abitabile, non esiste il visto e piaciuto. Se ci sono difetti rilevanti (muffa, perdite, impianti da rifare) il proprietario se vuole l'affitto deve provvedere.
F) LA CITTA'
Berlino conta 3,5 milioni di abitanti.
Essendo stata chiusa per anni non ha una industria sviluppata e quindi non è la classica città produttiva come Milano.
E' sede del governo e di 3 università
Diversamente dalle città italiane non si è sviluppata in senso radiale, ovvero dal centro alla periferia, con tutte le conseguenze urbanistiche che ciò comporta. E' invece il risultato della unificazione di una moltitutine di villaggi che via via sono stati amministrativamente inglobati e che oggi corrispondono ai diversi quartieri della città.
Questo aspetto unito, alla capillarità dei trasporti urbani (BVG.de - Fahrplanauskunft), è particolarmente importante perchè altrimenti non si capisce quanto bene si possa vivere anche in quartieri apparentemente lontani dal centro.
Berlino ha molti centri. Il vechio centro di B. ovest, il vecchio centro di B. est il nuovo centro dove prima c'erano il muro e i campi minati, più tutti i centri dei singoli quartieri.
La presenza del muro ha inciso profondamente sullo sviluppo della città, le zone chic non sono esattamente dove uno si aspetterebbe di trovarle. Se guardate la piantina del mietspiegel sono segnate in giallo arancio rosso le aree della città con affitti crescenti.
Il che significa che non è detto che immobili in quello che oggi è il centro garantiscano affitti più elevati. Proprio grazie, o a causa (dipende dai punti di vista), del mietspiegel e dell'inerzia di cui si parlava sopra gli immobili residenziali in centro hanno oggi prezzi più elevati se rapportati alla rendita attuale.
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Questa era una prima panoramica tanto per descrivere lo scenario. Alla prossima
bello!
faccio qualche precisazione su quello che so
punto A davanti al notaio fai una prenotazione in pratica, poi sta a lui fare tutti i controlli sulla proprietà ed eventuali ipoteche, il catasto non è come il nostro ma tavolare, credo sia così in italia in trentino alto adige e forse friuli, forse. macchinoso ma decisamente più sicuro del nostro sistema. quando il notaio da l'ok paghi il venditore e poi il notaio trasferisce la proprietà, i prezzi del notaio sono più bassi dei nostri ma non di tantissimo, sui mutui invece molto inferiori, al notaio paghi solo il suo onorario e le spese per i controlli che fa, le tasse arrivano dopo dalle finanze e le paghi a loro.
B le tasse sono del 4,5% del reale prezzo pagato è una tassa che c'è solo a berlino e qualche zona dell'est dovuta al debito stratosferico che ha la città stato, nel resto della germania mi pare sia il 3 o 3,5.
l'agenzia immo costa davvero un sacco per un compratore (quasi sempre 5-7 %...all'ovest invece i prezzi sono molto più bassi (anche 3,5 ma variano assai)
se si vuole un finanziamento i tassi sono quasi sempre fissi e oggi sono molto bassi, diciamo dal 3,4 3,8% per un decennale, l'ammortamento è diverso dal nostro paghi il tasso sul capitale residuo e ogni anno paghi la quota di ammortamento decisa contrattualmente (di norma è il 2% annuo) alla fine del 10 anno puoi decidere se prolungare rifinanziare ecc.
sulle case nuove hai un ammortamento del 2% annuo sulla differenza del prezzo d'acquisto e del prezzo del terreno che viene segnato sul contratto notarile ed è deciso dal fisco, questo perchè le case con l'età "perdono valore" a causa dei possibili lavori.
resto
sui contratti so solo che sono assai macchinosi e proteggono molto l'inquilino dalla speculazione, conviene farsi assistere da un avvocato sicuramente (costano meno che da noi...), altra differenza è il deposito, viene versato su un conto vincolato e non può essere usato, deve essere tenuto a disposizione dell'inquilino.
resto bohhh valuterei anche altre città molto più dinamiche economicamente, monaco francoforte ecc ecc... ma i prezzi sono decisamente superiori
fever7
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altra cosa importante, i costi condominiali , che come detto sono assai alti perchè comprendono riscaldamento acqua calda spese comuni assicurazioni ecc ecc, si dividono in due parti, una parte a carico dell'inquilino nebenkosten e i costi a carico del proprietario, mi pare betriebenkosten o chissà che...
sub_ comandante
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ma in Francia che succede? Anche sulle multiproprietà?
Spandau
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precisazione (ho mod il post sopra)
-per i privati le plusvalenze non si pagano in caso di vendita oltre i 10 anni o se l immobile è usato per sè o parenti stretti negli ultimi 3 anni. L'aliquota con cui è tassata la plusvalenza è la propria aliquota irpef (ergo dipende da caso a caso)
-per i privati le plusvalenze non si pagano in caso di vendita oltre i 10 anni o se l immobile è usato per sè o parenti stretti negli ultimi 3 anni. L'aliquota con cui è tassata la plusvalenza è la propria aliquota irpef (ergo dipende da caso a caso)
pegaso123
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Buongiorno a tutti,
anche io sono interessato. La cosa importante di un acquisto di gruppo è la gestione delle spese, in particolare la gestione amministrativa/fiscale. Penso che si potrebbe gestire in vari modi società o trust.
Comprare singolarmente un appartamento si rischia di spendere cifre elevate. Comprare una palazzina può essere una soluzione interessante.
anche io sono interessato. La cosa importante di un acquisto di gruppo è la gestione delle spese, in particolare la gestione amministrativa/fiscale. Penso che si potrebbe gestire in vari modi società o trust.
Comprare singolarmente un appartamento si rischia di spendere cifre elevate. Comprare una palazzina può essere una soluzione interessante.
diventobuddista
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sono interessato anche io, sia per occupato che libero. Direi anche in nuda proprietà.
Mi interesso di immobiliare e più specificatamente di edilizia. grazie
Mi interesso di immobiliare e più specificatamente di edilizia. grazie
dachi
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ok, entro anche io.
Ho gia' acquistato qualcosa in D. la vostra idea e' ottima, ma perche' nonvalutare un terreno costruibile che potrebbe avere un effetto leva interessante a niente rotture di scatole fino quando non si decide di farci qualcosa?
Ho gia' acquistato qualcosa in D. la vostra idea e' ottima, ma perche' nonvalutare un terreno costruibile che potrebbe avere un effetto leva interessante a niente rotture di scatole fino quando non si decide di farci qualcosa?
Spandau
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dimenticavo
ASTE TRIBUNALE
Justizportal - Verfahren
nel campo LAND selezionare Berlin
nel campo OBJEKT eventualmente la/le tipologie
(Mehrfamilienhaus=palazzo di più appartamenti)
poi Suchen
è tutto in tedesco ovviamente ma tanto per dare un'idea..
PS
gutachten=perizia
Wertgutachten=perizia sul valore
ASTE TRIBUNALE
Justizportal - Verfahren
nel campo LAND selezionare Berlin
nel campo OBJEKT eventualmente la/le tipologie
(Mehrfamilienhaus=palazzo di più appartamenti)
poi Suchen
è tutto in tedesco ovviamente ma tanto per dare un'idea..
PS
gutachten=perizia
Wertgutachten=perizia sul valore
Spandau
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ok come promesso ho fatto un po' di ordine nei miei pensieri per mettere per iscritto i motivi che mi fanno ritenere utile investire a Berlino.
L'analisi è del tutto personale, priva di dati numerici quindi intuitiva ed infine pure faziosa essendo io berlinese per parte di madre nonchè da agosto anche d'adozione.
Aggiungo inoltre che il mio termine di paragone è il mercato italiano (non conosco altri mercati a parte un po quello spagnolo)
La faccio breve
I miei PRO
FANTAPOLITICA
- preferisco un asset tedesco ad uno italiano nel caso di default più o meno grave del sistema europa. Sicuramente in uno scenario del genere anche la Germania subirebbe pesantissime ripercussioni ma ritengo verosimile che passato lo tsunami si riprenderebbe più in fretta, non foss altro perchè qui un'industria esiste ancora. In un eventuale ritorno alle valute nazionali poi ritengo probabile che la lira sarebbe svalutata sul marco per rilanciare il sistema italia il che comporterebbe un maggiore potere di acquisto degli asset valutati in valuta tedesca
-preferisco un asset tedesco ad uno italiano anche senza default perchè cmq la necessità di mettere a posto i conti in Italia passarà probabilmente anche da un inasprimento della tassazione immobiliare (mi auguro solo di quella improduttiva)
RENDIMENTO
-i rendimenti da affitto residenziale qui a Berlino sono mediamente del 5% al lordo delle imposte sui redditi quindi, a quanto leggo sul fol, mediamente maggiori che da noi. Qui di solito prezzano gli immobili come asset da investimento senza ricamarci troppo sopra. Parlano di faktor invece che di rendimento dove faktor=1/rendimento_anno=costo/affitto_anno. Faktor 17 (5,8%) è un numero che sento spesso in giro
-nel mio scaglione irpef attuale (basso) il rendimento sarebbe più alto pure al netto delle imposte dato che in Germania hanno un'esenzione fino a 12k € netti all'anno. Dico netti perchè il limite per effetto della deducibilità delle spese è maggiore. Tanto per fare un es banale senza tener conto di altre eventuali spese un appartamento da 100k € post 1924 quindi ammortizzabile al 2%/anno (50 anni) comporta una deducibilità di 2k euro quindi non dovrei pagare tasse fino a 12k+2k euro.*
-penso che a Berlino il rischio insolvenza degli inquilini sia minore 1° perchè minore è generalmente il rapporto affitto/reddito, ovvero la casa incide di meno sul reddito famigliare, e 2° perchè hanno una rete di protezione sociale anni luce migliore della nostra (cfr Hartz concept - Wikipedia, the free encyclopedia) con sussidi di inoccupazione, assegni di mantenimento bambini, integrazione del reddito ad un minimo vitale, pagamento dell'affitto fino ad una certa soglia.
RIVALUTAZIONE
-Per quanto riguarda il valore dell'immobile nel tempo penso che Berlino sia in controtendenza rispetto alle grandi città italiane. Non essendo stati i tedeschi particolarmente bramosi e/o bisognosi di comperare casa non hanno vissuto la bolla come noi. Considerando sempre il famoso rapporto reddito_medio/costo_casa direi che i valori hanno margini di crescita o quantomeno non di decrescita se paragonati ai nostri. Non essendoci stata la bolla non hanno nemmeno l'enorme parco di invenduto da smaltire. Allo stesso modo non essendo mai stato considerato bene rifugio non hanno nemmeno l'enorme parco di inutilizzato che potenzialmente da noi potrebbe rovesciarsi sul mercato in caso di crisi di liquidità o inasprimento della tassazione immobiliare con conseguente depressione dei prezzi.
I CONTRO
- inerzia dei canoni
- scarsa possibilità di rientrare in possesso dell'immobile se lo si vuole rivendere libero, condizione peraltro nemmeno troppo indispensabile considerato il fatto che non c'è a mio avviso un evidente deprezzamento nella vendita di un immobile locato (ovviamente a prezzi concorrenziali, diverso è il caso di immobili locati a canoni sotto la media). Un po' come i btp insomma
- plusvalenze a 10 anni invece che a 5 anni
Non mi riguarda direttamente perchè abito qui ma per correttezza mi pare evidente aggiungere dal punto di vista di un investitore italiano:
- necessità di avere un'agenzia o un fiduciario locale
- minore conoscenza del mercato e delle leggi locali
- possibile doppia tassazione italiana che riduce il vantaggio fiscale. Spero intervenga l'amico commercialista che ha postato in precedenza ma secondo me è possibile che se qui si paga meno che in italia, il nostro fisco pretenda la differenza rispetto a quanto risparmiato.
Ho introdotto un po' i miei perchè e ci sarebbero molte altre cose da dire in particolare sul come, soprattutto sul come massimizzare i pro e ridurre i contro. L'italico ingegno mi suggerisce che possono esistere scelte migliori di altre ma rimanderei l'argomento ad un prossimo futuro.
Se qualcuno ha voglia di condividere le proprie convinzioni, commentare e fare l'avvocato del diavolo sottoponendo a giudizio critico quanto sopra mi farebbe un grandissimo piacere.
Saluti e gutenacht
*in realtà mi pare che solo il 70% del costo sia ammortizzabile in quanto relativo al fabbricato che si deteriora, il rimanente 30% dovrebbe essere relativo al suolo e quindi non ammortizzabile
L'analisi è del tutto personale, priva di dati numerici quindi intuitiva ed infine pure faziosa essendo io berlinese per parte di madre nonchè da agosto anche d'adozione.
Aggiungo inoltre che il mio termine di paragone è il mercato italiano (non conosco altri mercati a parte un po quello spagnolo)
La faccio breve
I miei PRO
FANTAPOLITICA
- preferisco un asset tedesco ad uno italiano nel caso di default più o meno grave del sistema europa. Sicuramente in uno scenario del genere anche la Germania subirebbe pesantissime ripercussioni ma ritengo verosimile che passato lo tsunami si riprenderebbe più in fretta, non foss altro perchè qui un'industria esiste ancora. In un eventuale ritorno alle valute nazionali poi ritengo probabile che la lira sarebbe svalutata sul marco per rilanciare il sistema italia il che comporterebbe un maggiore potere di acquisto degli asset valutati in valuta tedesca
-preferisco un asset tedesco ad uno italiano anche senza default perchè cmq la necessità di mettere a posto i conti in Italia passarà probabilmente anche da un inasprimento della tassazione immobiliare (mi auguro solo di quella improduttiva)
RENDIMENTO
-i rendimenti da affitto residenziale qui a Berlino sono mediamente del 5% al lordo delle imposte sui redditi quindi, a quanto leggo sul fol, mediamente maggiori che da noi. Qui di solito prezzano gli immobili come asset da investimento senza ricamarci troppo sopra. Parlano di faktor invece che di rendimento dove faktor=1/rendimento_anno=costo/affitto_anno. Faktor 17 (5,8%) è un numero che sento spesso in giro
-nel mio scaglione irpef attuale (basso) il rendimento sarebbe più alto pure al netto delle imposte dato che in Germania hanno un'esenzione fino a 12k € netti all'anno. Dico netti perchè il limite per effetto della deducibilità delle spese è maggiore. Tanto per fare un es banale senza tener conto di altre eventuali spese un appartamento da 100k € post 1924 quindi ammortizzabile al 2%/anno (50 anni) comporta una deducibilità di 2k euro quindi non dovrei pagare tasse fino a 12k+2k euro.*
-penso che a Berlino il rischio insolvenza degli inquilini sia minore 1° perchè minore è generalmente il rapporto affitto/reddito, ovvero la casa incide di meno sul reddito famigliare, e 2° perchè hanno una rete di protezione sociale anni luce migliore della nostra (cfr Hartz concept - Wikipedia, the free encyclopedia) con sussidi di inoccupazione, assegni di mantenimento bambini, integrazione del reddito ad un minimo vitale, pagamento dell'affitto fino ad una certa soglia.
RIVALUTAZIONE
-Per quanto riguarda il valore dell'immobile nel tempo penso che Berlino sia in controtendenza rispetto alle grandi città italiane. Non essendo stati i tedeschi particolarmente bramosi e/o bisognosi di comperare casa non hanno vissuto la bolla come noi. Considerando sempre il famoso rapporto reddito_medio/costo_casa direi che i valori hanno margini di crescita o quantomeno non di decrescita se paragonati ai nostri. Non essendoci stata la bolla non hanno nemmeno l'enorme parco di invenduto da smaltire. Allo stesso modo non essendo mai stato considerato bene rifugio non hanno nemmeno l'enorme parco di inutilizzato che potenzialmente da noi potrebbe rovesciarsi sul mercato in caso di crisi di liquidità o inasprimento della tassazione immobiliare con conseguente depressione dei prezzi.
I CONTRO
- inerzia dei canoni
- scarsa possibilità di rientrare in possesso dell'immobile se lo si vuole rivendere libero, condizione peraltro nemmeno troppo indispensabile considerato il fatto che non c'è a mio avviso un evidente deprezzamento nella vendita di un immobile locato (ovviamente a prezzi concorrenziali, diverso è il caso di immobili locati a canoni sotto la media). Un po' come i btp insomma
- plusvalenze a 10 anni invece che a 5 anni
Non mi riguarda direttamente perchè abito qui ma per correttezza mi pare evidente aggiungere dal punto di vista di un investitore italiano:
- necessità di avere un'agenzia o un fiduciario locale
- minore conoscenza del mercato e delle leggi locali
- possibile doppia tassazione italiana che riduce il vantaggio fiscale. Spero intervenga l'amico commercialista che ha postato in precedenza ma secondo me è possibile che se qui si paga meno che in italia, il nostro fisco pretenda la differenza rispetto a quanto risparmiato.
Ho introdotto un po' i miei perchè e ci sarebbero molte altre cose da dire in particolare sul come, soprattutto sul come massimizzare i pro e ridurre i contro. L'italico ingegno mi suggerisce che possono esistere scelte migliori di altre ma rimanderei l'argomento ad un prossimo futuro.
Se qualcuno ha voglia di condividere le proprie convinzioni, commentare e fare l'avvocato del diavolo sottoponendo a giudizio critico quanto sopra mi farebbe un grandissimo piacere.
Saluti e gutenacht
*in realtà mi pare che solo il 70% del costo sia ammortizzabile in quanto relativo al fabbricato che si deteriora, il rimanente 30% dovrebbe essere relativo al suolo e quindi non ammortizzabile
sub_ comandante
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interessante!
cioè?
scusa ma non ho capito molto...
facciamo un esempio pratico: un immobile pagato 100k che rende il 5% lordo sono 5.000€, quanto ci devi pagare di tasse??
Spandau
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Stando al commercialista con cui ho parlato un tedesco non pagherebbe nulla perchè esente fino a 12k€
Se avesse altri redditi, i 5k€ - (il totale delle spese di competenza) si cumulerebbe con essi.
Es
20.000 altri redditi
5.000 affitto
-1.000 spese relative all'appartamento
24.000 imponibile
primi 12k esenti, gli altri scaglioni non li conosco
ma altri redditi di ogni tipo, o solo di affitto?
Da come dici sembra come era in italia prima della cedolare secca, cioè paghi in base all'imponibile. Quindi chi ha imponibile al 27% paga il 27 e chi al 41% paga il 41?