Gruppo d'acquisto per casa a berlino

[Spandau]

ma altri redditi di ogni tipo, o solo di affitto?
Da come dici sembra come era in italia prima della cedolare secca, cioè paghi in base all'imponibile. Quindi chi ha imponibile al 27% paga il 27 e chi al 41% paga il 41?

Di ogni tipo. Esatto, come da noi prima della cedolare secca, solo che scaglioni e aliquote sono diversi e che sono deducibili spese che da noi non lo sono.

 

[pegaso123]

Buongiorno
visto l'interesse di più persone come possiamo procedere?
Valutiamo palazzina ?

 

[sub_ comandante]

intanto è uscita la proposta casa rossa su ml
mi sembra interessante mad'impatto non mi piace l'immobile, si tratta cmq di una costruzione del 1900
io opto sempre per qualcosa di nuovo in centro
se c'è qualcuno che aderisce ci faccia sapere come va..

 

[fever7]

cioè?

un conto che non puoi utilizzare, se lui se ne va fai il bonifico da quel conto al suo

 

[Attilaaa]

dunque sentiamo le proposte:
usato libero
usato affittato
nuovo libero
nuovo affittato

 

[Spandau]

Ho ricevuto ieri la mail da ML, mi sto studiando l'offerta e adesso vado a vedermela di persona.
Il prezzo mi sembra interessante e la palazzina sembra carina. E' proprio un oggetto del genere che avevo in mente pure io.
Un paio di dubbi sulla due diligence però mi saltano all'occhio e più tardi proverò a trovare un recapito telefonico di chi sta organizzando l'iniziativa per avere qualche chiarimento.
A dopo

 

[iverson]

Ho ricevuto ieri la mail da ML, mi sto studiando l'offerta e adesso vado a vedermela di persona.
Il prezzo mi sembra interessante e la palazzina sembra carina. E' proprio un oggetto del genere che avevo in mente pure io.
Un paio di dubbi sulla due diligence però mi saltano all'occhio e più tardi proverò a trovare un recapito telefonico di chi sta organizzando l'iniziativa per avere qualche chiarimento.
A dopo

l'ho ricevuta anche io ma non capisco come si possa acquistare un immobile senza vederlo e quindi verificare lo stato dello stesso, impanti ecc, e senza avere una piantina di come è sviluppato ...

 

[sub_ comandante]

l'ho ricevuta anche io ma non capisco come si possa acquistare un immobile senza vederlo e quindi verificare lo stato dello stesso, impanti ecc, e senza avere una piantina di come è sviluppato ...

in effect!

 

[max22]

Di ogni tipo. Esatto, come da noi prima della cedolare secca, solo che scaglioni e aliquote sono diversi e che sono deducibili spese che da noi non lo sono.

poi però il reddito netto lo devi dichiarare anche in Italia -nel quadro RL di unico- mettendo a credito l'imposta pagata all'estero.

 

[fever7]

Ho ricevuto ieri la mail da ML, mi sto studiando l'offerta e adesso vado a vedermela di persona.
Il prezzo mi sembra interessante e la palazzina sembra carina. E' proprio un oggetto del genere che avevo in mente pure io.
Un paio di dubbi sulla due diligence però mi saltano all'occhio e più tardi proverò a trovare un recapito telefonico di chi sta organizzando l'iniziativa per avere qualche chiarimento.
A dopo

premetto che non conosco l'offerta, ma parliamo di una casa mica di una azienda...la cosa fondamentale è lo stato dell'immobile (non ho idea del prezzo) e la sua posizione, basta incaricare un ingegnere di fare una valutazione, in germania è pieno di società specializzate in queste cose, è un mercato molto più organizzato per transazioni medio grandi

 

[fever7]

poi però il reddito netto lo devi dichiarare anche in Italia -nel quadro RL di unico- mettendo a credito l'imposta pagata all'estero.

si certo, ma non vedo come possiate organizzare una cosa del genere senza fare una società...diventerebbe un gran casino (società tedesca intendo

 

[fever7]

ha poi poco senso comprare cash... in germania si compra a debito e si deduce tutto, le tasse sono alte e quindi meglio sfruttare le deduzioni che sono invece molto generose

 

[dachi]

molto complicato comprare con prestiti se non si e' residenti, comunque per capire cosa cercare, quale e' l' obbiettivo di budget da raggiungere attraverso questo gruppo?
Io avrei trovato qualcosa di molto interessante, ma, purtroppo non e' alla mia portata, altrimenti l' avrei acquistato da solo.

 

[special1]

molto complicato comprare con prestiti se non si e' residenti, comunque per capire cosa cercare, quale e' l' obbiettivo di budget da raggiungere attraverso questo gruppo?
Io avrei trovato qualcosa di molto interessante, ma, purtroppo non e' alla mia portata, altrimenti l' avrei acquistato da solo.

di che si tratta?sempre che ti vada di condividere

 

[fever7]

molto complicato comprare con prestiti se non si e' residenti, comunque per capire cosa cercare, quale e' l' obbiettivo di budget da raggiungere attraverso questo gruppo?
Io avrei trovato qualcosa di molto interessante, ma, purtroppo non e' alla mia portata, altrimenti l' avrei acquistato da solo.

spiego a tutti, trovare un finanziamento per un edificio residenziale affittato è fattibile anche se non residenti, ovviamente gli importi non sono elevati, diciamo circa un 50-55% per persone fisiche.
per gli immobili commerciali è quasi impossibile essere finanziati

 

[ricpast]

molto complicato comprare con prestiti se non si e' residenti,

costa di più ma la strada si trova:

ti fai affidare da una banca italiana
la banca italiana emette garanzia a favore della banca tedesca (swift)
la banca tedesca ti dà il cash perchè è garantita dalla banca italiana

non è una cosa inusuale

Considera che se sei affidabile il costo della garanzia emessa dalla banca italiana ti dovrebbe costare all'incirca l' 1,20 - 1,50% annuo.
Il problema oggi è vedere quanto la banca tedesca si senta garantita dalla banca italiana....

 

[dachi]

mia moglie e' tedesca,
abbiamo comprato gia' qualcosa in D il reddito e' buono. La rivendibilita' non so ho comprato lo scorso anno comunque non intendo vendere sono contentissimo degli acquisti.
Quello che avrei trovato e' un supermercato, un terreno di 3500mq con la casetta sopra per intenderci uguale a quelle del lidl. La richiesta e' di 800 k ma la cosa bella e' che e' affittato a 80k annui, si parla del 10x100 ottimo no? Certo si dovrebbe periziare l' edificio per vedere se ci sono lavori imminenti e si dovrebbe far studiare il contratto di affitto ad un legale ma io in germania ho gia' un ingegnere e un avvocato di fiducia.
Comunque l' oggetto non si trova a berlino ma a Dresda, io sto' investendo li; primo dresda e' la piu' bella citta' della germania, secondo su riviste immobiliari si trovano info secondo le quali dresda dovrebbe essere nel prossimo futuro la citta' con il piu' alto potenziale di rivalutazione. Logicamente questo vale per il residenziale, ma penso che di riflesso valga anche per il commerciale.

 

[dachi]

costa di più ma la strada si trova:

ti fai affidare da una banca italiana
la banca italiana emette garanzia a favore della banca tedesca (swift)
la banca tedesca ti dà il cash perchè è garantita dalla banca italiana

non è una cosa inusuale

Considera che se sei affidabile il costo della garanzia emessa dalla banca italiana ti dovrebbe costare all'incirca l' 1,20 - 1,50% annuo.
Il problema oggi è vedere quanto la banca tedesca si senta garantita dalla banca italiana....

ok, ma con il sistema che proponi , non si puo' usare l' immobile che acquisti come collatelare, si dovrebbero invece utilizzare beni che hai in italia, allora invece di chiedere una fidejussione in it per avere il prestito in D tantovale fare il finanziamento direttamente in italia cone le garanzie italiane si risparmierebbe il costo della fidejussione

 

[ricpast]

ok, ma con il sistema che proponi , non si puo' usare l' immobile che acquisti come collatelare, si dovrebbero invece utilizzare beni che hai in italia, allora invece di chiedere una fidejussione in it per avere il prestito in D tantovale fare il finanziamento direttamente in italia cone le garanzie italiane si risparmierebbe il costo della fidejussione

ma la banca italiana in quel caso non potrebbe mica ipotecare l'immobile situato in D...l'ipoteca è un istituto italiano e vale solo per gli immobili situati nel territorio dello stato.
Quindi IN OGNI CASO l'immobile non potrà mai essere collaterale per la banca italiana....

In tal caso, dato l'attuale altissimo costo della provvista per la banca da ribaltare sul cliente, se vuoi il cash dalla banca italiana dovrai giocoforza o chiedere una forma di prestito personale (spread indicibili) oppure trovare un'altra forma di collaterale (ipoteca su altro immobile in italia ad esempio - considera che spesso nemmeno più i BTP vengono accettati come collaterale se non con tagli del nominale indecorosi).

Questo per dire che ottenere il cash dalla banca italiana ti permetterebbe si di risparmiare il costo della garanzia di firma emessa per garantire la corrispondente tedesca (secondo me è difficile che ti chiedano più del 1,5% annuo se sei conosciuto e affidabile) ma per ottenerlo da loro e non dai tedeschi secondo me alla fine andresti a spendere ben di più.

 

[ricpast]

Di seguito riporto una bozza della garanzia (via swift) che la banca italiana andrebbe ad emettere per conto del privato/società italiana avente come beneficiario la banca estera.

Le cose da fare in sequenza sono:
1- chiedere alla propria banca italiana XYZ se è disposta ad emettere per vs conto una garanzia di firma alla banca tedesca xyz con un testo simile a quello sotto. Se la risposta è affermativa a quali costi? Notare che si tratterebbe di garanzia DI FIRMA e non comporta per la banca un esborso liquido....

2- andare con questa bozza dalla banca tedesca e fargli la domanda: "se ti arrivasse questo swift dalla banca italiana XYZ tu mi finanzi l'importo di Euro XXX fino al ZZZZZ?" Se la risposta è affermativa a quali costi? Notare che se la risposta è affermativa la banca tedesca sarebbe garantita da un'altra banca comunitaria (per quanto italiana....) e non da voi che siete nessuno quindi potreste spuntare tassi interessanti sul finanziamento o per lo meno magari non avere ipoteche tedesche sopra l'immobile....


27 SEQUENCE OF TOTAL :1 / 1
20 TRANSACTION REFERENCE NUMBER :
23 FURTHER IDENTIFICATION :ISSUE
30 DATE :
40C APPLICABLE RULES :URDG
77C DETAILS OF GUARANTEE:
ATTENTION TO......
OUR GUARANTEE NO
DEAR SIRS,
THIS LETTER OF GUARANTEE IS PROVIDED IN SUPPORT TO THE OVERDRAFT/FUNDING OF THE ACCOUNT NO. …………YOU WILL GRANT/YOU HAVE
GRANTED TO MR.........................ADDRESS ......................................................................................................
TILL THE MAXIMUM AMOUNT OF EURO.......
IN THIS REGARD WE, BANCA ITALIANA, WHOSE HEAD OFFICE IS LOCATED
AT ..........,
HEREBY IRREVOCABLY UNDERTAKES TO PAY TO
YOU, IRRISPECTIVE OF ANY CREDIT RELATIONSHIP
BETWEEN US, AND NOTWITHSTANDING ANY
CONTESTATION FROM THIRD PARTIES, ANY AMOUNT
YOU WILL MAY CLAIM UP TO EURO ...........,
UPON RECEIPT OF YOUR
FIRST WRITTEN REQUEST EITHER BY REGISTERED
LETTER OR BY DULY TESTED TELEX OR SWIFT.
THE CURRENCY FOR ANY REQUESTED PAYMENT WILL BE
EURO.
THIS LETTER OF GUARANTEE SHALL BECOME EFFECTIVE
AND OPERATIVE WHEN THE AMOUNT OF EURO ........ WILL BE FOUNDED ON THE ACCOUNT NO.
……………GRANTED BY YOURSELVES TO MR........AND MAY BE RETURNED FOR
CANCELLATION ON REQUEST BYMR........ WHEN THE ACCOUNT WILL BE COVERED OR AT
LATEST ON (X MONTHS FROM THE DATE OF ISSUE).
AFTER THAT DATE, IN ANY CASE, THIS GUARANTEE SHALL BECOME NULL
AND VOID IF RETURNED TO US OR NOT.
THIS LETTER OF GUARANTEE IS SUBJECT TO THE UNIFORM RULES FOR DEMAND GUARANTEES OF THE INTERNATIONAL CHAMBER OF COMMERCE (PUBBLICATION NO. 458 ) AND THE JURISDICTION IS TO BE IN GERMANY.
BEST REGARDS.

A seconda della disponibilità della banca italiana queste garanzie possono essere uniche ma manlevate da più persone.
Esempio:
Unicredit emette un'unica garanzia a favore di Deutsche Bank per l'importo complessivo di 1.000.000 euro e tale cifra viene a sua volta garantita ad Unicredit dai soggetti privati:
Mario Rossi per 200.000 euro
Giovanni Bianchi per euro 300.000
Caio per i restanti euro 500.000.
Risultato: unica banca garante con 3 manlevatori = è fuori un'unica garanzia per complessivi Euro 1.000.000

E' chiaro che tutti i manlevanti devono essere affidati da Unicredit...
Questa possibilità viene spesso negata dal cartello bancario perchè abbassa le loro entrate commissionali....infatti loro preferiscono un'impostazione di questo genere:

Caio (che è il più garantito) richiede la garanzia per tutto il milione di euro (e paga quindi commissioni sull'intero ammontare);
Mario Rossi e Giovanni Bianchi (per il tramite della loro banca, sia essa la stessa che emette la garanzia per conto di Caio, o anche un'altra) invece garantiscono direttamente Caio facendo richiedere garanzie a copertura della loro quota;
Risultato: unica o anche 3 diverse banche garanti con 3 richiedenti = sono fuori 3 garanzie per complessivi Euro 1.500.000