Impatto CoronaVirus su settore immobiliare

[Bits10]

Concordo sul farsi più cultura possibile, mi sembra doveroso visti i soldi.

Sulla metratura: quanto peso dare ai m2 calpestabili?
Perché va benissimo il calcolo dei m2 commerciali, ma poi nella vita vera credo sia utile capire il valore pratico dell'immobile

Io sono piuttosto "talebano" dovrebbero obbligare i venditori\AI alla pubblicazione dei m2 calpestabili e quelli commerciali, è piuttosto differente avere due appartamenti da 120m2 commerciali ma uno di 100 e l'altro di 85m2 calpestabili, perchè sono spariti dalle compravendite? perchè sorgevano spesso controversie sulle dimensioni vuoi perchè i proprietari non li conoscono, piantine sbagliate, chi ci marciava ecc...gli AI hanno avuto la genialata e hanno iniziato a vendere a corpo....

 

[sand1975]

Io sono piuttosto "talebano" dovrebbero obbligare i venditori\AI alla pubblicazione dei m2 calpestabili e quelli commerciali, è piuttosto differente avere due appartamenti da 120m2 commerciali ma uno di 100 e l'altro di 85m2 calpestabili, perchè sono spariti dalle compravendite? perchè sorgevano spesso controversie sulle dimensioni vuoi perchè i proprietari non li conoscono, piantine sbagliate, chi ci marciava ecc...gli AI hanno avuto la genialata e hanno iniziato a vendere a corpo....

È inutile perché tanto ti fregano. Ho verificato io e pompano li m2 commerciali del 10:30% e quando li sgami ti dicono che vendono a corpo. Si ma il valore si attribuisce a m2...

Non essendo responsabili per quello che scrivono possono scrivere ciò che vogliono.

Piuttosto si dovrebbe allegare al rogito una stima dei m2 commerciali e rendere invalidante anche postuma una perizia tarocca esattamente come si fa per l’ape.

Lo sai che se ti vendono una casa con un’attestato si prestazione energetica tarocco (magari barando sullo spessore dell’isolante) puoi invalidare la vendita anche dopo il rogito, chiedere rimborso di quanto pagato e danni?

E ovviamente rendere le ai responsabili per tutto ciò che dichiarano.

 

[Concorde]

La casa si compra a corpo. Per gli immobili buoni non si ha neanche tempo di periziare, misurare ecc. li vendono prima se il prezzo è buono/giusto.

Il miglior indicatore è sempre il tempo di vetrina. Se un immobile è fermo da mesi, ha sicuramente problemi o un prezzo esagerato.

 

[sand1975]

La casa si compra a corpo. Per gli immobili buoni non si ha neanche tempo di periziare, misurare ecc. li vendono prima se il prezzo è buono/giusto.

Il miglior indicatore è sempre il tempo di vetrina. Se un immobile è fermo da mesi, ha sicuramente problemi o un prezzo esagerato.

Questo dice la legge.
Ma come lo valuti il prezzo di due appartamenti differenti? Ad esempio due appartamenti adiacenti, uno da 200k e 75 m2 e uno da 85 m2 a 240 se no con il prezzo AL M/2 commerciale? A corpo è come dire a sentimento, non è un parametro oggettivo.

Un conto è la conpraventita, un altro la stima del valore. Non per niente i periti stimano i valori partendo sempre dai m2 commerciali, non ‘a corpo’.

 

[Flavio Ezio]

Questo dice la legge.
Ma come lo valuti il prezzo di due appartamenti differenti? Ad esempio due appartamenti adiacenti, uno da 200k e 75 m2 e uno da 85 m2 a 240 se no con il prezzo AL M/2 commerciale? A corpo è come dire a sentimento, non è un parametro oggettivo.

Un conto è la conpraventita, un altro la stima del valore. Non per niente i periti stimano i valori partendo sempre dai m2 commerciali, non ‘a corpo’.

Aggiungerei poi che l'immobile non è un bene fungibile, ma non è neanche un'opera d'arte. Soprattutto se parliamo di appartamenti, soprattutto in città grandi. Direi che sono ben poche le soluzioni abitative, di quelle migliaia transate ogni anno, che possono vendersi a corpo senza pensare più di tanto a parametri oggettivi.

 

[NordSudOvestEst]

Lo smart working sarebbe eccezionale se il governo non tenesse le persone in prigione a casa

Ma anche ricevere uno stipendio sarebbe ancor più eccezionale, se non fosse correlato all'obbligo di lavorare

 

[massit78]

Basta farsi dare la pianta del catasto, quella non mente, è in scala

Il resto sono solo chiacchiere, e i numeri negli annunci vanno presi con molta cautela

 

[max80]

Purtroppo devi cercarlo come abbiamo fatto tutti. Si tende a far circolare questi strumenti poco fuori dalla cerchia di periti/agenzie e tecnici per ovvi motivi che non ripeto. Avevo aperto un thread apposito in cui avevo inserito alcuni prezziari tempo fa ma credo sia finito nel dimenticatoio

Ok allora ricordavo bene, è che qualche post sopra sembrava un acquirente fosse un fesso ad acquistare senza "investire" qualche decina di euro per procurarsi questi prezziari.
Il problema non è l'acquirente ma la difficoltà a reperire questi famosi prezziari.
Io quando ho recentemente acquistato auto usata (quindi bene con valore infinitesimale rispetto un immobile)
mi sono premurato di fare tutte le varie visure (fra cui PRA) per assicurarmi che non ci fossero sorprese e le ho tutte pagate.
Fosse così semplice e trasparente per gli immobili sarebbe una gran cosa, purtroppo il settore immobiliare assomiglia di più alla carboneria

 

[cecc88]

Il peso è dato proprio dai coefficienti utili per il calcolo dei m2 commerciali. Quelli calpestandoli contano al 100% ad esempio ma un giardino vengono computati al 10/15% e hanno un limite proprio perché il giardino è bello ma non è che ci dormi o mangi tutto il giorno specialmente d’inverno.

Su questo non dubito.

La mia domanda era più sulla valorizzazione degli spazi, l'impatto dei muri e la suddivisione dei locali. Mi rendo conto che sia una misura forse poco ufficiale, ma rende bene l'idea di cosa sto comprando dal punto di vista dell'uso pratico.

D'altra parte come taroccano i commerciali, non mi aspetto molto di diverso.

 

[kolokotronis]

È inutile perché tanto ti fregano. Ho verificato io e pompano li m2 commerciali del 10:30% e quando li sgami ti dicono che vendono a corpo. Si ma il valore si attribuisce a m2...

Non essendo responsabili per quello che scrivono possono scrivere ciò che vogliono.

Piuttosto si dovrebbe allegare al rogito una stima dei m2 commerciali e rendere invalidante anche postuma una perizia tarocca esattamente come si fa per l’ape.

Lo sai che se ti vendono una casa con un’attestato si prestazione energetica tarocco (magari barando sullo spessore dell’isolante) puoi invalidare la vendita anche dopo il rogito, chiedere rimborso di quanto pagato e danni?

E ovviamente rendere le ai responsabili per tutto ciò che dichiarano.

Questo è capitato anche a me, e non di 2-3 mq che potrebbe pure starci, ma di percentuali davvero consistenti, nel senso che a occhio si vedeva che mancava proprio una stanza! Quando ho chiesto la visura ed ho verificato la risposta è stata proprio questa: "oramai le case si vendono a corpo". No comment

 

[cecc88]

Questo è capitato anche a me, e non di 2-3 mq che potrebbe pure starci, ma di percentuali davvero consistenti, nel senso che a occhio si vedeva che mancava proprio una stanza! Quando ho chiesto la visura ed ho verificato la risposta è stata proprio questa: "oramai le case si vendono a corpo". No comment

Qualsiasi azienda che fa pubblicità con anche il dubbio di essere ingannevoli si becca l'AGCOM che arriva come un falco. Questi scrivono palesi balle e non hanno nessuna responsabilità, non è corretto.

 

[kolokotronis]

Qualsiasi azienda che fa pubblicità con anche il dubbio di essere ingannevoli si becca l'AGCOM che arriva come un falco. Questi scrivono palesi balle e non hanno nessuna responsabilità, non è corretto.

Assolutamente d'accordo. Ma poi ancora mi ricordo il tono della risposta, era un "ma che vuole questo".
Casa pubblicizzata come 80mq mi pare di ricordare fossero in realtà 68 se non addirittura 65, sono passati un paio di anni.

 

[sand1975]

Basta farsi dare la pianta del catasto, quella non mente, è in scala

Il resto sono solo chiacchiere, e i numeri negli annunci vanno presi con molta cautela

La pianta del catasto va messa in scala o tra fotocopie e stampe con margine si perde la scala, per esperienza personale. Io la scansione, prendo due misure e la metto in scala. Non è fare i precisero perché ad esempio basta sbagliare la stampa mettendo i margini anziché 100% e si falsa anche del 10%.

Altrimenti usare le scale grafiche con le tacche a 5/10m che si trovano a volte a bordo tavola.

 

[sand1975]

Ok allora ricordavo bene, è che qualche post sopra sembrava un acquirente fosse un fesso ad acquistare senza "investire" qualche decina di euro per procurarsi questi prezziari.
Il problema non è l'acquirente ma la difficoltà a reperire questi famosi prezziari.
Io quando ho recentemente acquistato auto usata (quindi bene con valore infinitesimale rispetto un immobile)
mi sono premurato di fare tutte le varie visure (fra cui PRA) per assicurarmi che non ci fossero sorprese e le ho tutte pagate.
Fosse così semplice e trasparente per gli immobili sarebbe una gran cosa, purtroppo il settore immobiliare assomiglia di più alla carboneria

Con Google bastano pochi minuti spesso per trovatli. L’ho fatto io nel thread che ho aperto.alcuni vengono allegati ai quotidiani una volta l’anno e rimangono in edicola/giornalaio per un po’

 

[Freedom]

Così sarà il mercato immobiliare post- Covid.

II valore complessivo degli scambi sul mercato immobiliare si è contratto significativamente nell'ultimo anno. Se i prezzi sembrano tenere, i volumi si sono ridotti, con inquietanti revisioni delle aspettative degli agenti immobiliari che, in base a dati recenti della Banca d'Italia, ritengono ci saranno timidi segnali di ripresa solo a metà del 2022. La pandemia ha modificato gli stili di consumo, così che, nell'ultimo anno, si è assistito a un incremento della domanda di immobili per la logistica, con un conseguente livellamento dei rendimenti. Contemporaneamente, si è assistito a un collasso del commercio, a una tenuta del residenziale di lusso e a una incessante narrativa intorno alla «città da 15 minuti», che evidentemente richiama un'idea di città più eguale. Mi pare che tutti questi fenomeni non riescano a tenersi assieme per troppo tempo e che, perché si possano identificare opportunità di investimento, in un frangente in cui la politica monetaria è di fatto impotente, bisogna tornare ai fondamentali e considerare scenari evolutivi delle nostre città.

E normale e umano ritenere, nei momenti bui della nostra civiltà che, scampato il pericolo, tutto tornerà come prima, ma questa volta non sarà necessariamente così perché lo smart working rimarrà, sebbene in misura non così pervasiva, ma certamente significativa. Questo implicherà nel breve-medio periodo un travaso di classe media dai grandi agglomerati urbani verso i centri di medie dimensioni con buona accessibilità trasportistica. Se questo è lo scenario, sarà necessario per gli investitori monitorare e aggiornare scenari demografici e di sviluppo spaziale, con evidenti implicazioni per il bilanciamento dei portafogli immobiliari. In altri termini, se per decenni il mercato immobiliare, residenziale e commerciale, è stato concentrato in pochi grandi centri urbani e qualche località turistica, oggi uno senario verosimile vede persistere le grandi disparità di sviluppo regionale, con movimenti interessanti di popolazione appartenente alla classe media verso città pure di medie dimensioni.

Se questa redistribuzione della domanda si avvererà, allora i portafogli degli investitori dovranno considerare in maniera importante una nuova asset class di immobili localizzati in queste aree a elevato potenziale, comportano uno stile di investimento più legato ai fondamentali delle economie urbane e meno ai pur importanti aspetti finanziari.

 

[immo_immo]

Così sarà il mercato immobiliare post- Covid.

II valore complessivo degli scambi sul mercato immobiliare si è contratto significativamente nell'ultimo anno. Se i prezzi sembrano tenere, i volumi si sono ridotti, con inquietanti revisioni delle aspettative degli agenti immobiliari che, in base a dati recenti della Banca d'Italia, ritengono ci saranno timidi segnali di ripresa solo a metà del 2022. La pandemia ha modificato gli stili di consumo, così che, nell'ultimo anno, si è assistito a un incremento della domanda di immobili per la logistica, con un conseguente livellamento dei rendimenti. Contemporaneamente, si è assistito a un collasso del commercio, a una tenuta del residenziale di lusso e a una incessante narrativa intorno alla «città da 15 minuti», che evidentemente richiama un'idea di città più eguale. Mi pare che tutti questi fenomeni non riescano a tenersi assieme per troppo tempo e che, perché si possano identificare opportunità di investimento, in un frangente in cui la politica monetaria è di fatto impotente, bisogna tornare ai fondamentali e considerare scenari evolutivi delle nostre città.

E normale e umano ritenere, nei momenti bui della nostra civiltà che, scampato il pericolo, tutto tornerà come prima, ma questa volta non sarà necessariamente così perché lo smart working rimarrà, sebbene in misura non così pervasiva, ma certamente significativa. Questo implicherà nel breve-medio periodo un travaso di classe media dai grandi agglomerati urbani verso i centri di medie dimensioni con buona accessibilità trasportistica. Se questo è lo scenario, sarà necessario per gli investitori monitorare e aggiornare scenari demografici e di sviluppo spaziale, con evidenti implicazioni per il bilanciamento dei portafogli immobiliari. In altri termini, se per decenni il mercato immobiliare, residenziale e commerciale, è stato concentrato in pochi grandi centri urbani e qualche località turistica, oggi uno senario verosimile vede persistere le grandi disparità di sviluppo regionale, con movimenti interessanti di popolazione appartenente alla classe media verso città pure di medie dimensioni.

Se questa redistribuzione della domanda si avvererà, allora i portafogli degli investitori dovranno considerare in maniera importante una nuova asset class di immobili localizzati in queste aree a elevato potenziale, comportano uno stile di investimento più legato ai fondamentali delle economie urbane e meno ai pur importanti aspetti finanziari.

Speriamo che allora a breve i prezzi su Milano calano!

 

[kolokotronis]

Così sarà il mercato immobiliare post- Covid.

II valore complessivo degli scambi sul mercato immobiliare si è contratto significativamente nell'ultimo anno. Se i prezzi sembrano tenere, i volumi si sono ridotti, con inquietanti revisioni delle aspettative degli agenti immobiliari che, in base a dati recenti della Banca d'Italia, ritengono ci saranno timidi segnali di ripresa solo a metà del 2022. La pandemia ha modificato gli stili di consumo, così che, nell'ultimo anno, si è assistito a un incremento della domanda di immobili per la logistica, con un conseguente livellamento dei rendimenti. Contemporaneamente, si è assistito a un collasso del commercio, a una tenuta del residenziale di lusso e a una incessante narrativa intorno alla «città da 15 minuti», che evidentemente richiama un'idea di città più eguale. Mi pare che tutti questi fenomeni non riescano a tenersi assieme per troppo tempo e che, perché si possano identificare opportunità di investimento, in un frangente in cui la politica monetaria è di fatto impotente, bisogna tornare ai fondamentali e considerare scenari evolutivi delle nostre città.

E normale e umano ritenere, nei momenti bui della nostra civiltà che, scampato il pericolo, tutto tornerà come prima, ma questa volta non sarà necessariamente così perché lo smart working rimarrà, sebbene in misura non così pervasiva, ma certamente significativa. Questo implicherà nel breve-medio periodo un travaso di classe media dai grandi agglomerati urbani verso i centri di medie dimensioni con buona accessibilità trasportistica. Se questo è lo scenario, sarà necessario per gli investitori monitorare e aggiornare scenari demografici e di sviluppo spaziale, con evidenti implicazioni per il bilanciamento dei portafogli immobiliari. In altri termini, se per decenni il mercato immobiliare, residenziale e commerciale, è stato concentrato in pochi grandi centri urbani e qualche località turistica, oggi uno senario verosimile vede persistere le grandi disparità di sviluppo regionale, con movimenti interessanti di popolazione appartenente alla classe media verso città pure di medie dimensioni.

Se questa redistribuzione della domanda si avvererà, allora i portafogli degli investitori dovranno considerare in maniera importante una nuova asset class di immobili localizzati in queste aree a elevato potenziale, comportano uno stile di investimento più legato ai fondamentali delle economie urbane e meno ai pur importanti aspetti finanziari.

Ancora con questo mito dello sw che cambierà il mondo?
Forse succederà tra 20 anni, ad oggi post pandemia il 90% delle persone tornerà in presenza.
E lo dico da grande fautore dello sw.
Post pandemia riprenderà tutto come prima, tranne alcune aziende informatiche che già prima lo utilizzavano estensivamente, tutti gli altri avranno al massimo 1 o 2 giorni a settimana di smart. Voi andreste a vivere nel paesello per poi 3 giorni a settimana impazzire per entrare in città? Io no. Oltre al fatto che lo sw è sempre una disposizione revocabile, a discrezione dell'azienda, da li a basarci l'acquisto di casa ce ne passa. Al limite potrebbe pensarci chi ha un contratto home based che è ben diverso dallo sw, ma anche in quel caso nei contratti c'è scritto che con un preavviso di 6 mesi l'azienda ti puo richiamare in sede.

 

[Freedom]

Ancora con questo mito dello sw che cambierà il mondo?
Forse succederà tra 20 anni, ad oggi post pandemia il 90% delle persone tornerà in presenza.

Indovinare la percentuale di persone che rimarranno stabilmente in SW è, allo stato dell'arte, un azzardo. Credo che, più prudentemente, si possa solo presumere e con una significativa approssimazione.

Post pandemia riprenderà tutto come prima, tranne alcune aziende informatiche che già prima lo utilizzavano estensivamente, tutti gli altri avranno al massimo 1 o 2 giorni a settimana di smart.

Non penso sarà così. La formulazione dello SW potrà assumere griglie settimanali, mensili, etc. (p.es. una sett. in SW e l'altra no; un mese in SW e l'altro no)
L'organizzazione del lavoro sarà molto più composita di un semplice 1/2/3 giorni di SW a settimana. Figura che tuttavia occuperà spazi significativi.

Voi andreste a vivere nel paesello per poi 3 giorni a settimana impazzire per entrare in città? Io no.

Mi pare una visione riduttiva. Immagina l'immigrazione visibilmente ridotta da formule di SW p.es. di 6 mesi o più. Immagina anche tutte le ricadute sul sistema universitario: interi anni potrebbero svolgersi in SW. E, per rimanere al tuo esempio anche in formule di 3 gg in SW alla settimana (formula che, nelle previsioni degli analisti occupa molto spazio) potrebbe convenire vivere al paesello. La cui qualità della vita complessiva è molto maggiore di quella in una grande città.

Oltre al fatto che lo sw è sempre una disposizione revocabile, a discrezione dell'azienda,

Non è così. C'è un accordo quadro e poi c'è un accordo individuale la cui durata è, al momento, variabile ma, rarissimamente inferiore all'anno. Può revocarlo l'azienda ma può farlo anche il lavoratore ma per gravi motivi non per un semplice cambio di idea..

da li a basarci l'acquisto di casa ce ne passa.

Basta guardare come si sono apprezzate le case con giardino e con molti vani per rendersi conto che già oggi molti acquirenti basano l'acquisto sullo SW.

 

[immo_immo]

Indovinare la percentuale di persone che rimarranno stabilmente in SW è, allo stato dell'arte, un azzardo. Credo che, più prudentemente, si possa solo presumere e con una significativa approssimazione.

Non penso sarà così. La formulazione dello SW potrà assumere griglie settimanali, mensili, etc. (p.es. una sett. in SW e l'altra no; un mese in SW e l'altro no)
L'organizzazione del lavoro sarà molto più composita di un semplice 1/2/3 giorni di SW a settimana. Figura che tuttavia occuperà spazi significativi.

Mi pare una visione riduttiva. Immagina l'immigrazione visibilmente ridotta da formule di SW p.es. di 6 mesi o più. Immagina anche tutte le ricadute sul sistema universitario: interi anni potrebbero svolgersi in SW. E, per rimanere al tuo esempio anche in formule di 3 gg in SW alla settimana (formula che, nelle previsioni degli analisti occupa molto spazio) potrebbe convenire vivere al paesello. La cui qualità della vita complessiva è molto maggiore di quella in una grande città.

Non è così. C'è un accordo quadro e poi c'è un accordo individuale la cui durata è, al momento, variabile ma, rarissimamente inferiore all'anno. Può revocarlo l'azienda ma può farlo anche il lavoratore ma per gravi motivi non per un semplice cambio di idea..

Basta guardare come si sono apprezzate le case con giardino e con molti vani per rendersi conto che già oggi molti acquirenti basano l'acquisto sullo SW.

Anche secondo lo smart working avrà un grosso effetto sul sistema lavorativo ed universitario. Già fare solo 3 giorni in presenza e 2 di smart ti consente davvero di allontanarti dalla città e fare il pendolare spinto....

 

[Diegotb81]

Qualsiasi azienda che fa pubblicità con anche il dubbio di essere ingannevoli si becca l'AGCOM che arriva come un falco. Questi scrivono palesi balle e non hanno nessuna responsabilità, non è corretto.

In quale paese vivi? In Italia truffi la gente e non ti fai un giorno di galera, e per il risarcimento risulti nullatenente.
L' agenzia può scrivermi 100 mq ma se dopo la visione per me ce ne sono 80 io offro per 80.
Più che altro impegnatevi a non usare le agenzie e a scovare l indirizzo esatto dell'immobile in vendita, basta una foto che riprende l'esterno e lo individuate facilmente con Maps.