Investimento piccolo app da mettere a reddito

[comolego]

Io ho concordato con l'inquilino 6 mesi di preavviso. I contratti 4+4 standard prevedono cmq recesso solo per gravi motivi.

è vero che il recesso richiede i gravi motivi, però tutto sta nella definizione di "gravi". Per me se scrivono "mutate esigenze familiari" o "esigenze lavorative" o "trasferimento" va bene, non vado a fare questioni. Poi i rapporti sono sempre buoni, so perchè vanno via.

 

[broken brick]

Perfetto...praticamente condivido tutto quello che avete scritto.
Per me il motivo più grave è "problemi economici"....in quel caso cerco subito il nuovo inquilino....
In pratica con gli studenti non succede...cioè mi è capitato un paio di volte che i genitori richiamassero a casa i figli per sopravvenute difficoltà economiche e ho trovato subito il nuovo inquilino. Non ho preteso di certo che restassero dentro 3/6 mesi!

 

[smartinvestor]

Io ho concordato con l'inquilino 6 mesi di preavviso. I contratti 4+4 standard prevedono cmq recesso solo per gravi motivi.

La norma prevede il recesso anticipato (del conduttore) solo per gravi motivi, ma il locatore può concedere tale facoltà anche per “qualunque motivo” con prevviso. In generale le deroghe alla normativa facorevoli al conduttore sono ammissibili

 

[smartinvestor]

Non vedo qual'è il rischio: sono dei 4+4, a me va benissimo se restano 4 anni, magari 8!
Scrivo solo la data che preferiscono....
Per anni ho fatto i 3+2 ma convengono solo per i monolocali o, come dicevi, per appartamenti molto grandi e lussuosi dove a 2k o 3k al mese comunque non troveresti l'inquilino....ora questi si che sono diventati rischiosi....

Il rischio è che la durata minima è norma inderogabile, quindi hai in mano un contratto che viola una legge. Chiaro che se l’inquilino se ne va, tutto ok...e se non lo facesse?
Anyway, quando la permanenza è legata ad un evento specifico (es. cdoso di studi, lavoro/incarico temporaneo, ecc..) va bene un 4+4 con facoltà di recesso (del conduttore)con preavviso 3 mesi.

 

[broken brick]

Smart, come ho già detto mille volte, nel mio caso è meglio se l'inquilino resta!
Mi evita di cercare nuovi inquilini, scrivere nuovi contratti etc. Il "rischio" che rimanga è calcolato...anzi è un vantaggio.
Io scrivo 1 anno, due anni...come gli pare. All'AdE non mi hanno mai eccepito niente.

 

[broken brick]

Per gli erasmus scrivo anche 6 mesi.
Secondo voi dovrei fare in nero come fa ancora tantissima gente? Quello si che è rischiosissimo.
Io pago tutte le tasse etc. ma non posso fare dei transitori a 120 euro quando una camera carina, nelle mia città, costa circa 360......

 

[Nemor]

Per gli erasmus scrivo anche 6 mesi.
Secondo voi dovrei fare in nero come fa ancora tantissima gente? Quello si che è rischiosissimo.
Io pago tutte le tasse etc. ma non posso fare dei transitori a 120 euro quando una camera carina, nelle mia città, costa circa 360......

Te lo sconsiglio, ma nel caso comunque fai almeno una scrittura privata, che tra le parti ha comunque valore legale. A me si è presentata gente che voleva offrire di più senza registrare nulla, li ho mandati a cag...

 

[broken brick]

Te lo sconsiglio, ma nel caso comunque fai almeno una scrittura privata, che tra le parti ha comunque valore legale. A me si è presentata gente che voleva offrire di più senza registrare nulla, li ho mandati a cag...

Ma infatti lo dicevo per assurdo!
Sono anni che vi sto evidenziando come affittare in nero sia deleterio....
E anche se fate un contratto inferiore ai 30gg ha ragione Nemor: scrivete due righe, un contratto semplice, ma firmato!

 

[smartinvestor]

Ma infatti lo dicevo per assurdo!
Sono anni che vi sto evidenziando come affittare in nero sia deleterio....
E anche se fate un contratto inferiore ai 30gg ha ragione Nemor: scrivete due righe, un contratto semplice, ma firmato!

Concordo che affittare in nero sia la cosa più stupida che un locatore possa fare, così come la 431/98 debba necessariamente essere rivista per tenere conto delle nuove necessità. Pensa ai tanti “nomadi digitali”, che hanno bisogno di alloggi per alcuni mesi, oppure al pensionato tedesco (per dire) che vuole abitate per 6 mesi in Italia.. Transitorio? Mmm... difficile trovare un valido motivo e per giunga a canone concordato..magari in un attico in centro..con terrazza panoramica. La legge è del tutto obsoleta

 

[broken brick]

Sarebbe ora di provvedere seriamente a chi è in stato di bisogno con case popolari...e graduatorie veritiere.
E lasciare più libertà a chi affitta per periodi brevi, invece di mettere inutili laccioli.
Qui da me famiglie e giovani lavoratori fanno fatica a trovare, tutti si stanno buttando sui b&b...(e sarebbe da vedere quanti sono davvero in regola).

 

[Nemor]

Rogito fatto venerdi nell'immobile e poi contestuale sostituzione della serratura. Una giornata e mezzo di pulizia e dato incarico all'agenzia per affittare a 450 euro con contratto 4+4 tassazione IRPEF. Mutuo tasso fisso TAEG 2% a 10 anni, rata 363 euro/mese

Appena ho un po' di tempo vi faccio un sunto della situazione ad un anno dall'acquisto..

 

[smartinvestor]

Appena ho un po' di tempo vi faccio un sunto della situazione ad un anno dall'acquisto..

Sarebbe molto interessante, grazie

 

[Nemor]

Sarebbe molto interessante, grazie

Totale uscite al 01/06/2019: 38'310.64
Totale entrate al 01/06/2019: 3'200

Rendimento netto=8.33%

Supponendo invece che la casa abbia perso il valore delle rate del mutuo che ho pagato fino ad oggi

Rendimento netto=7.65%

Alcune considerazioni:

1. Non ho considerato le detrazioni fiscali maturate sull'immobile ( sarebbero 400 euro annui ) e ricordo che uso le agevolazioni fiscali ( che gia' ho ) per abbattere le tasse sull'affitto, IMU, TASI ecc.. altrimenti il rendimento sarebbe abbastanza diverso.
   
2. Faccio inoltre far notare che non ho "speso" da subito tutta la somma, ma che questa e' "spalmata" su piu' periodi e che comunque le spese non sono iniziate il giorno che sono diventato proprietario, ma qualche mese prima ( tra proposta, notaio, agenzia ), ma bene o male in rendimento e' quello. Dal primo gennaio 2019 non ho piu' speso nulla praticamente.
   
3. Mi rimangono da pagare altri 9 anni di mutuo
   

Supponendo invece di aver comprato al 01/01/2018 38k di BTP decennali,per semplicita' di cose ne prendo uno che ha scadenza sui 10 anni e che quota attorno a 100
BTP Feb. 28 2% IT0005323032
95,0837 al 01/06/2018
97,1443 al 31/05/2019

38'310*100/95,0837=40'290

40'290*(2*0,875)/100=705 interessi

705+(38'310*(97,1443-95,0837)/100*0,875))=1'395 - (40'290*0,2/100) ( volendo disinvestire il 31/05/2019 )

Rendimento netto=3,26%
Ho notato comunque che c'e' stata una bella fluttuazione nelle quotazioni del BTP nel periodo considerato e che ovviamente non ho considerato variazioni in alto o in basso del valore dell'immobile.

P.S. Ho iniziato ad affittare da fine ottobre

 

[Elia2019]

Totale uscite al 01/06/2019: 38'310.64
Totale entrate al 01/06/2019: 3'200

Rendimento netto=8.33%

Supponendo invece che la casa abbia perso il valore delle rate del mutuo che ho pagato fino ad oggi

Rendimento netto=7.65%

Alcune considerazioni:

1. Non ho considerato le detrazioni fiscali maturate sull'immobile ( sarebbero 400 euro annui ) e ricordo che uso le agevolazioni fiscali ( che gia' ho ) per abbattere le tasse sull'affitto, IMU, TASI ecc.. altrimenti il rendimento sarebbe abbastanza diverso.
   
2. Faccio inoltre far notare che non ho "speso" da subito tutta la somma, ma che questa e' "spalmata" su piu' periodi e che comunque le spese non sono iniziate il giorno che sono diventato proprietario, ma qualche mese prima ( tra proposta, notaio, agenzia ), ma bene o male in rendimento e' quello. Dal primo gennaio 2019 non ho piu' speso nulla praticamente.
   
3. Mi rimangono da pagare altri 9 anni di mutuo
   

Supponendo invece di aver comprato al 01/01/2018 38k di BTP decennali,per semplicita' di cose ne prendo uno che ha scadenza sui 10 anni e che quota attorno a 100
BTP Feb. 28 2% IT0005323032
95,0837 al 01/06/2018
97,1443 al 31/05/2019

38'310*100/95,0837=40'290

40'290*(2*0,875)/100=705 interessi

705+(38'310*(97,1443-95,0837)/100*0,875))=1'395 - (40'290*0,2/100) ( volendo disinvestire il 31/05/2019 )

Rendimento netto=3,26%
Ho notato comunque che c'e' stata una bella fluttuazione nelle quotazioni del BTP nel periodo considerato e che ovviamente non ho considerato variazioni in alto o in basso del valore dell'immobile.

P.S. Ho iniziato ad affittare da fine ottobre

per ora immobile batte btp con un rendimento di 2,5 Volte

 

[Nemor]

per ora immobile batte btp con un rendimento di 2,5 Volte

Si, calcola che nell'ultimo anno questo BTP e' andato sull'ottovolante, con oscillazioni del 10% sulla quotazione. Inoltre non ho iniziato ad incassare "subito" gli affitti, altrimenti il rendimento sarebbe stato parecchio di piu'.. Di qui ad un anno vediamo come sara' andata

P.S.
Il grosso del rendimento ovviamente lo fa la leva..

 

[smartinvestor]

Si, calcola che nell'ultimo anno questo BTP e' andato sull'ottovolante, con oscillazioni del 10% sulla quotazione. Inoltre non ho iniziato ad incassare "subito" gli affitti, altrimenti il rendimento sarebbe stato parecchio di piu'.. Di qui ad un anno vediamo come sara' andata

P.S.
Il grosso del rendimento ovviamente lo fa la leva..

Ottimo, davvero

 

[Nemor]

A Gennaio forse dovrei essere nelle condizioni di poter chiudere il mutuo.
Ad oggi la situazione è questa. Dite che ne vale la pena? (Mi rimangono circa 102 rate di mutuo)

 

[arte3000]

A Gennaio forse dovrei essere nelle condizioni di poter chiudere il mutuo.
Ad oggi la situazione è questa. Dite che ne vale la pena? (Mi rimangono circa 102 rate di mutuo)

Scusa,a che pro chiuderesti il mutuo?

Credo di aver capito che è la leva che invoglia a questo tipo di operazioni.Anzi,la bontà delle stesse non sarebbe uguale,come rendimento,senza la leva.

 

[Nemor]

Scusa,a che pro chiuderesti il mutuo?

Credo di aver capito che è la leva che invoglia a questo tipo di operazioni.Anzi,la bontà delle stesse non sarebbe uguale,come rendimento,senza la leva.

Cash che avanza e che al momento rende zero. Sugli anni che mi rimangono risparmierei 3k circa, con l'opportunita' in futuro ovviamente di poter aprire un altro mutuo facilmente

 

[Flavio Ezio]

Anzi,la bontà delle stesse non sarebbe uguale,come rendimento,senza la leva.

Capisti male.