Investire in immobili tramite piattaforme

[P.A.T.]

Se il mercato sale a te rimangono le briciole, se invece qualcosa non va chi sa dove va a finire il cetriolo.

Io sono andato a visionare i cantieri dove effettivamente costruiscono i crowdfunder, nel nord Adriatico.

Garantire il 10% su una piazza balneare del Nord Adriatico, dove i piu' importanti progetti immobiliari del recente passato 2008-2013 hanno avuto tutti un pessimo riscontro commerciale ?
(Porto turistico, Torre Aquileia, Merdv…, etc.)

Debbo ammettere pero' di non aver visionato altri cantieri dove agisce il cd. "crowdfunding". Qualcosa di buono ed al giusto prezzo si potra' anche proporre, nel mare magnum delle offerte immobiliari di costruzione dei palazzinari che agiscono con queste modalita'.

 

[Theduke]

Sottoscrizioni a rilento.

Grandissima delusione da parte mia per non aver inserito anche in questa circostanza la put a favore dell'acquirente delle quote, come accaduto con il signor Percassi.

In secondo luogo, e' comico pensare ad una qualche forma di tutela dell'acquirente delle quote con la clausola della prelazione.

Il proponente - astutamente - ha sottoscritto una quota capitale di soli 50.000 Euro (una miseria … neppure i canonici 99.000 che si versavano ad un tempo per costituire una S.R.L.) rispetto a 1.600.000 degli azionisti minori che aderiranno. Il resto del capitale e' finito nella solita voce del "Finanziamento soci" che puo' essere facilmente rimborsato ai proponenti (presumibilmente sono gli stessi azionisti di riferimento che hanno versato solo 50.000 Euro) prima dell'accadimento di eventi negativi.

Ecco perché la liquidation preference e' una clausola che tutela unicamente se le cose andranno bene. Se andranno male, la struttura dei conferimenti e' gia' stata studiata astutamente dall'ingegnere finanziario che ha confezionato l'operazione in modo consono agli interessi dei proponenti azionisti iniziali, che avranno la prelazione nel rimborso del prestito.

Questo e' un buon secondo motivo perché - sempre a mio modesto ed opinabile avviso - le sottoscrizioni debbano andare cosi' a rilento.

Il tuo ragionamento, dal punto di vista del rischio, non fa una piega.
Avrebbero potuto chiedere la postergazione del finanziamento soci, concordo con te.

Tuttavia (mia opinione) ti manca un pezzo, quello del rendimento.

Questo progetto renderebbbe (sulla base del BP) il 12% annuo.
Dimmi uno strumento finanziario, sottoscrivibile dai "retail" che rende il 12% all'anno in assenza di rischio.. Se me ne trovi uno ci metto tutta la mia liquidità.

Secondo me la seconda parte del ragionamento dovrebbe essere:
- molti analisti sono concordi sul fatto che in Europa ci sarà recessione, e i mercati azionari reagiscono in genere molto prima; l'azionario sta al picco storico di sempre, 9 anni di bull market = non allocherei liquidità sull’azionario (sopratutto se ho un orizzonte di investimento di 24-36 mesi)
- I tassi stanno sotto zero da anni e cosi staranno per altri anni = non allocherei liquidità su obbligazionario.
- Una delle poche asset class su cui sono tutti concordi, almeno per i prossimi 2-3 anni, è “Immobiliare a Milano”. E' free risk? certamente no.
Quanto è il rischio, alto, basso? Ognuno lo può valutare.
Quali sono i rischi: rischio commerciale? vado a vedere il BP vedo che il prezzo medio di vendita è 3.500/mq e decido se è credibile in base alla zona ed alla domanda di case "nuove" a Milano.
rischio costruttivo? vedo se le tempistiche (30 mesi) sono compatibili e decido.
Rischio che spariscano con la cassa? cerco di capire chi sono i costruttori, se è gente seria o dei banditi, e decido.

Sulla base di questo, valuto se il rapporto rischio/rendimento è accettabile.

Pensare di fare il 12% annuo (o anche il 10%? l'8%? il 5% se le cose vanno veramente male?) senza rischio, non è investire, è beneficienza.

 

[P.A.T.]

Questo progetto renderebbbe (sulla base del BP) il 12% annuo.
Dimmi uno strumento finanziario, sottoscrivibile dai "retail" che rende il 12% all'anno in assenza di rischio.. Se me ne trovi uno ci metto tutta la mia liquidità.

Tutti sanno che io non consiglio mai titoli, né azionari né obbligazionari sul FOL per il motivo che ad oggi godo di una pessima reputazione perché dico le cose in modo chiaro, anche se vanno contro gli interessi generali di alcuni a pompare i titolini, di cui spesso subisco l'inevitabile (ed attesa) reazione.

Tuttavia posso essere in grado di fare 1 o 2 eccezioni a decennio.

Una eccezione del passato e' stato il titolo BB BIOTECH che consigliai al FOL a piu' riprese nell'anno 2003, che ha reso per molti anni il 15% composto. Oggi non gode piu' di alcuna mia fiducia. Altra eccezione fu il titolo Danieli, che nel 2001 iniziai a caldeggiare ai prezzi di 2-3 Euro di allora dopo aver avuto dei colloqui con persone vicine al management di allora. Oggi non gode piu' della stessa fiducia di cui godeva in passato, anche se continuo a seguirne con attenzione le vicende.
Poi nel 2013 ho iniziato a caldeggiare, e questa volta in forma quasi monomaniacale, il titolo Carl Zeiss, che e' risultato essere tra i migliori titoli azionari al mondo.
Altroche' il 12% annuo: da 8 Euro e' passato ad oltre 100. Ora mi pare un po' caro.

Se trovero' altri titoli in futuro che renderanno il 12% potro' segnalarli in questo 3d.

Al momento sto investendo su una ventina di titoli di frontiera, cioe' titoli sul biotech, ma di cui non ho particolari conoscenze sulla particolarita' che uno di essi possa rendere il 12%.
Sono certo che alcuni renderanno molto di piu' del 12%, ma non so esattamente quali ! (e né potrei saperlo come fu invece negli altri casi, in cui andai a contattare di persona all'estero i rappresentati istituzionali)

 

[P.A.T.]

Se invece la scelta di investire con scarso rischio (il rischio non e' mai assente !!) mirasse ad un rendiemnto che qualcuno definisce "misero" ma che pur sempre e' il 2-3%, io posso essere in grado di consigliare delle valide alternative:
- il conto della banca di Passera (3,25% vincolato a 5 anni) oppure Rendimax
- una banca di Genova finita recentemente nell'occhio del ciclone ad un tasso obbligazionario molto attraente (che non dico perché ognuno e' in grado di calcolarlo da solo).

Cercando un po' di piu' del 2-3%

- varie strategie di hedging holding vs. costituenti, il cui rendimento e' molto interessante solo in presenza di costi ridotti di prestito titoli
- affitti non turistici, ma solo a studenti su talune piazze specifiche
- affitti a persone referenziate in immobili direzionali-commerciali dove costoro ci lavorano (esempio le torri della Favorita a Mestre)

Un po' di piu', sul 5-6%

- strategia di crowdfunding sul gruppo Percassi con esercizio di put

Al 12% attualmente

- nulla.

 

[sandalio]

Dal punto di vista del promotore, riconoscere il 10 e' esorbitante. Non c'e' niente (a parte credito al consumo di qualche disgraziato) che costa cosi sul mercato. E non c'e' nessun motivo di ricorrere a sta cosa. Basta dare la meta a qualsiasi privato danaroso, solo che a questi se gli dici che gli dai il 5 glielo devi dare, meglio se e' 5.5. Sempre che ovviamente la proposta sia solida e non ti costringa ad alzare i rendimenti per convincere qualcuno a darti 500 euro. Secondo parametri "normali" non ha nessun senso. Secondo parametri farlocchi, come ho detto, ha molto senso.

Una piattaforma famosa carica dal 2 al 5% e prende il 10% sui gain, quindi il 10% sul 9% annuo (a spanne) = 0.9% Quindi un prestito a 2 anni ha commmissioni sotto il 3%. Inoltre quasi tutti i progetti immobiliari restituiscono il capitale alla fine. Quindi in pratica il costruttore prende 1 milione di euro, il primo anno ne restituisce circa 105 mila e alla fine del secondo anno, dopo aver venduto, restituisce il capitale piu 105-110 mila. In questi progetti ciò che costituisce il rischio e la convenienza è che il capitale viene restituito alla fine.

 

[P.A.T.]

In questi progetti ciò che costituisce il rischio e la convenienza è che il capitale viene restituito alla fine.

Lo dico non in termini giuridici, ma in linguaggio terra terra per farlo capire a tutti, anche alla casalinga di Voghera.
In questi progetti non molti sottoscrittori di piattaforme online hanno conoscenza di queste evidenze
- che il capitale conferito dal costruttore e' 50.000 Euro.
- che le banche hanno prelazione in caso di disfatta, e che fino a quando non verranno tutte soddisfatte i 50.000 Euro versati dal costruttore sono carta straccia.
- che il capitale conferito dai folisti e' molto maggiore di 50.000 Euro (anche 1.600.000 in un caso, ho visto)
- che il capitale conferito dai folisti viene rimborsato addirittura dopo che il costruttore ha ritirato il suo prestito, lasciando in evidenza la bellezza di soli 50.000 Euro di capitale finale di rischio. Sul quale concede, generosamente , una prelazione.

 

[P.A.T.]

P.S. Si vede subito che er cash e' uno ganzo, ovvero uno con esperienza, sebbene non di queste cose specifiche, ma che riesce a cogliere con immediatezza il succo del discorso.

 

[sandalio]

Lo dico non in termini giuridici, ma in linguaggio terra terra per farlo capire a tutti, anche alla casalinga di Voghera.
In questi progetti non molti sottoscrittori di piattaforme online hanno conoscenza di queste evidenze
- che il capitale conferito dal costruttore e' 50.000 Euro.
- che le banche hanno prelazione in caso di disfatta, e che fino a quando non verranno tutte soddisfatte i 50.000 Euro versati dal costruttore sono carta straccia.
- che il capitale conferito dai folisti e' molto maggiore di 50.000 Euro (anche 1.600.000 in un caso, ho visto)
- che il capitale conferito dai folisti viene rimborsato addirittura dopo che il costruttore ha ritirato il suo prestito, lasciando in evidenza la bellezza di soli 50.000 Euro di capitale finale di rischio. Sul quale concede, generosamente , una prelazione.

Continui a portare esempi di una certa piattaforma mentre per me le piattaforme da prendere da esempio sono ben altre. Comunque tirando le somme quello che dici tu è vero, ma su queste piatte vanno fatti molti piccolissimi investimenti. Il sistema si regge sulla fiducia tra investitori-piattaforma e sui grandi numeri.Dove il sistema regge ed entra a regime i rendimenti sono interessanti, sostenuti dal fatto stesso che l'investore sa di avere meno vincoli legali con i finanziatori. E' come se una banca concedesse mutui senza le ipoteche e i vincoli legali. Non ci sarebbero le spese notarili, alcuni ne approfitterebbero avendo vincoli legali, ma se il sistema regge nei grandi numeri le spese risparmiate compensano il maggior tasso di morosità.

 

[Nemor]

Io sono andato a visionare i cantieri dove effettivamente costruiscono i crowdfunder, nel nord Adriatico.

Garantire il 10% su una piazza balneare del Nord Adriatico, dove i piu' importanti progetti immobiliari del recente passato 2008-2013 hanno avuto tutti un pessimo riscontro commerciale ?
(Porto turistico, Torre Aquileia, Merdv…, etc.)

Debbo ammettere pero' di non aver visionato altri cantieri dove agisce il cd. "crowdfunding". Qualcosa di buono ed al giusto prezzo si potra' anche proporre, nel mare magnum delle offerte immobiliari di costruzione dei palazzinari che agiscono con queste modalita'.

Hai ragione ragazza del baseball.

 

[Mike_74]

P.S. Si vede subito che er cash e' uno ganzo, ovvero uno con esperienza, sebbene non di queste cose specifiche, ma che riesce a cogliere con immediatezza il succo del discorso.

Vabbe', pure io che sono un caprone sento la puzza da qua, a qualche migliaio di chilometri di distanza.

 

[wolfbalck]

Vabbe', pure io che sono un caprone sento la puzza da qua, a qualche migliaio di chilometri di distanza.

le faremo sapere come andrà a finire

 

[Theduke]

Tutti sanno che io non consiglio mai titoli, né azionari né obbligazionari sul FOL per il motivo che ad oggi godo di una pessima reputazione perché dico le cose in modo chiaro, anche se vanno contro gli interessi generali di alcuni a pompare i titolini, di cui spesso subisco l'inevitabile (ed attesa) reazione.

Tuttavia posso essere in grado di fare 1 o 2 eccezioni a decennio.

Una eccezione del passato e' stato il titolo BB BIOTECH che consigliai al FOL a piu' riprese nell'anno 2003, che ha reso per molti anni il 15% composto. Oggi non gode piu' di alcuna mia fiducia. Altra eccezione fu il titolo Danieli, che nel 2001 iniziai a caldeggiare ai prezzi di 2-3 Euro di allora dopo aver avuto dei colloqui con persone vicine al management di allora. Oggi non gode piu' della stessa fiducia di cui godeva in passato, anche se continuo a seguirne con attenzione le vicende.
Poi nel 2013 ho iniziato a caldeggiare, e questa volta in forma quasi monomaniacale, il titolo Carl Zeiss, che e' risultato essere tra i migliori titoli azionari al mondo.
Altroche' il 12% annuo: da 8 Euro e' passato ad oltre 100. Ora mi pare un po' caro.

Se trovero' altri titoli in futuro che renderanno il 12% potro' segnalarli in questo 3d.

Al momento sto investendo su una ventina di titoli di frontiera, cioe' titoli sul biotech, ma di cui non ho particolari conoscenze sulla particolarita' che uno di essi possa rendere il 12%.
Sono certo che alcuni renderanno molto di piu' del 12%, ma non so esattamente quali ! (e né potrei saperlo come fu invece negli altri casi, in cui andai a contattare di persona all'estero i rappresentati istituzionali)

Certo, ci sono titoli azionari che "potrebbero" rendere di piu.
Bastava comprare Amazon 24 mesi fa, ti troveresti con il 200%!!!

Il problema è che i titoli azionari, per quanto buoni, sono inevitabilmente soggetti all'andamento dei mercati.. e se si arriva ad una recessione si rischia uno sciaquone molto rapido, forse addirittura peggio del 2008-2009...

Sulle piattaforme invece ti scegli il progetto ed il rischio lo valuti solo su quel progetto, chiaramente se l'economia va a rotoli questo avrà ripercussioni anche sul real estate.. però ti faccio presente che i prezzi RE, quando crollano, crollano 10%.. 20%.. ci vuol poco a calcolarsi uno scenario stress-test e vedere il rendimento in quel caso (per altro, ormai a Milano si vende su carta quindi questo problema è minore).

 

[Theduke]

Spero anche che il "rischio reputazionale" per questi soggetti che raccolgono valga qualcosa..

Tirare la "sòla" a 4-5 soci è un conto, tirarla a 50-100 investitori su un sito pubblico, online, e regolato da Consob, è un mezzo suicidio mediatico.. se dai un pacco su un crowdfunding, rischi poi di non raccogliere piu nemmeno dalle banche figuriamoci dai fondi.

Per me questa è una tutela "soft" che potrebbe valere più di tutti i business plan e le opzioni put messe insieme

Se ancora esiste un'etica a questo mondo!

 

[P.A.T.]

Spero anche che il "rischio reputazionale" per questi soggetti che raccolgono valga qualcosa..

Tirare la "sòla" a 4-5 soci è un conto, tirarla a 50-100 investitori su un sito pubblico, online, e regolato da Consob, è un mezzo suicidio mediatico.. se dai un pacco su un crowdfunding, rischi poi di non raccogliere piu nemmeno dalle banche figuriamoci dai fondi.

Per me questa è una tutela "soft" che potrebbe valere più di tutti i business plan e le opzioni put messe insieme

Se ancora esiste un'etica a questo mondo!

Discorsi simili in passato io ne ho sentiti riguardo Zonin: ma scherzate ? Lo sapete chi e' ? Comanda su tutta Vicenza, ha tenute vitivinicole persino in America, dove viveva il presidente Jackson, ha l'elicottero……

Poi ne ho sentiti di analoghi riguardo l'effetto reputazionale per Paolo Astaldi: ma scherzate ? il maggior costruttore italiano ? …..

L'aspetto reputazionale e' certamente importante nella scelta di un investimento, ma le aziende costruttrici sono fragilissime per "l'ecosistema" in cui sono costrette a barcamenarsi, per i margini ridotti ed i capitali enormi richiesti dai loro investimenti.

Eppoi bisognerebbe sbugiardare questa tesi del "prezzo medio" a cui verrebbero venduti gli appartamenti nei business plane.

Cosa significa un prezzo medio se non e' specificata pure la deviazione standard del prezzo che intercorre tra il primo piano (che facilmente andra' invenduto, a differenza del piano terra) e l'attico (che di solito il costruttore riserva all'amico, a prezzo stracciato e non ai russi come ingenuamente si crede)

? ? ?

 

[P.A.T.]

Per spiegare quanto sia importante la deviazione standard del prezzo degli appartamenti permettetemi una divagazione.

Il tema e':

Che c.azzo stiamo a barcamenarci opure ad accapigliarci tra i partiti politici per variazioni sulle medie di +0,1/-0,1 del PIL quando l'errore di una stima e' un multiplo ? Lo sapevate che sono sbucati ieri ben 58 miliardi di nuovo debito pubblico, senza che le televisioni e i TG abbiano riportato la notizia ?


FATTO

Debito/Pil: Bankitalia rivede al rialzo con nuovi criteri a 134,8% - Il Sole 24 ORE

L'articolo del Sole comincia

Nel 2018 il debito pubblico è stato complessivamente rivisto al rialzo di 58,3 miliardi al 134,8 per cento del Pil dal 132,2% stimato in precedenza.

Nei fatti, la Banca di Italia accerta che sono 58 miliardi di debito in aggiunta, che vengono fuori di punto in bianco, cosi', inaspettati.

CONCLUSIONI

La conclusione che io traggo dai fatti e' una perplessita' crescente: a cosa servono le comunicazioni istituzionali dei dati delle variazioni infinitesimali del debito e del PIL (-0,1% .....+0,1%, etc.) sulle quali i vari governi di turno esultano, oppure minimizzano la caduta, quando l'unita' di misura e' cosi clamorosamente viziata dalla deviazione standard, che in questa revisione del passato sul 2018 e' risultata essere molto, ma molto piu' elevata della media ?

Io ho calcolato - e lo potete fare anche voi facilmente che 58 miliardi di nuovo debito e' il 2,1% di deviazione standard rispetto alla media delle variazioni periodali del PIL. Il dato che dovrebbe essere periodicamente comunicato in Italia sul debito/Pil dovrebbe essere espresso in una forma matematica completa, che comprenda OBBLIGATORIAMENTE anche la determinazione dell'errore di misura

Nel caso dell'ultima variazione del PIL abbiamo che
Media = +0,1 ma con Sigma = 2,1

Questa modalita' di esposizione del dato del debito pubblico italiano, non e' mia originale, perche' l'ho letta su un libro di Roberto Vacca, il quale e' disgustato che i politici vadano in TV a discutere sempre di decimali di PIL e di debito pubblico ignorando l'importanza dell'errore di misura. Ovviamente nel caso della Cina, che cresce del 7-10% l'anno, la deviazione standard puo' essere tranquillamente omessa o ignorata, ma nel caso del PIL italiano la deviazione standard, o margine di errore della stima, non puo' essere ignorata ed e' una componente fondamentale del dato stesso.

 

[P.A.T.]

Ritornando al caso degli apparamenti di Milano abbiamo noto il dato dei 3500 Euro al mq. medi, ma non conosciamo la deviazione standard, cioe' quanto puo' oscillare il prezzo medio di 3500 a seconda del piano.

Assieme ad un Folista, molto preparato matematicamente, molti anni fa avevamo collezionato dei dati su tutto l'invenduto della Torre Aquileia di Jesolo, ovvero 23 piani con 4 appartamenti per piano. Lo scopo era ricercare una funzione di fitting non parametrica che potesse determinare il miglior prezzo (= minor prezzo per un acquirente ideale) per piano in relazione ai dati che entravano nel modello, che provenivano inizialmente dai rogiti ed in seguito dalle stime del curatore.

L'obiettivo era scovare inefficienze sfruttabili matematicamente (come usualmente si cerca di fare anche in borsa, comprare la qualita' al minor prezzo possibile)

Se ad esempio si ha una serie di prezzi per piano crescente ma non monotona, l'appartamento al piano superiore che presenta un prezzo minore al piano immediatamente sottostante e' interessante per l'acquisto.

Non voglio farla lunga, ma la realta' che avevamo scoperto era:

- nei grattacieli - come la torre di cui collezionavamo i dati - si vendono piu' facilmente o "si assegnano" gli attici (li comprano di solito politici o sportivi di fama) ed i piano terra (li comprano di solito coloro che hanno problemi deambulatori).
- se in breve tempo non si vende o sulla carta o appena sono terminati una grossa fetta degli appartamenti, il prezzo medio su cui si e' basato il progetto non puo' essere piu' realizzato.

L'invenduto statisticamente si colloca tra i piani alti, per i quali il prezzo richiesto era ben superiore al prezzo medio.

A quel punto si svendono i piani alti al prezzo medio pur di evitare di finire in procedura concorsuale.

 

[wolfbalck]

Ritornando al caso degli apparamenti di Milano abbiamo noto il dato dei 3500 Euro al mq. medi, ma non conosciamo la deviazione standard, cioe' quanto puo' oscillare il prezzo medio di 3500 a seconda del piano.

Assieme ad un Folista, molto preparato matematicamente, molti anni fa avevamo collezionato dei dati su tutto l'invenduto della Torre Aquileia di Jesolo, ovvero 23 piani con 4 appartamenti per piano. Lo scopo era ricercare una funzione di fitting non parametrica che potesse determinare il miglior prezzo (= minor prezzo per un acquirente ideale) per piano in relazione ai dati che entravano nel modello, che provenivano inizialmente dai rogiti ed in seguito dalle stime del curatore.

L'obiettivo era scovare inefficienze sfruttabili matematicamente (come usualmente si cerca di fare anche in borsa, comprare la qualita' al minor prezzo possibile)

Se ad esempio si ha una serie di prezzi per piano crescente ma non monotona, l'appartamento al piano superiore che presenta un prezzo minore al piano immediatamente sottostante e' interessante per l'acquisto.

Non voglio farla lunga, ma la realta' che avevamo scoperto era:

- nei grattacieli - come la torre di cui collezionavamo i dati - si vendono piu' facilmente o "si assegnano" gli attici (li comprano di solito politici o sportivi di fama) ed i piano terra (li comprano di solito coloro che hanno problemi deambulatori).
- se in breve tempo non si vende o sulla carta o appena sono terminati una grossa fetta degli appartamenti, il prezzo medio su cui si e' basato il progetto non puo' essere piu' realizzato.

L'invenduto statisticamente si colloca tra i piani alti, per i quali il prezzo richiesto era ben superiore al prezzo medio.

A quel punto si svendono i piani alti al prezzo medio pur di evitare di finire in procedura concorsuale.

WALLIANCE Investimenti immobiliari online

 

[Theduke]

Discorsi simili in passato io ne ho sentiti riguardo Zonin: ma scherzate ? Lo sapete chi e' ? Comanda su tutta Vicenza, ha tenute vitivinicole persino in America, dove viveva il presidente Jackson, ha l'elicottero……

Poi ne ho sentiti di analoghi riguardo l'effetto reputazionale per Paolo Astaldi: ma scherzate ? il maggior costruttore italiano ? …..

L'aspetto reputazionale e' certamente importante nella scelta di un investimento, ma le aziende costruttrici sono fragilissime per "l'ecosistema" in cui sono costrette a barcamenarsi, per i margini ridotti ed i capitali enormi richiesti dai loro investimenti.

Eppoi bisognerebbe sbugiardare questa tesi del "prezzo medio" a cui verrebbero venduti gli appartamenti nei business plane.

Cosa significa un prezzo medio se non e' specificata pure la deviazione standard del prezzo che intercorre tra il primo piano (che facilmente andra' invenduto, a differenza del piano terra) e l'attico (che di solito il costruttore riserva all'amico, a prezzo stracciato e non ai russi come ingenuamente si crede)

? ? ?

..
Se la reputazione di una azienda non conta più niente perché "alcune" aziende sono fallite in passato, cosa ti posso dire?

Spero che non sia come dici tu.

il prezzo medio è indicativo, se ti dessero il listino unità per unità cosa ti cambierebbe?
La cosa importante è che i ricavi corrispondano al business plan, che poi lo vendano allo zio o al cugino cosa me ne frega?

Sei passato da ragionamenti logici a fare retorica di basso livello, quindi alzo le mani e mi arrendo

 

[P.A.T.]

..
La cosa importante è che i ricavi corrispondano al business plan, che poi lo vendano allo zio o al cugino cosa me ne frega?

Io non conosco la realta' di Milano.
Conosco solo un po' di realta' del Veneto.

E' noto dai quotidiani locali chi abita o abitava allora nell'attico del grattacielo x (l'allora presidente della provincia), nell'attico del grattacielo y (un famoso calciatore che fece da testimonial in passato esibendosi a mo' di foca con un palleggio sul lastrico solare) e nell'attico del grattacielo z (uno che avra' pagato poco sicuramente, dato l'elevamento di qualche piano rispetto al progetto originario)

Nel business plan era previsto che tutti questi attici sarebbero stati comperati dai russi: il Gazzettino citava addirittura un russo che avrebbe prenotato l'attico per 5 milioni di Euro. Alla prova dei fatti, l'allodola dei russi spendaccioni non si manifesto' nel seguito.

Prova ad interrogarti: come riesci a vendere al prezzo medio del budget preliminare se l'appartamento con la piu' elevata deviazione standard di prezzo viene poi svenduto per ottenere l'elevazione di piano o la presenza della star dello spettacolo che funge da testimonial?

Ecco perché mi interesserebbe capire in un progetto non quale sia il prezzo medio atteso, ma capire quale sia il prezzo piano per piano, cosi' da poter verificare se il testimonial di turno, politico o meno, abbia pagato davvero la deviazione standard.

Oppure capire che la deviazione standard non pagata incidera' la mia pelle di ignaro crowdfunder

Ciao

 

[P.A.T.]

..
il prezzo medio è indicativo, se ti dessero il listino unità per unità cosa ti cambierebbe?

Se mi dessero il listino unita' per unita' del Terminal Tower di Milano, sarebbe un'informazione importantissima nella valutazione.
Confronteremo il prezzo dell'attico Terminal Tower con il prezzo di un attico adiacente.
Confronteremo il prezzo di un piano basso Terminal Tower con il prezzo di un piano basso adiacente, oppure di un loft sempre adiacente a Lorenteggio.

In Veneto troppo spesso l'attico se l'e' tenuto il costruttore, magari per portarci le sue escort.

Se in Lombardia avessi la certezza che l'attico se lo comprano i russi, che sono eccezionali pagatori sull'unghia e che pagano molto piu' del dovuto, allora avrei molta piu' confidenza che l'operazione immobiliare potra' andare a buon fine. Non pretendere da un veneto come me che ragioni da lombardo, assecondando la parvenza diffusa che tutto quanto si costruisce a Milano - secondo quanto si e' scritto anche in questo 3D - "si venda sulla carta", anche a Lorenteggio.