Investire in immobili tramite piattaforme

[P.A.T.]

Certo, ci sono titoli azionari che "potrebbero" rendere di piu.
Bastava comprare Amazon 24 mesi fa, ti troveresti con il 200%!!!

Forse non mi crederai, ma Amazon lo comperavo e rivendevo abitualmente in tempi piu' remoti.
Lo comperai piu' volte, in piu' riprese. Ed ogni volta amaramente me ne disfavo in perdita, perché ad ogni trimestrale fioccavano le sorprese negative.

La vendetti sotto i 100 e giurai di non comperalo piu'. Ora vale 1800

 

[Theduke]

In borsa il timing è fondamentale, a meno che non fai buy and hold per 10 anni.

Comunque secondo me c'è troppo scetticismo verso le piattaforme di crowd..
Solita avversione al rischio tutta italiana che secondo me è giustificata solo in parte, se uno va a vedere la qualità dei proponenti proposti finora..
È un mercato che globalmente vale 11 miliardi, in Europa circa 1.5 miliardi..
In Italia siamo arrivati 3/4 anni dopo..
Vogliamo perdere anche questo treno?

 

[P.A.T.]

In borsa il timing è fondamentale, a meno che non fai buy and hold per 10 anni.

Comunque secondo me c'è troppo scetticismo verso le piattaforme di crowd..
Solita avversione al rischio tutta italiana che secondo me è giustificata solo in parte, se uno va a vedere la qualità dei proponenti proposti finora..
È un mercato che globalmente vale 11 miliardi, in Europa circa 1.5 miliardi..
In Italia siamo arrivati 3/4 anni dopo..
Vogliamo perdere anche questo treno?

Secondo me tu sbagli a svolgere considerazioni generali.
Le considerazioni vanno fatte sullo specifico, su ogni singolo progetto.
A me quello dei Percassi e' piaciuto molto per alcune feature che ho molto apprezzato, tra cui:

- possibilita' di exit way dopo un anno al 6%
- la Curia di Bergamo di mezzo (pensi che il vescovo di Bergamo gradisca essere coinvolto in crac immobiliari per aver ricevuto cosi' tanti soldi ?)
- una sola banca che finanzia i 20 milioni (se ci sono piu' banche in cartello di solito c'e' poca fiducia. Leggendo le perizie immobiliari dei fallimenti io trovo che quasi sempre le banche avevano agito in pool). E la banca e' la locale Ubi, mica il banco di Poggibonsi o Canicattì
- propongono il progetto solo dopo che la Sovraintendenza ha dato il via a tutte le varianti
- non sentono il bisogno di vendere gia' prima sulla carta qualcosa.
- Ubi non solo ha pagato i 15 milioni della Curia, ma ha anche "omaggiato" ben 5 milioni in piu' per coprire gran parte del Capex
- possibilita' di acquisto da parte degli appartamenti invenduti ai giocatori dell'Atalanta (pagamento in natura…)

poi nello specifico se si va a considerare l'estimo e la contabilita' di cantiere e' un azzardo, ma questo lo capiscono benissimo tutti, anche Imar e' stato illuminante nell'esposizione di questo grande difetto.
..…

Per altre operazioni proposte in cui non ci sono le caratteristiche della exit way occorre essere piu' prudenti. E nel caso di Milano io vorrei conoscere non il prezzo medio, ma il prezzo a cui vorranno vendere gli appartamenti piano per piano, cn riferimento anche al lato dell'esposizione solare, per poterli comparare ad appartamenti nuovi di cantiere nelle vicinanze.

Solo con questa prospettazione riuscirei ad avere un quadro completo prima di decidere.

Parlare di solo "prezzo medio" non rappresenta la massima onesta' intellettuale.


Comunque avrei gia' deciso al 99% per il no.

 

[P.A.T.]

Comunque secondo me c'è troppo scetticismo verso le piattaforme di crowd..

Non la prendere sul personale, mi raccomando.

C'e' pero' da tempo una tendenza disgustosa sul FOL nella sezione dell'AIM.

Alcuni dicono: "c'e' troppo scetticismo verso l'innovazione, le startup, etc."
Costoro non valutano nessuna azienda nello specifico. Si limitano a fare delle considerazioni generali sul mercato AIM ed evocano Google, Microsoft, etc. che anch'esse inizialmente erano delle start-up.

Probabilmente costoro hanno interesse esclusivo quello di pompare i titolini che di volta in volta vengono quotati sull'AIM.

Come tutti, anch'io gradirei che ogni titolino venisse valutato nel merito specifico, non che si dicesse che poiché gli Usa hanno avuto Google anche l'Italia debba avere le sue start-up fenomenali sull'AIM.

Ovviamente non c'e' bisogno che io riconosca che tu non hai nessuno di questi intenti, ma il tuo ragionamento sul crowdfunding come possibile fenomeno di costume e di tendenza derivato dall'estero presenta analogie con la presentazione di alcuni del mercato AIM, i cui titoli dovrebbero tutti salire solo per il solo motivo balzano che e' un mercato nuovo, in crescita.


Ribadisco che un conto sono i mercati nuovi: altro conto sono le aziende nuove ed innovative. E non e' nemmeno detto che per la sola caratteristica di essere nuove ed innovative avranno quel successo che hanno avuto le big del nasdaq.

Certo e' che vanno valutate solo le aziende, e non il mercato di quotazione.

 

[Theduke]

Non la prendere sul personale, mi raccomando.

C'e' pero' da tempo una tendenza disgustosa sul FOL nella sezione dell'AIM.

Alcuni dicono: "c'e' troppo scetticismo verso l'innovazione, le startup, etc."
Costoro non valutano nessuna azienda nello specifico. Si limitano a fare delle considerazioni generali sul mercato AIM ed evocano Google, Microsoft, etc. che anch'esse inizialmente erano delle start-up.

Probabilmente costoro hanno interesse esclusivo quello di pompare i titolini che di volta in volta vengono quotati sull'AIM.

Come tutti, anch'io gradirei che ogni titolino venisse valutato nel merito specifico, non che si dicesse che poiché gli Usa hanno avuto Google anche l'Italia debba avere le sue start-up fenomenali sull'AIM.

Ovviamente non c'e' bisogno che io riconosca che tu non hai nessuno di questi intenti, ma il tuo ragionamento sul crowdfunding come possibile fenomeno di costume e di tendenza derivato dall'estero presenta analogie con la presentazione di alcuni del mercato AIM, i cui titoli dovrebbero tutti salire solo per il solo motivo balzano che e' un mercato nuovo, in crescita.


Ribadisco che un conto sono i mercati nuovi: altro conto sono le aziende nuove ed innovative. E non e' nemmeno detto che per la sola caratteristica di essere nuove ed innovative avranno quel successo che hanno avuto le big del nasdaq.

Certo e' che vanno valutate solo le aziende, e non il mercato di quotazione.

Figurati se la prendo sul personale, anzi mi sembri uno che ragiona su cose oggettive (tranne quando tiri in ballo Zonin che c'entra poco)..

Sull'AIM non sono scettico, di più! Ci sto lontano mille miglia. Era partito con ottimi propositi ma è diventato una discarica (a parte qualche eccezione).

Su Recf valuto SEMPRE progetto per progetto. Ho generalizzato ma sempre con in mente i progetti specifici (altrimenti dovrei "difendere" tutte le piattaforme, incluse quelle "esotiche" cosa che invece non faccio,.. anzi...)

Abbiamo solo una differente visione sul "peso" che diamo alla componente "reputazione di chi raccoglie".
Per te conta poco e niente (è magari conta di più l'esposizione solare dei balconi), per me conta tantissimo.
Sono soggetti che col crowdfunding ottengono una risonanza quasi nazionale, finendo sui quotidiani principali.. Quindi escludo che vogliano fare cose in malafede (che è già una bella fetta di rischio) .
Dopodiché i progetti possono andare benissimo oppure malissimo, nessuno lo mette in dubbio, ma su questo tema ti ho già detto come la penso, non c'è rendimento senza rischio.

Che questo progetto specifico di Concrete sia più rischioso di Percassi non c'è minimo dubbio. Ma infatti rende 12% lordo x 3 anni vs. 9.8% in un anno.
Mi sarei stupito del contrario.

 

[P.A.T.]

Per te conta poco e niente (è magari conta di più l'esposizione solare dei balconi), per me conta tantissimo.

Ho avuto proprio di recente un caso a Mestre di uno stimatore professionista di immobili (ingegnere) a cui ho contestato l'importanza che avrebbe avuto l'esposizione solare e di cui egli ha omesso la possibile valutazione economica nella perizia. Per ogni immobile di mio interesse io imputo sempre il valore economico derivante dall'esposizione solare attraverso analisi che compio sul sul sito sunherathtools e compilo una relazione come vedi sotto in allegato.

Non trovo corretto che dell'esposizione solare tengano conto i soli redattore dell'APE e non ne tengano conto, invece, i periti immobiiari, salvo rarissimi e sporadici casi.

Ne dovrebbero tenere conto tutti, perché gli appartamenti a Nord si vendono con molta maggior fatica.

 

[Nemor]

Ho avuto proprio di recente un caso a Mestre di uno stimatore professionista di immobili (ingegnere) a cui ho contestato l'importanza che avrebbe avuto l'esposizione solare e di cui egli ha omesso la possibile valutazione economica nella perizia. Per ogni immobile di mio interesse io imputo sempre il valore economico derivante dall'esposizione solare attraverso analisi che compio sul sul sito sunherathtools e compilo una relazione come vedi sotto in allegato.

Non trovo corretto che dell'esposizione solare tengano conto i soli redattore dell'APE e non ne tengano conto, invece, i periti immobiiari, salvo rarissimi e sporadici casi.

Ne dovrebbero tenere conto tutti, perché gli appartamenti a Nord si vendono con molta maggior fatica.

Ottimo tool.
L'immobile che ho preso l'anno scorso ha una ottima esposizione a sud e senza palazzi attorno, ci si potrebbe montare un pannelletto fotovoltaico sul balcone

 

[Theduke]

Ho avuto proprio di recente un caso a Mestre di uno stimatore professionista di immobili (ingegnere) a cui ho contestato l'importanza che avrebbe avuto l'esposizione solare e di cui egli ha omesso la possibile valutazione economica nella perizia. Per ogni immobile di mio interesse io imputo sempre il valore economico derivante dall'esposizione solare attraverso analisi che compio sul sul sito sunherathtools e compilo una relazione come vedi sotto in allegato.

Non trovo corretto che dell'esposizione solare tengano conto i soli redattore dell'APE e non ne tengano conto, invece, i periti immobiiari, salvo rarissimi e sporadici casi.

Ne dovrebbero tenere conto tutti, perché gli appartamenti a Nord si vendono con molta maggior fatica.

Vabeh dai, una torre di 18 piani un po' di sole dovrebbe prenderlo!

 

[P.A.T.]

Mi scrivono cosa ne penso del progetto del terminale e perché non investo.
Manifestano una sorta di psicosi sui timore che le sottoscrizioni continuino ad andare cosi' a rilento.

 

[P.A.T.]

Se avro' tempo, scrivero' loro che non ho apprezzato che nel rendering abbiano strizzato l'occhio all'arch. Boeri. Anzi, piu' che strizzato l'occhio: hanno sfruttato un tema di moda e dovrebbe pagare le royalty a chi di dovere. Non trovo serio che un investitore retail non possa vedere lo skyline cosi' come apparira' al termine della costruzione in quanto occultato da tutti quei cespugli in verticale che nessuno si sognera' mai di apporre dati i costi insostenibili.

Questo esempio testimonia che a Milano mancano ora persino le idee originali e si pensa solo a costruire, costruire, costruire.

 

[Apuleio2006]

Secondo me tu sbagli a svolgere considerazioni generali.
Le considerazioni vanno fatte sullo specifico, su ogni singolo progetto.
A me quello dei Percassi e' piaciuto molto per alcune feature che ho molto apprezzato, tra cui:

- possibilita' di exit way dopo un anno al 6%
- la Curia di Bergamo di mezzo (pensi che il vescovo di Bergamo gradisca essere coinvolto in crac immobiliari per aver ricevuto cosi' tanti soldi ?)
- una sola banca che finanzia i 20 milioni (se ci sono piu' banche in cartello di solito c'e' poca fiducia. Leggendo le perizie immobiliari dei fallimenti io trovo che quasi sempre le banche avevano agito in pool). E la banca e' la locale Ubi, mica il banco di Poggibonsi o Canicattì
- propongono il progetto solo dopo che la Sovraintendenza ha dato il via a tutte le varianti
- non sentono il bisogno di vendere gia' prima sulla carta qualcosa.
- Ubi non solo ha pagato i 15 milioni della Curia, ma ha anche "omaggiato" ben 5 milioni in piu' per coprire gran parte del Capex
- possibilita' di acquisto da parte degli appartamenti invenduti ai giocatori dell'Atalanta (pagamento in natura…)

poi nello specifico se si va a considerare l'estimo e la contabilita' di cantiere e' un azzardo, ma questo lo capiscono benissimo tutti, anche Imar e' stato illuminante nell'esposizione di questo grande difetto.
..…

Per altre operazioni proposte in cui non ci sono le caratteristiche della exit way occorre essere piu' prudenti. E nel caso di Milano io vorrei conoscere non il prezzo medio, ma il prezzo a cui vorranno vendere gli appartamenti piano per piano, cn riferimento anche al lato dell'esposizione solare, per poterli comparare ad appartamenti nuovi di cantiere nelle vicinanze.

Solo con questa prospettazione riuscirei ad avere un quadro completo prima di decidere.

Parlare di solo "prezzo medio" non rappresenta la massima onesta' intellettuale.


Comunque avrei gia' deciso al 99% per il no.

ciao Pat e buondì a tutti,

le "features" positive che hai riscontrato qui non è detto che portino a un risultato infallibile.
Ti ricordi la torre di jesolo ? andavi a contare i campanelli a tempo perso, anche quello era un ottimo piano immobiliare e vedi come è finito.

 

[wolfbalck]

Secondo me tu sbagli a svolgere considerazioni generali.
Le considerazioni vanno fatte sullo specifico, su ogni singolo progetto.
A me quello dei Percassi e' piaciuto molto per alcune feature che ho molto apprezzato, tra cui:

- possibilita' di exit way dopo un anno al 6%
- la Curia di Bergamo di mezzo (pensi che il vescovo di Bergamo gradisca essere coinvolto in crac immobiliari per aver ricevuto cosi' tanti soldi ?)
- una sola banca che finanzia i 20 milioni (se ci sono piu' banche in cartello di solito c'e' poca fiducia. Leggendo le perizie immobiliari dei fallimenti io trovo che quasi sempre le banche avevano agito in pool). E la banca e' la locale Ubi, mica il banco di Poggibonsi o Canicattì
- propongono il progetto solo dopo che la Sovraintendenza ha dato il via a tutte le varianti
- non sentono il bisogno di vendere gia' prima sulla carta qualcosa.
- Ubi non solo ha pagato i 15 milioni della Curia, ma ha anche "omaggiato" ben 5 milioni in piu' per coprire gran parte del Capex
- possibilita' di acquisto da parte degli appartamenti invenduti ai giocatori dell'Atalanta (pagamento in natura…)

poi nello specifico se si va a considerare l'estimo e la contabilita' di cantiere e' un azzardo, ma questo lo capiscono benissimo tutti, anche Imar e' stato illuminante nell'esposizione di questo grande difetto.
..…

Per altre operazioni proposte in cui non ci sono le caratteristiche della exit way occorre essere piu' prudenti. E nel caso di Milano io vorrei conoscere non il prezzo medio, ma il prezzo a cui vorranno vendere gli appartamenti piano per piano, cn riferimento anche al lato dell'esposizione solare, per poterli comparare ad appartamenti nuovi di cantiere nelle vicinanze.

Solo con questa prospettazione riuscirei ad avere un quadro completo prima di decidere.

Parlare di solo "prezzo medio" non rappresenta la massima onesta' intellettuale.


Comunque avrei gia' deciso al 99% per il no.

modificata offerta

L'accordo prevede la postergazione dei finanziamenti soci da parte dei quotisti A, ovvero gli Sponsor dell'operazione, nel caso in cui, in fase di liquidazione (prevista previsionalmente nel primo trimestre 2022), la situazione patrimoniale sia insufficiente a far fronte al rientro dei capitali sottoscritti dai quotisti AA, in linea con quanto riportato nell’Art. 38 dello Statuto.

 

[P.A.T.]

modificata offerta

L'accordo prevede la postergazione dei finanziamenti soci da parte dei quotisti A, ovvero gli Sponsor dell'operazione, nel caso in cui, in fase di liquidazione (prevista previsionalmente nel primo trimestre 2022), la situazione patrimoniale sia insufficiente a far fronte al rientro dei capitali sottoscritti dai quotisti AA, in linea con quanto riportato nell’Art. 38 dello Statuto.

Ah, ecco, interessante.
Mi avevano contattato per chiedermi consigli sull'operazione - come peraltro avranno fatto a tutti coloro che avevano sottoscritto la Curia di Bergamo e saltato questo progetto - ed era questo proprio il punto critico, che ho evidenziato nel mex precedente.

Comunque trovo "questo calare le braghe" come un buon motivo definitivo per non aderire, perché testimonia che hanno difficolta' estrema a raggiungere 1600k.
Nessuno regala nulla in questo mondo e se hanno fatto questa concessione a collocamento avviato non mi pare un approccio serio.

Mi sembra un mercato delle vacche, piuttosto. Se realizzavano i 500k in breve tempo, non l'avrebbero concessa.

 

[wolfbalck]

Ah, ecco, interessante.
Mi avevano contattato per chiedermi consigli sull'operazione - come peraltro avranno fatto a tutti coloro che avevano sottoscritto la Curia di Bergamo e saltato questo progetto - ed era questo proprio il punto critico, che ho evidenziato nel mex precedente.

Comunque trovo "questo calare le braghe" come un buon motivo definitivo per non aderire, perché testimonia che hanno difficolta' estrema a raggiungere 1600k.
Nessuno regala nulla in questo mondo e se hanno fatto questa concessione a collocamento avviato non mi pare un approccio serio.

Mi sembra un mercato delle vacche, piuttosto. Se realizzavano i 500k in breve tempo, non l'avrebbero concessa.

Nella prima settimana di vendite sono state fatte quattro proposte di acquisto per un valore complessivo di € 1.505.000, in linea con i valori riportati nel business plan.

 

[P.A.T.]

Nella prima settimana di vendite sono state fatte quattro proposte di acquisto per un valore complessivo di € 1.505.000, in linea con i valori riportati nel business plan.

Non capisco: non vorrebbero degli investitori professionali per 1.505.000, che sarebbero facilmente acquisiti per un numero di ben 4, ma al loro posto tanti piccoli investitori NON professionali per 1.600.000 ?
Dove e' stata riportata questa notizia ?
E' privata o pubblica?

 

[wolfbalck]

Non capisco: non vorrebbero degli investitori professionali per 1.505.000, che sarebbero facilmente acquisiti per un numero di ben 4, ma al loro posto tanti piccoli investitori NON professionali per 1.600.000 ?
Dove e' stata riportata questa notizia ?
E' privata o pubblica?

Pubblica

Non ho capito l’altra considerazione

 

[P.A.T.]

Pubblica

Non ho capito l’altra considerazione

Chiedevo un link di questa notizia che ci hai cortesemente girato

Nella prima settimana di vendite sono state fatte quattro proposte di acquisto per un valore complessivo di € 1.505.000, in linea con i valori riportati nel business plan.

visto che e' pubblica, se riportarla qui copiata, oppure fornire qualche elemento conoscitivo per capire in cosa consistano
a) queste 4 proposte di investitori cosi' rilevanti (professionali?) di divenire quotisti del Terminal Tower.
b) perché il gruppo Concrete non le ha accettate

 

[wolfbalck]

Chiedevo un link di questa notizia



visto che e' pubblica, se riportarla qui copiata, oppure fornire qualche elemento conoscitivo per capire in cosa consistano
a) queste 4 proposte di investitori cosi' rilevanti (professionali?) di divenire quotisti del Terminal Tower.
b) perché il gruppo Concrete non le ha accettate

Hai frainteso :

Hanno “venduto” 4 appartamenti

Queste informazioni le hanno mandato via email e le trovi anche sulla pagina del progetto

 

[Theduke]

Pubblica

Non ho capito l’altra considerazione

state confondendo due cose.
hanno comunicato che sono state fatte proposte di acquisto per 1.500.000 sugli appartamenti, non c'entra nulla con la raccolta.

Comunque, quello che PAT definisce "calare le braghe" io lo vedo più come un voler rimediare ad una situazione andando incontro ai feedback ricevuti dai clienti, che è una cosa positiva.

Non credo che la validità di un progetto immobiliare possa essere sancita dalla numerosità o dalla velocità con cui va una campagna di crowdfunding, o dalle opinioni espresse su un forum su internet.

Infatti del BP del progetto non è stato modificato nulla, mi pare..
Quello che è cambiato sono le condizioni dell'investimento, a favore degli investitori.
Rendere l'investimento più appetibile cambiando le condizioni di recupero dei capitali senza fare "sparate" di pura fuffa (per esempio "c'è stato l'interesse di questo o di quel fondo internazionale" o cose del genere), secondo me è encomiabile.
Più grave (anzi direi inaccettabile) sarebbe stato cambiare le stime dei ricavi, per esempio, o le tempistiche, per velocizzare la raccolta.. o tornare dal notaio per cambiare l'atto e ridurre l'importo minimo per chiuderla...

 

[P.A.T.]

Hai frainteso :

Hanno “venduto” 4 appartamenti

Queste informazioni le hanno mandato via email e le trovi anche sulla pagina del progetto

Ok, avevi scritto che avevano ricevuto 4 proposte di acquisto ed io non avevo capito subito che erano 4 preliminari di vendita.