Ipotesi di rendimento

[arte3000]

Dalle mie parti anche il 12%, però per immobili vetusti e piccoli.
Diciamo che un bilocale piccolo da ristrutturare ma abitabile, che vale poche decine di migliaia di euro, comunque non lo si affitta a meno di 200-300 euro, e arriviamo a quei rendimenti TEORICI.

Perfetto!

Non mi sembra impossibile.

 

[Mike_74]

Perfetto!

Non mi sembra impossibile.

Certo che e' possibile. Ma appunto:
- secondo te chi va a vivere in un immobile piccolo, vetusto e che avrebbe bisogno di una ristrutturazione?
- se devi affrontare delle spese (tetto, facciata, etc.) che ci fai coi 200-300 euro al mese?

 

[arte3000]

Certo che e' possibile. Ma appunto:
- secondo te chi va a vivere in un immobile piccolo, vetusto e che avrebbe bisogno di una ristrutturazione?
- se devi affrontare delle spese (tetto, facciata, etc.) che ci fai coi 200-300 euro al mese?

Ti ho già risposto in precedenza.

Ripeto,non è facile,serve tanto impegno ed anche una buona dose di fortuna.

Non dimenticare di vedere la cosa sotto un aspetto medio-lungo.Anche con 300€ al mese potresti stipulare un mutuo di lunga durata.
La rete è piena di queste proposte.

La parte più difficile,nel mio caso,è ottenere appunto una rendita interessante.

 

[Mike_74]

Ti ho già risposto in precedenza.

Ripeto,non è facile,serve tanto impegno ed anche una buona dose di fortuna.

Non dimenticare di vedere la cosa sotto un aspetto medio-lungo.Anche con 300€ al mese potresti stipulare un mutuo di lunga durata.
La rete è piena di queste proposte.

La parte più difficile,nel mio caso,è ottenere appunto una rendita interessante.

Io continuo a non capire.

Cioe' tu vorresti fare un mutuo da 300 euro al mese e ripagarlo con un affitto?
E perche'?
Visto che sei capace di comprarlo molto sotto al prezzo di mercato, rivendilo! Lo fai per un po' di tempo e sarai il padrone del quartiere.

 

[arte3000]

Io continuo a non capire.

Cioe' tu vorresti fare un mutuo da 300 euro al mese e ripagarlo con un affitto?
E perche'?
Visto che sei capace di comprarlo molto sotto al prezzo di mercato, rivendilo! Lo fai per un po' di tempo e sarai il padrone del quartiere.

Non solo!

Oltre a pagare la rata del mutuo sarebe il massimo ottenere anche una buona rendita.

 

[Antoniano2]

Non devi assolutamente pensare di calcolare la rendita d'affitto con i prezzi di mercato correnti.

Ah la rendita non si calcola sul prezzo di mercato? E su cosa? Io dovrei fare i calcoli sul valore che aveva 70 anni fa quando mio nonno ha comprato casa? Per piacere..

 

[arte3000]

Ah la rendita non si calcola sul prezzo di mercato? E su cosa? Io dovrei fare i calcoli sul valore che aveva 70 anni fa quando mio nonno ha comprato casa? Per piacere..

Ci riprovo.


La casa vale 100,ipotizzo di affittare a 500€ al mese.Le spese sono di 1000€ annue,ti rimangono 5000€ di affitto annue.

Dividi il reddito annuo per il costo dell'acquisto,quindi 5.000: 100.000 = 0,050. se moltiplichi per 100,ottieni il tuo tasso di rendimento che è il 5% all'anno.

Ovviamente,se tu compri bene,questi tassi di rendita vengono notevolmente superati.

Questo è il calcolo che il mio AI applica,secondo me,con un risultato parecchio sommario,perchè le possibili varianti sono molteplici,ma che ti dà già l'idea di quali siano i valori in gioco.


Il post mi sembrava chiaro:la differenza la fa la somma che tu paghi l'immobile.

E come spiegato prima,non è assolutamente impossibile ottenere rendite maggiori.

Se poi tu adotti altri sistemi,ti pregherei di postarli.Ho aperto una discussione proprio per quello e vorrei evitare qualsiasi problema.

Grazie.

 

[macantoni]

Ci riprovo.


La casa vale 100,ipotizzo di affittare a 500€ al mese.Le spese sono di 1000€ annue,ti rimangono 5000€ di affitto annue.

Dividi il reddito annuo per il costo dell'acquisto,quindi 5.000: 100.000 = 0,050. se moltiplichi per 100,ottieni il tuo tasso di rendimento che è il 5% all'anno.

Ovviamente,se tu compri bene,questi tassi di rendita vengono notevolmente superati.

Questo è il calcolo che il mio AI applica,secondo me,con un risultato parecchio sommario,perchè le possibili varianti sono molteplici,ma che ti dà già l'idea di quali siano i valori in gioco.


Il post mi sembrava chiaro:la differenza la fa la somma che tu paghi l'immobile.

E come spiegato prima,non è assolutamente impossibile ottenere rendite maggiori.

Se poi tu adotti altri sistemi,ti pregherei di postarli.Ho aperto una discussione proprio per quello e vorrei evitare qualsiasi problema.

Grazie.

Se però la casa vale 200, la rivendi subito e con il ricavato ci compri altre due case da 100 che valgono 200 che poi rivendi subito, ecc. ecc. ci guadagni molto di più.

E' per quello che la rendita va calcolata sul valore di mercato.

(ipersemplificando) E' come e compri un titolo di stato che ha una cedola dell'1% ed il valore nominale attuale è 100 ma avevi comprato un anno fa a 50. Se invece di venderlo lo tieni, il rendimento è dell' 1 o del 2% ?

 

[arte3000]

Se però la casa vale 200, la rivendi subito e con il ricavato ci compri altre due case da 100 che valgono 200 che poi rivendi subito, ecc. ecc. ci guadagni molto di più.

E' per quello che la rendita va calcolata sul valore di mercato.

(ipersemplificando) E' come e compri un titolo di stato che ha una cedola dell'1% ed il valore nominale attuale è 100 ma avevi comprato un anno fa a 50. Se invece di venderlo lo tieni, il rendimento è dell' 1 o del 2% ?

Se vuoi fare trading immobiliare nessuno te lo vieta.

Continuo a chiedere quale,secondo voi,possa essere una buona rendita immobiliare in caso d'affitto.

I TDS non li conosco.

 

[macantoni]

Se vuoi fare trading immobiliare nessuno te lo vieta.

Continuo a chiedere quale,secondo voi,possa essere una buona rendita immobiliare in caso d'affitto.

I TDS non li conosco.

Di solito, per rendimento si intende il rapporto tra la rendita ed il capitale (stimabile, nel caso degli immobili, in un ipotetico valore di mercato), non tra la rendita e il prezzo di acquisto. Ad esempio, se la casa tu la avessi ricevuta in eredità e quindi non l'avessi pagata nulla, il rendimento avrebbe un senso solo proprzionandolo all'effettivo valore dell'immobile.

Quello che intendi tu, è più simile al ROI (return on investment) che è il rapporto tra il risultato operativo ed il capitale investito.

 

[arte3000]

Di solito, per rendimento si intende il rapporto tra la rendita ed il capitale (stimabile, nel caso degli immobili, in un ipotetico valore di mercato), non tra la rendita e il prezzo di acquisto. Ad esempio, se la casa tu la avessi ricevuta in eredità e quindi non l'avessi pagata nulla, il rendimento avrebbe un senso solo proprzionandolo all'effettivo valore dell'immobile./QUOTE]







Bravo!

Siamo quindi d'accordo che spesso i calcoli si fanno difficili? Se non addirittura impossibili.

Per questo continuo a chiedermi se chi acquista per "investimento" si pone almeno in parte questo tipo di discorso.

 

[Antoniano2]

Ci riprovo.


La casa vale 100,ipotizzo di affittare a 500€ al mese.Le spese sono di 1000€ annue,ti rimangono 5000€ di affitto annue.

Dividi il reddito annuo per il costo dell'acquisto,quindi 5.000: 100.000 = 0,050. se moltiplichi per 100,ottieni il tuo tasso di rendimento che è il 5% all'anno.

Ovviamente,se tu compri bene,questi tassi di rendita vengono notevolmente superati.

Questo è il calcolo che il mio AI applica,secondo me,con un risultato parecchio sommario,perchè le possibili varianti sono molteplici,ma che ti dà già l'idea di quali siano i valori in gioco.


Il post mi sembrava chiaro:la differenza la fa la somma che tu paghi l'immobile.

E come spiegato prima,non è assolutamente impossibile ottenere rendite maggiori.

Se poi tu adotti altri sistemi,ti pregherei di postarli.Ho aperto una discussione proprio per quello e vorrei evitare qualsiasi problema.

Grazie.

Ho fatto pure una formula. Conta il rendimento sul valore di mercato meno una serie di poste che scomputano costi pluriennali.

L'unica cosa che fa il prezzo buono è permetterti di registrare una plusvalenza di tipo patrimoniale l'anno 1, ma il rendimento lo computi sul valore si mercato. Se poi vuoi avventurarti in calcoli più complessi puoi scontare a tasso opportuno la plusvalenza dell'anno 1 spalmandola per x anni ad un tasso differenziale tra il rendimento della plus vs un tasso di sconto risk free.

 

[arte3000]

Ho fatto pure una formula. Conta il rendimento sul valore di mercato meno una serie di poste che scomputano costi pluriennali.

L'unica cosa che fa il prezzo buono è permetterti di registrare una plusvalenza di tipo patrimoniale l'anno 1, ma il rendimento lo computi sul valore si mercato. Se poi vuoi avventurarti in calcoli più complessi puoi scontare a tasso opportuno la plusvalenza dell'anno 1 spalmandola per x anni ad un tasso differenziale tra il rendimento della plus vs un tasso di sconto risk free.

Grazie!

Il tuo post conferma la difficoltà di avere importi precisi.

Insisto nel dire che di fronte a proposte immobiliari,giudicate ottime per la rendita finale,c'è da stare molto attenti.Potrebbero avvenire incredibili mutamenti.

Vi lascio immaginare le conseguenze.

 

[Antoniano2]

Grazie!

Il tuo post conferma la difficoltà di avere importi precisi.

Insisto nel dire che di fronte a proposte immobiliari,giudicate ottime per la rendita finale,c'è da stare molto attenti.Potrebbero avvenire incredibili mutamenti.

Vi lascio immaginare le conseguenze.

Beh è un bilancio, quindi ha ovviamente aspetti complessi e regole arbitrarie di conto. Ma non è impossibile fare due conti. Sia ex ante che ex post. Comunque ripeto: rendimento su valore di mercato (K[SUB]n[/SUB]), mentre la rivalutazione (A[SUB]n[/SUB]) puoi scomporla per le componenti nominali di rivalutazione e per la componente straordinaria (il prezzo favorevole) scontata per il tasso risk free (Rf[SUB]n[/SUB]). Ora su due piedi non saprei come computarla, alle brutte la dividi in parti uguali e la sconti su x anni (quanto pensi di tenere la casa).

​

 

[LariceBianco]

Buongiorno,il mio AI di fiducia mi ha proposto,a scopo di investimento,una proprietà immobiliare composta da 1 fondo commerciale e 1 appartamento che ritengo essere in buono stato,direi abitabili.

Ho visionato la proprietà solo da servizio fotografico e mi sono messo a fare qualche calcolo evitando decisioni affrettate.

Secondo voi,dopo aver sommato i costi per l'acquisto e stabilito l'ipotetico canone d'affitto dovrei togliere le spese che accompagnano sempre questo tipo d'investimento.


Tasse,assicurazioni,gestione dei beni e non da ultima la manutenzione.Posso solo ipotizzare gli eventuali periodi in cui gli immobili rimarrebbero sfitti o magari occupati da inquilini insolventi,voci che inciderebbero sulla rendita finale.

Quale potrebbe,in termini di percentuale,se fosse possibile calcolarla,una buona ipotesi di rendimento?

Spero di essere stato chiaro e ringrazio chi vorrà rispondere.

Oggi il mercato è orientato al 5% lordo (abbondante), questo è quello che puoi sperare di chiedere ed ottenere (oltre sei bravo/fortunato). Io starei molto attendo a non vincolarmi con contratti di lunga durata, lasciandomi la maggior flessibilità possibile. Con i tassi bassi tutto può accadere ed inciderà pesantemente sulla valutazione degli immobili ed affitti. Ad esempio un contratto commerciale 6+6 oggi al 5% lordo sarebbe un piccolo suicidio....

 

[arte3000]

Oggi il mercato è orientato al 5% lordo (abbondante), questo è quello che puoi sperare di chiedere ed ottenere (oltre sei bravo/fortunato). Io starei molto attendo a non vincolarmi con contratti di lunga durata, lasciandomi la maggior flessibilità possibile. Con i tassi bassi tutto può accadere ed inciderà pesantemente sulla valutazione degli immobili ed affitti. Ad esempio un contratto commerciale 6+6 oggi al 5% lordo sarebbe un piccolo suicidio....

5% lordo significa la morte certa del tuo business!

La gestione di beni immobiliari significa grande dispendio di tempi,capitali ed energie.Alla fine diventa una professione vera e propria.

Supponi per un attimo che il tuo immobile tenda ad aumentare di prezzo,oppure a perdere di valore.Ti ritroveresti ad avere un canone d'affitto non più in linea con il mercato.

 

[LariceBianco]

5% lordo significa la morte certa del tuo business!

La gestione di beni immobiliari significa grande dispendio di tempi,capitali ed energie.Alla fine diventa una professione vera e propria.

Supponi per un attimo che il tuo immobile tenda ad aumentare di prezzo,oppure a perdere di valore.Ti ritroveresti ad avere un canone d'affitto non più in linea con il mercato.

infatti, 10 giorni fa ti compravi un BTP al 1.5% netto/anno e alla peggio avresti dovuto portarlo a scadenza (1 anno e 3 mesi)....senza muoverti dal divano. Molto meglio di un 5% lordo con vincoli poliennali e magari a rovinarti la salute..

 

[Andrean]

bisogna considerare anche l'imu e la tasi oltre la cedolare secca, come si fa a parlare di 1000 euro di spesa con un affitto di 500 euro? Inoltre ci sono i costi condominiali che spettano al proprietario.

 

[arte3000]

bisogna considerare anche l'imu e la tasi oltre la cedolare secca, come si fa a parlare di 1000 euro di spesa con un affitto di 500 euro? Inoltre ci sono i costi condominiali che spettano al proprietario.

Hai perfettamente ragione.


Considera però che i dati postati servono esclusivamente a titolo
indicativo.

 

[a.b.c.]

Io calcolerei il Roe, cioè spese meno i ricavi, l’utile netto che mi esce lo divido per il capitale investito e questo deve essere maggiore di quanto potrebbe darmi il miglior conto deposito sul mercato (per il semplice fatto che altrimenti i soldi è meglio investirli in questi conti deposito, a meno che non investi in immobili per diversificare). Userei questi parametri per il semplice fatto che se l’unico dato variabile (cioè il canone) risulta più alto di quelli che circolano per immobili simili allora significa che non sto comprando bene o che non è il momento adatto per affittare e quindi meglio dedicarsi ad altro, se il canone risulta simile a quanto c’è in giro si potrebbe tentare l’operazione, se il canone risulta minore della concorrenza significa che oltre ad aver acquistato bene (e quindi dormire tranquillo sull’acquisto) posso tentare di avere una % in più sul roe o avere la possibilità di essere il migliore sul mercato (che è una sicurezza nel caso la richiesta è poca). Nel conto spese devi considerare: vita stimata dell’immobile prima di effettuare una ristrutturazione completa in cui vai a dividere la spesa iniziale di acquisto, spese di gestione, spese di condominio, lavori di manutenzione, fondo per imprevisti (insolvenza, periodo di sfitto, ecc..) tasse, ecc..

E poi, bisognerebbe avere i peli sullo stomaco per domandare la busta paga del privato e i bilanci in caso fosse azienda.