Liquidazione BNL Portfolio Immobiliare Crescita - Capitolo secondo
- Creatore Discussione jean_05
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Due nuove obbligazioni Societe Generale, in Euro e in Dollaro USA
Societe Generale porta sul segmento Bond-X (EuroTLX) di Borsa Italiana due obbligazioni, una in EUR e una in USD, a tasso fisso decrescente con durata massima di 15 anni e possibilità di rimborso anticipato annuale a discrezione dell’Emittente.
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fondichiusiagogo
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crescita
lo dicevo che miki e lauretta ci avrebbero fatto il regalo....
ho un dubbio però... visto che babbo natale è gia passato, non è che la befana ci porterà tanto carbone ???
stringo le chiappe e spero...
lo dicevo che miki e lauretta ci avrebbero fatto il regalo....
ho un dubbio però... visto che babbo natale è gia passato, non è che la befana ci porterà tanto carbone ???
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hal
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come unica notizia per giustificare la sospensione è un pò poco, ci sta come minimo anche un rimborso parziale...
gioang
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Come successe per le opa si sospende il titolo perchè la notizia incide sul prezzo in modo da evitare inside e comunque problemi
speriamo i precedenti di Michelino non depongono a loro favore
a logica qualcuno interessato a qulche immobile ci sara pure se BNL gli ha fatto un buon mutuo magari funziona
aspettiamo
A questo punto speriamo che sia stato concesso da BDI il periodo di grazia perchè altrimenti Miky potrebbe vendere a prezzi di favore gli immobili........
cubmax
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non per essere pessimista, ma ho un'idea simile pure io.
Beta quando cedette il 50% del patrimonio immobiliare, non fu sospeso (anche se il discorso è diverso visto che non è in liquidazione, almeno ufficialmente).
Poi mi sembra un pò strano che un mese fa hanno chiesto la grazia, e all'ultimo giorno di dicembre arriva il cavaliere bianco o sbolognano un numero importante di asset
Tutto qui
fondichiusiagogo
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15 quote in acquisto al 5% in piu del giorno prima, mi fa pensare che il parente del figlio del nipote di miki o dell'esperto valutatore indipendente abbia fatto trapelare qualche buona notizia..... sono fiducioso, ma considerando che finora miki ci ha dato solo brutte notizie....
speriamo ci dicano qualcosa prima di sera...
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cubmax
Queffomane
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vabbè se sono sospette quelle, sono sospette pure le 11 di caravaggio che hanno spazzolato l'intera lettera, con +7% rispetto a ieri. Se facessero realmente questo tipo di controlli, su tutti i qf, le sospensioni sarebbero all'ordine del giorno, imho
gioang
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immagino movimenti di fine anno aggiustamenti capital gain da sfruttare io sono positivo per il futuro per via dell' euroribor a 2.97% ma non credo che un eventuale ripresa debba partire proprio oggi c'e tempo
fondichiusiagogo
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i 20 a 2395 e i 6 a 2401,17 ci sono da due o tre giorni...
gli altri 2 sono stati inseriti oggi...
fondichiusiagogo
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ragazzi ho trovato una chicca...
un mio amico pf (pieno di crescita) mi ha inoltrato una intervista a cibrario del 19 dicembre che chissà come è sfuggita a tutti.... ci sono indicazioni interessanti tra le quali, in fondo, il fatto che le commissioni di gestione del fondo sono calcolate sugli aum del fondo alla fine dell'anno!!
commenti??????????
Cibrario: perchè abbiamo prorogato il fondo Crescita
di Guglielmo Pelliccioli
La mancata liquidazione del fondo immobiliare Portfolio Crescita nei tempi previsti ha destato sorpresa tra gli operatori immobiliari e, soprattutto, tra i circa 13 mila sottoscrittori privati delle quote, quasi tutti clienti di Bnl, che avevano acquistato al collocamento.
Abbiamo chiesto all’Ad di Bnl Fondi Immobiliari Sgr, Michele Cibrario, di spiegarci le ragioni di questa mancata chiusura nonché della richiesta, prevista dalla normativa sui fondi, di un periodo di proroga di tre anni.
“ Abbiamo fatto tutto il possibile per liquidare il fondo entro i sette anni previsti dal regolamento e, solo quando ci siamo resi conto che non esistevano le condizioni di mercato ottimali, ci siamo arresi chiedendo i tre anni di grazia.
La causa vera di questa mancata liquidazione è la crisi finanziaria che si è abbattuta sulle economie mondiali a partire dalla seconda metà del 2007 e che ha avuto un’improvvisa recrudescenza dopo il 15 settembre 2008 con il fallimento di Lehman Brothers, quando la SGR aveva già avviato la procedura di liquidazione. Dopo questa data il mercato è diventato, se possibile, ancora più difficile nonostante i prezzi degli immobili, almeno in Italia, non abbiano subito significative variazioni in negativo.”
Questa situazione di repentino cambiamento quanto vi ha condizionato?
“ In effetti ci sono state una serie di concause che hanno peggiorato il quadro dei potenziali compratori come spiegherò più tardi. Voglio sottolineare che da parte nostra è ben presente il dovere di gestire il fondo al meglio, dove con questo termine intendo operando nell’interesse dei nostri sottoscrittori. Pensi che, confidando nel buon esito della fase di liquidazione, avevamo addirittura già istituito un nuovo fondo che avrebbe dovuto offrire ai sottoscrittori di Crescita, se soddisfatti del risultato conseguito, la possibilità di effettuare un nuovo investimento in un veicolo con le stesse caratteristiche. Questo perché la nostra ottica era certamente di liquidare gli assett e non di andare verso la proroga. Nella fase in cui i mercati cominciavano a manifestare le prime incertezze abbiamo valutato la possibilità della proroga ma abbiamo ritenuto che fosse nostro dovere impegnarci al massimo per chiudere il fondo riuscendo a vendere tutto il patrimonio.”
Dottor Cibrario perché non avete pensato di vendere gli asset singolarmente?
“ La nostra strategia dall’inizio puntava a vendere tutto il portafoglio perché fino a tutto il 2007 gli investitori pagavano un premio sul portafoglio. A partire dal 2005 fino appunto al 2007 si era progressivamente determinata una situazione tale per cui il mercato pagava un premio se si vendevano tutti i beni globalmente. Nel
2008 però le condizioni sono mutate e questo effetto ‘premio’ è scomparso. Di conseguenza, a causa da questa nuova situazione dei mercati, abbiamo previsto anche una vendita in sub-portafogli. Tenga conto che questa mutato orientamento l’abbiamo reso noto al mercato di riferimento.”
Come avete programmato queste vendite?
“ Abbiamo sentito oltre 150 investitori in tutta Europa. Ci siamo rivolti anche ad un advisor di fama mondiale come Jones Lang LaSalle, affiancando ad essa Atisreal, primo agente in Europa e facente parte del Gruppo BNP Paribas.. Abbiamo adottato questa scelta perchè volevamo evitare qualsiasi ipotesi di conflitto d’interessi che potesse rendere meno trasparenti le compravendite. Consideri che fino al 2007 si trovavano acquirenti senza bisogno di intermediari. In questa fase ci siamo avvalsi come consulenti anche di Aew.”
Cosa è accaduto per spingervi a chiedere alla fine la proroga?
“ Fino al 2008 erano molto attivi sul mercato come acquirenti i fondi aperti tedeschi che, anche dopo lo scoppio della crisi, sono andati in positivo con la loro raccolta. Questi fondi erano tra i pochi player sul mercato ancora attivi. Purtroppo a metà 2008, in coincidenza con il fallimento di Lehman, molti fondi di fondi che avevano investito in questi fondi aperti tedeschi hanno deciso di ritirare i loro investimenti chiedendo di essere rimborsati. L’eccezionale situazione venutasi a creare sui mercati finanziari a livello internazionale li aveva indotti a portarsi in casa tutta la liquidità disponibile. Per questa ragione molti fondi aperti tedeschi hanno congelato i loro scambi e, di conseguenza, sono usciti dal mercato come investitori immobiliari. In sostanza è venuto meno il principale investitore che era attivo sul mercato. A voler analizzare fino in fondo la situazione venutasi a creare è bene precisare che il sistema dei fondi aperti tedeschi ha fatto emergere in questa occasione una forte criticità che consiste nel mettere insieme investitori retail, come le famiglie, con investitori istituzionali che hanno una modalità di approccio molto diversa nella gestione dei propri investimenti. Così è bastato che questi ultimi uscissero per bloccare, di fatto, il fondo. A tutto questo si è aggiunta la ‘gelata’ sul fronte finanziario che, per quanto riguarda il mondo immobiliare, è stata molto più accentuata rispetto agli altri settori manifatturieri o commerciali. Così si è arrivati al congelamento generale.”
In sostanza ora compra solo chi ha l’equity?
Proprio così. Evidentemente però non si possono fare operazioni importanti ricorrendo solo all’equity. Questo è diventato comunque il dato con cui ci siamo dovuti confrontare in Italia e in Europa. I fondi aperti tedeschi erano rimasti pressoché gli unici a poter operare in un mercato in cui era venuto meno il sostegno delle banche finanziatrici.
Parliamo ovviamente di operazioni ‘core’ non di sviluppo. Oltre ai suddetti fondi, di fatto , erano rimasti sul mercato pochi altri investitori che però, quando nell’autunno 2008 si è aggravata la situazione finanziaria, si sono messi in una situazione di stand- by assumendo una posizione di attesa.
Vorrei citarle il caso, di cui si parla molto sui giornali, dei fondi sovrani, ebbene, anche loro ( Russia e paesi del Golfo), dopo gli scricchiolii sui loro mercati, hanno dovuto incassare anche il default del prezzo del petrolio sceso repentinamente fino ai 40 dollari attuali ed in questo scenario sono diventati molto più cauti e riflessivi.”
In questa prospettiva non valeva la pena comunque di vendere a qualsiasi prezzo per evitare di rimanere con il cerino in mano?
“ Certamente avremmo trovato investitori interessati. Però in un mercato i cui i fondi devono remunerare i loro sottoscrittori abbiamo scelto di adottare una posizione che li tutelasse. Guardi che il fondo Crescita, contrariamente a quelli tedeschi, rimane comunque quotato in Borsa nonostante la proroga.
Vorrei che i sottoscrittori capissero che stiamo operando per offrire loro un risultato positivo; nella congiuntura che si è creata la strategia che seguiremo è la vendita asset per asset ricercando quegli investitori che possono evitare il ricorso alla leva finanziaria. Teniamo aperte tutte le porte! Ad esempio abbiamo delle Gallerie Commerciali che stiamo proponendo agli investitori specializzati in questo settore. Trattandosi di ottimi prodotti credo che siano appetibili, ad esempio, per i fondi immobiliari internazionali che operano in questo ambito.
Vorrei aggiungere un’ultima considerazione positiva. Si stanno già intravedendo in Europa operazioni immobiliari che hanno una redditività positiva. In altre parole il calo del costo del denaro in atto, pur con degli spread più alti, è talmente forte che oggi operazioni ‘core’ che superano il 6% di redditività tornano ad essere
frequenti: ben inteso a condizione che trovino chi le finanzia. Se si rimette in gioco il mercato questa forbice può aiutare molto. Penso che già dal 2009 il mercato immobiliare riprenderà . In ogni caso tengo a precisare ai nostri sottoscrittori che il periodo di proroga richiesto, vale a dire i tre anni, è il termine massimo previsto dalle normative sui fondi. E’ nostra intenzione, e già ci siamo attivati in tal senso, vendere i singoli immobili del portafoglio mano a mano che si presenta l’occasione e, conseguentemente, di distribuire ai quotisti i ricavi. Essi saranno al netto dei finanziamenti in essere col sistema bancario ( Royal Bank of Scotland) che verranno estinti nelle prossime settimane. “
In conclusione, dopo aver sentito le parole dell’Ad di Bnl Fondi Immobiliari Sgr, ci sono ancora due aspetti che meritano attenzione in merito alla vicenda del fondo Crescita: la data di richiesta alla Banca d’Italia della proroga che, secondo alcuni, sarebbe stata inoltrata in ritardo e le commissioni che la Sgr percepisce durante tale periodo.
Riteniamo di poter dare direttamente una risposta al primo dubbio leggendo la normativa generale sui fondi. Essa precisa che per richiedere il periodo di proroga debbano sussistere due requisiti: che sia presente questa possibilità nel regolamento del fondo e che esso venga richiesto dalla SGR. Il tempo indicato nel regolamento del fondo Crescita prevede effettivamente sei mesi ma il gestore ha fatto riferimento alla normativa generale.
Per quanto riguarda le commissioni, nel caso specifico del fondo Crescita, esse sono commisurate al totale dell’attivo alla fine dell’anno, escluse le plusvalenze non realizzate. Quindi nel 2009 le stesse saranno calcolate sulla base degli attivi esistenti in portafoglio a fine anno escludendo tutti i rimborsi di capitale che avverranno prima di tale data. In pratica se il 1 gennaio 2009 il patrimonio fosse di 200 milioni di euro e alla fine dell’anno fossero rimasti in portafoglio immobili per 20 milioni tutte le commissioni del 2009 sarebbero calcolate in base ai 20 milioni.
un mio amico pf (pieno di crescita) mi ha inoltrato una intervista a cibrario del 19 dicembre che chissà come è sfuggita a tutti.... ci sono indicazioni interessanti tra le quali, in fondo, il fatto che le commissioni di gestione del fondo sono calcolate sugli aum del fondo alla fine dell'anno!!
commenti??????????
Cibrario: perchè abbiamo prorogato il fondo Crescita
di Guglielmo Pelliccioli
La mancata liquidazione del fondo immobiliare Portfolio Crescita nei tempi previsti ha destato sorpresa tra gli operatori immobiliari e, soprattutto, tra i circa 13 mila sottoscrittori privati delle quote, quasi tutti clienti di Bnl, che avevano acquistato al collocamento.
Abbiamo chiesto all’Ad di Bnl Fondi Immobiliari Sgr, Michele Cibrario, di spiegarci le ragioni di questa mancata chiusura nonché della richiesta, prevista dalla normativa sui fondi, di un periodo di proroga di tre anni.
“ Abbiamo fatto tutto il possibile per liquidare il fondo entro i sette anni previsti dal regolamento e, solo quando ci siamo resi conto che non esistevano le condizioni di mercato ottimali, ci siamo arresi chiedendo i tre anni di grazia.
La causa vera di questa mancata liquidazione è la crisi finanziaria che si è abbattuta sulle economie mondiali a partire dalla seconda metà del 2007 e che ha avuto un’improvvisa recrudescenza dopo il 15 settembre 2008 con il fallimento di Lehman Brothers, quando la SGR aveva già avviato la procedura di liquidazione. Dopo questa data il mercato è diventato, se possibile, ancora più difficile nonostante i prezzi degli immobili, almeno in Italia, non abbiano subito significative variazioni in negativo.”
Questa situazione di repentino cambiamento quanto vi ha condizionato?
“ In effetti ci sono state una serie di concause che hanno peggiorato il quadro dei potenziali compratori come spiegherò più tardi. Voglio sottolineare che da parte nostra è ben presente il dovere di gestire il fondo al meglio, dove con questo termine intendo operando nell’interesse dei nostri sottoscrittori. Pensi che, confidando nel buon esito della fase di liquidazione, avevamo addirittura già istituito un nuovo fondo che avrebbe dovuto offrire ai sottoscrittori di Crescita, se soddisfatti del risultato conseguito, la possibilità di effettuare un nuovo investimento in un veicolo con le stesse caratteristiche. Questo perché la nostra ottica era certamente di liquidare gli assett e non di andare verso la proroga. Nella fase in cui i mercati cominciavano a manifestare le prime incertezze abbiamo valutato la possibilità della proroga ma abbiamo ritenuto che fosse nostro dovere impegnarci al massimo per chiudere il fondo riuscendo a vendere tutto il patrimonio.”
Dottor Cibrario perché non avete pensato di vendere gli asset singolarmente?
“ La nostra strategia dall’inizio puntava a vendere tutto il portafoglio perché fino a tutto il 2007 gli investitori pagavano un premio sul portafoglio. A partire dal 2005 fino appunto al 2007 si era progressivamente determinata una situazione tale per cui il mercato pagava un premio se si vendevano tutti i beni globalmente. Nel
2008 però le condizioni sono mutate e questo effetto ‘premio’ è scomparso. Di conseguenza, a causa da questa nuova situazione dei mercati, abbiamo previsto anche una vendita in sub-portafogli. Tenga conto che questa mutato orientamento l’abbiamo reso noto al mercato di riferimento.”
Come avete programmato queste vendite?
“ Abbiamo sentito oltre 150 investitori in tutta Europa. Ci siamo rivolti anche ad un advisor di fama mondiale come Jones Lang LaSalle, affiancando ad essa Atisreal, primo agente in Europa e facente parte del Gruppo BNP Paribas.. Abbiamo adottato questa scelta perchè volevamo evitare qualsiasi ipotesi di conflitto d’interessi che potesse rendere meno trasparenti le compravendite. Consideri che fino al 2007 si trovavano acquirenti senza bisogno di intermediari. In questa fase ci siamo avvalsi come consulenti anche di Aew.”
Cosa è accaduto per spingervi a chiedere alla fine la proroga?
“ Fino al 2008 erano molto attivi sul mercato come acquirenti i fondi aperti tedeschi che, anche dopo lo scoppio della crisi, sono andati in positivo con la loro raccolta. Questi fondi erano tra i pochi player sul mercato ancora attivi. Purtroppo a metà 2008, in coincidenza con il fallimento di Lehman, molti fondi di fondi che avevano investito in questi fondi aperti tedeschi hanno deciso di ritirare i loro investimenti chiedendo di essere rimborsati. L’eccezionale situazione venutasi a creare sui mercati finanziari a livello internazionale li aveva indotti a portarsi in casa tutta la liquidità disponibile. Per questa ragione molti fondi aperti tedeschi hanno congelato i loro scambi e, di conseguenza, sono usciti dal mercato come investitori immobiliari. In sostanza è venuto meno il principale investitore che era attivo sul mercato. A voler analizzare fino in fondo la situazione venutasi a creare è bene precisare che il sistema dei fondi aperti tedeschi ha fatto emergere in questa occasione una forte criticità che consiste nel mettere insieme investitori retail, come le famiglie, con investitori istituzionali che hanno una modalità di approccio molto diversa nella gestione dei propri investimenti. Così è bastato che questi ultimi uscissero per bloccare, di fatto, il fondo. A tutto questo si è aggiunta la ‘gelata’ sul fronte finanziario che, per quanto riguarda il mondo immobiliare, è stata molto più accentuata rispetto agli altri settori manifatturieri o commerciali. Così si è arrivati al congelamento generale.”
In sostanza ora compra solo chi ha l’equity?
Proprio così. Evidentemente però non si possono fare operazioni importanti ricorrendo solo all’equity. Questo è diventato comunque il dato con cui ci siamo dovuti confrontare in Italia e in Europa. I fondi aperti tedeschi erano rimasti pressoché gli unici a poter operare in un mercato in cui era venuto meno il sostegno delle banche finanziatrici.
Parliamo ovviamente di operazioni ‘core’ non di sviluppo. Oltre ai suddetti fondi, di fatto , erano rimasti sul mercato pochi altri investitori che però, quando nell’autunno 2008 si è aggravata la situazione finanziaria, si sono messi in una situazione di stand- by assumendo una posizione di attesa.
Vorrei citarle il caso, di cui si parla molto sui giornali, dei fondi sovrani, ebbene, anche loro ( Russia e paesi del Golfo), dopo gli scricchiolii sui loro mercati, hanno dovuto incassare anche il default del prezzo del petrolio sceso repentinamente fino ai 40 dollari attuali ed in questo scenario sono diventati molto più cauti e riflessivi.”
In questa prospettiva non valeva la pena comunque di vendere a qualsiasi prezzo per evitare di rimanere con il cerino in mano?
“ Certamente avremmo trovato investitori interessati. Però in un mercato i cui i fondi devono remunerare i loro sottoscrittori abbiamo scelto di adottare una posizione che li tutelasse. Guardi che il fondo Crescita, contrariamente a quelli tedeschi, rimane comunque quotato in Borsa nonostante la proroga.
Vorrei che i sottoscrittori capissero che stiamo operando per offrire loro un risultato positivo; nella congiuntura che si è creata la strategia che seguiremo è la vendita asset per asset ricercando quegli investitori che possono evitare il ricorso alla leva finanziaria. Teniamo aperte tutte le porte! Ad esempio abbiamo delle Gallerie Commerciali che stiamo proponendo agli investitori specializzati in questo settore. Trattandosi di ottimi prodotti credo che siano appetibili, ad esempio, per i fondi immobiliari internazionali che operano in questo ambito.
Vorrei aggiungere un’ultima considerazione positiva. Si stanno già intravedendo in Europa operazioni immobiliari che hanno una redditività positiva. In altre parole il calo del costo del denaro in atto, pur con degli spread più alti, è talmente forte che oggi operazioni ‘core’ che superano il 6% di redditività tornano ad essere
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In conclusione, dopo aver sentito le parole dell’Ad di Bnl Fondi Immobiliari Sgr, ci sono ancora due aspetti che meritano attenzione in merito alla vicenda del fondo Crescita: la data di richiesta alla Banca d’Italia della proroga che, secondo alcuni, sarebbe stata inoltrata in ritardo e le commissioni che la Sgr percepisce durante tale periodo.
Riteniamo di poter dare direttamente una risposta al primo dubbio leggendo la normativa generale sui fondi. Essa precisa che per richiedere il periodo di proroga debbano sussistere due requisiti: che sia presente questa possibilità nel regolamento del fondo e che esso venga richiesto dalla SGR. Il tempo indicato nel regolamento del fondo Crescita prevede effettivamente sei mesi ma il gestore ha fatto riferimento alla normativa generale.
Per quanto riguarda le commissioni, nel caso specifico del fondo Crescita, esse sono commisurate al totale dell’attivo alla fine dell’anno, escluse le plusvalenze non realizzate. Quindi nel 2009 le stesse saranno calcolate sulla base degli attivi esistenti in portafoglio a fine anno escludendo tutti i rimborsi di capitale che avverranno prima di tale data. In pratica se il 1 gennaio 2009 il patrimonio fosse di 200 milioni di euro e alla fine dell’anno fossero rimasti in portafoglio immobili per 20 milioni tutte le commissioni del 2009 sarebbero calcolate in base ai 20 milioni.
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