Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XIII

[cecc88]

Pare siano in netto aumento le vendite in nuda proprietà di anziani, dovute agli effetti dell'inflazione sulle magre pensioni che non stanno al passo.
Magari vendono, mettiamo a 110-120k € la casa dove abitano, che avrebbe valore di mercato 200, ma intanto hanno la garanzia di continuare ad abitarci finchè campano, intascano subito quei 110-120 che per giunta, vista la coincidenza, investiti magari in BTP - anche a breve termine - fruttano comunque una integrazione non disprezzabile della pensione (e che evita di consumare più di tanto il capitale).

Quando si parla dei massimi sistemi dell'immobiliare, un aspetto che cito spesso è lo scarso costo di mantenimento abitativo.
Certo, ci sarà chi per opportunità o necessità vende la nuda proprietà, ma in generale il rischio di espulsione di un proprietario per via dei costi è decisamente molto basso.

Immaginiamo invece che lo stesso anziano, al posto dell'abitazione, avesse un bond Austria 2117...
E non si dica che quel bond è roba che si compra da giovani, visto che in ogni caso il rimborso del capitale riguarderebbe i figli o i nipoti...

Beh, povero anziano, da qualche parte doveva pur vivere

Bond come quelli comunque sono strumenti speculativi e come tali vanno trattati. Sottoscrivere roba con duration del genere con la prospettiva del rendimento a scadenza è puro masochismo.
Chi compra il bond Austria conta di realizzare plusvalenza in pochi anni, chi compra il bilo normalmente considera di averlo ancora tra 20 anni.

 

[Mauri512]

Immaginiamo invece che lo stesso anziano, al posto dell'abitazione, avesse un bond Austria 2117...
E non si dica che quel bond è roba che si compra da giovani, visto che in ogni caso il rimborso del capitale riguarderebbe i figli o i nipoti...

ma sei serio quando fai questi paragoni?

ps. discorso a parte: ti hanno spiegato che il rimborso di un bond lo fai in un secondo quando decidi tu? (a prezzo di mercato ovviamente)

 

[NordSudOvestEst]

ma sei serio quando fai questi paragoni?

ps. discorso a parte: ti hanno spiegato che il rimborso di un bond lo fai in un secondo quando decidi tu? (a prezzo di mercato ovviamente)

Ma dai, non che non lo sapevo...
Ma secondo te non era sottinteso che intendessi il rimborso del capitale a 100 ?!?
Lo so benissimo che a mercato potrei venderlo quando vorrei, il punto è a quale prezzo.
Il paragone era per dire che un immobile da 200k euro è ben difficile per non dire impossibile che in appena due anni possa crollare a 60K, com'è invece accaduto col bond matusalemme. E inoltre che anche in caso di deprezzamento l'immobile continua comunque nel frattempo a fornire un'utilità diretta (l'abitazione), cosa che il bond non fa (essendo un asset puramente finanziario).
Quanto sono irritanti le persone che trattano gli altri come avessero l'anello al naso...

 

[Mauri512]

Ma dai, non che non lo sapevo...
Ma secondo te non era sottinteso che intendessi il rimborso del capitale a 100 ?!?
Lo so benissimo che a mercato potrei venderlo quando vorrei, il punto è a quale prezzo.
Quanto sono irritanti le persone che trattano gli altri come avessero l'anello al naso...

ti dico un altro segreto...i centenari austriaci (soprattutto il 2117 che tu prendi ad esempio) magari li vendi oltre i 100 senza aspettare la scadenza (seguimi per altri consigli finanziari! )
secondo te uno che compra un centenario è per portarlo a scadenza?

dai su....siamo seri, altrimenti poi ti lamenti se gli altri pensano che tu abbia l'anello al naso

ps. quando compri un immobile sei sempre sicuro di venderlo ad un prezzo più alto di quello di acquisto?

 

[Erik il rosso]

Ma dai, non che non lo sapevo...
Ma secondo te non era sottinteso che intendessi il rimborso del capitale a 100 ?!?
Lo so benissimo che a mercato potrei venderlo quando vorrei, il punto è a quale prezzo.
Il paragone era per dire che un immobile da 200k euro è ben difficile per non dire impossibile che in appena due anni possa crollare a 60K, com'è invece accaduto col bond matusalemme. E inoltre che anche in caso di deprezzamento l'immobile continua comunque nel frattempo a fornire un'utilità diretta (l'abitazione), cosa che il bond non fa (essendo un asset puramente finanziario).
Quanto sono irritanti le persone che trattano gli altri come avessero l'anello al naso...

Ho capito, ma in questo caso tu lo stai comprando già a 60, o poco sopra. Era come comprare un appartamento a Milano nel 2015.
E inoltre, mi pare che non si stia considerando il fatto che se tu compri un bilocale per investimento (quindi non prima casa) da 200mila ci devi mettere almeno altri 25 sacchi di spese a vuoto (imposte, notaio, agenzia, bla bla bla). Quindi già devi rientrare di 225k.

 

[Erik il rosso]

[cut]

Bond come quelli comunque sono strumenti speculativi e come tali vanno trattati. Sottoscrivere roba con duration del genere con la prospettiva del rendimento a scadenza è puro masochismo.
Chi compra il bond Austria conta di realizzare plusvalenza in pochi anni, chi compra il bilo normalmente considera di averlo ancora tra 20 anni.

Due dettagli.

Primo: è evidente che uno non compra un bond che scade tra 94 anni per il rendimento a scadenza, visto che scadi senz'altro prima tu. Ma, come ho detto, quello è un esempio estremo. Ci sono ottimi bond a scadenze molto più vicine che quotano bene e rendono altrettanto, senza pensieri e tassati pure di meno (12,5% contro non so quanto ma tanto).

Secondo: se compri un bond sotto la pari per venderlo più in alto stai facendo speculazione. Se compri un appartamento che non ti serve per sfruttare gli affitti e poi l'eventuale rivalutazione (tanti auguri, oggi) stai comunque facendo anche in questo caso speculazione. Non capisco perché consideri le due cose diversamente.

 

[Mauri512]

Ho capito, ma in questo caso tu lo stai comprando già a 60, o poco sopra. Era come comprare un appartamento a Milano nel 2015.
E inoltre, mi pare che non si stia considerando il fatto che se tu compri un bilocale per investimento (quindi non prima casa) da 200mila ci devi mettere almeno altri 25 sacchi di spese a vuoto (imposte, notaio, agenzia, bla bla bla). Quindi già devi rientrare di 225k.

e soprattutto il discorso nuda proprietà non c'entra nulla
perchè un anziano che vende la nuda proprietà di un immobile (prima casa tra l'altro, quindi non immobile da investimento) è uno che (purtroppo) fa fatica ad arrivare a fine mese o comunque non ha nessuno a cui lasciare l'eredità
quindi uno che non comprerebbe nemmeno un BTP ne tantomeno un bond centenario
in prodotti del genere solitamente si investono i soldi "in più"...se uno non ha di che campare di che stiamo parlando???

 

[Mauri512]

Primo: è evidente che uno non compra un bond che scade tra 94 anni per il rendimento a scadenza, visto che scadi senz'altro prima tu. Ma, come ho detto, quello è un esempio estremo. Ci sono ottimi bond a scadenze molto più vicine che quotano bene e rendono altrettanto, senza pensieri e tassati pure di meno (12,5% contro non so quanto ma tanto).

se iniziassero ad aumentare le tasse sulle seconde case voglio poi vedere come inizierebbero a disfarsene...e a che prezzi...

 

[cecc88]

Due dettagli.

Primo: è evidente che uno non compra un bond che scade tra 94 anni per il rendimento a scadenza, visto che scadi senz'altro prima tu. Ma, come ho detto, quello è un esempio estremo. Ci sono ottimi bond a scadenze molto più vicine che quotano bene e rendono altrettanto, senza pensieri e tassati pure di meno (12,5% contro non so quanto ma tanto).

Secondo: se compri un bond sotto la pari per venderlo più in alto stai facendo speculazione. Se compri un appartamento che non ti serve per sfruttare gli affitti e poi l'eventuale rivalutazione (tanti auguri, oggi) stai comunque facendo anche in questo caso speculazione. Non capisco perché consideri le due cose diversamente.

Perché sono cose diverse.

Chi compra l'appartamento pensa solitamente di comprare un asset che si apprezza nel lungo termine, quantomeno pareggiando l'inflazione, e che genera flusso cedolare, anch'esso rivalutato con l'inflazione (sebbene con lo specchietto retrovisore). Complice la fiscalità sul CG, le operazioni immobiliari a breve orizzonte temporale sono roba da, relativamente pochi, professionisti.

I bond lunghi hanno volatilità enorme e vengono acquistati esclusivamente nella scommessa di una rapida rivalutazione del capitale, la differenza è molto marcata proprio per l'orizzonte temporale, quantomeno dalla prospettiva retail.

Poi, per carità, a livello filosofico sono entrambe speculazioni, ma è chiaro che nei bond lunghi (anche non lunghissimi) l'obiettivo è fare un certo realizzo in breve tempo scommettendo sul rapido taglio tassi. L'immobile (se appunto non si tratta di professionisti che vivono rivalutando, magari con lavori edilizi) ha solitamente una prospettiva long term.

 

[FeDeM]

Case green, direttiva verso l’accordo. Priorità ai lavori su 5 milioni di edifici

 

[Flavio Ezio]

Ma lol, lo storico è frutto di ciò che è avvenuto, aspettative incluse.
Ma rimane che come chi ha comprato a Milano per aspettativa di miglior rendimento rispetto a S Donato o Assago, lo stesso abbia fatto chi pagato Porta Romana/ 5 giornate rispetto a Corvetto

Dai alla mano che ho già mostrato, questa visione non ha alcun senso: ho messo i grafici dei due diversi quartieri (uno piu' centrale dell' altro) che hanno avuto andamenti identici in termini percentuali. Che poi è tutto il contrario di quello che dici: come in tutti gli investimenti, anche in quello immobiliare il maggior rendimento lo si cerca affrontando un maggior rischio, che sia piu' rischioso il centro rispetto alla periferia è tutto da dimostrare. Invece, se parlavi di rendimento di affitto, non c'e' niente da dimostrare perchè i dati ci sono: è molto piu' profittevole affittare in periferia che nel centro, dati i diversi prezzi di acquisto.

 

[Flavio Ezio]

Gli stessi dati che ho riportato vedono ancora oggi abbondanza di rappresentanza italiana predominante.

Dati che ho riportato io, vedo che almeno a qualcosa è servito

 

[pepitosbazzeguti]

Case green, direttiva verso l’accordo. Priorità ai lavori su 5 milioni di edifici

come previsto, le catapecchie italiche rimarranno tali ancora per molto...

 

[cecc88]

Dai alla mano che ho già mostrato, questa visione non ha alcun senso: ho messo i grafici dei due diversi quartieri (uno piu' centrale dell' altro) che hanno avuto andamenti identici in termini percentuali. Che poi è tutto il contrario di quello che dici: come in tutti gli investimenti, anche in quello immobiliare il maggior rendimento lo si cerca affrontando un maggior rischio, che sia piu' rischioso il centro rispetto alla periferia è tutto da dimostrare. Invece, se parlavi di rendimento di affitto, non c'e' niente da dimostrare perchè i dati ci sono: è molto piu' profittevole affittare in periferia che nel centro, dati i diversi prezzi di acquisto.

Infatti ho sbagliato,

Ma rimane che come chi ha comprato a Milano per aspettativa di miglior rapporto rischio/rendimento rispetto a S Donato o Assago, lo stesso abbia fatto chi pagato Porta Romana/ 5 giornate rispetto a Corvetto

così è corretto.
Anche perché ho scritto giusto un pippone sulla tenuta del valore la pagina dopo al post quotato.


Per il resto, ripeto, LOL. Che senso ha vedere il grafico a posteriori rispetto alle aspettative? Cosa facciamo, torniamo di qualche anno indietro e vediamo che l'aspettativa di diversi acquirenti era un calo? Bellissimo.

Oggi chi compra a Porta Romana ha le stesse aspettative di Rogoredo?

Dati che ho riportato io, vedo che almeno a qualcosa è servito

Certo, sono 10 interventi che ignori o tagli il "tra 10/15/20 anni"
Ignorati anche anche a pie pari quelli degli asili noto.

 

[Altopiano_Gentile]

Rallenta l'industria lombarda, produzione in calo dell'1,5%. Male gli ordini interni, boom prezzi materie prime per artigiani

 

[Flavio Ezio]

Cosa facciamo, torniamo di qualche anno indietro e vediamo che l'aspettativa di diversi acquirenti era un calo? Bellissimo.

Al massimo, di diversi venditori, se parli di calo. Quantomeno, si cerca di dare una rappresentazione con dati alla mano a concetti che stai mettendo totalmente fumosi o indefiniti, come ad esempio:

Oggi chi compra a Porta Romana ha le stesse aspettative di Rogoredo?

Sì le stesse, cioè prezzi crescenti che sono le aspettative tipiche di chi compra immobili per investimento

Certo, sono 10 interventi che ignori o tagli il "tra 10/15/20 anni"

In demografia non esiste il tra 10, 15 o 20 anni. Nessuno puo' sapere come sarà la popolazione milanese in questo intervallo di tempo, qualsiasi report demografico che prova a parlare di futuro, in modi anche solo aggregati come semplice numerosità della popolazione, prende falle clamorose (vedasi report istat di un decennio fa, da me già messo tempo fa). Non è scritto da nessuna parte che in futuro l'attuale 25 % (preso a spanne) diventerà 40 o 50 %.

 

[cecc88]

Al massimo, di diversi venditori, se parli di calo. Quantomeno, si cerca di dare una rappresentazione con dati alla mano a concetti che stai mettendo totalmente fumosi o indefiniti, come ad esempio:



Sì le stesse, cioè prezzi crescenti che sono le aspettative tipiche di chi compra immobili per investimento

Certo certo. Infatti appunto ho scritto del 2008-2010 e di come i semicentri abbiano retto meglio. Ovviamente obliato perché avrebbe smentito la simpatica teoria di cui sopra

Siam sempre là, evidentemente compravano (i venditori sono l'altra parte, cosa c'entrano) nel 2008-2010 perché si attendevano il seguente calo. LOL.

In demografia non esiste il tra 10, 15 o 20 anni. Nessuno puo' sapere come sarà la popolazione milanese in questo intervallo di tempo, qualsiasi report demografico che prova a parlare di futuro, in modi anche solo aggregati come semplice numerosità della popolazione, prende falle clamorose (vedasi report istat di un decennio fa, da me già messo tempo fa). Non è scritto da nessuna parte che in futuro l'attuale 25 % (preso a spanne) diventerà 40 o 50 %.

Ma siii serio per favore, ti hanno postato pure gli asili. Stai mettendo assieme le stime di popolazione, solitamente fallaci, con la banalità della penetrazione straniera, già oggi molto presente e in continua crescita in determinate aree.
Hai pure avuto i dati delle scuole dell'infanzia.
Tutto per sostenere posizioni di pseudomoralismo nel bollare la gente come razzista (e sempre ignorando il punto del topic, cioè che la concentrazione di stranieri pesa eccome nelle scelte immobiliari).

 

[cecc88]

!0k€/mq fuori dalla circonvallazione?

Eccoci!

Quadrilocale via San Cristoforo 6, Piazza Napoli, Milano | 4 locali | 133 m²

 

[Mauri512]

!0k€/mq fuori dalla circonvallazione?

Eccoci!

Quadrilocale via San Cristoforo 6, Piazza Napoli, Milano | 4 locali | 133 m²

dall'emozione, per un momento, ho pensato regalassero gli appartamenti!

 

[cecc88]

dall'emozione, per un momento, ho pensato regalassero gli appartamenti!

Ops, mi son fatto annebbiare dall'eleganza del progetto di Boeri :O