Uno dei temi che più hanno tenuto banco nel 2023 è quello del
caro casa. In particolare al centro delle polemiche c’è il
costo degli affitti, improponibile ormai per una famiglia e men che meno per un single con reddito medio. I
canoni sono molto alti anche perché le abitazioni messe sul mercato sono
poche. Sotto accusa il boom degli
affitti brevi, ma questa a ben guardare è solo una parte del problema: secondo gli ultimi dati di
Inside Airbnb le abitazioni disponibili sulle piattaforme di intermediazione sono
19.732, cui si aggiungono 4445 stanze. I dati sono aggiornati a fine settembre e probabilmente oggi sono ancora più alti, ma resta il fatto che
il numero di alloggi è offerti è poco superiore al 3% dello stock residenziale di Milano.
Le soluzioni dirigiste del mercato prospettate (se n’è dibattuto molto sulle pagine del
Corriere con il
botta e risposta tra Comune e costruttori) rischiano di restare sulla carta. Obbligare a
destinare a social housing una quota del 40% dei nuovi progetti di superficie superiore a 5.000 metri quadrati ad esempio quasi inevitabilmente farà sì che
tutti i nuovi progetti arriveranno al massimo a 4.999 metri quadrati. Limitare come si ventila la possibilità di effettuare affitti brevi, ad esempio stabilendo
un numero massimo di giorni all’anno in cui poter ospitare, avrebbe sì come conseguenza quello di ridurre l’appeal della formula come altrettanto verosimilmente quello di
aumentare le transazioni in nero, ma è molto improbabile che porti a un significativo aumento della disponibilità di case in città.
Molti alloggi in realtà restano vuoti e non vengono immessi sul mercato perché non si ha certezza di poter liberare la casa se l’inquilino non paga.
Ma che cosa dicono i dati di mercato?
I canoni di affitto a Milano stanno ancora salendo, ma questa volta non è detto che il trend sia destinato a proseguire perché
l’alternativa dell’acquisto sta diventando più praticabile. Il
tasso praticato per i mutui fissi negli ultimi due mesi è sceso di un punto e
la rata di un trentennale, a parità di abitazione, è ormai quasi ovunque più economica rispetto all’affitto. Secondo la più recente analisi del portale idealista.it, il
canone medio a inizio dicembre 2023 si è attestato in città al massimo storico di
22,9 euro per metro quadrato al mese, ovvero
circa 1600 euro al mese per un’abitazione da 70 metri. Con la stessa somma oggi con un
mutuo a 30 anni si ottengono 350mila euro. L’incremento del costo dei canoni è del 10,7% su base annua mentre
i prezzi di vendita, che si sono attestati a 4.985 euro al metro quadrato, registrano un
incremento dell’1,7%. Nel guardare a questi numeri bisogna però sottolineare che si tratta di medie ricavate da prezzi e canoni richiesti. Nella realtà però succede che i prezzi sono ampiamente trattabili mentre i canoni di fatto non lo sono.
La macrozona con i canoni più alti è ovviamente il
Centro storico, con 34,1 euro al metro quadrato per anno e una variazione del 16,9% rispetto a dicembre 2022. All’interno dell’area i valori top sono quelli di
Brera-Monte Napoleone, con 38,7 euro e un incremento annuale del 12,8%.
Piazza Sant’Ambrogio e dintorni è oltre i 35 euro e registra un aumento del 26,7%. I valori minori si registrano a
Vialba-Gallaratese, con 16,6 euro, che per una casa da 70 metri sono comunque 1200 euro al mese. Disponendo della stessa cifra nella zona oggi si finanziano a 30 anni 240mila euro. L’area con il maggior incremento percentuale è
Trenno-Figino-San Siro, con canoni a 20 euro al mese per metro e un aumento del 20,7%. Un dato curioso perché nell’ultimo anno nella stessa zona, stando sempre a idealista.it, le abitazioni hanno registrato una diminuzione di prezzo. L’unica area con un trend negativo è
Cermenate-Barona, con -0,3% nell’anno.
I valori di mercato degli affitti rilevati dagli annunci comunque dicono chiaramente che in città nonostante gli aumenti dei parametri decisi lo scorso anno, non c’è
nessuno spazio per i contratti a canone concordato. Una casa in buono stato di conservazione e con finiture media in pieno centro può essere affittata al massimo a 20 euro al metro quadrato all’anno, in periferia si scende a 12.
ll gap rispetto al mercato libero è tale da non poter essere colmato dal migliore trattamento fiscale riservato agli affitti calmierati.
