Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XIV

[Tifoso_Shogun]

Primi segnali che il mercato si sta riallineando al fair value, come previsto i primi saranno gli immobili "fuori la circonvalla della 90" poi seguiranno quelli tra la circonvalla e i bastioni, ed in caso di crisi nera tra i bastioni e le mura medievali. Trend ciclico, visto e vissuto già nei periodo 1995- 1999 e 2011-2016

Al momento la situazione è un po' diversa da quella del 2011 però, mi sembra che siamo in una situazione simile a quella del 2006-2007 quando i tassi di interesse in rialzo frenarono le compravendite e fecero allungare le tempistiche di vendita degli immobili.
Fuori dalla circonvallazione a livello di prezzi nominali siamo ai livelli del 2006-2007 , quindi è chiara la bolla stratosferica che c'era allora, tra l'altro gran parte delle periferie sono state riqualificate, quindi anche il contesto è migliorato in 17 anni .
I redditi milanesi nominali dovrebbero essere cresciuti non di poco da allora, quindi al momento non vedo qualcosa di così grave da sfociare in un 2011-2016, mi aspetto tuttavia un -15% sui prezzi nominali se i tassi verranno riportati al 2% nel 2026, almeno in periferia ; dentro la circonvallazione non rideranno.

 

[Gianmariorossi1234]

I redditi dei milanesi in terminali reali, se utilizziamo come riferimento il FOI sono calati di un 20/25%. Considera che nel 2009/2010 il reddito medio milanese era sui 30/35k, non distante da quello che è oggi. L'economia italiana per com'è sviluppata non può sostenere al momento un incremento dei salari reali della forza lavoro del 15/20%, quindi per giocoforza le unità abitative che hanno come platea di acquirenti la classe impiegatizia (pubblica, privata) e operaia non possono che diminuire di prezzo. L'aumento dei prezzi fuori controllo che è avvenuto dal 2018 al 2021 è stato il risultato di una serie di contingenze non strutturali (Superbonus, IRS <0, etc etc). @cecc88 il fair value dipende dal quartiere di riferimento, ci sono diverse variabili da considerare non solo quantitative anche qualitative.

 

[Sormans]

Il problema, se vogliamo chiamarlo problema (visto che è un problema per alcuni ma un affare per altri) è che:

- Milano attrae la classe media/borghesia da tutta Italia.
- Opportunità lavorative che nel resto d'Italia non si trovano.
- Ragazzi/lavoratori disposti a spendere 600/700€ per una stanza e 1.000€ per un monolocale molto spesso aiutati dalle famiglie d'origine. A fronte di stipendi che non consentirebbero di sostenere la spesa.

Finché sarà così lo vedo difficile un calo dei prezzi per gli appartamenti belli e centrali.

 

[reganam]

A Milano, la richiesta delle case di lusso cresce ed ecco le zone più costose della città
Nel secondo semestre del 2023, un attico di 675 metri quadrati (da ristrutturare) in via Palestro è stato venduto per 9 milioni di euro

 

[Fabio67]

Premesso che il calo lo attendiamo tutti, quando leggo fair value divento curioso.

Qual è il fair value di Milano? Anche per zone se il singolo valore è troppo approssimativo.

Il fair value è quello che vorrei pagare ma non posso permettermelo.

 

[Gianmariorossi1234]

Il problema, se vogliamo chiamarlo problema (visto che è un problema per alcuni ma un affare per altri) è che:

- Milano attrae la classe media/borghesia da tutta Italia.
- Opportunità lavorative che nel resto d'Italia non si trovano.
- Ragazzi/lavoratori disposti a spendere 600/700€ per una stanza e 1.000€ per un monolocale molto spesso aiutati dalle famiglie d'origine. A fronte di stipendi che non consentirebbero di sostenere la spesa.

Finché sarà così lo vedo difficile un calo dei prezzi per gli appartamenti belli e centrali

- Milano attrae la classe media/ borghesia dal sud/ centro Italia, a causa delle minori opportunità nelle grandi città del Sud e Roma. I laureati del nord emigrano direttamente all'estero (ps. sono tanti, in termini di saldi migratori negli ultimi 10 anni, per ogni 3 nuove residenze lombarde, 1 autoctona volava all'estero)
- Le opportunità lavorative di cui parli sono un numero esiguo, una nicchia (credo tu intenda, IB, consulenza direzionale, studi professionali internazionali, Moda e Design) che non "muove" il mercato degli immobili oltre le mura medievali, forse al massimo i bastioni... per i restanti lavori le città lombarde e del centro nord offrono ben più di Milano, vedi la distribuzione distretti industriali.
- Ahimè questo è vero, ma è un trend/moda comune a diverse città italiane universitarie, i.e. Bologna.

In definitiva per valutare il trend "Milano" consiglio di analizzare la demografia ed i flussi dei trasferimenti interregionali dalla Campania, Puglia e Sicilia.

 

[Sormans]

- Milano attrae la classe media/ borghesia dal sud/ centro Italia, a causa delle minori opportunità nelle grandi città del Sud e Roma. I laureati del nord emigrano direttamente all'estero (ps. sono tanti, in termini di saldi migratori negli ultimi 10 anni, per ogni 3 nuove residenze lombarde, 1 autoctona volava all'estero)

Nella mia cerchia di relazioni molto variegata (laureati in fisica, filosofia, economia, ingegneria, medicina, giurisprudenza ecc.) posso affermare che qualcuno che emigra c'è, è innegabile, (preferenza per Olanda e Svizzera qualcuno in Uk) ma non sono un numero drammaticamente alto, la maggioranza resta in città. Alcuni tornano perché non si sono integrati ecc.

- Le opportunità lavorative di cui parli sono un numero esiguo, una nicchia (credo tu intenda, IB, consulenza direzionale, studi professionali internazionali, Moda e Design) che non "muove" il mercato degli immobili oltre le mura medievali, forse al massimo i bastioni... per i restanti lavori le città lombarde e del centro nord offrono ben più di Milano, vedi la distribuzione distretti industriali.

Intendo proprio le possibilità di crescita e di carriera. Ma banalmente anche un lavoro in regola con contratto, contributi pagati e il rispetto della legislazione lavoristica. In alcune zone del paese banalmente è difficile da ottenere nel privato.

- Ahimè questo è vero, ma è un trend/moda comune a diverse città italiane universitarie, i.e. Bologna.

In definitiva per valutare il trend "Milano" consiglio di analizzare la demografia ed i flussi dei trasferimenti interregionali dalla Campania, Puglia e Sicilia.

E' innegabile anche questo, su 26.186 iscrizioni anagrafiche nel Comune di Milano (escludendo come luogo di provenienza le altre provincia della Lombardia tranne la provincia di Milano) ben 11.763 iscrizioni provenivano dal meridione. Circa il 45%.

 

[cecc88]

Il problema, se vogliamo chiamarlo problema (visto che è un problema per alcuni ma un affare per altri) è che:

- Milano attrae la classe media/borghesia da tutta Italia.
- Opportunità lavorative che nel resto d'Italia non si trovano.
- Ragazzi/lavoratori disposti a spendere 600/700€ per una stanza e 1.000€ per un monolocale molto spesso aiutati dalle famiglie d'origine. A fronte di stipendi che non consentirebbero di sostenere la spesa.

Finché sarà così lo vedo difficile un calo dei prezzi per gli appartamenti belli e centrali.

Concordo e aggiungo: i 700 della stanza e 1000 del monolocale sono anche quelli che portano a "ma se dobbiamo buttare i soldi, tanto vale comprare".
Non che sia sbagliato, solo alimenta il fenomeno.

E, a scopo aneddotico, riporto un conoscente che ha acquistato lo scorso anno.
Dergano, 280k per 70mq. Lavoro da creativo in agenzia, genitori impiegati alle poste.

Giusto per riportare come non servano chissà quali famiglie alle spalle, soprattutto per i figli unici.

 

[cecc88]

I redditi dei milanesi in terminali reali, se utilizziamo come riferimento il FOI sono calati di un 20/25%. Considera che nel 2009/2010 il reddito medio milanese era sui 30/35k, non distante da quello che è oggi. L'economia italiana per com'è sviluppata non può sostenere al momento un incremento dei salari reali della forza lavoro del 15/20%, quindi per giocoforza le unità abitative che hanno come platea di acquirenti la classe impiegatizia (pubblica, privata) e operaia non possono che diminuire di prezzo. L'aumento dei prezzi fuori controllo che è avvenuto dal 2018 al 2021 è stato il risultato di una serie di contingenze non strutturali (Superbonus, IRS <0, etc etc). @cecc88 il fair value dipende dal quartiere di riferimento, ci sono diverse variabili da considerare non solo quantitative anche qualitative.

Però, torniamo sempre lì, queste argomentazioni sono valide in ogni momento. Quando 5 anni fa venivano espresse coi dati di allora era già evidente come il "fair value" fosse inferiore ai prezzi di allora.
Però poi sono saliti. E ogni anno il ragionamento era corretto, però continuavano a salire.

Da qui la domanda sul fair value, perché ho sempre l'impressione che si pensi al fair value con un certo wishful thinking.

- Le opportunità lavorative di cui parli sono un numero esiguo, una nicchia (credo tu intenda, IB, consulenza direzionale, studi professionali internazionali, Moda e Design) che non "muove" il mercato degli immobili oltre le mura medievali, forse al massimo i bastioni... per i restanti lavori le città lombarde e del centro nord offrono ben più di Milano, vedi la distribuzione distretti industriali.

Non te la prendere, ma a me pare tu non conosca molto il tessuto lavorativo di Milano e/o quello dei distretti industriali, altrimenti non mi spiegherei quest'affermazione.
Milano non ha solo quelle nicchie, ha una presenza di HQ e sedi commerciali imparagonabile a qualsiasi luogo italiano. In soldoni, il lavoro da corporate (che oggi son tutti manager, ma sempre impiegati rimangono) è lì. Se lavori nel mondo marketing è molto probabile che tu sia a Milano, indipendentemente dal settore.
Viceversa i famosi distretti industriali non assorbono laureati se non in minima parte, per cui questa gustosa offerta "ben più di Milano" non so dove la si veda.

Prova a cercare posizioni da laureato e vedrai la differenza di offerta tra l'area milanese e il resto del centro nord.

 

[Napoli1986]

Non te la prendere, ma a me pare tu non conosca molto il tessuto lavorativo di Milano e/o quello dei distretti industriali, altrimenti non mi spiegherei quest'affermazione.
Milano non ha solo quelle nicchie, ha una presenza di HQ e sedi commerciali imparagonabile a qualsiasi luogo italiano. In soldoni, il lavoro da corporate (che oggi son tutti manager, ma sempre impiegati rimangono) è lì. Se lavori nel mondo marketing è molto probabile che tu sia a Milano, indipendentemente dal settore.
Viceversa i famosi distretti industriali non assorbono laureati se non in minima parte, per cui questa gustosa offerta "ben più di Milano" non so dove la si veda.

Prova a cercare posizioni da laureato e vedrai la differenza di offerta tra l'area milanese e il resto del centro nord.

prova ad essere un contabile. io penso che solo in zona Garibaldi ci sono più contabili che in tutta la Calabria (è ovviamente una esagerazione, ma nemmeno tanto)

 

[NordSudOvestEst]

, mi aspetto tuttavia un -15% sui prezzi nominali se i tassi verranno riportati al 2% nel 2026, almeno in periferia ; dentro la circonvallazione non rideranno.

Tassi che scendono favoriscono i mutui e dunque i prezzi.
Quindi aspettarsi che i prezzi scendano insieme ai tassi è illogico.

 

[NordSudOvestEst]

I redditi dei milanesi in terminali reali, se utilizziamo come riferimento il FOI sono calati di un 20/25%. Considera che nel 2009/2010 il reddito medio milanese era sui 30/35k, non distante da quello che è oggi. L'economia italiana per com'è sviluppata non può sostenere al momento un incremento dei salari reali della forza lavoro del 15/20%, quindi per giocoforza le unità abitative che hanno come platea di acquirenti la classe impiegatizia (pubblica, privata) e operaia non possono che diminuire di prezzo. L'aumento dei prezzi fuori controllo che è avvenuto dal 2018 al 2021 è stato il risultato di una serie di contingenze non strutturali (Superbonus, IRS <0, etc etc). @cecc88 il fair value dipende dal quartiere di riferimento, ci sono diverse variabili da considerare non solo quantitative anche qualitative.

Il fatto che non considerate mai è che ogni volta certe "contingenze" (come le chiami) scemano, ma nel frattempo altre se ne presentano.
Ora ad esempio c'è la turistificazione, che porta a sottrarre offerta e/o aumentare domanda di immobili a reddito per affitti brevi.
Poi c'è il discorso della riqualificazione energetica.
Ancora, la rigenerazione che prende piede.
Ancora, gli investimenti dall'estero (fondi & co.).
Tra un po', la ri-discesa dei tassi e quindi nuovo ossigeno ai mutui.
Quindi quel sostegno ai prezzi che sicuramente esce dalla porta poi rientra dalla finestra per altri motivi, o meglio confluendo sempre nell'eterno gioco della domanda e dell'offerta (come di converso la demografia sfavorevole, la fine del superbonus, ecc).

 

[reganam]

Milano, divieti alle moto in Area B e Area C: da quando. Centauri in protesta tra corteo e raccolta firme

 

[rentier64]

Un altro procedimento del Tribunale di Milano sui cantieri in città. Ora sotto inchiesta è finita via Lepontina, in zona Scalo Farini, dove si sta costruendo un palazzo di 7 piani: gli avvisi di garanzia sono 6, ai costruttori, progettisti e funzionari comunali. Le ipotesi di reato: abuso edilizio e lottizzazione abusiva. È l’ottavo fascicolo noto sul mondo dell’urbanistica in città.
È solo l’ultima delle inchieste che riguardano progetti immobiliari nati a Milano con una semplice autorizzazione a costruire all’interno dei cortili, dove palazzine residenziali vengono realizzate al posto degli spazi dismessi di piccole officine, carrozzerie o stabilimenti artigianali.
Così è accaduto nell’inchiesta che ha inaugurato la serie di accertamenti, quella sull’“Hidden garden” di piazza Aspromonte, un palazzo di sette piani, alto 27 metri e con una densità di 45 unità abitative, realizzato da Bluestone Aspromonte, costruito al posto di un immobile di tre piani alto 12 metri e demolito. Il procuratore aggiunto Tiziana Siciliano e i pm Marina Petruzzella e Paolo Filippini hanno chiuso le indagini per dodici indagati per falso e abuso edilizio per funzionari comunali, costruttori e progettisti.
Come annunciato dal sindaco di Milano, Giuseppe Sala, gli uffici comunali che si occupano di urbanistica si stanno muovendo con molta attenzione e i tempi di verifica delle pratiche inevitabilmente si stanno allungando parecchio.
La mancanza di chiarezza sull’interpretazione delle norme, Comune di Milano opposto alla normativa nazionale, sta creando ulteriori tensioni tra gli operatori.
Tempi che si allungano, costi che aumentano, investitori che non investono
Immobiliare News | Sotto inchiesta anche il cantiere di via Lepontina. E a Milano sono 8 | MonitorImmobiliare

 

[MingusAhUm]

Come annunciato dal sindaco di Milano, Giuseppe Sala, gli uffici comunali che si occupano di urbanistica si stanno muovendo con molta attenzione

Ma certamente, un permesso di costruire concesso per un palazzone di sette piani e 27 metri al posto del precedente di tre - peraltro chiamandolo "hidden garden", giardino nascosto - richiede molta, moltissima attenzione unita alla speranza che nessuno se ne accorga. La mia domanda non è se,ma QUANDO scoppierà il bubbone meneghino in tutta la sua entità.

Milano torna a discutere della città degli abusi e del cemento

 

[Gianmariorossi1234]

@cecc88 non me la prendo, siamo in un blog per confrontarci... Quello che dici è vero e corretto, il mio discorso verte su un altro aspetto. La massa impiegatizia di cui parli oscilla in un range salariale lordo 20.000€ < x < 30.000€ annui. Con l'attuale livello dei tassi di interesse ed i prezzi ancora "sticky" degli immobili e l'assenza delle contingenze già citate, il mercato si è bloccato/ si sta bloccando. Possiamo essere tutti d'accordo su questo? Inoltre lo stock di invenduto sta aumentando...

 

[Gianmariorossi1234]

Quindi, il mercato immobiliare tornerà a macinare record se:
1- I tassi di interessi dei mutui calano almeno di 150/200 bps
2- c'è un aumento dei salari reali per la massa lavoratrice impiegatizia e non di almeno il 20%/25%
3- ripartono incentivi stile superbonus, quindi una politica di deficit spending spinta (i.e. deficit/ pil >6/8%)
4- Milano si aggiudica un nuovo maxi evento stile EXPO

al contrario, ed i numeri degli NTN non mentono, ci appresteremo ad essere testimoni di un lento ed inesorabile sboom

 

[Fabio67]

Quindi, il mercato immobiliare tornerà a macinare record se:
1- I tassi di interessi dei mutui calano almeno di 150/200 bps
2- c'è un aumento dei salari reali per la massa lavoratrice impiegatizia e non di almeno il 20%/25%
3- ripartono incentivi stile superbonus, quindi una politica di deficit spending spinta (i.e. deficit/ più >6/8%)
4- Milano si aggiudica un nuovo maxi evento stile EXPO

al contrario, ed i numeri degli NTN non mentono, ci appresteremo ad essere testimoni di un lento ed inesorabile sboom

Prezzi stabili non sono previsti?

 

[Gianmariorossi1234]

Prezzi stabili non sono previsti?

in Area C si, nella restante parte della città non credo.
Le mie ovviamente sono opinioni, e sono ben disposto a discuterne con voi

 

[ParrotCay]

Quindi, il mercato immobiliare tornerà a macinare record se:
1- I tassi di interessi dei mutui calano almeno di 150/200 bps
2- c'è un aumento dei salari reali per la massa lavoratrice impiegatizia e non di almeno il 20%/25%
3- ripartono incentivi stile superbonus, quindi una politica di deficit spending spinta (i.e. deficit/ pil >6/8%)
4- Milano si aggiudica un nuovo maxi evento stile EXPO

al contrario, ed i numeri degli NTN non mentono, ci appresteremo ad essere testimoni di un lento ed inesorabile sboom

Secondo me sul punto 4 ci si può contare già, un minimo di ritorno e riqualificazione post-olimpiadi e paraolimpiadi.