Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XIV

[pepitosbazzeguti]

Fuori Milano i prezzi non crollano ma rimangono stabili, in alcuni casi in leggero aumento perché la classe anagrafica dei proprietari (boomers) controlla abilmente domanda e offerta. Hanno creato un cartello immobiliare.

rimangono stabili forse nelle località di pregio o sfruttabili per spennare i turisti...

 

[cecc88]

I prezzi fuori Milano non si abbassano, ma mica per chissà quale cartello.

Semplicemente è la naturale distribuzione di un mercato le cui case non sono commodities. Non solo, gli immobili sono soggetti a deterioramento e obsolescenza.

Le case economiche (molto economiche) escono periodicamente, ma sono solitamente ruderi con anni di incuria oppure soggetti a gravi limiti strutturali (4o piano senza ascensore, per esempio).
Queste però non impattano il prezzo delle case normali e apprezzate, perché le case di cui sopra non entrano in competizione con queste ultime.

L'utente medio qui quando parla del "fuori" sta già pregustando la villetta, l'attico o comunque una soluzione di maggior gradimento rispetto al classico appartamento del dopoguerra. Queste tipologie però tendono a essere scarse in numero rispetto allo stock.

 

[persempresarò]

Sull'intero paese non si può che concordare.
Ma Milano, purtroppo aggiungo io, fa storia a sè. Quando il paese va a carte e quarantotto e c'è solo una realta che regge, è abbastanza ovvio che tutte le risorse si concentrino lì.

Si parla anche di " rischio bolla" , citta' a rischio bolla, appartamenti al piano sotterraneo sovraprezzati , parlo di Milano ovviamente.
Per rischio " bolla " in realta' non so cosa si intenda, però alcune metriche che leggo nel fol, ad esempio, quanti anni di stipendio ci vogliono per acquistare casa a Milano e questa metrica farebbe vedere se effettivamente sussiste questo rischio o meno.

Il paradosso di Milano: crollano le nascite ma la città ringiovanisce e nel 2030 avrà 100 mila abitanti in più

Immigrati?

 

[Obiettivo54]

Si parla anche di " rischio bolla" , citta' a rischio bolla, appartamenti al piano sotterraneo sovraprezzati , parlo di Milano ovviamente.
Per rischio " bolla " in realta' non so cosa si intenda, però alcune metriche che leggo nel fol, ad esempio, quanti anni di stipendio ci vogliono per acquistare casa a Milano e questa metrica farebbe vedere se effettivamente sussiste questo rischio o meno.

Immigrati?

sotterranei è’ impossibile, non ti darebbere il cambio d’uso. forse intendevi seminterrato.

 

[Luzern2]

Quando vai a Milano e parli con le persone, a parole ti dicono che si sono fatti tutti da soli.
Poi leggi dati come questi e come sempre accade in Italia la verità è piu' complessa.

"Se prendo l’offerta e prendo il reddito medio del cittadino milanese secondo l’Istat e le regole della banca per accedere a un mutuo, esce fuori 8 su 100. Solo l’8% può permettersi una casa, spesso case non grandi, seminterrati, senza terrazzino. La verità è che senza l’aiuto di genitori o altre persone, non è una città accessibile per redditi medi"

Siamo tornati ad essere un paese feudale, solo che nessuno riesce ad ammetterlo (non capisco per quali motivi).

 

[Luzern2]

I prezzi fuori Milano non si abbassano, ma mica per chissà quale cartello.

Semplicemente è la naturale distribuzione di un mercato le cui case non sono commodities. Non solo, gli immobili sono soggetti a deterioramento e obsolescenza.

Le case economiche (molto economiche) escono periodicamente, ma sono solitamente ruderi con anni di incuria oppure soggetti a gravi limiti strutturali (4o piano senza ascensore, per esempio).
Queste però non impattano il prezzo delle case normali e apprezzate, perché le case di cui sopra non entrano in competizione con queste ultime.

L'utente medio qui quando parla del "fuori" sta già pregustando la villetta, l'attico o comunque una soluzione di maggior gradimento rispetto al classico appartamento del dopoguerra. Queste tipologie però tendono a essere scarse in numero rispetto allo stock.

Non è molto naturale come distribuzione.
Una quantità incredibile di immobili è vuota e non produttiva. I proprietari restringono o estendono l'offerta tutti in modo omogeneo, in modo da tenere alti i prezzi contro una domanda che c'è sempre (grazie ai soldi dei genitori ben disposti ad acquistare immobili).

Io vivo in una provincia tra le piu' povere della Toscana. Le case sul mercato oggi vengono vendute in poche settimane, si creano anche situazioni competitive al rialzo su alcuni oggetti.
I prezzi sono ancora in crescita, anche se lieve.

 

[Luzern2]

rimangono stabili forse nelle località di pregio o sfruttabili per spennare i turisti...

Ma anche in altre province medie e meno turistiche si notano prezzi in rialzo, nonostante migliaia e migliaia di immobili vuoti che non finiscono sul mercato.

Su posti tipo forte dei marmi, santa margherita, jesolo siamo al fomo da boom economico americano.
A muovere il mercato sono sempre i soliti boomers sempre piu' ricchi, in competizione disperata per un pezzettino di status.

Mercato immobiliare Forte dei Marmi - Immobiliare.it

 

[AngelicaX]

Accolgo molto positivamente.

Turismo offre valore aggiunto minimo al territorio.

 

[simpho]

Quando vai a Milano e parli con le persone, a parole ti dicono che si sono fatti tutti da soli.
Poi leggi dati come questi e come sempre accade in Italia la verità è molto piu' complessa.

"Se prendo l’offerta e prendo il reddito medio del cittadino milanese secondo l’Istat e le regole della banca per accedere a un mutuo, esce fuori 8 su 100. Solo l’8% può permettersi una casa, spesso case non grandi, seminterrati, senza terrazzino. La verità è che senza l’aiuto di genitori o altre persone, non è una città accessibile per redditi medi"

Siamo tornati ad essere un paese feudale, solo che nessuno riesce ad ammetterlo (non capisco per quali motivi).

Chi non riesce ad ammetterlo?

 

[cecc88]

Beh, è noto.
Di turismo ci vivono i luoghi con numero di turisti sproporzionato rispetto ai residenti, così questi di fatto si cuccano tutto l'indotto aprendosi attività per turisti, affittando casa e azzerando altre economie.

Nei posti diciamo normali, dove la gente lavora principalmente fuori dal turismo, il valore aggiunto è minimo perché le poche attività che aprono (sul totale) non compensano l'aumento dei prezzi, immobiliari e al consumo.

Insomma, l'isolotto greco può vivere di turismo, la Sicilia no.

 

[DadegT]

Chi non riesce ad ammetterlo?

Quelli con cui parla Luzern2 a Milano... ma alla fine basta vedere che reddito/carriera hanno e uno si fa un'idea di quanto sia veritiera o meno una data affermazione... con che tipo di persone dialoga a Milano? Con un ottimo reddito (es. carriera in società di consulenza) si riesce a comprare una casetta in zone non centrali, con una certa attenzione al denaro e senza l'aiuto dei nonni/genitori... con uno stipendio da normale impiegato no

 

[cecc88]

Non è molto naturale come distribuzione.
Una quantità incredibile di immobili è vuota e non produttiva. I proprietari restringono o estendono l'offerta tutti in modo omogeneo, in modo da tenere alti i prezzi contro una domanda che c'è sempre (grazie ai soldi dei genitori ben disposti ad acquistare immobili).

Io vivo in una provincia tra le piu' povere della Toscana. Le case sul mercato oggi vengono vendute in poche settimane, si creano anche situazioni competitive al rialzo su alcuni oggetti.
I prezzi sono ancora in crescita, anche se lieve.

E' naturale perché lo stock è disomogeneo.

Se con demografia perdi (ipotetico) il 10% dei residenti, ti aspetteresti ipersemplificando di avere quel 10% di vacanze che tirano giù i prezzi.

Nella realtà però il mercato evolve, parte dello stock tende a zero per incuria, vetustà o abbandono, parte dello stock viene rigenerato o costruito da nuovo. Le persone che hanno disponibilità di spesa puntano sempre la metà buona dello stock presente, mentre gli immobili meno attrattivi vengono scartati a priori.

Il lodigiano è secondo me un buon proxy. Prezzi bassi, bassissimi già in Lodi periferia, senza degrado.
Ma quando cerchi casa ti accorgi che lo scenario è diverso, i prezzi sono bassi, ma meno bassi di quanto sembra dalle medie. Perché?

Perché la domanda (principalmente locale) si concentra sulla parte dello stock almeno considerabile interessante, mentre la restante parte va a morire lentamente. Semplicemente perché non c'è domanda sufficiente per mettere pressione e quella che c'è ha sufficiente ricchezza per competere.

A Lodi ci sono case, vivibili, come questa: Trilocale via Lodovico Vistarini 50, Città Bassa, Laghi, Lodi | 3 locali | 80 m² o questa Trilocale via Bassiano Finoli 11, Città Bassa, Laghi, Lodi | 3 locali | 85 m² a 1 k€/m2.
In generale sono soluzioni che gran parte della domanda non considera, vuoi per i troppi lavori da fare, vuoi per la posizione, vuoi perché spendendo qualcosa in più (che hanno praticamente tutti) si comprano soluzioni più gradevoli.

Strategicamente i proprietari non hanno interesse a presentarsi con cali mostruosi perché sono già le soluzioni più economiche in città, per cui si piazzano nella parte bassa dei prezzi e aspettano. Anche calando nel tempo, questi immobili non tirano giù gli altri, perché non competono.
Il fatto che tu possa comprare questi sopra a 50-60k tra un po', non farà si che l'appartamento carino scenda, perché rimane scarso in quantità.

 

[cecc88]

Quando vai a Milano e parli con le persone, a parole ti dicono che si sono fatti tutti da soli.

Questa è usanza diffusa, tendenzialmente quasi tutti quelli che ce la fanno tendono a sopravvalutare i propri meriti e sottovalutare i vantaggi avuti.

 

[pepitosbazzeguti]

Ma anche in altre province medie e meno turistiche si notano prezzi in rialzo, nonostante migliaia e migliaia di immobili vuoti che non finiscono sul mercato.

i dati OMI non riflettono questo. Che poi i prezzi siano ancora non sostenibili per un lavoratore medio è pacifico. Ma il trend è in discesa da anni nelle zone di provincia

 

[NordSudOvestEst]

Quando vai a Milano e parli con le persone, a parole ti dicono che si sono fatti tutti da soli.
Poi leggi dati come questi e come sempre accade in Italia la verità è piu' complessa.

"Se prendo l’offerta e prendo il reddito medio del cittadino milanese secondo l’Istat e le regole della banca per accedere a un mutuo, esce fuori 8 su 100. Solo l’8% può permettersi una casa, spesso case non grandi, seminterrati, senza terrazzino. La verità è che senza l’aiuto di genitori o altre persone, non è una città accessibile per redditi medi"

Siamo tornati ad essere un paese feudale, solo che nessuno riesce ad ammetterlo (non capisco per quali motivi).

No, fammi capire quella frase finale.
Perchè io direi invece che è un Paese psicologicamente spaccato in due.
Chi effettivamente è incapace di ammettere una povertà materiale (o, pur nient'affatto povero, rincorre comunque l'esibizione di status più alti del proprio); e chi, all'opposto, si lagna sempre. In quest'ultimo gruppo, che definirei persino maggioritario, si annidano sia quelli che lo sono a buon motivo (i poveri veri, gli sfruttati veri, ecc.), sia anche quelli che "chiagnono e fottono", che cioè vogliono proprio apparire morti di fame per sottrarsi a doveri civici (in primis fiscali) e magari addirittura guadagnarne altri a cui non avrebbe il minimo diritto: insomma, per campare a sbafo sugli altri. Quindi, nel complesso, tutt'altro che "nessuno riesce ad ammetterlo".
A meno che la frase si riferisca proprio al fatto di essere un "Paese feudale" , con vassalli, valvassori e valvassini, allora sì, se è una considerazione sociologica direi che che è vero, ma nesusno lo ammette per mera ignoranza, ossia perchè non se ne rende neppure conto.

 

[simpho]

Io non conosco poveri materiali in Italia.
Dico seriamente.

Per me, tutto il paese, è un enorme chiagni e fotti.
La società signorile di massa di Luca Ricolfi lo descrive meravigliosamente.

Far passare la società feudale come una specificità italiana è sbagliato.
E' una caratteristica diffusa ovunque nel mondo occidentale, praticamente ovunque nell'europa ricca.

Milano non è diversa da Londra, Parigi, Francoforte, Amburgo, Copenhagen, Stoccolma e Madrid.

 

[simpho]

Se non sei corazzato col causio che ti compri una casa a Parigi o a Londra in zona 1.
Di certo non ti basta un lavoro normale.

 

[AngelicaX]

Beh, è noto.
Di turismo ci vivono i luoghi con numero di turisti sproporzionato rispetto ai residenti, così questi di fatto si cuccano tutto l'indotto aprendosi attività per turisti, affittando casa e azzerando altre economie.

Nei posti diciamo normali, dove la gente lavora principalmente fuori dal turismo, il valore aggiunto è minimo perché le poche attività che aprono (sul totale) non compensano l'aumento dei prezzi, immobiliari e al consumo.

Insomma, l'isolotto greco può vivere di turismo, la Sicilia no.

Non ti seguo molto in questo discorso, nel senso che il gettito derivante dal turismo aumenta comunque il pil, e il paragone che hai fatto non so se sia calzante, visto che in Sicilia in generale ci sono posti dove si vive appunto soprattutto di turismo (non so, penso a Taormina, le isole, ecc).

 

[pepitosbazzeguti]

Non ti seguo molto in questo discorso, nel senso che il gettito derivante dal turismo aumenta comunque il pil,

di quell'aumento di pil il territorio vede solo una piccola parte. Spesso mangiata poi dal deterioramento dei servizi nella zona, a causa del numero abnorme di utilizzatori non autoctoni del servizio

 

[Prems]

Purtroppo questo capita anche da me dove gli affittuari sono pochi.
Però scusa, gli inquilini non pagano le multe che l'AMSA affibbia a chi fa la raccolta differenziata con i piedi?
Perché da noi l'amministratore le spalma sui millesimi e immagino che i proprietari le girino pari pari sugli inquilini.

no purtroppo non credo che i proprietari girino sugli inquilini.
L'amministratore le spalma si sui millesimi ma questo vuol dire che le pagano tutti (me compreso).