Misto a tasso misto rinegoziabile 5 anni: Deutsche Bank vs WeBank

[Cleb]

Ciao a tutti,
prima di tutto mi presento, sono Cleb e vi scrivo da Roma.

Sto per affrontare il grande passo di acquistare casa e, ovviamente, mi sto massacrando la mente con le varie offerte/informative dei mutui attualmente in circolazione.

Vi riepilogo i dati di partenza:
- Sposato, reddito totale (lavoriamo entrambi): 3.400 euro netti al mese;
- Età: 33 anni;
- Entrambi tempo indeterminato;
- Acquisto Prima Casa;
- Costo immobile: 390.000 euro;
- Richiesta Mutuo: 290.000 euro;
- Durata Mutuo: 30 anni.

Ho girovagato un pò per le varie filiali e le uniche che hanno destato la mia attenzione sono la Deutsche Bank e Webank.

Preventivo Deutsche Bank (convenzionata con l'azienda dove lavoro):
- Capitale: 298.700 euro (è inclusa l'assicurazione Vita di 8700 euro);
- Tasso Misto rinegoziabile 5 anni, ingresso variabile;
- Spread: 1,95%;
- Euribor 3 mesi;
- TAN: 2,0360%
- TAEG: 2,0965%;
- Rata: 1.131 euro;
- Istruttoria: 490 euro;
- Perizia: 390 euro;
- Imposta sostitutiva 0.25% capitale: 761,25;
- Polizza Incendio Scoppio: gratis:
- Apertura Conto Corrente gratuita, non viene richiesto l'accredito stipendio, nessuna spesa di gestione, pago solo 15 euro all'anno per il bancomat (sempre in convenzione);

Preventivo WeBank:
- Capitale: 290.000;
- Tasso Misto rinegoziabile 5 anni, ingresso variabile;
- Spread: 2.40%;
- Euribor 3 mesi;
- TAN: 2,5% (arrotondato allo 0,05 superiore)
- TAEG 2,862%;
- Rata: 1.145,93 euro;
- Polizza Incendio Scoppio: gratis:
- Assicurazione: Pagabile a premio annuale a rata decrescenti, in base al capitale residuo, per un totale di 8.054,52 euro;
- Istruttoria: 0 euro;
- Perizia: 0 euro;
- Imposta sostitutiva 0.25% capitale: 725 euro;
- Apertura Conto Corrente gratuita, non viene richiesto l'accredito stipendio, , con possibilità di chiuderlo dopo 6 mesi.

Non dovrei aver dimenticato nessun dato.

In linea di massima, come vi sembrano le due proposte?

In base a questi dati, personalmente andrei sulla Deutsche Bank, ma ho il timore che i parametri rapporto rata/reddito e l'80% di erogazione del valore dell'immobile siano al limite massimo, non vorrei avere sorprese spiacevoli del tipo blocco/riduzione erogazione del totale.

Per la vostra esperienza, tra le due banche che vi ho indicato, chi è più fiscale/pignola nell'erogazione? chi è più efficiente (e quindi veloce) nell'erogazione del mutuo?

Grazie mille per l'attenzione e le future risposte, come potete immaginare sono molto sulla corda...

 

[alessiomitico]

Io ho aperto istruttoria con Deutsche Bank circa 10 gg fa per lo stesso mutuo, ma lo spread è 1.89 e non ho fatto mettere assicurazione vita.

Al momento attendo risposta

 

[francesco7575]

Ti parlo per esperienza personale, ho fatto il mutuo con DB misto a 5 anni, ho aperto la richiesta il 06/08/14 ed il 26/09/14 ho fatto l'atto. Se non fosse stato per il mese di agosto, loro mi hanno assicurato che i tempi si sarebbero accorciati di due settimane in meno.

 

[francesco7575]

Io ho aperto istruttoria con Deutsche Bank circa 10 gg fa per lo stesso mutuo, ma lo spread è 1.89 e non ho fatto mettere assicurazione vita.

Al momento attendo risposta

E' 1.89 per mutui erogati fino al 60% del valore dell'immobile, quindi non credo che è il suo caso.

 

[Cleb]

Ti parlo per esperienza personale, ho fatto il mutuo con DB misto a 5 anni, ho aperto la richiesta il 06/08/14 ed il 26/09/14 ho fatto l'atto. Se non fosse stato per il mese di agosto, loro mi hanno assicurato che i tempi si sarebbero accorciati di due settimane in meno.

Ciao Francesco, grazie per la risposta, questo mi conforta molto sui tempi di erogazione.

Hai fatto mettere la polizza vita?

Il perito come ha valutato il tuo immobile? c'è stata molta discordanza tra il prezzo di acquisto e la perizia?

Per Alessiomitico: con la convenzione aziendale, al di sotto del 60% del valore dell'immobile lo spread è al 1,79%, ma purtroppo non posso beneficiarne.

 

[bancale]

Alcune considerazioni.
In questo momento è tornata un po' di concorrenza nel settore mutui, hai provato a chiedere a Banca Intesa, Bnl e Monte Paschi?
La polizza prepagata è una forzatura imposta da Db, tra l'altro deve essere motivata da esigenze di tutela del credito, altrimenti devono mantenere le stesse condizioni e si può cercare in giro una polizza alternativa con pagamento annuale.
Perché pagare in anticipo una polizza vita?
Si perde parte del pur esiguo vantaggio fiscale e si ottiene una copertura che si potrebbe ottenere con una somma 15-20 volte inferiore.
Nel caso di decesso dopo qualche anno il capitale rimborsato è sempre quello assicurato, ma almeno il contrante paga solamente gli anni necessari.
Infine, valutare bene all'inizio se è preferibile il variabile puro o il fisso, il tasso misto non serve a nulla, cosa te ne farai della possibilità di passare al fisso se fra 5 anni i tassi saranno saliti di 1-2 3 punti percentuali? Tanto vale fissare il fisso subito e se nel caso veramente impotetico che i tassi continuino a scendere effettuare una surroga fra qualche tempo al tasso migliore del momento!

 

[Cleb]

Alcune considerazioni.
In questo momento è tornata un po' di concorrenza nel settore mutui, hai provato a chiedere a Banca Intesa, Bnl e Monte Paschi?

Le altre filiali da me visitate sono tutte inferiori alle due offerte proposte qui nel post.

La polizza prepagata è una forzatura imposta da Db, tra l'altro deve essere motivata da esigenze di tutela del credito, altrimenti devono mantenere le stesse condizioni e si può cercare in giro una polizza alternativa con pagamento annuale.
Perché pagare in anticipo una polizza vita?
Si perde parte del pur esiguo vantaggio fiscale e si ottiene una copertura che si potrebbe ottenere con una somma 15-20 volte inferiore.
Nel caso di decesso dopo qualche anno il capitale rimborsato è sempre quello assicurato, ma almeno il contrante paga solamente gli anni necessari.

E' proprio questo il punto, qui c'è il maggior dubbio se scegliere DB o Webank, perchè la prima devo pagare il premio direttamente all'accensione del mutuo e mi aggiungono la somma nel totale, mentre WeBank propone un pagamento annuale del premio (da cui credo si può ottenere qualche vantaggio fiscale).

Infine, valutare bene all'inizio se è preferibile il variabile puro o il fisso, il tasso misto non serve a nulla, cosa te ne farai della possibilità di passare al fisso se fra 5 anni i tassi saranno saliti di 1-2 3 punti percentuali? Tanto vale fissare il fisso subito e se nel caso veramente impotetico che i tassi continuino a scendere effettuare una surroga fra qualche tempo al tasso migliore del momento!

Ad una prima analisi, avevo fatto il tuo stesso discorso, ovvero o tasso variabile oppure misto con fisso, perchè altrimenti non c'è molto vantaggio.
Invece poi ho considerato un aspetto, sul misto ingresso variabile non ho aumenti di spread o costi ulteriori (la rata è la stessa anche per il variabile puro), ma ho la possibilità di switchare tra 5 anni al tasso fisso mantenendo lo stesso spread di oggi; io la vedo come un'opportunità in più senza dover per forza surrogare e quindi bruciarmi subito la carta (vorrei surrogare dopo aver pagato un bel pò di capitale verso un tasso fisso).
Ovviamente è una mia idea, come la vedi?

Grazie!

 

[bancale]

Il mutuo a tasso misto non è tra i miei preferiti per le ragioni esposte, aggiungo che avere finestre per esercitare il passaggio è per me uno svantaggio piuttosto che un vantaggio.
Nessuno può predire cosa sarà conveniente in futuro, la possibilità data al mutuante di surrogare senza spese è un'opportunità che andrà valutata al momento opportuno.

 

[francesco7575]

Ciao Francesco, grazie per la risposta, questo mi conforta molto sui tempi di erogazione.

Hai fatto mettere la polizza vita?

Il perito come ha valutato il tuo immobile? c'è stata molta discordanza tra il prezzo di acquisto e la perizia?

Per Alessiomitico: con la convenzione aziendale, al di sotto del 60% del valore dell'immobile lo spread è al 1,79%, ma purtroppo non posso beneficiarne.

Allora, in una prima filiale, il consulente bancario, la polizza, me l'aveva imposta, ed io ho rifiutato. Sono andato in un'altra filiale, ed il consulente di questa filiale mi ha detto che non era obbligatoria, quindi non l'ho fatta. Per il perito, non so dirti, in quanto l'immobile che ho comprato, ho fatto un mutuo del 60&, quindi credo che x loro copriva l'ipoteca. TI dico le date per l'erogazione:
il 6/8 richiesta
il 26/8 accettazione pratica
il 01/09 richiesta del perito
il 03/09 visita del perito
il 09/09 responso del perito
il 16/09 pratica pronta
il 26/09 sono andato con il mio notaio in banca per l'erogazione del mutuo e stipula atto;

 

[Cleb]

Il consulente bancario in filiale non mi ha obbligato, ha fatto un discorso del tipo: siamo al limite con rapporto rata/reddito e con l'80% dell'immobile, in queste condizioni le polizze possono fare la differenza nel far passare la richiesta di mutuo.

 

[francesco7575]

Il consulente bancario in filiale non mi ha obbligato, ha fatto un discorso del tipo: siamo al limite con rapporto rata/reddito e con l'80% dell'immobile, in queste condizioni le polizze possono fare la differenza nel far passare la richiesta di mutuo.

Piu' o meno è stato il discorso che mi hanno fatto a me, il primo consulente, mi disse se vuoi che la pratica passi al 100%, è meglio fare la polizza quindi la devi inserire. Il secondo invece, dopo aver visionato le mie carte, disse: Ti do' una sicurezza del 90%.
Come vedi la differenza tra i due, è del 10%?!
Secondo me, l'importante è avere una buona storia finanziaria ( pagamenti sempre regolari, finanziamenti sempre rispettati c/c sempre in positivo e con un buon saldo) e un posto di lavoro fisso con un buon stipendio.

 

[Cleb]

Eh si Francesco, la base è proprio e quella e dovrei essere ok, come già detto la mia unica paura è data dai limiti che sto "sfiorando".

Ho letto nei vari thread del forum che c'è lapossibilità di recedere dalla polizza vita dopo 30 giorni dall'adesione; in rete non riesco a trovare le condizioni della polizza per db, tu le hai più richieste alla banca?

Grazie.

 

[francesco7575]

Eh si Francesco, la base è proprio e quella e dovrei essere ok, come già detto la mia unica paura è data dai limiti che sto "sfiorando".

Ho letto nei vari thread del forum che c'è lapossibilità di recedere dalla polizza vita dopo 30 giorni dall'adesione; in rete non riesco a trovare le condizioni della polizza per db, tu le hai più richieste alla banca?

Grazie.

devo controllare a casa, sicuramente la prima banca me le ha date, stasera controllo e poi te le invio, cmq il primo consulente, per rendere la rata piu' sostenibile e visto che c'era la polizza, mi faceva il grande favore di allungare il mutuo da 30 a 35a.

 

[alessiomitico]

Anche a me voleva inserire per forza la polizza vita, ma mi sono rifiutato e ha aperto l'istruttoria senza. Ho dovuto cedere invece sull'apertura del c/c anche se dovrebbe essere a costo 0.

17/11 Apertura istruttoria
27/11 Integrazione documenti ( un paio di domande a cui avevo già risposto e che evidentemente il tipo non aveva riportato nelle note. ) Tipo che ho un mutuo in essere che ovviamente chiudo prima dell'apertura di questo.

 

[francesco7575]

Anche a me voleva inserire per forza la polizza vita, ma mi sono rifiutato e ha aperto l'istruttoria senza. Ho dovuto cedere invece sull'apertura del c/c anche se dovrebbe essere a costo 0.

17/11 Apertura istruttoria
27/11 Integrazione documenti ( un paio di domande a cui avevo già risposto e che evidentemente il tipo non aveva riportato nelle note. ) Tipo che ho un mutuo in essere che ovviamente chiudo prima dell'apertura di questo.

Si, il c/c lo hanno obbligato anche a me, dicendo che cosi' non pago le spese di addebito rata mutuo.

 

[giulioron]

Ciao a tutti,
prima di tutto mi presento, sono Cleb e vi scrivo da Roma.

Sto per affrontare il grande passo di acquistare casa e, ovviamente, mi sto massacrando la mente con le varie offerte/informative dei mutui attualmente in circolazione.

Vi riepilogo i dati di partenza:
- Sposato, reddito totale (lavoriamo entrambi): 3.400 euro netti al mese;
- Età: 33 anni;
- Entrambi tempo indeterminato;
- Acquisto Prima Casa;
- Costo immobile: 390.000 euro;
- Richiesta Mutuo: 290.000 euro;
- Durata Mutuo: 30 anni.

Ho girovagato un pò per le varie filiali e le uniche che hanno destato la mia attenzione sono la Deutsche Bank e Webank.

Preventivo Deutsche Bank (convenzionata con l'azienda dove lavoro):
- Capitale: 298.700 euro (è inclusa l'assicurazione Vita di 8700 euro);
- Tasso Misto rinegoziabile 5 anni, ingresso variabile;
- Spread: 1,95%;
- Euribor 3 mesi;
- TAN: 2,0360%
- TAEG: 2,0965%;
- Rata: 1.131 euro;
- Istruttoria: 490 euro;
- Perizia: 390 euro;
- Imposta sostitutiva 0.25% capitale: 761,25;
- Polizza Incendio Scoppio: gratis:
- Apertura Conto Corrente gratuita, non viene richiesto l'accredito stipendio, nessuna spesa di gestione, pago solo 15 euro all'anno per il bancomat (sempre in convenzione);

Preventivo WeBank:
- Capitale: 290.000;
- Tasso Misto rinegoziabile 5 anni, ingresso variabile;
- Spread: 2.40%;
- Euribor 3 mesi;
- TAN: 2,5% (arrotondato allo 0,05 superiore)
- TAEG 2,862%;
- Rata: 1.145,93 euro;
- Polizza Incendio Scoppio: gratis:
- Assicurazione: Pagabile a premio annuale a rata decrescenti, in base al capitale residuo, per un totale di 8.054,52 euro;
- Istruttoria: 0 euro;
- Perizia: 0 euro;
- Imposta sostitutiva 0.25% capitale: 725 euro;
- Apertura Conto Corrente gratuita, non viene richiesto l'accredito stipendio, , con possibilità di chiuderlo dopo 6 mesi.

Non dovrei aver dimenticato nessun dato.

In linea di massima, come vi sembrano le due proposte?

In base a questi dati, personalmente andrei sulla Deutsche Bank, ma ho il timore che i parametri rapporto rata/reddito e l'80% di erogazione del valore dell'immobile siano al limite massimo, non vorrei avere sorprese spiacevoli del tipo blocco/riduzione erogazione del totale.

Per la vostra esperienza, tra le due banche che vi ho indicato, chi è più fiscale/pignola nell'erogazione? chi è più efficiente (e quindi veloce) nell'erogazione del mutuo?

Grazie mille per l'attenzione e le future risposte, come potete immaginare sono molto sulla corda...

premesso che non posso sapere la vostra condizione e non mi permetto di dare giudizi, a mio avviso stai facendo il passo molto piu lungo della gamba.
è vero che le banche ti hanno fatto un prospetto, è altresi vero che la rata è 1/3 del vs reddito netto mensile ma stiamo parlando di un tasso misto rinegoziabile.
dunque, poichè ora i tassi sono a zero, non potranno che salire prima o poi....e a quel punto dovrai per forza rinegoziare e non so a quali condizioni.
hai un cap massimo?
con una previsione di debito trentennale è impossibile mantenere questo livello di tassi per tutta la durata dunque è sicuro che la rata aumenterà

con 1500 eur di rata pensi di riuscire a vivere bene? sei giovane e magari pensi di avere figli ....

secondo me dovreste comprare qualcosa di piu modesto e fare un debito meno lungo, perchè nessuno può sapere il futuro.
se avessi deciso per il tasso fisso e la rata fosse stata 1/3 del reddito....allora.....anche se molto alta....poteva essere accettabile.
ma ....tasso misto...30 anni....rinegoziabile a tassi piu alti ovviamente...e con prospettiva di famiglia ( dico io...non lo so...) non penso di dire una baggianata consigliandoti di volare un po piu basso

usando termini bancari...hai provato a fare stress test in condizioni negative??


è un consiglio....

 

[Cleb]

Ciao Giulioron, prima di tutto ti ringrazio per l'analisi.

Ho pensato a quanto scritto da te, è proprio per quello che ho scelto il misto partenza variabile, le mie considerazioni sono state:
- per almeno 3 anni non credo ci sarà un aumento vertiginoso dei tassi di interesse (se fossi smentito andrebbe bene lo stesso, significherebbe più euro per tutti me compreso )
- nel periodo suddetto, pago più capitale e meno interessi rispetto ad un fisso (che ad oggi mi verrebbe di una rata su circa 1400 euro, quindi più alta la rata e meno capitale restituito);
- tra 5 anni posso cambiare a misto mantenendo lo spread attuale, magari facendo abbassare un pò la rata versando un pò di capitale risparmiato, senza considerare che potrei surrogare.

Per quanto riguarda il reddito, se anche la rata arrivasse a 1500 euro al mese ci sarebbe un avanzo di 1800 euro, non credo di non sopravvivere con tale somma, sarebbe uno schiaffo a chi campa una famiglia con figli e mutuo con soli 1200 euro al mese.

Di sicuro potrei comprare qualcosa di meno costoso, ma purtroppo vivo a Roma e sono su questo mercato immobiliare, con meno si trovano case modeste in quartieri improponibili (almeno per le mie esigenze e dal mio punto di vista).

Il meno costoso per me sarebbe scendere di un 20/30k, ma non vedo una differenza sostanziale.

 

[Cleb]

Ma nessuno ha esperienza con WeBank? tempi di erogazione mutuo?

 

[giulioron]

Ciao Giulioron, prima di tutto ti ringrazio per l'analisi.

Ho pensato a quanto scritto da te, è proprio per quello che ho scelto il misto partenza variabile, le mie considerazioni sono state:
- per almeno 3 anni non credo ci sarà un aumento vertiginoso dei tassi di interesse (se fossi smentito andrebbe bene lo stesso, significherebbe più euro per tutti me compreso )
- nel periodo suddetto, pago più capitale e meno interessi rispetto ad un fisso (che ad oggi mi verrebbe di una rata su circa 1400 euro, quindi più alta la rata e meno capitale restituito);
- tra 5 anni posso cambiare a misto mantenendo lo spread attuale, magari facendo abbassare un pò la rata versando un pò di capitale risparmiato, senza considerare che potrei surrogare.

Per quanto riguarda il reddito, se anche la rata arrivasse a 1500 euro al mese ci sarebbe un avanzo di 1800 euro, non credo di non sopravvivere con tale somma, sarebbe uno schiaffo a chi campa una famiglia con figli e mutuo con soli 1200 euro al mese.

Di sicuro potrei comprare qualcosa di meno costoso, ma purtroppo vivo a Roma e sono su questo mercato immobiliare, con meno si trovano case modeste in quartieri improponibili (almeno per le mie esigenze e dal mio punto di vista).

Il meno costoso per me sarebbe scendere di un 20/30k, ma non vedo una differenza sostanziale.

premetto nuovamente che non mi permetto di dare giudizi, dunque le mie sono solo considerazioni personali
ok?

nel momento in cui si fa una scelta decisiva per la propria vita, come un debito trentennale , secondo me previsioni finanziarie non vanno fatte.
dunque....concordo con te che per alcuni anni i tassi rimarranno bassi...ma non farei una scommessa cosi pesante.
se tra 5 anni potrai giovare dello stesso spread , non credo che i tassi saranno uguali ad ora, dunque dovrai fare delle scelte...magari allungando la scadenza oppure versando un po di capitale ecc ecc

quello che voglio dire è che nessuno può prevedere un tempo cosi lungo come sono i 30 anni.

sul fatto che voi non abbiate problemi a vivere con il reddito restante, ti assicuro, non è cosi scontato....soprattutto se vi saranno figli ( come spero per voi).
inoltre, e sempre senza voler gufare, dai per scontato che avrete sempre lo stesso lavoro e lo stesso reddito...ma ai giorni d'oggi credo di non dire una eresia nell'affermare che il lavoro certo non esiste piu.

insomma...sinceramente..pensaci bene.
ti assicuro che i figli costano ...e tanto...

qualcosa magari in un'altra zona, non magari nuovissimo , e con un mutuo a 10 anni. io farei cosi.... variabile inizialmente confidando magari di chiuderlo anche prima dei 10 anni.

 

[Cleb]

Ma infatti io non sto "guardando" il periodo trentennale, io guardo i 5 anni di misto variabile, dove, secondo me (e non sono l'unico a pensarla così) i tassi non dovrebbero arrivare alle stelle.

Tra 5 anni ho il ricalcolo degli interessi, a quel punto mi siedo e tavolino e valuto come proseguire, come già detto versando un pò di liquidi per fare abbassare ancora di più il capitale residuo, tenendo presente che avrò già restituito alla banca un 35mila euro di capitale.

Per i figli e il lavoro che dire, non abbiamo in previsioni nascite, e ovviamente non si sa la vita cosa ci riserva, però se mi faccio frenare da mille pensieri non faccio niente.

Giusto per mettere altri dati sul tavolo, ad oggi pago quasi 1000 euro al mese di affitto, se faccio un figlio o perdo il lavoro li dovrò comunque pagare, quindi non vedo molta differenza.

Ultima questione riguarda il mutuo decennale a tasso variabile, potrei prendere max 120mila euro, ciò significa che potrei comprare un immobile di max 220mila euro, che per Roma significa un 50 mq...tu che faresti, compreresti una roba del genere?