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Monitoraggio Mercato Romano - parte VIII

 
Rumours ha scritto:
Mi sa che non sai bene di cosa parli. Una casa nuova ha un valore molto alto oggi. Negli ultimi 10 anni il valore delle case nuove non è diminuito affatto. Una casa con 10-15 anni di vetustà ha un valore sensibilmente più basso. Se poi, come in questo caso, gli appartamenti sono passati alla banca perchè l'impresa che ha costruito l'immobile non è riuscita a piazzarli, ecco che il prezzo diventa molto vantaggioso! Perchè la banca deve rientrare dell'investimento in tempi relativamente brevi. Un bilocale mai abitato al terzo piano a 283mila euro in quella via è un prezzone. Basta fare una ricerca online per scoprire che a Via Amsterdam, dove ci sono diversi uffici, un bilocale al terzo piano lo si affitta tranquillamente a 1000 euro al mese. E con i tassi di oggi, la rendita è superiore alla rata del mutuo. 283mila euro è lo stesso prezzo di mercato che ha oggi una casa abitata, solo che quelle case sono nuove.
Diverso è il caso di una casa ristrutturata. Questa può anche avere un valore superiore alle case nuove, ma deve essere ristrutturata veramente! E quindi impianti nuovi, infissi nuovi, pavimento nuovo, ecc. e con materiali di qualità superiore, e pianta rivista e migliorata.
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Probabilmente so benissimo di cosa parlo e lo so anche meglio di te, che evidentemente mi hai letto superficialmente. Hai scritto due cose assolutamente non vere e comunque antitetiche, per come le hai poste. Negli ultimi 10 anni il valore del nuovo è calato, poco ma è calato. Inoltre, una casa costruita 10-15 anni fa non ha un valore inferiore se è in ottime condizioni di manutenzione o ristrutturata. Come credi che i costruttori stabiliscano i prezzi del nuovo? Si basano sempre sulle quotazioni di mercato e poi effettuano le dovute maggiorazioni.
 
Rumours ha scritto:
Un esempio: Vendita Appartamento Roma. Bilocale in via Amsterdam. Ottimo stato, terzo piano, terrazza, riscaldamento autonomo, rif. 84256410
Casa nuova a 283mila euro. 310mila con IVA.
Ai tassi attuali, investendo 80-90mila euro, un mutuo ventennale ha una rata di 800-900 euro al mese.

Affitto Appartamento Roma. Bilocale in via Amsterdam. Ottimo stato, sesto piano, terrazza, riscaldamento centralizzato, rif. 75718308
Affitto Appartamento Roma. Bilocale, Nuovo, settimo piano, posto auto, terrazza, riscaldamento centralizzato, rif. 84863044
Sulla stessa via le richieste per l'affitto di bilocali sono attorno ai 1100-1150 euro.
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Guarda che quest'annuncio lo avevo già linkato io (vedi mio post n. 1785). Se potessimo evitare inutili duplicati sarebbe meglio.....
 
lallina1970 ha scritto:
Ah ecco, anche perchè mio marito ha detto che quel sistema c'era addirittura anche a Taranto in palazzine anni 70. Il suo capo fino all'anno scorso ha abitato in un appartmento dell'Eurosky. Non so che spese avesse perchè, essendo in trasferta, pagava l'azienda, ma diceva che si trovava male, zona desolata e il fine settimana il palazzo si svuotava, probabilmente perchè in gran parte ci abitavano trasferisti.
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La zona (Castellaccio) effettivamente non piace molto neanche a me, ma definirla desolata mi sembra eccessivo, visto che con una passeggiata sei al Sic, al Torrino, al cc Euroma 2, al Laghetto, ecc.
 
lallina1970 ha scritto:
Pensa io come ci sono rimasta male, la casa era molto bella, più che altro per la metratura importante. L'agenzia ha molto sminuito il problema, dicendo che erano state fatte delle indagini e il palazzo risultava stabile, ma 15 cm sono tanti, sinceramente mi è sembrato un azzardo comprarla. So che altri palazzi, in via della Tecnica, hanno fatto rinforzi alle fondamenta, me lo ha detto lui e mi ha detto che ce ne sono tanti in zona, è cosa risaputa. In realtà già anni fa avevo telefonato per un appartamento in zona e mi avevano detto che c'era questa "caratteristica", il proprietario aveva rifatto il massetto e risolto il problema in casa, ma nelle scale si percepiva. Borghesiana ho visto che è in pratica vicino a Tor bella Monaca, in effetti non è bella, ma uno dei due lavora li in banca d'italia, però hanno una casa di 150 mq nuovissima
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Su via della Tecnica so che ci sono un paio di palazzi con problemi di staticità, qualcuno ha avuto lavori di consolidamento recenti. Beh, in effetti è un problema importante, io mi terrei alla larga.
 
kolio ha scritto:
Probabilmente so benissimo di cosa parlo e lo so anche meglio di te, che evidentemente mi hai letto superficialmente. Hai scritto due cose assolutamente non vere e comunque antitetiche, per come le hai poste. Negli ultimi 10 anni il valore del nuovo è calato, poco ma è calato. Inoltre, una casa costruita 10-15 anni fa non ha un valore inferiore se è in ottime condizioni di manutenzione o ristrutturata. Come credi che i costruttori stabiliscano i prezzi del nuovo? Si basano sempre sulle quotazioni di mercato e poi effettuano le dovute maggiorazioni.
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Allora saprai benissimo che nelle perizie vengono indicati i coefficienti di vetustà, sia dell'appartamento singolo che dell'edificio. Negli ultimi 10 anni le quotazioni del nuovo sono rimaste pressochè identiche, sono calate solo nell'ultimo anno, per motivi evidenti.
Infine, sul nuovo i costruttori non si basano affatto sulle quotazioni OMI, anzi fanno il prezzo che vogliono, il più delle volte al di sopra del normale prezzo di mercato. Difatti le quotazioni OMI non tengono conto del nuovo (così come non tengono conto delle aste giudiziarie, o degli appartamenti ristrutturati o dei ruderi) ma solo di appartamenti in vendita in condizioni "medie".
 
Rumours ha scritto:
Allora saprai benissimo che nelle perizie vengono indicati i coefficienti di vetustà, sia dell'appartamento singolo che dell'edificio. Negli ultimi 10 anni le quotazioni del nuovo sono rimaste pressochè identiche, sono calate solo nell'ultimo anno, per motivi evidenti.
Infine, sul nuovo i costruttori non si basano affatto sulle quotazioni OMI, anzi fanno il prezzo che vogliono, il più delle volte al di sopra del normale prezzo di mercato. Difatti le quotazioni OMI non tengono conto del nuovo (così come non tengono conto delle aste giudiziarie, o degli appartamenti ristrutturati o dei ruderi) ma solo di appartamenti in vendita in condizioni "medie".
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Mai parlato di valori OMI. Io ho citato il prezzo di mercato. Infatti i prezzi delle case di nuova costruzione sono parametrati a quelli di zona ed è ovvio che sia così. Altrimenti, se fosse vero che i costruttori "fanno il prezzo che vogliono", una casa di nuova costruzione al Tiburtino costerebbe quanto una casa di nuova costruzione ai Parioli. Ma il prezzo lo fa il mercato : nessuno comprerebbe al Tiburtino una casa che costa quanto ai Parioli.
 
Ho notato che sempre più spesso su Roma si trovano annunci di immobili provenienti dal frazionamento di un immobile più grande in due o più unità abitative distinte.
Qualcuno di voi ha esperienze dirette o indirette di questo tipo? Così su due piedi i punti di criticità che mi vengono in mente sono i seguenti: l'avere di fatto una doppia porta di ingresso e dover condividere uno spazio privato in comune con uno sconosciuto, con possibili discussioni su pulizia, oggetti lasciati in giro etc. In secondo luogo mi chiedo anche se l'insonorizzazione ne risenta, immagino che per sfruttare al massimo gli spazi le mura divisorie siano ridotte al minimo. Di contro il prezzo di acquisto è un pò piu contenuto. Altri aspetti da considerare?
 
kolokotronis ha scritto:
Ho notato che sempre più spesso su Roma si trovano annunci di immobili provenienti dal frazionamento di un immobile più grande in due o più unità abitative distinte.
Qualcuno di voi ha esperienze dirette o indirette di questo tipo? Così su due piedi i punti di criticità che mi vengono in mente sono i seguenti: l'avere di fatto una doppia porta di ingresso e dover condividere uno spazio privato in comune con uno sconosciuto, con possibili discussioni su pulizia, oggetti lasciati in giro etc. In secondo luogo mi chiedo anche se l'insonorizzazione ne risenta, immagino che per sfruttare al massimo gli spazi le mura divisorie siano ridotte al minimo. Di contro il prezzo di acquisto è un pò piu contenuto. Altri aspetti da considerare?
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Gli scarichi delle acque nere (bagni). Il Sanitrit non lo vuole nessuno.
 
kolio ha scritto:
Mai parlato di valori OMI. Io ho citato il prezzo di mercato. Infatti i prezzi delle case di nuova costruzione sono parametrati a quelli di zona ed è ovvio che sia così. Altrimenti, se fosse vero che i costruttori "fanno il prezzo che vogliono", una casa di nuova costruzione al Tiburtino costerebbe quanto una casa di nuova costruzione ai Parioli. Ma il prezzo lo fa il mercato : nessuno comprerebbe al Tiburtino una casa che costa quanto ai Parioli.
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Dipende dalla qualità dell'edificio, dalle finiture, da tante cose. Un immobile nuovo in un quartiere vecchio, ad esempio, non ha nessun esempio da prendere a riferimento, i costruttori valuteranno certamente i prezzi di mercato, ma sceglieranno un prezzo ben più alto, che sia ragionevole ma il più delle volte sensibilmente superiore ai prezzi di mercato.
ps. i valori OMI, sostanzialmente, sono i prezzi di mercato.
 
Rumours ha scritto:
Dipende dalla qualità dell'edificio, dalle finiture, da tante cose. Un immobile nuovo in un quartiere vecchio, ad esempio, non ha nessun esempio da prendere a riferimento, i costruttori valuteranno certamente i prezzi di mercato, ma sceglieranno un prezzo ben più alto, che sia ragionevole ma il più delle volte sensibilmente superiore ai prezzi di mercato.
ps. i valori OMI, sostanzialmente, sono i prezzi di mercato.
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No. I valori OMI sono elaborati dall'AdE sulla base degli atti di compravendita, sono solitamente più bassi dei prezzi di vetrina.
 
kolokotronis ha scritto:
Ho notato che sempre più spesso su Roma si trovano annunci di immobili provenienti dal frazionamento di un immobile più grande in due o più unità abitative distinte.
Qualcuno di voi ha esperienze dirette o indirette di questo tipo? Così su due piedi i punti di criticità che mi vengono in mente sono i seguenti: l'avere di fatto una doppia porta di ingresso e dover condividere uno spazio privato in comune con uno sconosciuto, con possibili discussioni su pulizia, oggetti lasciati in giro etc. In secondo luogo mi chiedo anche se l'insonorizzazione ne risenta, immagino che per sfruttare al massimo gli spazi le mura divisorie siano ridotte al minimo. Di contro il prezzo di acquisto è un pò piu contenuto. Altri aspetti da considerare?
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L'ho fatto anch'io e non ho avuto nessuno dei problemi che tu citi. Ovviamente l'unità immobiliare deve essere idonea alla divisione, altrimenti non è fattibile : quindi sono necessari due ingressi con due porte distinte. Nessuno spazio in comune con sconosciuti, altrimenti non ha senso parlare di frazionamento. Il prezzo d'acquisto non è più basso, è identico a quello di qualsiasi altra casa con caratteristiche simili.
 
kolio ha scritto:
No. I valori OMI sono elaborati dall'AdE sulla base degli atti di compravendita, sono solitamente più bassi dei prezzi di vetrina.
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Cosa c'entrano i prezzi di vetrina?
Tu hai scritto questo:

Mai parlato di valori OMI. Io ho citato il prezzo di mercato.
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Le quotazioni OMI rispecchiano i prezzi di mercato.
 
Agilista ha scritto:
Gli scarichi delle acque nere (bagni). Il Sanitrit non lo vuole nessuno.
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E ti credo.....infatti per frazionare ci vuole almeno il doppio bagno a monte, oppure deve essere ricavabile un ulteriore bagno secondo le normative, altrimenti è meglio lasciar perdere.
 
kolio ha scritto:
Su via della Tecnica so che ci sono un paio di palazzi con problemi di staticità, qualcuno ha avuto lavori di consolidamento recenti. Beh, in effetti è un problema importante, io mi terrei alla larga.
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grazie, quindi è un problema risaputo. Infatti io ci ho rinunciato.
 
kolio ha scritto:
E ti credo.....infatti per frazionare ci vuole almeno il doppio bagno a monte, oppure deve essere ricavabile un ulteriore bagno secondo le normative, altrimenti è meglio lasciar perdere.
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riprendendo il discorso degli appartamenti frazionai, anni fa una mia amica, sempre a Roma, andò a vedere un appartamento frazionato da una coppia separata, che poi avevano diviso l'appartamento. Quello visionato dalla mia amica aveva i bagno ma non aveva la cucina, era nell'altro appartamento. :D.
 
lallina1970 ha scritto:
riprendendo il discorso degli appartamenti frazionai, anni fa una mia amica, sempre a Roma, andò a vedere un appartamento frazionato da una coppia separata, che poi avevano diviso l'appartamento. Quello visionato dalla mia amica aveva i bagno ma non aveva la cucina, era nell'altro appartamento. :D.
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Ottimo modo per farsi invitare ogni giorno a pranzo e cena dal vicino di casa, che sarà felicissimo :D Chissà se l'appartamento senza cucina era stato assegnato al marito, in castigo.... Scherzi a parte, strano, solitamente dove c'è un bagno si può ricavare accanto almeno un angolo cottura.....
 
Agilista ha scritto:
Vendita Appartamento in viale degli.... Roma. Da ristrutturare, secondo piano, balcone, riscaldamento centralizzato, rif. 84857978

Questa è bella grossa, buona posizione ma affaccio bruttino, con tre bagni ingresso al centro... E' ottima per chi vuole frazionarla.

146mq, richiesta 500k ma se fossi interessato proverei a 430k
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Musei Vaticani a pochi metri di distanza, a piedi : sì, come no! Questi che vendono in questa zona sono sempre più spudoratamente ridicoli.....ma chi se lo compra un appartamento vecchio e brutto in questi casermoni? Non lo vorrei neanche in regalo. Prezzo di vetrina assolutamente troppo alto, è da ristrutturare pesantemente e l'esposizione è tristissima.
 
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