si appunto. il problema è che i primi anni vai a pagare interessi per 30 anni! se chiudo il mutuo dopo il secondo anno sono andato a pagare interessi altissimi! volevo capire se fare la surroga era un pò come chiudere il mutuo e riaprirlo..
Mutui: Postate qui le vostre domande :tipologie, surrogazioni, rinegoziazioni....
- Creatore Discussione gabbry87
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si appunto. il problema è che i primi anni vai a pagare interessi per 30 anni! se chiudo il mutuo dopo il secondo anno sono andato a pagare interessi altissimi! volevo capire se fare la surroga era un pò come chiudere il mutuo e riaprirlo..
wichita
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No, ti sbagli.
Ogni mese paghi sempre meno interessi perchè ogni mese restituisci una parte di capitale.
Se fai una surroga puoi anche modificarne la durata e il tipo (cioè cambiare il tipo di tasso) per cui sì chiudi il vecchio ma ne riapri uno nuovo; se la banca lo prevede puoi anche riaprilo a 28 anni, o 25, o 30 di nuovo.
In risposta ad automaticjak......
stipulando un tasso fisso "fissi" ( scusa il gioco di parole) un tetto massimo al saggio di interesse gravante su di una passività. Più chiaramente contrai una passività ( il mutuo appunto), sulla quale pagherai degli interessi in misura prestabilita. Conosci già il piano di ammortamento e la sua evoluzione. E' chiaro che l'interesse di ogni mutuatario sarebbe quello di fissare questo tasso quando è il più basso possibile. Non a caso il dibattito si focalizza sul market timing, ossia: stipulo ora un mutuo a tasso fisso o aspetto che l'Irs di durata diminuisca ancora?
Purtroppo nessuno ha la palla di cristallo e può pertanto prevedere con esattezza l'andamento di Irs ed euribor, tuttavia questo è certamente un buon periodo per stipulare un mutuo a tasso fisso, in quanto si blocca un tasso molto appetibile anche su lunghe durate.
E' chiaro che in qualsiasi caso il tasso fisso ti costa di più del variabile.......quel " di più " che paghi è il premio che ti consente di proteggerti da futuri rialzi dei tassi di interesse ( comunque vadano le cose, tu pagherai sempre quel tasso).
Quindi se la domanda era: è conveniente stipulare un tasso fisso in fase di discesa o di aumento, la risposta è certamente e chiaramente quella che ti ho dato: stipulare un tasso fisso bloccando il tasso più basso possibile, quindi in fase di tassi calanti.
Diverso è il discorso se lo poniamo in termini di vantaggio, comparando un tasso fisso e variabile. Questo è un altro par di maniche e implica un discorso molto più lungo, complesso, ed articolato.
Saluti
stipulando un tasso fisso "fissi" ( scusa il gioco di parole) un tetto massimo al saggio di interesse gravante su di una passività. Più chiaramente contrai una passività ( il mutuo appunto), sulla quale pagherai degli interessi in misura prestabilita. Conosci già il piano di ammortamento e la sua evoluzione. E' chiaro che l'interesse di ogni mutuatario sarebbe quello di fissare questo tasso quando è il più basso possibile. Non a caso il dibattito si focalizza sul market timing, ossia: stipulo ora un mutuo a tasso fisso o aspetto che l'Irs di durata diminuisca ancora?
Purtroppo nessuno ha la palla di cristallo e può pertanto prevedere con esattezza l'andamento di Irs ed euribor, tuttavia questo è certamente un buon periodo per stipulare un mutuo a tasso fisso, in quanto si blocca un tasso molto appetibile anche su lunghe durate.
E' chiaro che in qualsiasi caso il tasso fisso ti costa di più del variabile.......quel " di più " che paghi è il premio che ti consente di proteggerti da futuri rialzi dei tassi di interesse ( comunque vadano le cose, tu pagherai sempre quel tasso).
Quindi se la domanda era: è conveniente stipulare un tasso fisso in fase di discesa o di aumento, la risposta è certamente e chiaramente quella che ti ho dato: stipulare un tasso fisso bloccando il tasso più basso possibile, quindi in fase di tassi calanti.
Diverso è il discorso se lo poniamo in termini di vantaggio, comparando un tasso fisso e variabile. Questo è un altro par di maniche e implica un discorso molto più lungo, complesso, ed articolato.
Saluti
automatic_jack
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Grazie 1000, mi hai chiarito un po' di cose e dato qualche supunto per approfondire
wichita
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Non a caso alcuni istituti, in primis ING, stanno progressivamente eliminando fra i loro prodotti i mutui a tasso fisso...c'è ora una grossa forbice fra il rischio dell'investimento e la renumerazione che se ne ottiene, con un IRS così basso. Pertanto questo segnale mi fa pensare che sia arrivato il momento per chi vuole stipulare a tasso fisso.
Ultima modifica:
quello che dicevo io è che i primi anni paghi moltissimi interessi e poco capitale. tutto qui. interessi dei 30 anni! quindi chiudere prima un mutuo è sempre sconveniente.. lo è sempre stato
Guagliu75
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... quando stipuli un tasso fisso la banca si copre con degli swap, attualmente poichè i tassi fissi sono bassi il costo di tali swap è elevato, per cui molte banche stanno ritirando dal mercato i tassi fissi soprattutto per le scadenze più lunghe .... che credano o sappiano che questa enorme iniezione di liquidità operata a livello planetario possa un giorno provocare un aumento repentino dei tassi con gravi conseguenze per chi ha sottoscritto i tassi variabili e loro se hanno fissato tassi fissi bassi ? D'altronde chi io sappia un modo da sempre utilizzato per diminuire i debiti è .... l'inflazione, per cui il debito a tasso fisso perde valore ..... mah vedremo comunque se molte banche stanno tirando via dai loro prodotti il fisso, forse è il momento di fare proprio un tasso fisso .... (il problema è spuntare le migliori condizioni di mercato ...) ....
wichita
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Ti sbagli ancora. Chiudere il mutuo prima è SEMPRE CONVENIENTE, perchè comunque risparmi gli interessi che ancora devi versare.
E' un concetto più volte ribadito in questo 3ad. Non dovete credere che all'inizio paghi più interessi che alla fine per un qualche stratagemma delle banche, il fatto è che se oggi la banca ti dà 100mila euro, dietro ci sono i correntisti (la faccio semplice, non è così, ma rende l'idea) che hanno prestato i loro soldi alla banca e si aspettano che essi rendano mese dopo mese.
Allora, se la banca ti dà 100.000 euro, tu in cambio devi dare ogni mese diciamo il 4%, quindi 333 euro.
Questi soldi tu li devi dare a prescindere che tu ti stia trovando all'inizio o alla fine del mutuo! Alla fine del mutuo ne paghi di meno perchè nel frattempo hai restituito anche un pò di capitale, diciamo che siamo quasi verso la fine e hai 30000 euro da restituire. Anche in questo caso tu devi dare il 4% di 30000 euro, quindi 100 euro di interessi.
Capisci il concetto? Ogni mese paghi il 4% dei soldi che devi ancora restituire, non è che all'inizio ne paghi di più "perchè è l'inizio"! E' solo perchè non hai ancora restituito nulla.
CONCLUSIONE:
Chiudere un mutuo quando mancano X anni corrisponde ad un investimento "vincolato" ad X anni al tasso netto (grossomodo) uguale a quello d'interesse del mutuo, quindi conviene SEMPRE se hai disponibilità (=soldi che puoi spendere senza pensieri) e non trovi altre forme di investimento equivalenti a livello di rendimento.
Rebirth
SOULfood
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Ho trovato una Banca che per il calcolo del tan, rileva l'IRS medio del mese precedente la stipula.....volevo capire....è un dato ufficialemente rilevabile o è un mero calcolo risultante appunto dalla media dei vari irs rilevati durante il mese?.....in poche parole, è un dato che posso controllare in qualche modo?
dario lapi
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è un mero calcolo risultante appunto dalla media dei vari irs rilevati durante il mese
Rebirth
SOULfood
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è un mero calcolo risultante appunto dalla media dei vari irs rilevati durante il mese
prezioso come sempre dario...secondo la tua esperienza è un calcolo che puà risultare più "lucrante" delgi altri? capisco che è una domanda da 1 milione di dollari....immagino dipenda dal colpo di fortuna...
dario lapi
γνῶθι σαυτόν
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beh, diciamo che la media mensile è meno aleatoria del valore giornaliero, può essere meglio o peggio ... dipende da come si muovono i tassi e naturalmente … dalla fortuna
(i tassi eurirs http://www.akerfinance.com/modules.php?name=indexes&op=eurirs&year=2009)
Eppure qualcosa non quadraaaaaaaaa
come gia postato in precedenza volevo surrogare il mio mutuo(55000 tasso fisso al 5,9% finito) pago una rata di 597€ mensile per 10 anni
adesso le surroghe vanno al 3,1% ma la rata si discosta pochissimo da quanto pago
non riesco a trovare una spiegazione logica
come gia postato in precedenza volevo surrogare il mio mutuo(55000 tasso fisso al 5,9% finito) pago una rata di 597€ mensile per 10 anni
adesso le surroghe vanno al 3,1% ma la rata si discosta pochissimo da quanto pago
non riesco a trovare una spiegazione logica
wichita
EURO senza Germania!
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come gia postato in precedenza volevo surrogare il mio mutuo(55000 tasso fisso al 5,9% finito) pago una rata di 597€ mensile per 10 anni
adesso le surroghe vanno al 3,1% ma la rata si discosta pochissimo da quanto pago
non riesco a trovare una spiegazione logica
Riportami un esempio, please... 55mila euro sono proprio pochi e non credo che troverai molti istituti disposti a surrogare.
Se l'IRS è 3,1 ma poi lo spread è 2 o 2,1 vedrai che ti discosti comunque poco dalla tua rata. Dammi qualche dato.
scusate ragazzi...30 pagine di discussione divorate avidamente...ed ho ancora un dubbio!!! (lo so, non c'è limite all'essere testoni a volte)
Vi espongo la mia... mutuo iniziato a pagare adesso (1a rata appena versata), mi trovo un po' di liquidità (poca roba, sui 6k)
conviene un rimborso parziale a questo punto del mutuo?
Non mi è ben chiaro adesso versando quei soldi cosa andrei a scalare..mi piego meglio...che % di interessi e quale di capitale...
ma aiutate a capirci qualcosa di più?
grazie
Vi espongo la mia... mutuo iniziato a pagare adesso (1a rata appena versata), mi trovo un po' di liquidità (poca roba, sui 6k)
conviene un rimborso parziale a questo punto del mutuo?
Non mi è ben chiaro adesso versando quei soldi cosa andrei a scalare..mi piego meglio...che % di interessi e quale di capitale...
ma aiutate a capirci qualcosa di più?
grazie
wichita
EURO senza Germania!
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Vuoi un consiglio? Tienili da parte.
La rata cala proporzionalmente in quasi tutti i contratti di mutuo (quasi tutti, perchè alcune banche, ad esempio ING, a fronte del riborso parziale anticipato riducono anche la durata).
Ammettiamo che sia C il debito residuo al momento della restituzione e X i soldi che restituisci.
Ammettiamo che I sia il tasso d'interesse annuo come da parametri contrattuali, e che restituisci la somma quando mancano M mesi alla fine del mutuo.
Ammettiamo che a fronte di un rimborso parziale non vari la durata, ed il ricalcolo dunque assume nuova durata=durata residua al momento del rimborso.
La formula per l'ammortamento a rata costante (detto "alla francese") che devi usare è:
******(C-X) * i12
Rata= -----------------
*****1 - (1+i12)^(-M)
*** 12\ /-----
i12=... \/ 1+I - 1
ESEMPIO.
Finanziamento in 20 anni di 100.000 euro al tasso del 2% annuo.
i12= 0.001651
Rata= 100.000 * 0.001651 / (1-(1,001651^(-240))) = 100.00 * 0.001651 / 0.32693 = 506
Dopo 5 anni (=60 rate) il debito residuo è 78613 euro e poniamo si effettui la restituzione di 6mila euro.
M= durata residua = 240-60=180
Rata1=(78.613-6.000) * 0.001651 / (1-(1,001651^(-180))) = 467 euro
Se anziché dopo 5 anni la restituzione fosse avvenuta dopo 1 anno (=12 rate), la rata sarebbe passata da 506 a 474
Se invece la restituzione avviene dopo il 1° mese (1 rata), allora la rata passerebbe da 506 a 475
Dunque se il tuo mutuo è di 100.000 euro al 2% in 20 anni, il risparmio sarebbe 30 euro a rata.
Notate una cosa importante: qualunque sia il tipo di tasso, (fisso o variabile) e qualunque sia stata nel corso di quei 5 anni l'evoluzione dei tassi, dopo 5 anni avrete un debito residuo di 78.613 euro. Questo è un dato certo! Infatti guardate nel contratto di mutuo, per ogni mese dall'inizio è definito il debito residuo, e quello non cambia anche se cambiano i tassi.
Quello che cambia se calano o aumentano i tassi è la quota interessi della vostra rata, mentre la quota capitale non cambia in nessun caso (a meno che non si provveda ad una restituzione parziale, appunto).
Spero di essere stato sufficientemente chiaro.
Ciao,
Wichita
Ultima modifica:
in sintesi conviene sempre e comunque restituire al più presto il rimborso parziale perchè per lo meno si pagano interessi meno a lungo sul capitale residuo, a meno di saperli far fruttare da soli pù di quanto costi il mutuo (improbabile senza rischiare), escludendo per un attimo il rischio di trovarsi senza liquidità.. non c'è un "momento migliore" per ridurre, anche se la rata può scendere di più nel tuo esempio dopo il 5 anno che non nel secondo, c'è da considerare che per i 4 anni di differenza si è pagata la rata piena
nel tuo esempio: resitutisco dopo 5 anni risparmio 39 euro a rata cioè in tutto 180*39 = 7020
restituisco dopo 1 anno, risparmio 32 euro ma per 228 rate fa 7296
dopo 1 mese risparmio 31 per 239 fa 7409
e questo indipendentemente dai tassi, anche nel variabile più o meno rimane questo rapporto giusto?
nel tuo esempio: resitutisco dopo 5 anni risparmio 39 euro a rata cioè in tutto 180*39 = 7020
restituisco dopo 1 anno, risparmio 32 euro ma per 228 rate fa 7296
dopo 1 mese risparmio 31 per 239 fa 7409
e questo indipendentemente dai tassi, anche nel variabile più o meno rimane questo rapporto giusto?
wichita
EURO senza Germania!
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No, io ho ipotizzato che o si tratta di tasso fisso, oppure è un variabile ma nei 5 anni il tasso non è cambiato.
E' evidente che se nel frattempo anzichè il 2% paghi il 4%, raddoppia la quota interessi che devi corrispondere nel periodo. Dunque se paghi 2% di 100.000 sono (grossomodo)2000 euro/anno e diventano (grossomodo) 4000 euro/anno.
Vuol dire che il risparmio è tanto maggiore quanto il tasso è elevato. In buona sostanza, ammesso che anche quando i tassi sono bassi riesci a far rendere la liquidità decentemente (ad es. con conti deposito, eccetera), se hai un variabile basso non conviene restituire.
Vale il solito discorso: se hai un investimento che al netto ti rende più del tasso del mutuo (2% nel nostro caso) conviene non restituire, altrimenti conviene sempre.
guidobor
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ho fatto un preventivo di mutuo attraverso un mediatore.
Dopo averlo ricevuto, vado alla banca che eroga il mutuo a fare 4 chiacchiere con il funzionario, che mi fa la prefattibilità.
Gli chiedo se mi dà copia della prefattibilità e mi dice che se la tiene.
Gli chiedo copia del contratto che eventualmente dovrò firmare e mi dice che la stamperà al momento dell'apertura conto.
Gli chiedo fogli ESIS ed informativi e mi dice che tutto quello che devo sapere è già scritto nel preventivo dell'intermediario.
E' corretto secondo voi il suo comportamento?
Dopo averlo ricevuto, vado alla banca che eroga il mutuo a fare 4 chiacchiere con il funzionario, che mi fa la prefattibilità.
Gli chiedo se mi dà copia della prefattibilità e mi dice che se la tiene.
Gli chiedo copia del contratto che eventualmente dovrò firmare e mi dice che la stamperà al momento dell'apertura conto.
Gli chiedo fogli ESIS ed informativi e mi dice che tutto quello che devo sapere è già scritto nel preventivo dell'intermediario.
E' corretto secondo voi il suo comportamento?